房屋稅、契稅節稅規劃

1. 房屋稅、契稅節稅規劃 報告人：陳瓊芬

2. 房屋稅篇

3. 課稅對象 • 房屋 固定於土地上的建築物，可供居住、工作或營業頂樓加蓋、陽台、地下室 • 可增加房屋使用價值之建築物附屬於房屋之其他建築物如電梯、太平梯、中央系統型冷氣、車庫

4. 房屋稅課稅現值 • 房屋稅評定現值=應稅現值+免稅現值公式房屋核定單價*面積*(1-折舊率*折舊經歷年數)*地段率=房屋評定現值 • 房屋核定單價構造、用途、總層數為評定標準

5. 本縣房屋稅稅率 • 住家用稅率：1.2% • 非住家用營業用稅率：3%非住家非營業用稅率：2%私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體 • 房屋同時作住家及非住家用時，按實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵。 • 空置房屋：依使用執照所載用途，無使用執照者，依都市計畫分區使用範圍

6. 房屋稅稅額計算 • 應納稅額=房屋課稅現值*適用稅率 • 實例甲房屋面積180平方公尺，每平方公尺評定單價3,000元，其中50平方公尺供營業用使用，其他供住家使用住家用稅額=3,000*130*1.2%=4,680營業用稅額=3,000*50*3%=4,500應納稅額=4,680+4,500=9,180

7. 繳納期限 • 定期開徵每年5月1日至5月31日每逾2日加徵本稅1%滯納金 • 新建、增建、改建房屋按月比率計算課徵

8. 房屋稅減免 • 房屋焚燬、坍塌、拆除至不堪居住之房屋未重建完成前，停止課稅 • 重大災害毀損五成以上房屋免徵房屋稅災害毀損三成以上不及五成房屋減半徵收 • 合法登記工廠：營業用減半徵收房屋稅自有房屋、領有工廠登記證、直接供生產使用 ◎減免原因或事實發生日起30日內申報 • 住家用房屋課稅現值在十萬元以下：免徵

9. 節稅 • 原供營業用之房屋，營業商號遷出、註銷並變更作住家使用。 • 建物主要用途非住家用者(如辦公室、事務所等)，空置期間應按非住家非營業用稅率課徵房屋稅，遷入變更供住家使用。 • 購買房屋將供住家使用之房屋 向稅捐處提出改按住家用稅率課稅房屋稅申請 稅捐處將按月比例計算房屋稅

10. 契稅篇

11. 課稅對象、稅率及納稅義務人

12. 契稅稅額計算 • 契稅稅額=契價*稅率 • 契價申報當時不動產評價委員會所評定的標準價格房屋稅課稅現值+免稅現值-不計入現值 • 甲向乙買A屋，雙方約定實際移轉價格100萬元，A屋申報時不動產評價委員會所評定標準價格為40萬元，甲應繳納契稅金額? 400,000*6%=24,000元

13. 節稅方式 • 依法領買或標購公產及向法院拍賣之不動產 不動產房屋評價標準價格＜領買、標購或法拍取得價格    申報時不動產評價標準價格計課 不動產房屋評價標準價格＞領買、標購或法拍取得價格    領買、標購或法拍取得價格計課

14. 減免契稅 • 新市鎮特定區內建築物興建完成後，其房屋稅、地價稅及買賣契稅第1年免徵，第2年減徵80%，第3年減徵60%，第4年減徵40%，第5年減徵20%，第6年起不予減徵以1次為限。 • 依都市更新條例辦理更新房屋依權利變換方式取得房屋之原地主更新後第1次移轉：減徵40%

15. 不課徵契稅 • 繼承、遺贈取得不動產 • 配偶一方依法行使剩餘財產差額分配請求權 • 不動產信託財產，信託關係人移轉所有權符合規定者 信託行為成立時，委託人與受託人間 信託關係存續中受託人變更時，原委託人與新受託人間 自益信託關係消滅時，受託人與受益人間 因遺囑成立信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間