中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理

1. 谨呈：中海房地产开发有限责任公司 中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理 2014年04月16日

2. ——本次汇报内容—— 项目本体分析 目标市场机会 项目定位选择

3. Part 1 项目本体分析

4. 1、项目本体——区域潜力 项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。作为长春未来城市中心——南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。 • 高新南区，有八一水库、富强水库，以及永春河、富裕河两个天然水系，是长春市生态环境最好的区域之一，自然资源得天独厚。 • 高新北区，处于长春市的母亲河伊通河下游，拥有东北地区最大的城市湿地公园——长东北城市生态湿地公园。是高新北区颇具特色的自然与人文交相辉映的美好环境。 • 南部新城，北部为市级行政中心，南部为市级金融文化中心和市级商业中心，三个中心共同构筑长春市未来的城市“中心”。南部新城定位，是服务长春市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。  长春南部新城 长春高新区（南区）

5. 2、项目本体——区域资源 以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。 • 高校林立 • 区域内有吉林大学南校区等14家高等院校； • 中、小学 • 省二实验等11所基础教育学校，市政府第二幼儿园等10所托幼机构及民办学校； 3公里 • 医疗服务 • 硅谷医院等47家医疗服务机构。 • 家庭购物 • 世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场；

6. 3、项目本体——交通条件 项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边BUS、轨道公共交通充足。 “两横两纵”快速路系统总长约64.8公里，投资超百亿。   全线设立17座立交桥，通行能力提高两倍，设计车速60-80公里/小时。 6分钟——民大街 7分钟——绕城高速； 2分钟车程——南环； 3分钟——南四环 6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环； 3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速； 4分钟车程进入快速交通；

7. 4、项目本体——经济指标 项目经济技术指标 • 永春河把基地分为南北两地块； • 四至：南至荷园路、北接飞跃路； • 西临光谷大街、东连远期规划的城市公园； • 用地范围内无其它建、构筑物； 宗地 永春河

8. 5、项目本体——资源评价 本体资源条件评价 项目属性——高新中心、低等密度、中等规模住宅项目 规模因素 • 项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。 强势条件 密度因素 • 项目总体容积率≯1.18，有绝对低密度优势。 交通条件 • 与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。 • 位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。 区域认知 • 永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。 自然资源 弱势条件 激励条件——若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。

9. 当前，我们首要解决的是选择问题： 结合项目本体， 针对别墅、大平层、洋房三类产品、 面对长春地产市场环境，选择那一个品类 作为本项目的核心产品线？

10. Part 2 目标市场机会 长春别墅市场环境 长春平墅市场环境 长春洋房市场环境

11. 净月版块，统领全长春别墅江湖。 2012年度长春市别墅成交均价前10

12. 1、长春别墅项目根本格局 老牌－万科兰乔圣非／融创上城 主流－和黄御翠园／中信城 个性－万科惠斯勒 新贵－远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇

13. 1、长春别墅项目根本格局 别墅项目，比较的不单是产品自身， 更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。 品牌力 Ⅰ级别墅 100 第一梯队 Ⅰ级别墅 Ⅱ级别墅 90 Ⅲ级别墅 80 第二梯队 Ⅱ级别墅Ⅲ级别墅 企业品牌|自然资源| 项目品质|业主圈层 Ⅳ级别墅 70 和黄御翠园／中信城 60 50 第三梯队 Ⅳ级别墅 产品力 万科惠斯勒／国信美邑 50 60 70 80 90 100 Ⅰ级别墅：和黄御翠园、中信城 远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇 Ⅱ级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑 Ⅲ级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇 华业玫瑰谷 Ⅳ级别墅：华业玫瑰谷

14. 2、长春别墅项目集中区 在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。 • 净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。 • 在净月，中海、万科、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。 • 在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品质、定位越是趋向高端，以联排、独栋、洋房三产品为主。 版块① “近市区，高区 高密” 靠近市区，密度高，高层为主 代表：中海国际社区 产品：高层、洋房为主 版块② “区域口，相对低密” 净月入口区域，密度相对较低 代表：万科惠斯勒、复地净月国际 产品：洋房、联排别墅 版块③ “区域心，低密” 净月正门附近，密度低， 代表：中信城 御翠园 产品：独栋别墅、洋房、小高 版块⑤ “潜力区，高密” 净月西，未来净月发展方向。 密度高，高层为主 代表：万科城 产品：高层 版块 ④ “近净月潭，低密” 靠近净月潭，资源好，稀缺性 代表：远洋戛纳小镇 益田瓦萨小镇、华翰净月公馆 产品：洋房、联排

15. 3、长春别墅典范案例 中信城 占地108万㎡，容1.1，两条绿轴和穿插的水系，一脊多系景观链。 远洋·戛纳小镇 占地86万㎡，容1.1，商业24万㎡，卖点为商业+教育+自然资源。 和黄·御翠园 占地82万㎡，容0.5；充分利用地势优势及品牌优势。 益田·瓦萨小镇 占地34万㎡，容1.1，建筑风格以北欧风格为原型进行改良。 源山墅 占地38万平米，建筑面积约41万平米，容积率为1.1，三面环山。 首期独栋+双拼+联排，后期洋房+小高层； 别墅、洋房、小高层、高层、商业 独栋、 联排产品、洋房， 联排别墅 洋房产品 联排 别墅 法式风格 法式风格 简欧风格 北欧风格 法式风格 近几年，在中国（包括别墅在内的）高端住宅项目建筑风格，以法式风情尤为盛行，加之早期的简欧、北欧等等，足见欧罗巴文明对国人的影响之深。

