Download
1 / 52
520 likes | 727 Views
שוק הדיור בנצרת עילית חסמים והזדמנויות. בהנהלת: פרופ' אבי דגני ד"ר רינה דגני. המחקר נערך עבור: משרד הבינוי והשיכון. מאי 2007 . Information Strategy & Solutions. תוכן עניינים. מטרות המחקר ומתודולוגיה................................................................. עמוד 3
E N D
שוק הדיור בנצרת עילית חסמים והזדמנויות בהנהלת: פרופ' אבי דגני ד"ר רינה דגני המחקר נערך עבור: משרד הבינוי והשיכון מאי 2007 Information Strategy & Solutions
תוכן עניינים • מטרות המחקר ומתודולוגיה................................................................. עמוד 3 • תמצית מנהלים.................................................................................. עמוד 6 • פירוט הממצאים • חלק א: קבלני בנייה-ראיונות עומק........................................................עמוד 21 • חלק ב: קבוצות מיקוד............................... .........................................עמוד 32
המערך המחקרי • ראיונות עומקעם הקבלנים הבונים באזור הצפון והמרכז. • קבוצת מיקוד 1:בקרבתושבי חיפה והקריות, הנמצאים בשוק הדיור (תושבים אשר רכשו דירה במהלך השנתיים האחרונות, או מחפשים באופן פעיל לרכוש דירה בתקופה הקרובה). כשליש מהמשתתפים היו בעבר תושבי נצרת עילית או של יישובים אחרים בצפון הארץ, כשליש מהמשתתפים עובדים באזור הצפון, ואילו שאר המשתתפים עובדים וגרים בחיפה והקריות. • קבוצת מיקוד 2:בקרב תושבי נצרת עילית והסביבה, הנמצאים בשוק הדיור. גברים ונשים, בגילאי 30-60, ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך, בינוני ובינוני-גבוה. • הקבוצות נערכו במהלך חודש מאי 2007. • לממצאים להלן אין תוקף סטטיסטי. הממצאים מצביעים על המגמות הקוגניטיביות וההתנהגותיות הקיימות בקרב הקבוצות הנחקרות, אך יש לבצע סקר נרחב יותר בקרב המדגם המייצג של הקבוצות הללו, על מנת לאפשר הכללה של הממצאים לכלל האוכלוסייה העומדת במרכז מחקרינו.
מטרות המחקר המחקר הנוכחי כוון לבחון את גורמי המשיכה והחסמים של שוק הדיור בנצרת עילית, כפי שנתפסים היום בעיני הרוכשים הפוטנציאליים ובעיני הקבלנים הבונים באזור הצפון. במסגרת זו, נבחנו התפיסות, העמדות והכוונות ההתנהגותיות של תושבי הצפון וכן של הקבלנים בנוגע לעיר נצרת עיליתולהיבטים שונים של המגורים בה. • המחקר התמקד בסוגיות הבאות: • התדמית הנתפסת של העיר • בחינת עמדות ודעות של התושבים והקבלנים בנוגע לשוק הדיור בעיר • נקודות החולשה של העיר-בעיות • נקודות החוזק של העיר – הזדמנויות • ציפיות עתידיות של התושבים והקבלנים • איתור פתרונות
תמצית מנהלים-תפיסת היתרונות והחסרונות של העיר • נצרת עילית נתפסת בעיני תושביה חיובית באיכות החיים שהיא מציעה, כעיר ירוקה, בעלת נופים יפים ואוויר נקי. בעיר שוררת אווירה של ביתיות, נינוחות ורוגע. • התושבים סבורים כי העיר מספקת שילוב מושלם בין תחושת הימצאות ב"מרכז חיים" של עיר גדולה לבין תחושת ביתיות ושלווה של יישוב קטן. • התושבים הביעו שביעות רצון ממגוון מוסדות הציבור בעיר ומרמת הנגישות הגבוהה שלהם למוסדות אלה. • לצד יתרונותיה, יש לנצרת עלית מספר מגרעות משמעותיות בעיני תושביה ובעיני תושבי הסביבה. מבין החסרונות הבולטים ביותר של העיר צוינו: • רמת אבטלה גבוהה • נוכחותן של אוכלוסיות חלשות/ לא רצויות • והעדר מקומות בילוי
תמצית מנהלים-תפיסת היתרונות והחסרונות של העיר • בקרב תושבי העיר והסביבה, קיימת תחושה ש"רמת האוכלוסייה" המתגוררת בנצרת עילית יורדת. הדבר בא לידי ביטוי בהזדקנות האוכלוסייה בעיר ובנטישתה על-ידי האוכלוסיות הצעירות והחזקות. • הזדקנות העיר נובעת מגלי העלייה האחרונים שהביאו לנצרת עילית מספר לא מבוטל של עולים מבוגרים וקשישים, וזאת בעוד נמשך התהליך של הגירה מאסיבית של תושבים צעירים אל מחוץ לעיר, לאזור מרכז הארץ או לחיפה. • לדעת התושבים, ריכוז אוכלוסיית קשישים בעיר גרם לפיתוח של מתנ"סים ומקומות בילוי נוספים עבור האוכלוסייה המבוגרת, עובדה המושכת קשישים נוספים מהערים האחרות להשתקע בעיר, דבר המגביר את תהליך ההזדקנות. • התושבים סבורים כי העזיבה המאסיבית של הצעירים נובעת בעיקר מהעדר של אפשרויות תעסוקה בעיר ומחסר במקומות בילוי. בכל אופן, לדעת התושבים, עזיבת הצעירים פוגעת בתדמית ובכלכלת העיר (מעיר שמחה ותוססת נצרת עילית נהפכת לעיר מנומנמת ומשעממת), וגורמת לצעירים נוספים לשקול לעזוב את העיר.
