הקניית בעלות במקרקעין

1. הקניית בעלות במקרקעין

2. הקניית הבעלות: זכות או חובה? הקניית הבעלות היא זכות ולא חובה. כל חוכר רשאי להישאר במעמד "חוכר" גם אםהוא זכאי לקבלבעלותללא תמורה. 2

3. תנאים להקניית הבעלות(על הנכס לעמוד בכל התנאים) נכסים שהם בבעלות מדינת ישראל או רשות הפיתוח (ולאבבעלות קק"ל, עד להסדרת הנושא עימה) נכסים מהוונים בקרקע עירונית למטרת מגורים או למטרת תעסוקה בהתאם לתנאים בפירוט שלהלן נכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין 3

4. האם היוון נכס פוטר מהצורך לשלם עבור הקניית הבעלות? • היוון הנכס הוא תנאי בסיסי לקבלת בעלות אך אין בו די • כאמור, ברוב המקרים החוכרים יהיו פטורים מתשלום, אך במקרים מסוימים (המפורטים במצגת זו) הקניית הבעלות מותנית בתשלום

5. מקורות סמכות בנושא הקניית הבעלות מקורות בנושא העברת הבעלות: • החלטת ממשלה שמספרה 117 ממי/5 מיום 12.5.09 (רפורמה במינהל מקרקעי ישראל) • חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט–2009, מיום 3.8.09 • החלטת המועצה מס' 1185 (עדיין לא נחתם ע"י שר האוצר) • נוהל הקניית בעלות במגורים ובתעסוקה

6. מהן מטרות הקניית הבעלות במקרקעין מטרות הקניית הבעלות במקרקעין: • להמריץ את הפעילות הכלכלית במשק • המעבר מחכירה לבעלות, יקל על ציבור החוכרים בכך שלא יידרשו עוד לקבל את הסכמת המינהל לביצוע פעולות שונות בנכס או לשלם בעבורן, כגון: העברת זכויות, התחייבות לרישום משכנתא, חידוש חכירה, תוספת בניה לבית קיים, שינוי יעוד וניצול או פיצול מגרש וכו' • לשחרר את המינהל ממטלות רבות המוטלות עליו כיום לצורך טיפול בחוכרים אלה, ולאפשר לו לבצע בצורה יעילה ומיטבית את תפקידיו האחרים כדוגמת שיווק מקרקעין ושמירה על הקרקע

7. מהי הקניית בעלות? • הקניית הבעלות לחוכר משמעותה המרת זכויות מ"חכירה" ל"בעלות". זכות החכירה הינה זכות פחותה, מוגבלת בזמן ומותירה תלות בין החוכר למינהל, לעומת זכות בעלות שהיא חזקה יותר ואינה מוגבלת בזמן, הקרקע מועברת לסטטוס "קרקע פרטית" ומשחררת את הבעלים מתלות במינהל. • הקשר היחיד בין בעלי הנכס לבין הרשות יתקיים בנושא אחד בלבד והוא במקרה שהבעלים ירצה למכור את הנכס ל"זר" ע"פ הגדרתו בחוק. על כן תירשם הערת אזהרה בטאבו ובמקרה כזה ידרש ככלל אישור מינהל מקרקעי ישראל

8. מה היא הגדרתו של "זר" על-פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1148? 1.1 יחיד שאינו אחד מאלה: 1.1.1 אזרח ישראל ו/או תושב ישראל. 1.1.2 עולה לפי חוק השבות התש"י - 1950, העומד בדרישות סעיף 2 לחוק האזרחות, התשי"ב - 1952. 1.1.3 זכאי לאשרת עולה או לתעודת עולה לפי חוק השבות, התש"י - 1950, שקיבל במקומה אשרה ורישיון לישיבת ארעי כעולה בכוח מכוח חוק הכניסה לישראל, התש"יב - 1952. 1.2 תאגיד שהשליטה בו בידי יחיד שאינו אחד מאלה המנויים בפסקה 1.1, או בידי יותר מיחיד אחד כאמור. 1.3 מי שפועל בשביל יחיד או תאגיד כאמור בפסקאות 1.1 ו- 1.2