16. 3、长春别墅典范案例 3-1和黄·御翠园项目别墅产品配比 三期|联排产品 二期|独栋产品 一期|独栋产品

17. 3、长春别墅典范案例 3-2中信城项目别墅产品配比 前期|联排产品 前期|双拼产品 净月山产品 前期|独栋产品

18. 3、长春别墅典范案例 3-3益田·瓦萨小镇目别墅产品配比 高层 洋房 益田瓦萨小镇|联排 联排别墅

19. 3、长春别墅典范案例 3-4远洋戛纳项目别墅产品配比 高层 别墅 洋房 远洋戛纳小镇|联排

20. 3、长春别墅典范案例 3-5源山墅项目别墅产品配比 源山墅|联排

21. 长春别墅主力产品可售面积均在250-300㎡之间。长春别墅主力产品可售面积均在250-300㎡之间。 仅有中信城、和黄的主力面积在300㎡以上，而这两个项目在2012年销售统计中，此面积段的产品销售量是最多的。 可见，市场对建筑面积在300 ㎡以上享受型别墅的认可。

22. 4-1、别墅产品比对分组 200平 280平 360平 万科惠斯勒 260平 280平 370平 400平 中信城 270平 310平 远洋戛纳小镇 270平 305平 益田瓦萨小镇 222平 270平 第一组列比 第二组列比 第三组列比

23. 4-1、别墅产品比对分组 别墅产品对比第一组（220平－280平）

24. 第一组（200平－280平）产品研究——地下一层 万科惠斯勒（联排） 260平 万科惠斯勒（联排） 280平

25. 第一组（200平－280平）产品研究——地上一层 万科惠斯勒（联排） 260平 万科惠斯勒（联排） 280平

26. 第一组（200平－280平）产品研究——地上二层 万科惠斯勒（联排） 260平 万科惠斯勒（联排） 280平

27. 第一组（200平－280平）产品研究——地上三层 万科惠斯勒（联排） 260平 万科惠斯勒（联排） 280平

28. 第一组（200平－280平）产品研究——地下一层 中信城（双拼） 270平

29. 第一组（200平－280平）产品研究——地上一层 中信城（双拼） 270平

30. 第一组（200平－280平）产品研究——地上二层 中信城（双拼） 270平

31. 第一组（200平－280平）产品研究——地下一层 远洋戛纳（联排） 270平

32. 第一组（200平－280平）产品研究——地上一层 远洋戛纳（联排） 270平

33. 第一组（200平－280平）产品研究——地上二层 远洋戛纳（联排） 270平

34. 第一组（200平－280平）产品研究——地上三层 远洋戛纳（联排） 270平

35. 第一组（200平－280平）产品研究——地下一层 益田瓦萨（联排） 222平 益田瓦萨（联排） 270平

36. 第一组（200平－280平）产品研究——地上一层 益田瓦萨（联排） 222平 益田瓦萨（联排） 270平

37. 第一组（200平－280平）产品研究——地上二层 益田瓦萨（联排） 222平 益田瓦萨（联排） 270平

38. 第一组（200平－280平）产品研究——地上三层 益田瓦萨（联排） 222平 益田瓦萨（联排） 270平

39. 4-2、别墅产品比对分组 200平 280平 360平 260平 280平 万科惠斯勒 370平 400平 中信城 270平 310平 远洋戛纳小镇 270平 305平 222平 270平 益田瓦萨小镇 第一组列比 第二组列比 第三组列比

40. 4-2、别墅产品比对分组 别墅产品对比第二组（281平－360平）

41. 第二组（281平－360平）产品研究——地下一层 中信城（双拼） 310平

42. 第二组（281平－360平）产品研究——地上一层 中信城（双拼） 310平

43. 第二组（281平－360平）产品研究——地上二层 中信城（双拼） 310平

44. 第二组（281平－360平）产品研究——地下一层 远洋戛纳（联排） 305平

45. 第二组（281平－360平）产品研究——地上一层 远洋戛纳（联排） 305平

46. 第二组（281平－360平）产品研究——地上二层 远洋戛纳（联排） 305平

47. 第二组（281平－360平）产品研究——地上三层 远洋戛纳（联排） 305平

48. 4-3、别墅产品比对分组 200平 280平 360平 260平 280平 万科惠斯勒 270平 310平 中信城 370平 400平 270平 305平 远洋戛纳小镇 222平 270平 益田瓦萨小镇 第一组列比 第二组列比 第三组列比

49. 4-3、别墅产品比对分组 别墅产品对比第三组（360平以上）

50. 第三组（361平以上）产品研究——地下一层 中信城（双拼） 370平 中信城（双拼） 400平