תמצית מנהלים-תפיסת היתרונות והחסרונות של העיר • התושבים הוותיקים בעיר מתרעמים גם על הריכוז הגבוה של עולים חדשים מבריה"מ ומאתיופיה בנצרת עילית. • יש לציין, כי עולים חדשים מברה"מ הביעו שביעות רצון גבוהה ממגורים בסביבת האנשים ממדינת מוצאם. • בקרב האוכלוסייה היהודית, ניכרת אי שביעות רצון ניכרת מנוכחותה ההולכת וגוברת של האוכלוסייה הערבית בעיר, הן בשכונות המגורים, והן במתחמים ציבוריים. לטענת חלק מהתושבים, קיים קשר בין העלייה ברמת האלימות בשכונות ובבתי הספר בעיר לבין הכניסה של האוכלוסייה הערבית לשכונות יהודיות. • חשש בטחוני - חלק מתושבי נצרת עילית הזכירו גם את העובדה שנצרת עלית מוקפת ביישובים ערביים, והביעו חשש מהמצב הנ"ל, במקרה של מתיחות בין קבוצתית. .
תמצית מנהלים-תפיסת היתרונות והחסרונות של העיר • רמת אבטלה גבוהה ושכר נמוך. • תושבי נצרת עילית והסביבה התרעמו על מחסור במקומות עבודה בעיר, כאשר בעיה זו מחריפה בקרב אקדמאים ובעלי מקצועות חופשיים. העדר תעסוקה הולמת לאקדמאים מוביל לעזיבה של האוכלוסיות החזקות, ולכניסה של עובדים בלתי מקצועיים, המורידים את "רמת האוכלוסייה" בעיר ופוגעים בשגשוגה הכלכלי. • בנוסף לרמת אבטלה גבוהה, ציינו התושבים כי גם רמת השכר המשולם בסביבה הינה נמוכה משמעותית מזו המשולמת באזור המרכז ובחיפה. הדבר גורם למעבר צעירים לאזורים אחרים, ולעזיבת האוכלוסייה האיכותית, המחפשת מקורות פרנסה מכניסים יותר. • בקרב תושבי חיפה והקריות, נרשמה רמת מודעות נמוכה ליתרונות הקיימים בנצרת, כגון אוויר נקי, נופים, טבע ושכונות מבוססות ומטופחות. • רבים מתושבי חיפה והקריות מעולם לא ביקרו בעיר, והיא נתפסת בעיניהם כעיר של אוכלוסיות נחלשות/לא רצויות, ושל ערבים ועולים מברה"מ. • בנוסף, הזהות של נצרת עילית אינה מגובשת דייה בעיני תושבי חיפה והקריות, כאשר חלק ניכר מהם טענו כי אינם מצליחים לדמיין לעצמם כיצד נראית העיר.
תמצית מנהלים-תפיסת שוק הדיור בעיר • נצרת עילית אינה נתפסת כמקום מגורים אטרקטיבי בעיני תושבי האזור, עקב מכלול הבעיות אשר גורמות לפגיעה קשה בשוק הדיור. נצרת עילית היא עיר נעזבת, שמספר הנכנסים אליה קטן ממספר היוצאים ולכן יש עודף היצע של דירות, המעצים את הקושי למכור בה נכסים. • העיר נתפסת כאטרקטיבית יותר בעיני אוכלוסיות חלשות, אשר רוכשות בה דירות במחירים זולים. נוכחותן הגוברת של האוכלוסיות החלשות בעיר, מביאה למצב של ירידה ברמת היוקרה של כלל השכונות בעיר, ושל העיר כולה, וכתוצאה מכך להוזלה משמעותית במחירי הדירות. • עלייה באחוז התושבים המבוגרים בעיר מובילה לביקוש רב יותר לדירות זולות, ששטחן קטן יחסית ולהיצע יתר של דירות מרווחות ויקרות. • נטישת העיר על-ידי אוכלוסיות מבוססות גורמת להיצע גבוה של דירות יוקרה ובתים צמודי קרקע בשכונות המבוססות. במקרים רבים, הדיור המוצע למכירה נרכש על-ידי אזרחים ערבים, תופעה המגבירה את חוסר שביעות הרצון של התושבים הוותיקים בשכונות המבוססות. • האוכלוסיות החזקות אשר מעוניינות לרכוש דיור באזור נצרת עילית, נרתעות מנוכחותן הבולטת של אוכלוסיות נחשלות בכל רחבי העיר.
תמצית מנהלים-תפיסת שוק הדיור בעיר • באופן כללי, קיימת הסכמה כי שוק הדיור בעיר הינו רווי, בייחוד כשמדובר בבנייה לגובה. • עולים חדשים וזוגות צעירים מוותיקי היישוב הביעו שביעות רצון גבוהה משוק הדיור בנצרת עילית, בטענה כי השוק הרווי מאפשר גמישות מרבית מבחינת אפשרויות רכישת הדירה, ובמחירים סבירים. • לעומת זאת, תושבי נצרת עילית אשר מעוניינים למכור את דירת מגוריהם, והתושבים הוותיקים, הביעו תרעומת על שוק הדיור הרווי בעיר, וטענו כי אינם מצליחים למכור את רכושם, ומהוזלת המחירים של הדיור בעיר. • אופי הבנייה- רוב הנמצאים בשוק הדיור אינם רואים ערך מוסף לבנייה של שכונות חדשות של רבי קומות בעיר, הם אינם סבורים כי המגורים ברבי קומות יהוו פתרון הולם לצורכיהם ולאיכות חייהם.