9. להלן טבלה מסכמת לגבי הנכסים הפטורים מתשלוםעבור הקניית בעלותואלו שחייבים בתשלום. בכל המקרים תנאי הכרחי לקבלת בעלות הוא נכס מהוון

10. איפה ניתן לראות מה הם אזורי עדיפות לאומית א', ב' וקו עימות? אזורי העדיפות הלאומית עליהם תחול ההחלטה הם אלו שנקבעו בהחלטת ממשלה 2228 מיום 14.7.02, אזור קו עימות כפי שנקבע בהחלטות מועצה מס' 817,1127, רשימת הישובים שנקבעו בחוק סיוע לשדרות וליישובי הנגב המערבי (הוראת שעה), התשס"ז - 2007 והחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט – 1959. ניתן לעיין בהחלטת הממשלה באתר משרד רוה"מ. www.pmo.gov.il

11. כיצד ייקבע גובה התשלום עבור העברת הבעלות? • שיעור התשלום הנדרש לרכישת יתרת הזכויות יחושב לפי מיקומו הגיאוגרפי, גודלו של המגרש וייעודו של הנכס: • מגורים • תעסוקה להלן טבלה המפרטת את אחוזי התשלום הנדרשים בשנההראשונה עד הרביעית לכל סוגי הנכסים במסגרת הרפורמה:

12. מגורים • אחוזי התשלום עבור קרקע שהוקצתה לבנייה נמוכה למגורים בכל אזורי הארץ, פרט לקו עימות ואזורי עדיפות א' וב': • אחוזי התשלום מתייחסים לכל שטח המגרש לדוגמא: במגרששל 300 מ"ר,אחוז התשלום יתייחס • לכל ה-300 מ"ר (ולא רק לסף שמעל ה-280 מ"ר)

13. תעסוקה • אחוזי התשלום בכל אזורי הארץ, פרט לקו עימות ולאזור עדיפות א' שפטורים מתשלום: (אזורי עדיפות לאומית וקו עימות כמפורט לעיל)

14. ערכי התשלום ערכי הקרקעשל מגרשים שגודלם אינו עולה על 1000 מ"ר יקבעו על-פי טבלאות מחירים אזוריות שתוקפן שנה מיום פרסומן. העדכון אחת לשנה. חוכר רשאילדרוש שומה פרטנית לערך הקרקע. במקרה כזה יחולו הכללים הנהוגים במינהל להשגה על שומות והתשלום הינו על-פי השומה בלבד (אין יכולת לחזור לטבלת המחירים)

15. מתי לא ניתן להקנות בעלות? • בשטח המיועד למגורים בישובים חקלאיים לרבות חלקת המגורים, למעט מגרשי מגורים שפוצלו בהתאם להחלטות המועצה (במידה ותתאשר החלטת מועצה המאפשרת היוון של חלקת המגורים בנחלה/חלקת המגורים תדון המועצה בתנאים להעברת בעלות של חלקת המגורים). • בנכס מקרקעין שהוחכר לנכי צה"ל למטרת הקמת תחנת דלק על פי המלצת משרד הביטחון; • מפעל שהוקם על פי החלטה של המועצה בדבר החכרת קרקע למטרת תעסוקה לישובים חקלאיים (יחד עם זאת, במידה וישלם על בעלות, יהיה פטור מתשלומים על שינויים בנכס וינהגו בו "מנהג בעלים")

16. מתי לא ניתן להקנות בעלות? (המשך) לבעלי חוזה חכירה למטרתמשק עזר, למעט אלו שבהם הוונו זכויות מגרש המגורים עליו קיים בית המגורים המקורי בהתאם להחלטת מועצה מס' 1178 למוסדציבורי, מוכר על ידי המינהל, המשלם דמי חכירה שנתיים אוכל תשלום אחר, לפי מטרה ציבורית, או נכסים אשר הוקצו ללא מכרז למטרות ציבוריות. (כגון נכסים שהוחכרו לגופים הסתדרותיים) לנכסיםבהם החוכר ביקש למצות אתזכויותיו שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו אשר הן מיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעוע"ימועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה בהתאם לאמור בהחלטת המועצה 1054

