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景区开发筹建管理. 董观志 教授 博士生导师 暨南大学深圳旅游学院. 学习目标 1、掌握景区开发的理论基础； 2、理解景区规划的系统结构； 3、熟悉景区工程的项目管理过程； 4、了解景区开业的运行管理过程。. 关键概念 景区开发；景区规划；项目管理；开业管理. 目录. 1. 第一节 景区开发的理论基础. 2. 第二节 景区规划的系统结构. 3. 第三节 景区工程的项目管理. 4. 第四节 景区开业的运行管理. 第一节 景区开发的理论基础. 一、景区选址的理论基础 二、景区规划的理论基础 三、景区产品设计的理论基础
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景区开发筹建管理 董观志 教授 博士生导师 暨南大学深圳旅游学院
学习目标 • 1、掌握景区开发的理论基础； • 2、理解景区规划的系统结构； • 3、熟悉景区工程的项目管理过程； • 4、了解景区开业的运行管理过程。 关键概念 景区开发；景区规划；项目管理；开业管理
目录 1 第一节 景区开发的理论基础 2 第二节 景区规划的系统结构 3 第三节 景区工程的项目管理 4 第四节 景区开业的运行管理
第一节 景区开发的理论基础 一、景区选址的理论基础 二、景区规划的理论基础 三、景区产品设计的理论基础 四、景区筹建的理论基础
一 景区选址的理论基础：区位理论 距离衰减理论 中心地 理论 市场区位理论 集聚效应理论 认为如果地理现象之间是相互作用的，那么其作用力与距离成反比例关系，即作用力随着距离的增加而减小。 认为区域的发展必须有一个核心，其为主要供应基地，以该核心向四周辐射，在区域空间上形成一定的经济力。 认为选址的最大目标是寻求最大利润点 认为区域内各经济实体聚集产生的总体经济 效益大于各经济实体单独产生的经济效益之和，超出的部分来源于因聚集而造成的有利环境，被称为集聚经济效益。
景区选址的影响因素 单击添加 与旅游中心地之间的距离 资源基础 经济特征 交通条件
（一）生态位理论 二 景区规划的理论基础 旅游生态位：指游客、经营者、当地居民与旅游地自然环境和社会环境关系的总和。 生态位宽度:指在生态位空间中沿某些直线生态位的全部距离。 生态位重叠:指同一种在同一资源的相遇频率。 生态位分离:指两个物种和资源的相似程度。 生态位扩充:指由于生物单元无限增长的潜力所引起生态位增加。
生态位理论及其应用 生态位态势理论 生态位扩充理论 生态位重叠和分离理论 生态位演进理论
（二）系统论 系统论概述 系统是由相互作用、相互依存的部分组成的整体； 系统论的结论是整体不等于部分之和； 系统受环境影响和干扰，和环境发生相互的作用，是一个动态的体系。
景区系统的构成 景区系统由旅游者、景区吸引物和景区媒体等子系统组成。
景区系统规划的原则 规划原则 整体性原则 协调性原则 层次性原则 动态性原则
（一）产品生命周期理论 三 景区产品设计的理论基础
（二）人类学理论 旅游人类学概述：将人类学与旅游学融合在一起而形成的新兴学科，是从文化和美学的角度，研究旅游地居民、社会团体、旅游开发者与旅游者之间关系的科学。 旅游人类学的研究方法：田野调查法（准备工作、实地考察、整理分析） 人类学理论在景区产品设计中的应用
（三）心理学理论 旅游心理学概念： 运用心理学原理和方法，研究旅游活动中旅游者和旅游从业人员心理活动与行为规律的科学。
研究内容： 第一，研究旅游者的心理活动，探讨旅游者的旅游认知、旅游需要、旅游动机、旅游态度、旅游者的情感、旅游决策等。 第二，研究旅游从业人员的心理，通过对旅游服务心理、旅游管理心理、旅游市场调查与分析、旅游产业的形象设计等研究，寻找迎合旅游者心理的旅游产品和旅游服务模式。 第三，研究旅游者和旅游从业人员的互动心理。
观察法 调查法 测量法 案例法 实验法 评价法 心理学原理在景区产品设计中的应用 旅游心理学的研究方法：
（一）景区筹建流程 景区筹建是一项复杂的工程，包括景区投资兴趣的产生、投资决策的制定、团队的组建、景区规划设计、项目建设、生产准备等过程。 四 景区筹建的理论基础
（二）运筹学理论的应用 运筹学（Operation Research）是用数学方法来研究各种系统最优化问题的学科。 运筹学的最优包含两方面的含义： 一是从时间上来讲，寻求全过程最优； 二是从空间上来讲，寻求整体最优。一般来说，制定决策是运筹学应用的核心，而建立模型则是运筹学方法的精髓。
运筹学处理问题的步骤概括如下： 分析问题 建立数学模型 模型最优化 解的评价 决策 运筹学理论在景区筹建中的应用