תמצית מנהליםעמדות קבלנים שבנו/בונים בנצרת עילית וסביבתה • שוק הדיור בנצרת עילית אינו מהווה אפיק השקעה אטרקטיבי עבור הרוב המוחלט של הקבלנים שנהגו לבנות באזור. השוק לדעתם מאופיין בבעיות רבות, המובילות לקצב נמוך במיוחד של מכירת דירות בפרויקטים החדשים בעיר. • הגורמים העיקריים לחוסר האטרקטיביות של שוק הדירות החדשות בעיר, לדעת הקבלנים, הם: א. אחוזי האבטלה הגבוהים, בייחוד בקרב אקדמאים ב. אי-מתן מענקים לרוכשים פוטנציאליים ג. הרכב הטרוגני במיוחד של האוכלוסייה בעיר (יהודים וותיקים, עולים וערבים) ד. היצע של דירות מיד שנייה בעיר, במחירים זולים יחסית (בעקבות ההגירה השלילית) • מרבית הקבלנים סבורים כי ההתאוששות של שוק הדיור בנצרת עילית יכולה להתרחש בעיקר במסגרת תוכנית לאומית לפיתוח של אזור הצפון. במסגרת תוכנית זו, יש לטפל בבעיות האופייניות לכל אזור הצפון, כגון אחוזי אבטלה גבוהים, העדר השקעות ומענקים ממשלתיים והשקעה לא מספקת בתשתיות. • בטווח הקרוב יותר, הקבלנים סבורים כי יש להחליט מיהן האוכלוסיות בעלות הפוטנציאל הרב ביותר לרכישת דיור בנצרת עילית, ולהשקיע מאמצים בהעלאת רמת האטרקטיביות של המגורים בנצרת עילית עבור אותן אוכלוסיות.
תמצית מנהליםעמדות קבלנים שבנו/בונים בנצרת עילית וסביבתה • חלק קטן מהקבלנים הציע להתמקד בבניית בתים צמודי קרקע בעיר במחירים נמוכים יחסית, עבור אוכלוסיות חזקות. אבל גם קבלנים אלה מתנים את רמת האטרקטיביות של בנייה צמודת קרקע בעיר ביכולת של הקבלן והרשויות ליצור סביבה הומוגנית מבחינת הרכב האוכלוסייה. • הקבלנים ציינו, כי בטווח הארוך היצירה של מנגנון הפרדה בין קבוצות האוכלוסייה השונות באזור הצפון אינו יעיל, ולכן יש לנסות ליצור מציאות חדשה, המבוססת על חיים שיתופיים בין קבוצות האוכלוסייה השונות. • מרבית הקבלנים סבורים כי לאור המצב הקיים, מומלץ לנסות ולהעלות את רמת האטרקטיביות של העיר בעיני האוכלוסיות הפחות מבוססות. לדעתם, יש להתמקד באוכלוסיות כגון עולים חדשים, ערבים ועובדי צווארון כחול, השואפים להעלות את רמת החיים שלהם, אך האמצעים הכלכליים שלהם הם מוגבלים. לטענת הקבלנים, מענקים והטבות כספיות על רכישת דירות חדשות, בנוסף להנחות במס הכנסה (בדומה לנהרייה), עשויים להניע את הרוכשים הפוטנציאליים מקבוצות האוכלוסייה שצוינו לעיל לבחון את שוק המגורים בנצרת עילית.
תמצית מנהליםקהל היעד הרצוי למיקוד שיווקי • על הגדרת קהלי היעד לשיווק המגורים בנצרת עילית חלוקות הדעות: • הקבלנים סבורים כי יש להתמקד בשכבות אוכלוסיה חלשות יותר, כגון עולים חדשים מברה"מ לשעבר/ אתיופיה, ועובדים ממעמד בינוני-נמוך, אותם ניתן יהיה למשוך באמצעות מחירי דיור סבירים, ומתן מענקים מוגדלים. • תושבי נצרת עילית הוותיקים מעוניינים למשוך לעיר אוכלוסיות חזקות, כגון אקדמאים, עובדי הי-טק וצעירים ממעמד בינוני ובינוני-גבוה, שיגיעו, לדעתם, אם יפרידו אוכלוסייה לא יהודית מיהודית. • עולים חדשים מברה"מ, מעוניינים להרחיב את השיווק לבני מוצאם, בשל הריכוז הגדול והיתרונות שיצרה אוכלוסייה זו בעיר. • כל משתתפי המחקר הסכימו כי על הרשויות ליצור מוקדי משיכה חזקים לצעירים ולתושבים ממעמד בינוני-גבוה כדי למנוע את נטישתם. הישארותן של האוכלוסיות ה"איכותיות" הינה חיונית לשימור וחיזוק התדמית החיובית של נצרת עילית. בטווח הארוך, שימור התדמית החיובית של העיר תיצור ביקוש מחודש לדירות (גם יקרות וחדשות) באזור, ותעלה את ערכי הנכסים. • במסגרת שימור האוכלוסיות החזקות בעיר, מומלץ לפתח את אזור התעשייה, להגדיל את מספר מקומות העבודה הזמינים ובכך למשוך חברות המעסיקות אקדמאים ואנשי הי-טק. • במסגרת השימור של האוכלוסייה הצעירה בעיר, מומלץ להגדיל גם את מספר מקומות הבילוי בעיר, לפחות את מה שהרשות יכולה לעשות.
המלצות הקבלנים-סיכום • להחזיר את המענקים הממשלתיים ומענקי העיריות • לתת לתושבי העיר נקודות זיכוי ממס הכנסה • להתוות מדיניות של מתן עדיפות לערי הפיתוח על פני ישובים קהילתיים • ליצור מקומות עבודה בעיקר לאקדמאים • לבנות יותר בתים צמודי קרקע ליצירת איכות חיים גבוהה (מותנה בהפרדה בין אוכלוסיות) • לתת פתרונות לבעיית הטרוגניות האוכלוסייה – לייעד כל פרויקט מיועד לקבוצת אוכלוסיה מסוימת או לחילופין ליצור תנאים נוחים לחיים בצוותא של כל קבוצות האוכלוסייה. • הקבלנים סבורים כי הרחבה נוספת של העיר צריכה להתרחש במסגרת תוכנית לאומית, הכוללת מתן מענקים לרכישת דיור לקונים פוטנציאליים ביישובי צפון שונים (וכמובן בנצרת עילית), ויצירת מקומות תעסוקה. ללא שיקום כולל של אזור הצפון, אין הקבלנים רואים פוטנציאל להרחבת שוק הדיור בנצרת עילית, ואינם מעוניינים לגשת למכרזים לרכישת קרקעות בעיר.