17. מה נדרש מהחוכר כדי שזכות הבעלות תירשם על שמו ללא תמורה • החוכר אינו צריך לעשות דבר ביוזמתו; ישלח אליו מכתב מהמינהל • במקרה שהנכס מהוון, רשום בטאבו והחוכר זכאי להירשם כבעלים ללא תמורה עפ"י הקריטריונים שנקבעו בחוק, ישלח המינהל הודעה לחוכר על כוונתו להקנות לו בעלות בנכס ללא תמורה • המינהל יבצע עבור החוכר את הקניית הבעלות ישירות בטאבו ללא מעורבותו של החוכר. זאת אלא אם כן הודיע החוכר למינהל תוך 60 יום ממשלוח ההודעה על התנגדותו לקבלת הבעלות

18. מה נדרש מהחוכר כדי שזכות הבעלותתירשם על שמו בתמורה (המשך) בנכסים מהוונים הרשומים בטאבו בהם זכאי החוכר להירשם כבעלים, בכפוף לתשלומים הנדרשים, ישלח לו המינהל הודעה על הכוונה להקנות לו בעלות, בכפוף לתשלומים המפורטים בה(תשלום למינהל + מס רכישה אותו יש לשלם ברשות המיסים) לאחר ביצוע התשלום למינהל יקבל החוכרשטר עסקה חתום לביצוע רישום הבעלות בטאבו על שמו. על החוכר להגיש לטאבו אתהשטר חתום על ידו וכן הוכחה על ביצוע התשלומים כנדרש בהודעה.

19. נכסים הזכאים להקניית בעלות ללא תמורה שעדיין לא ניתן לרשום אותה בטאבו * לגבי נכסים בבניה רוויה - האחריות לרישום הנכס בטאבו היא של החברות משכנות

20. נכסים הזכאים להקניית בעלות בתמורה שעדיין לא ניתן לרשום אותם בטאבו * לגבי נכסים בבניה רוויה - האחריות לרישום הנכס בטאבו היא של החברות משכנות

21. איך אמור החוכר לדעת אם הוא זכאי לקבל בעלות? • תישלחנה הודעות לכתובות הזכאים, המודיעות להם על זכאותם לקבל בעלות בנכס שלהם • באתר המינהל ניתן יהיה לדעת ע"פ זיהוי הנכס אם הוא נכלל ברשימת הנכסים בהם ניתן לקבל בעלות • המוקד הטלפוני ערוך להשיב לפונים בנוגע לזכאותם החל מה-1.12.09 • הממונים על פניות הציבור ערוכים למתן מענה לפניות הציבור בנושא החל מה-1.12.09

22. האם בעלי בתים או דירות שיקבלו בעלות יוכלו לבצע שינויים בנכס כרצונם? • ממשיך לחול עליהם הצורך לקבל את האישורים המתאימים מרשויות אחרות כדוגמת ועדות התכנון לרבות תשלומי מיסים כגון: היטל השבחה וכו' • מבחינת המינהל הם פטורים מקבלת אישורו ומביצוע תשלומים למינהל, עבור השינויים בנכס

23. האם חוכרים בהרחבה במושב/קיבוץ יוכלו לקבל בעלות? • ניתן יהיה להעניק בעלות במגרשי מגורים בהרחבות של מושבים וקיבוצים שהוחכרו על פי חוזה מהוון, בכפוף להסכמת האגודה • ביחס לבתי המגורים בנחלות החקלאיות (חלקה א', מושבים כפרים שיתופיים וקיבוצים) הנושא ממתין להכרעת בג"ץ הדן בעניין זה. טרם התקבלה החלטת ממשלה בנושא.

24. האם קיימת הגבלה על הקניית בעלות בנכס שהוחכר למטרת מגורים בישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי (הרחבה)? • בטרם העברת הבעלות ביישוב קהילתי קטן ו/או ישוב חקלאי, יפנה המינהל לסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית (להלן – "הסוכנות") או לאגודה השיתופית של הישוב החקלאי בשאלה האם תועבר הבעלות בישוב ובאילו תנאים?