第二节 景区规划的系统结构 一、景区规划的空间结构 二、景区规划的时间结构 三、景区规划的要素结构 四、景区规划的功能结构
（一）景区内部的空间结构 社区－吸引物综合体（CAC） （右图上） 三区结构布局模式 （右图下） 一 景区规划的空间结构
双核布局模式（twinning principle） （右图下） 核式环模式
（二）景区与景区之间的空间结构 增长极布局模式 点——轴布局模式 圈层布局模式
二 景区规划的时间结构 （一）旅游容量的估算 S：景区容量（人／天）； A1、 A2、A3：景区的绿地、森林、水的面积； B1、B2、B3：游客在景区内的绿地、森林、水可具有适合感的最小面积； T：景区内每天开放时间（小时）； t：游客在景区平均停留时间（小时）。
（二）游览时间的规划 从进入景区门口开始，要规划设计客人的活动，争取达到每5分钟有一个兴奋点，每15分钟有一个高潮；要尽量延长游客在景区内一次逗留的时间。
（三）可持续发展规划 尽量保持资源原貌，对资源的消耗达到最小化 注意开发的可持续性 开发过程兼顾游客、当地居民与开发商的利益 注意环境的保护
（一）景区项目的设计 景区项目的概念 景区项目设计的原则：人无我有，人有我新，人新我转 景区项目设计的内容：项目名称的制订、项目风格的选择、项目所占土地面积及其地理位置的确定、项目的产品体系等。 三 景区规划的要素结构
（二）景区服务设施配置 服务设施的内容： 住宿设施 餐饮设施 辅助设施
设计原则： 与景区相匹配的原则，包括规模、等级、风格的匹配 生态原则，设施的建设要符合生态保护的原则，尽量将破坏降到最小 可持续发展原则 美观的原则
（三）景区基础设施配置 供水设施 供电设施 排水排污设施规划 通讯设施规划 保健设施
（一）客源市场角度 （二）企业角度 （三）产业角度 四 景区规划的功能结构
一、景区工程项目的生命周期 二、景区工程项目的管理 三、景区工程项目的投资控制 四、景区工程项目的质量控制 五、景区工程项目的合同管理 第三节 景区工程的项目管理
（一）景区项目的生命周期 一 景区工程项目的生命周期
(二）景区项目生命周期的特征 景区项目各阶段的资源投入量不同 各阶段的劳动形式不同 各阶段经历时间的长短不同
（一）项目管理的内容： 资源管理、时间管理、质量管理 （二）项目管理的方法： 甘特图（Gantt Chart） 、关键途径分析法（CPA） 、程序评估和审核法（PERT） 二 景区工程项目的管理
（三）项目经理的技能： 负责景区项目准备到项目完成的整个工作 ，是一项要求很高的工作，好的项目经理需要具备若干技能和才干，比如专业技术知识、能与承包商和供应商打交道的能力、掌握预算和财务管理的能力等等。
竣工决算 三 景区工程项目的投资控制 投资决策 设计阶段的投资控制 招标阶段的投资控制 施工阶段的投资控制
（一）质量因素控制： 人的控制 材料的控制 设备工具的控制 方法的控制 环境的控制 四 景区工程项目的质量控制
（二）项目不同阶段的质量控制： 项目决策阶段的质量控制 景区项目设计阶段的质量控制 景区工程施工阶段的质量控制
（一）合同管理： 在景区工程项目的建设过程中，景区的行为会形成各个方面的社会关系，诸如景区、景区工程设计单位、景区工程施工单位、景区工程建设监理单位、材料设备供应单位等，这些单位之间的社会关系是通过“合同”这一契约关系形成的。 五 景区工程项目的合同管理
（二）景区工程合同主要有以下几种： 景区工程建设勘察、设计合同 建设监理合同 建设施工合同
一、景区开业准备 二、景区开业典礼 第四节 景区开业的运行管理
（一）筹集运营资金 一 景区开业准备 资金管理 资金筹集 资金预算 启动资金分配
（二）招聘与培训员工 （三）协助工程验收、交接和试运行 整体性原则 员工的招聘 员工的岗前培训 整体性原则
（四）设备配备与物资采购 设备采购 物资采购 （五）制定营销计划 市场分析与定位 广告战略 开业前的销售计划 开业前公关计划 （六）健全规章制度 （七）申办营业许可证
（一）开业典礼的重要性 有效的宣传促销手段 景区开发的里程碑 （二）开业典礼的类型 二 景区开业典礼
（三）开业典礼的筹备 做好舆论宣传 邀请嘉宾 布置好现场 做好接待服务工作 做好礼品馈赠工作 拟定程序
（四）开业典礼的现场运作程序 迎宾 典礼开始 致欢迎词 来宾贺词 揭幕 游览 迎接首批游客，并进行礼品赠送
本章思考题 1、景区选址的理论依据是什么？ 2、景区项目生命周期的特征是什么？ 3、现阶段我国景区开发中存在那些问题？应该怎样解决？ 4、景区规划过程中应该怎样运用生态位理论？ 5、景区工程怎样运用项目管理的理论？ 6、景区开业前应该做好哪些准备？