המלצות תושבי נצרת עלית והסביבה-סיכום • להרחיב את שוק התעסוקה בעיר (משך זמן נסיעה סביר מוערך בכ-40 דקות) • לבנות בתים צמודי קרקע במחירים סבירים כתחליף להיצע בישובים המועדפים למגורים: ציפורי, סוללים, גבעת אלה, עפולה • לא לבנות רבי קומות משום שמחירי דירות בהם יהיו יקרים משמעותית מדירות יד שנייה איכותיות • ליצור מקומות בילוי ואטרקציות לצעירים בעיר • להפריד את שכונות המגורים והמרחבים הציבוריים מאוכלוסיה ערבית • לסלול כביש עוקף נצרת (לדעת מיעוט מהתושבים)
המלצות תושבי חיפה והקריות • חסר בפרסום ובשיווק של נצרת עילית כיעד מגורים, מוביל למודעות נמוכה ביותר של תושבי חיפה והקריות לשלל היתרונות הקיימים בעיר. לכן, האפשרות של מגורים בנצרת עילית כמעט אינה נשקלת על-ידי תושבי חיפה והקריות. • יחד עם זאת - המרחק בין נצרת עילית ליישובי החוף אינו נתפס כחסם משמעותי, כאשר רוב המשתתפים מביעים נכונות לנסוע לעבודה במשך חצי שעה-40 דקות. • על מנת למשוך רוכשים פוטנציאליים מאזור הצפון, מומלץ לפתח ולשפר את תדמית העיר, להציג את יתרונותיה המרובים באיכות החיים, ניתן לבצע זאת באמצעות פרסום ושיווק העיר, וכמו כן באמצעות עריכת אירועי תרבות או ספורט בעיר, אליהם ניתן להזמין את כלל אוכלוסיית ישראל, להגביר את רמת המודעות של הציבור לנצרת עלית ולאוו דווקא בהקשרים שליליים. • ניתן לטפח בקרב חלק מתושבי חיפה והקריות את הנכונות לרכוש דירה בשכונות חדשות בעיר, מכיוון שפוטנציאל לרכישה של בתים צמודי קרקע במחירים סבירים (עד 150 אלף דולר) יאפשר להם להעלות משמעותית את איכות חייהם.
המלצות תושבי חיפה והקריות-סיכום • להגביר את הפרסום והשיווק של העיר בקרב תושבי חיפה והקריות. • לבנות בעיר בתים צמודי קרקע עם גינות, במחירים זולים, על מנת למשוך רוכשים פוטנציאליים מחיפה והקריות, שמחפשים דיור זול יותר. וזאת כאלטרנטיבה לישובים המבוקשים ע"י תושבי חיפה והקריות כגון: נהריה, כרמיאל ואזור העמקים: טבעון, רמת ישי, נופית ועוד.הכל בתנאי שתשופר תדמית העיר ! • ליצור מקומות בילוי ואטרקציות לצעירים בעיר • חלק הביעו נכונות לרכוש דירה עם יותר איכות חיים, כאשר משך זמן הנסיעה למקום העבודה יימשך עד כ 40 דקות עד שעה.
חלק א: קבלני בנייה-ראיונות עומק
ראיונות עומק -קבלנים • מרבית הקבלנים בונים פרויקטים חדשים באזור הצפון בעיקר בכרמיאל (קבלן אחד בונה גם בנצרת). • רוב הפרויקטים שהקבלנים בונים מתרכזים היום באזור המרכז. • כשליש מהקבלנים שרואיינו בנו בעבר פרויקטים בנצרת עילית, כיום אף אחד מהם אינו עוסק בבנייה בנצרת עילית. • הקבלנים העלו מספר בעיות, המאפיינות את אזור הצפון בכלל, ואת נצרת עילית בפרט, אשר מגבילות את נכונותם לבנות פרויקטים נוספים בעיר נצרת עילית. • מבין החסמים המונעים מהם רצון לבנות בנצרת עילית, צוינו : • חסמים כלכליים • חסמי תשתיות • חסמים חברתיים
ראיונות עומק -קבלנים 1. גורמים כלכליים • אבטלה אחת הבעיות המרכזיות והחמורות ביותר, המאפיינות לדברי הקבלנים את כלל אזור הצפון, ואת נצרת עילית בפרט, הינה חסר במקומות תעסוקה, היוצר אבטלה. לסוגיה זו השפעה שלילית במיוחד על אקדמאים ועל בעלי מקצועות חופשיים, אשר נאלצים לעזוב את נצרת עילית והסביבה בשל חיפוש תעסוקה ההולמת את כישוריהם במקומות מחוץ ליישוב ולאזור. • "ליד נצרת עילית יש אזור תעשיה קטן, אבל דרושים שם בעיקר עובדים פשוטים, לא מיומנים" • " יש אזורים בארץ שבהם יש הי-טק. בנצרת עילית יש בעיקר תעשיות הדורשות כוח לא מיומן, ולכן האוכלוסיות החזקות עוזבות". • לצד בעיית האבטלה, קיימת גם סוגיה של שכר נמוך (יחסית לאזור המרכז), המשולם לעובדים רבים באזור הצפון, שאינו מאפשר להם לרכוש דירה. • "גם אנשים שעובדים בסביבה, משתכרים שכר מינימום. אז למי יש כסף לקנות דירה חדשה?"
