Immobilienerwerb

1. Immobilienerwerb Immobilienerwerb attraktiv & zeitgemäß? mirjamvey-bierling, zeppelinstraße 2, 76185 karlsruhe fon0721/9 52 47-0 & fax 0721/9 52 47-10 kanzlei@vey-bierling.de / www.vey-bierling.de 1

2. Immobilienerwerb Mein teuerster Traum 2

3. Immobilienerwerb 3

4. . Immobilienerwerb Kapitalmarkt schwankende Rendite Uneinheitlich Risiko!!! Finanzkrise - Sicherheitsbedürfnis Misstrauen gegenüber Anlageprodukten 4

5. . Immobilienerwerb Angst vor Inflation Flucht in die Immobilie 5

6. . Immobilienerwerb Altbausanierungen Betreutes Wohnen Eigentums- wohnungen Spezialimmobilien Gewerbeimmobilien Photovoltaikanlage Mehrfamilienhäuser Immobilien Fonds Ferienhäuser Nießbrauch 6

7. . Immobilienerwerb Man kann erfolgreich sein oder auch nicht! Unternehmerrisikobereitschaft muss vorhanden sein! Jeder Vermieter ist Unternehmer 7

8. . Immobilienerwerb • Beimischung zum Vermögensaufbau • Vermögenssicherung • Altersvorsorge • Steuermodell attraktiv und zeitgemäß (als) 8

9. . Immobilienerwerb • Günstige Zinsen • Werterhaltend • Fördermaßnahmen • Steigende Mieten!? Warum gerade attraktiv? 9

10. . Immobilienerwerb aber negativ kann sein: • Hoher Einstiegspreis • Lang angelegte Laufzeit und Gebundenheit • „Weiche“ Kosten • Keine „reißerische“ Rendite (solide) 10

11. . Immobilienerwerb 53% der Bevölkerung (2010) haben Grundbesitz Tendenz steigend 52% davon sind vermietet Baden-Württemberg 11

12. . Immobilienerwerb Mikrozensus-Studie Eigentümerwohnung ca. ab 118 qm Æ 4,4 Zimmer Mieterfläche ca. 70 qm Æ 2,7 Zimmer 12

13. . • Immobilienerwerb mögliche Risiken • Verzögerung der Fertigstellung = weitere Bebauung • Leerstand und Nachweis der Vermietungsabsicht • Zahlungsschwierigkeiten des Mieters • Hoher Sanierungsaufwand • Zu niedrige Instandhaltungsrücklage • Hoher Verwaltungsaufwand (ohne Hausverwaltung) • Mietrechtsregelung ungünstig für Vermieter (zumindest bei Wohnraum) • Zu erwartende Veränderungen (Geruchs-, Geräusch- oder Lärmbelästigungen) • Tipp: gut gestaltete Verträge sind wichtig! 13

14. . • Immobilienerwerb mögliche Vorteile • Langwohnende Mieter oder langfristige Mietverträge z. Teil Mietgarantien - Mietpool • Gleichbleibende Rendite • Werterhaltend oder Wertsteigerung • Steuervorteil (meist von geringer Bedeutung) 14

15. . • Immobilienerwerb Beim Kauf zu beachten: • Überblick Sanierungsaufwand – aktuelle Bausubstanz • Qm-Preis (Vergleichspreise erfragen) • Erwerbsnebenkosten • Lage • Balkon / Garten • Verkehrsanbindung • Ermittlung des Sanierungsaufwandes prüfen (Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde) • Fördermittel • Wiederverkaufswert + Zweitmarkt • Eigenkapitalanteil (20% + Nebenkosten 100%) • Höhe der Instandhaltungsrücklage 15

16. . • Immobilienerwerb „1 x 1“ für den Vermieter • Anschaffungskosten, Herstellungskosten* • Was fällt unter Einnahmen* • Werbungskosten* • Anschaffungsnahe Aufwendungen* • Erhaltungsaufwand* • Abschreibungen** • Instandhaltungsrücklage* 16