25. האם קיימת הגבלה על הקניית בעלות בנכס שהוחכר למטרת מגורים בישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי (הרחבה)? (המשך) • הסוכנות והאגודה השיתופית ישיבו למינהל בתוך תקופה של 90 יום ממועד הפנייה האם החליטו לאשר את העברת הבעלות על ידי המינהל כאמור, לרבות נוסח הערה אותה הם מבקשים לרשום בפנקס המקרקעין לצורך הבטחת התניית העברת הבעלות במגרש בעתיד, מידי החוכר או מידי אדם אחר שיהיה בעל זכויות לגבי אותו מגרש בהסכמתם

26. האם קיימת הגבלה על הקניית בעלות בנכס שהוחכר למטרת מגורים בישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי (הרחבה)? (המשך) • מצא המינהל כי הקריטריונים למתן הסכמה כאמור סבירים, לא יציע המינהל להקנות את הבעלות במגרשי המגורים באותו ישוב ללא הסכמת הסוכנות היהודית או האגודה החקלאית, לפי העניין • סירבה האגודה או הסוכנות להעברת הבעלות - לא תועבר הבעלות. ניתן להשיג על החלטת האגודה או הסוכנות בפני מנהל המינהל

27. הגבלת הבעלות ל-16 דונם בלבד • לא תותר הקנייתבעלות בנכס מקרקעין ששטחו עולה על 16 דונם, אלא אם כן החליטה המועצה שקיימות נסיבות שבשלהן ניתן להקנות בעלות כזו

28. מה קורה לגבי תוספת בניה, האם עדיף לחכות עד ליישום הרפורמה ולא להגיש היתר בניה ע"מ לא לשלם? • בנכסים בבניה רוויה מהוונת – אין ממילא תשלום עבור תוספות בנייה • בבתים צמודי קרקע – כבר כיום ניתן לבנות עד 240 מ"ר ללא תשלום דמי היתר במידה והתב"ע מאפשרת זאת (למעט במקרים בהם שולמו דמי חכירה מהוונים רק עבור בניה בפועל שם קיימות הנחיות מיוחדות)

29. מה קורה לגבי תוספת בניה, האם עדיף לחכות עד ליישום הרפורמה ולא להגיש היתר בניה ע"מ לא לשלם? (המשך) • אם מעוניין החוכר לבנות מעבר להיקף בניה זה (240 מ"ר ) ו/או גודל המגרש שלו עולה על 280 מ"ר מומלץ להמתין ליישום הרפורמה ולמכתב מהמינהל שיודיע לו כמה עליו לשלם, • במגרשים שגודלם מתחת ל-280 מ"ר יוכל החוכר לקבל בעלות ללא תמורה, וממילא יהיה אז פטור מלשלם למינהל עבור תוספת בנייה

30. האם חובות העבר במינהל ימחקו בעקבות הרפורמה? • שלילי - חוב הוא חוב ויישאר כזה עד לפרעונו.

31. מה אומרת הרפורמה? האם בשום שלב לא יצטרכו את המינהל? • עם העברת הבעלות מעמד הקרקע ישונה ל"פרטי" ובתוקף כך לא יזדקק החוכר יותר למינהל • היוצא מן הכלל היחיד הוא במידה והחוכר מבקש למכור את הנכס ל"זר" כהגדרתו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1148, שאז יזדקק לאישור המינהל

32. לאן ניתן לפנות לאחר שתוקם במקום המינהל רשות? • באופן כללי כל מי שהנכס יועבר לבעלותו לא יזדקק למינהל ויוכל לבצע פעולות כגון: רישום משכנתא והעברת זכויות בטאבו. • כל מי שלא הוקנתה לו הבעלות, יוכל לעשות פעולות אלו בחברה המשכנת ואם אינו רשום בחברה משכנת ימשיך להיות מטופל ע"י רשות מקרקעי ישראל - הגוף שיבוא במקום מינהל מקרקעי ישראל