ראיונות עומק -קבלנים 1. גורמים כלכליים • הפסקת המענקים מטעם הממשלה/העירייה לדברי הקבלנים, רמת ההכנסה של תושבי נצרת עילית ( ושל כלל תושבי הצפון) היא נמוכה משמעותית מזו הקיימת במרכז. במקרים רבים, לאוכלוסיות המתעניינות במגורים בנצרת עילית חסרים משאבים התחלתיים לרכישת דירה, כיוון שאינם יכולים לקבל סיוע מצד קרובי המשפחה. לכן, לדברי הקבלנים, למענק הראשוני/ההתחלתי היה תפקיד חשוב במתן אפשרות לרוכשים הפוטנציאליים להתחיל בתהליכי רכישה של דירה בנצרת עילית ובאזור. ביטול המענקים וההטבות, פגע משמעותית במידת האטרקטיביות של שוק הדיור המקומי (בהשוואה למקורות אחרים, שגם בהם אין מענקים). • "לזוג במרכז הארץ מענק לדירה של 50-100 אלף ₪ זה כלום, אבל לתושבי צפון שמרוויחים בקושי 4,000 ₪, זה מה שיכריע האם יוכלו לרכוש דירה" • "להמון אנשים בצפון אין חסכונות, מצב כלכלי קשה. לכן אם יעזרו להם במענק התחלתי, מבחינתם זה יהיה גורם משיכה מאד חזק וחשוב מאוד".
ראיונות עומק -קבלנים • תחרות בשוק הדיור באזור הצפון • דירות יד שנייה ההגירה של תושבי נצרת עילית אל מחוץ לעיר בשל הבעיות הקשות הקיימות באזור, גרמה להיצע רב של דירות יד שנייה, במחירים נמוכים יחסית. לכן, לדברי הקבלנים, רוכשים פוטנציאליים רבים מעדיפים לקנות דירות יד שנייה, ונמנעים מלרכוש דירה חדשות, הנתפסות כיקרות יותר. • "אפשר היום לקנות בנצרת עילית דירה ב 40 אלף דולר, ודירה ממש טובה ב 80 אלף דולר. אז אנשים לא רוצים לקנות דירות חדשות ב 120 אלף דולר". • בתים צמודי קרקע ההיצע של בתים צמודי קרקע באזור הצפון הוא רחב ביותר והבתים נמכרים במחירים נמוכים יחסית. הדבר מושך אוכלוסיות חזקות לרכוש בתים צמודי קרקע, ופוגע בסיכויים של הקבלנים למכור דירות בבתים משותפים ובבניינים רבי קומות. • "למה שאדם יקנה דירה חדשה בנצרת עילית תמורת 120 אלף דולר, כשהוא יכול לקנות בית קרקע פרטי במושב באותו הסכום!" 1. גורמים כלכליים
ראיונות עומק -קבלנים 1. גורמים כלכליים • עלויות הבנייה לדברי הקבלנים, עלויות הבנייה (חומרים/כוח אדם וכו') בצפון הארץ דומות לעלויות הבנייה במרכז הארץ, והתשואות נמוכות הרבה יותר, כך שבפועל, הרווח הנקי על הבנייה בנצרת עילית הינו קטן משמעותית מהרווח הנקי על הבנייה במרכז הארץ. • "כל המחירים עלו בשנים האחרונות-קרמיקה, חומרי איטום, ברזל, דלק, בטון, אבל מחירי הדירות בצפון נשארו באותה רמה, ואף ירדו!" • "עלויות הבנייה הן יקרות: החומרים התייקרו, וגם אין כוח עבודה זול, מאז שעזבו עובדים זרים. לכן אני בונה כמעט באותן העלויות כמו במרכז הארץ, חוץ ממחיר הקרקע, אבל מרוויח פי שניים פחות"!!! • " הפרויקט האחרון שבניתי בעיר, מכרתי את הדירות ברווח אפסי. הקרקע זולה, אבל החומרים יקרים, ומחירי הדירות ברצפה. יותר אני לא בונה בנצרת עילית". • נטישת כוח עבודה מיומן מספר קבלנים שעדיין בונים באזור הצפון כועסים על העזיבה של כוח עבודה מיומן ומקצועי בתחום הבנייה למרכז הארץ. • "אתה מתקשר לקבלן שיפוצים, או קבלן צנרת, והוא אומר לך "אני מזמן במרכז הארץ". • "אין עם מי לעבוד-כל הקבלנים המקצועיים כבר עזבו למרכז ולדרום. צריך להתחנן אליהם שיבואו לצפון!"
ראיונות עומק -קבלנים 1. גורמים כלכליים • דמי אחזקה גבוהים הקבלנים ציינו, כי הוצאות התחזוקה של בניינים רבי קומות הם גבוהים יחסית, דבר אשר מרתיע רוכשים פוטנציאליים רבים, המחפשים לחסוך בעלויות חודשיות שוטפות. • "מי שמחפש דירה בנצרת עילית, רוצה לחסוך, אלה לא אנשים מבוססים במיוחד. ופתאום הם שומעים על 2 מעליות, או חברת אחזקות. ישר זה מרתיע אותם". • שער הדולר הגורם הנ"ל הוזכר מבין הגורמים הזמניים, אשר נכון להיום להם השפעה שלילית על מכירת הדירות החדשות. • "אנשים מוכרים את דירה שלהם בדולרים, ומקבלים עליה פחות, כי שער הדולר נמוך. אבל הדירה החדשה היא בשקלים, ואם מתרגמים את המחיר שלה לדולר-האנשים נרתעים ולא רוצים לקנות".
ראיונות עומק -קבלנים 1. גורמים כלכליים • דרישות נוספות מצד רשויות העיר חלק מהקבלנים ציינו, כי היום העיריות בכל רחבי הארץ (וכמובן גם באזור הצפון) נוטות להחמיר את הסטנדרטים של הבנייה, על מנת לשפר את רווחת התושבים, דבר זה מהווה עול כספי כבד על הקבלנים, המהווה גורם הרתעה נוסף לבנייה בצפון. • "אתה בונה שכונה, והעירייה אומרת לך "תבנה גם מגרש כדורסל", או "תכסה את כל הבניינים בציפוי קשיח". העירייה דואגת לתושבים, אבל בסופו של דבר זה יוצא מהכיס שלך! וגם כך אתה לא מרוויח כלום!" • "במרכז הארץ אני יכול לספוג את העלות של גן משחקים או איטום פחי אשפה, אבל בצפון הארץ הרווח הוא נמוך מידי". 2. חסר בתשתיות פיזיות • תשתיות לא מפותחות לדעת הקבלנים, העדר גישה נוחה לאזור המרכז ולחיפה והעדר רכבת, מרחיקים את הרוכשים הפוטנציאליים. יחד עם זאת, העדר התשתיות אינו נתפס על ידי הקבלנים כגורם בעל השפעה מכריעה על שוק הדיור בנצרת עילית.