17. . • Immobilienerwerb Anschaffungskosten/Herstellungskosten Kaufpreis oder Summe aus allen Baurechnungen + Grundstückserwerb Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (Baden-Württemberg 5%) Notargebühren (nicht für Grundschuldeintrag) Vermittlungsprovision Kreditbearbeitungsgebühr + Bereitstellungszinsen usw. 17

18. . • Immobilienerwerb Einnahmen: Nutzungsentgelte Kaltmiete + Umlagen (Nebenkosten) Sonderzahlungen ggf. Umsatzsteuer Bausparzinsen Verzugszinsen (Mieter) keine Einnahmen: Zinsen Instandhaltungsrücklage Zinsen für Mietkautionskonto 18

19. . • Immobilienerwerb Werbungskosten (Aufwendungen zur Erweiterung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen) auf den Mieter • Schuldzinsen nicht umlagefähig • Damnum nicht umlagefähig • Notargebühren für Grundschuldeintragung nicht umlagefähig • Versicherungen umlagefähig • Nebenkosten (Wasser, Strom, Heizung usw.) umlagefähig • Verbände (z.B. Grundeigentümerverein) nicht umlagefähig • Hausverwaltung nicht umlagefähig • Hausmeister umlagefähig • Erhaltungsaufwendungen (z.B. Reparaturen) nicht umlagefähig (Durch Mietvertrag zum Teil auf Mieter abwälzbar) • Grundsteuer umlagefähig • Fahrtkosten (Reisekosten zum Objekt) nicht umlagefähig • Steuerberaterkosten nicht umlagefähig • Telefon, Kleinausgaben (ggf. Pauschal) nicht umlagefähig • Abschreibung nicht umlagefähig 19

20. . Immobilienerwerb Anschaffungsnahe Aufwendungen Bei Kauf eines Objektes und geplanter Modernisierung 3 Jahre 15% (Zeitpunkt der Zahlung spielt keine Rolle) 20

21. . Immobilienerwerb Erhaltungsaufwand Größere Instandhaltungsaufwendungen Verteilung auf 2 – 5 Jahre möglich 21

22. . • Immobilienerwerb Bemessungsgrundlage für die „AfA“ Anschaffungs- oder Herstellungskosten • Grund- und Bodenanteil (anteilig auch aus den Erwerbsnebenkosten) 22

23. . • Immobilienerwerb Abschreibungen (Verteilung der Aufwendungen auf die Nutzungsdauer) Wohngebäude zu Wohnzwecken nach dem 31.12.1924 fertiggestellt 2% vor dem 01.01.1925 fertiggestellt 2,5% Betriebsvermögen und kein Wohnzweck 3% Gebäude in Sanierungsgebieten und Städtebaulichen Entwicklungsgebieten sowie Baudenkmäler 8 x 9% (Bescheinigung erforderlich! Zuschüsse kürzen die Bemessungsgrundlage) 4 x 7% Übrigens: Die Sonderabschreibung ist bei einer selbstgenutzten Denkmalschutzimmobilie auch abziehbar = Sonderausgaben 23

24. . Immobilienerwerb Instandhaltungsrücklage Zuführung = steuerneutral Rückführung = steuerwirksam 24

25. . • Immobilienerwerb …das sollten Sie mal gehört haben • Nießbrauch* • Private Veräußerungsgeschäfte • Gewerblicher Grundstückshandel* • Objekt mit gemischter Nutzung (Vermietung + Privatnutzung)* • Betriebsimmobilie* • Vermietung und Umsatzsteuer* • Unentgeltliche Übertragung* 25

26. . • Immobilienerwerb Nießbrauch (notariell) unentgeltlicher Nießbrauch Zuwendungsnießbrauch (AfA-Verlust) Vorbehaltsnießbrauch Einkünfteübertragung – z.B. auf Kinder durch zeitlich begrenztes Nutzungsrecht • Zustimmung des Mieters erforderlich • Ergänzungspfleger bei Minderjährigen • idR. Wegfall der Abschreibung 26

27. . • Immobilienerwerb Privates Veräußerungsgeschäft (Spekulationsgewinn) Verkauf innerhalb von 10 Jahren Ausnahme: Vorherige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Vorsicht bei Arbeitszimmeranteilen 27