ראיונות עומק -קבלנים 3. חסמים חברתיים • אוכלוסייה מעורבת בעיר • אחת הסוגיות המשמעותיות ביותר בהקשר לשוק הדיור בנצרת עילית היא עירוב אוכלוסיות שונות בתוך העיר. לדברי הקבלנים, האוכלוסייה היהודית הוותיקה אינה מעוניינת להתגורר בסמוך ל"מיעוטים"- לא סמוך לערבים ולעולים חדשים, לכן היא נמנעת מלרכוש דירות בפרויקטים בעלי פוטנציאל של אוכלוסייה מעורבת. • "צבר מגיע לפרויקט, שומע שיש פה עולים או ערבים, ולא רוצה לקנות דירה בפרויקט זה" • מנגד, מחירי הדירות נמוכים בעיר ורמת החיים גבוהה (אצל הערבים-יחסית לנצרת) מושכים את האוכלוסיות הערביות של העיר. לכן, אוכלוסיות אלה אומנם פוגעות במכירת דירות לאוכלוסייה וותיקה, אך הן עצמן יוצרות פוטנציאל גבוה לרכישת דיור בנצרת עילית. אולם, כיוון שפלחי שוק אלה אינם מספיק גדולים, ויכולת הקנייה שלהם אינה גבוהה, קבלנים רבים חוששים לבנות פרויקטים אשר יפנו בעיקר לפלחי שוק אלה. • "ערבים מנצרת מחפשים סביבה יותר מרווחת, יותר ירק. לכן הם יוצאים לנצרת עילית". • "מקודם בעיקר עולים מרוסיה קנו דירות בפרויקטים החדשים בנצרת עילית. אבל כיום העלייה נפסקה, לכן אני לא אקח סיכון לבנות פרויקטים חדשים בנצרת עילית".
ראיונות עומק -קבלנים • הקבלנים הציעו מספר פתרונות שיסייעו להעלאת רמת האטרקטיביות של שוק הדיור בנצרת עילית: • מתן מענקים לרכישת דירה מטעם הממשלה והעירייה • "אם יחזירו את המענקים, יותר משפחות שאין להן היום הון התחלתי יתחילו לקנות דירות בנצרת עילית" • צירוף של נצרת עילית ליישובים הנהנים מנקודות זיכוי במס הכנסה • מתן עדיפות (כלכלית/חברתית/פוליטית) לערים על פני יישובים קהילתיים • "התחושה הכללית בצפון הארץ היא שיש בלי סוף שטחים, ואפשר לבנות וילה לכל משפחה. אבל בעוד 20 שנה יהיה מחסור חמור בקרקעות, בדיוק כמו באזור המרכז. לכן אני ממליץ לתת עדיפות לפיתוח הערים, על פני יישובים קהילתיים". • פיתוח של שוק התעסוקה, ובעיקר יצירת מקומות עבודה עבור אקדמאים • בניית בתים צמודי קרקע-איכות חיים גבוהה • "אם יתחילו לבנות יותר וילות, ויותר בתים צמודי קרקע, זה ימשוך את אותם האנשים אשר מחפשים איכות חיים. באזור נצרת עילית יש שטחים נרחבים-אפשר לספק איכות חיים" הצעות להעלאת רמת האטרקטיביות של שוק הדיור בנצרת עילית
ראיונות עומק -קבלנים הצעות להעלאת רמת האטרקטיביות של שוק הדיור בנצרת עילית • יכולת להבטיח הפרדה באזור המגורים בין קבוצות אוכלוסייה שונות או לחילופין, יצירת תנאים נוחים לחיים משותפים של קבוצות אוכלוסייה שונות. • "השאלה היא איזו מציאות אנו רוצים ליצור. אם רוצים לשמר את מה שיש היום, אז חייבים להבטיח מנגנון הפרדה בין קבוצות האוכלוסייה השונות. אבל אני בעד ליצור מציאות חדשה בנצרת עילית-צריך לנסות למשוך למקום אוכלוסיות שיש להן פחות דעות קדומות-בסופו של דבר כולם יצטרכו לחיות בישראל יחד". • בניה של פרויקטים עבור אוכלוסייה ערבית (בייחוד זוגות צעירים) בסמוך ליישובים ערביים, ומתן מענקים לאוכלוסייה ערבית לרכישת דיור בפרויקטים הללו.