28. . • Immobilienerwerb Gewerblicher Grundstückshandel • Enger zeitlicher Zusammenhang • Eindeutige Absicht • 3-Objekt-Grenze? 28

29. . • Immobilienerwerb Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Kauf Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus – unterschiedliche Nutzung • Klare Kaufpreistrennung im Vertrag oder gleich Kauf zweier Wohnungen. Direkte Zuordnung der Baukosten. • Finanzierung der vermieteten Wohnung zu 100% • Eigenkapital in die privat- genutzte Wohnung . Einliegerwohnung vermietet 29

30. . • Immobilienerwerb Eigengenutzte Betriebsimmobilie • Betriebsvermögensvermeidung (Ehegattenmodell) 30

31. . • Immobilienerwerb Vermietung und Umsatzsteuer Grundsatz: Vermietungsumsätze sind umsatzsteuerfrei! Option: Wenn Unternehmer an einen anderen (umsatzsteuerpflichtigen) Unternehmer vermietet. Bauherr - vermietet an Steuerberater (ja) Bauherr - vermietet an Arzt mit steuerfreien Umsätzen (nein) 31

32. . • Immobilienerwerb unentgeltliche Übertragung Fußstapfentheorie 32

33. . • Immobilienerwerb Aufteilung einer Immobilie für steuerliche Zwecke Photovoltaik Gebäude ………. Grund + Boden 33

34. . • Immobilienerwerb Photovoltaik Stromeinspeisung = Gewerbesteuer + Umsatzsteuer (Freigrenze 24.500 €) (Freigrenze 17.500 €) Herstellungskosten = Abschreibungsbemessungsgrundlage (AfA = 20 Jahre Nutzungsdauer) Achtung: Umsatzsteuer für andere Umsätze Unternehmerkreis 34

35. . • Immobilienerwerb Einkunftserzielungsabsicht 66% der ortsüblichen Miete Besonderheiten: verbilligte Wohnungsüberlassung 35

36. . • Immobilienerwerb Finanzierung • Eigennutzung zu Wohnzwecken - schnelle Entschuldung - Sondertilgungsmöglichkeiten - Tilgungsersatz betrieblicher Darlehen einsetzen - Annuitätendarlehen - Bausparkasse - Öffentliche Mittel • Vermietete oder zu betrieblichen Zwecken selbstgenutzte Immobilie - Eigenkapitalanteil (auf jeden Fall in Höhe der Erwerbsnebenkosten) - Lange Zinsbindung - Bausparkasse - Tilgungsersatz - Öffentliche Mittel 36

37. . • Immobilienerwerb nachträglicher Schuldzinsenabzug Wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Darlehen zu tilgen. 37

38. . • Immobilienerwerb Mietverträge • Gewerbliche Immobilien • Studentenappartement • Wohnimmobilie 38

39. Wohnimmobilie 39

40. Altbau mit Sanierungsaufwand (Denkmalschutz) 40

41. . • Immobilienerwerb Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Überschuss/ Verlust = Einkünfte Einkünfte unterliegen der Einkommensteuer oder kürzen die Einkommensteuer bei Verlustansatz 41

42. . • Immobilienerwerb Goodbye Deutschland • Steuerliche Betrachtung bei Wegzug ins Ausland + Immobilien im Inland 42

43. Immobilienerwerb Geplante Änderungen: 01.01.2015 • Maklerkosten trägt der Vermieter • Mietpreisbremse in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ • (max. 10 Jahre, aber die einzelnen Bundesländer dürfen nur für • max. 5 Jahre begrenzen) • Ausnahmen: Neubau Erstvermietung • umfassende Modernisierung und dann Anschlussvermietung • Miete war höher – kann beibehalten werden. 43

44. . • Immobilienerwerb Fazit Finden Sie Ihre richtige Immobilie, die sich wirtschaftlich gut rechnet. Investieren Sie in eine werterhaltende Geldanlage, die durch lfd. Erträge attraktiv und zeitgemäßistund bleibt. Die Wohnungsnachfrage in attraktiven und dynamischen Gebieten steigt und die Chancen der Vermietbarkeit stehen gut!!! Viel Erfolg und eine glückliche Hand beim Immobilienerwerb 44