חלק ב: קבוצות מיקוד בקרב רוכשי דירות
נצרת עילית-תדמית העיר • בעיני תושבי העיר אשר השתתפו בקבוצת מיקוד, נצרת עילית נתפסת כעיר רגועה, שלווה וביתית. העיר מספקת לדעתם איכות חיים גבוהה יחסית ויש בה אוויר נקי ונופים יפים. יחד עם זאת, הם סבורים כי העיר מאבדת בהדרגה חלק מהזוהר ומהאטרקטיביות שלה, בעקבות שלל הבעיות הקיימות היום בעיר. המשתתפים מדמיינים את העיר נצרת עלית כמשהו "זקן" ש"איבד מחינו": "נצרת עילית היא בעיני, כגבר מבוגר, בגיל 40-50, אשר כל ילדיו עזבו את הבית, והוא עובד בעבודה פשוטה, ומשתכר שכר מינימום" "נצרת עילית בעיני היא אישה זקנה בגיל 70, עולה חדשה מרוסיה, אשר כל היום סורגת או תופרת. פעם היא הייתה צעירה ומלאת חיים, אבל כיום כבר לא". • בקרב תושבי חיפה והקריות, רמת המודעות ורמת ההיכרות עם נצרת עילית הייתה נמוכה במיוחד. נצרת עילית נתפסת בעיניהם כעיר מלוכלכת ומוזנחת, הדומה (לדעת המשתתפים) לערים הערביות בישראל. בנוסף, המשתתפים סבורים כי בעיר מתגוררות בעיקר אוכלוסיות נחלשות/ לא רצויות, כגון עולים חדשים וערבים. "אני לא מדמיינת לעצמי איך העיר הזאת נראית, אבל נראה לי משהו אפור ומכוער" "נראה לי שבעיר יש מלא אוכלוסיות נחשלות, כמו עולים מאתיופיה, רוסיה וערבים לא מבוססים". "אני מדמיינת את נצרת עילית כגבר ערבי בן 30-40, פשוט עם, עובד בעבודות שחורות, המוני. בזמנו הפנוי הוא אוהב לאכול שווארמה". מקרא: כחול: תושבי נצרת עילית והסביבה ירוק: תושבי חיפה
נצרת עילית-גורמי המשיכה אוויר נקי, טבע • בעיני תושביה, נצרת עילית נתפסת כעיר ירוקה ונעימה, בעלת טבע ונופים יפים, ואוויר צח ונקי. "כשהייתי בחיפה, לא יכולתי לנשום. אתה חוזר לנצרת עילית-איזה אוויר טוב!" "בעיר יש הרבה ירק, ונופים מהממים. בהר יונה זה מראה עוצר נשימה". • המגורים בנצרת עלית מקושרים לאיכות חיים גבוהה יחסית לערים אחרות, בייחוד לעומת חיפה ואזור המרכז. חלק מהתושבים הזכירו גם את ההיבט הבריאותי -הבריאות של תושבי העיר וילדיהם נתפסת כטובה יותר לעומת זו של תושבי חיפה ומרכז הארץ . "בחיפה והקריות האוויר הוא מזוהם, ילדים חולים. פה הילדים נושמים אוויר נקי, יש טבע, ילדים גדלים יותר בריאים". • רמת המודעות לכלל היתרונות של נצרת עילית, כגון אוויר נקי, נופים, טבע וקיומן של שכונות מבוססות, הייתה נמוכה במיוחד בקרב המשתתפים אשר לא ביקרו בעיר. תושבת לשעבר של נצרת עילית: "דווקא בנצרת עילית יש אזורים מאד יפים, וילות וגינות נפלאות". תושבת חיפה:בחיים לא הייתי מאמינה, חשבתי שהעיר היא מלוכלכת ומזוהמת, דומה לעיר ערבית טיפוסית".
נצרת עילית-גורמי המשיכה אוויר נקי, טבע-המשך • יש לציין, כי תושבי חיפה והקריות לא התייחסו לטבע ולאוויר נקי בנצרת עילית, אם כי דיברו על היתרונות הללו בהקשר ליישובים אחרים באזור הצפון. בעיני תושבי חיפה והקריות, אין המגורים בנצרת עילית מקושרים לאיכות חיים גבוהה. "-הייתי רוצה לגור ביישוב קהילתי, כמו נופית-זה טבע, וירק, ואוויר טוב". -ואיך זה בנצרת עילית? -אין לי מושג, אבל לא נראה לי שזו איכות חיים גבוהה"
נצרת עילית-גורמי המשיכה השילוב של היישוב העירוני והשכונות הביתיות • באופן כללי, חלק ניכר ממשתתפי הקבוצות הביע רצון להתגורר בשכונה רגועה וביתית, הנמצאת בתוך יישוב עירוני גדול, המספק מגוון של שירותים ובילויים. "נגיד, דניה בחיפה, מתאים לי-כי אני קרובה לעיר, אבל לא מרגישה את הרעש והלכלוך" , "חשוב לי לגור בעיר גדולה, כי כך אני מרגישה ב"מרכז החיים". אבל היתי רוצה שהשכונה שלי תהיה שלווה ומרוחקת מהרעש של מרכז העיר". • לדעת תושבי נצרת עילית, העיר שלהם מהווה שילוב מושלם בין העיר הגדולה, לבין שכונות ביתיות ונעימות. כך, מצד אחד, העיר מספקת להם מענה הולם לצורך במגוון של שירותים ומוסדות עירוניים, לצד נגישות גבוהה למוסדות הללו. יחד עם זאת, בעיר מספר שכונות קטנות וסגורות, המספקות תחושה של ביתיות וחמימות. בעיני תושבי נצרת עילית, בנקודה זו טמון יתרונה הגדול של העיר. "אני גם יכולה ללכת ברגל לקניון ולקאנטרי, וגם אין לי תחושה שהעיר היא רועשת או המונית מידי" .
נצרת עילית-גורמי המשיכה רמת נגישות גבוהה • תושבי נצרת עילית ציינו לטובה את קלות המעבר בתוך העיר, בהשוואה לאזורים אחרים בישראל. "כמעט ואין פקקים בעיר, קל להגיע ממקום למקום", " לא צריך לעמוד שעות בפקקים, כמו באזור המרכז". • כל תושבי נצרת עלית ציינו לטובה את רמת הנגישות הגבוהה לשירותים ומוסדות שונים, הקיימים בעיר. "חשבתי לגור במושב, אבל צריך לקחת את הילדים לחוגים ברכב, ולהחזיר חזרה. ואילו בנצרת עילית הילדים הולכים לכל מקום ברגל". "הכל קרוב פה: בית ספר, מתנ"ס, סופרמרקט. זה מאד נוח". העדר פקקים
נצרת עילית-גורמי המשיכה שוק הדיור • תושבי נצרת עילית ציינו (לטובה או לשלילה) את ההיצע הנרחב של הדירות בעיר, במחירים העשויים להתאים לכל כיס. • עולים חדשים וזוגות צעירים מוותיקי היישוב הביעו שביעות רצון גבוהה משוק הדיור בנצרת עילית "אני לא יכולה להרשות לעצמי דירה בחיפה, אבל בנצרת עילית יש הרבה דירות במחירים מצוינים". "ההיצע של דירות יד שנייה הוא מאד רחב, אפשר לקנות דירה ממש טובה באזור". • תושבי נצרת עילית אשר מעוניינים למכור את דירת מגוריהם, הביעו תרעומת על שוק הדיור הרווי בעיר, וטענו כי אינם מצליחים למכור את רכושם. "ההיצע הוא מאד רחב. בהר יונה בכל בית תמצאי שלטים "למכירה". אני לא מצליחה למכור את הדירה שלי" , "הבית שלי הוא יקר מידי לעולים, והמתעניינים היחידים הם הערבים. אבל גם הם כבר לא רוצים לשלם את המחיר המלא, כי הבינו שאפשר לקנות דירות ווילות בנצרת עילית בזיל הזול ".
נצרת עילית-גורמי המשיכה שוק הדיור-המשך • מרבית התושבים הנמצאים בשוק הדיור אינם רואים ערך מוסף לעיר בבנייה של שכונות חדשות של רבי קומות. • התושבים מהמעמד החברתי-כלכלי בינוני ובינוני-נמוך סבורים כי מחירי הדירות החדשות בבניינים החדשים הגבוהים יהיו גבוהים מידי, וניתן למצוא מגוון של דירות יד שנייה במחיר נמוכים משמעותית. "המשכורות בסביבה הן נמוכות יחסית, אז למי יש כסף לקנות דירה ב-120 אלף דולר? " • התושבים מהמעמד החברתי-כלכלי בינוני-גבוה מעוניינים להעלות את איכות חייהם ביישוב, אך הם אינם סבורים כי מגורים ברבי קומות יהוו פתרון הולם לצורכיהם. התושבים המבוססים מעוניינים לרכוש בית קרקע באזור הצפון, אך חלק ניכר מהם התנו זאת בהעדר אוכלוסייה ערבית ביישוב. "אני מאד רוצה לקנות בית קרקע בנצרת עילית או בסביבה, אבל בכל השכונות יש ערבים. אתה שואל מי הם האנשים שנרשמו, ותמיד 50% הם ערבים. יש שכונה אחת של צמודי קרקע שבנו, אבל הבתים שם מיועדים לאנשי הקבע" .
נצרת עילית-גורמי ההרתעה האוכלוסייה בעיר כלל תושבי נצרת עילית אשר השתתפו בקבוצות מיקוד הביעו חוסר שביעות רצון מהעובדה שבעיר נמצאות מספר קבוצות של אוכלוסייה. • התושבים הוותיקים התרעמו על: • נוכחות מאסיבית של אנשים ממוצא ערבי בשכונות היהודיות. חלק מהתושבים התלוננו גם על נוכחותם של הערבים במקומות ציבוריים בנצרת עילית. "גם אם בשכונה שלי אין ערבים, אני פוגש אותם הרבה בקניון, ובקאנטרי". • חלק מהמשתתפים בקבוצות מקשרים בין העלייה ברמת האלימות בשכונות ובבתי הספר בעיר, לבין הכניסה של האוכלוסייה הערבית לשכונות יהודיות. "בבית ספר בהר יונה לומדים גם ערבים. הילד שלי כל הזמן נאלץ ללכת איתם מכות". "-באזור שלי, אני כבר חוששת ללכת בערב, כי מציקים לי וקוראים לי בשמות. -ופעם זה לא היה ככה? -לא, זה התחיל מאז שהגיעו ערבים לשכונה שלנו".
נצרת עילית-גורמי ההרתעה האוכלוסייה בעיר • בנוסף לאי-שביעות רצון מהנוכחות הערבית בעיר, התושבים הוותיקים התרעמו גם על הריכוז הגבוה של עולים חדשים בנצרת עילית. "בנצרת עילית נוצרו שכונות שלמות, בהן גרים רק עולים מרוסיה, או רק עולים מאתיופיה. אני בעד לקלוט עולים, אבל צריך לפזר אותם ברחבי העיר. כך גם הקליטה של העולים תהיה יותר מהירה, והם ישתלבו בחברה הישראלית". • העולים החדשים מברה"מ הביעו שביעות רצון מהריכוז הגבוה של העולים מברה"מ בעיר , והם אינם שבעי רצון מנוכחותה של האוכלוסייה הערבית בשכונות מגוריהם ובמקומות ציבוריים. "בהר יונה הערבים כל הזמן קונים דירות. אני חושבת שזה לא טוב, כי אנו לא מסתדרים איתם, וזה מוריד את ערך הדירה". • יש לציין, כי גם בקרב תושבי חיפה והקריות אשר מעולם לא ביקרו בעיר, נצרת עילית נתפסת כעיר בה מתגוררות אוכלוסיות נחלשות/לא רצויות. "אף פעם לא הייתי בעיר, אבל נראה לי שיש בה המון ערבים ואתיופים". "נצרת עילית נשמע לי קצת כמו דימונה -הרבה אוכלוסיות חלשות".
נצרת עילית-גורמי ההרתעה האוכלוסייה בעיר • חשש בטחוני - חלק מתושבי נצרת עילית הזכירו גם את העובדה שנצרת עלית מוקפת ביישובים ערביים, והביעו חשש מהמצב הנ"ל. "אני זוכר בבירור איך באירועי אוקטובר מצאנו את עצמנו מנותקים לחלוטין מהעולם החיצון. לא יכולנו לעבור באף כביש, כי זרקו עלינו אבנים. זו תחושה של פחד, ממש חשש לחייך. לא הייתי רוצה למצוא את עצמי שנית במצב כזה, אבל לדעתי זה עוד יבוא". • חלק קטן מתושבי נצרת עלית סבורים כי הפתרון לקירבה ליישובים הערביים היא בניית כביש עוקף נצרת, אם כי מרביתם טענו כי הדבר לא יסייע במקרה של מהומות קשות. "הם יגיעו גם לכביש הזה, לא נוכל להימלט מהעיר במקרה הצורך!"
נצרת עילית-גורמי ההרתעה הזדקנות העיר וחסר במקומות בילוי • חלק ניכר מתושבי נצרת עילית סבורים כי בעיר מתרחש תהליך של הזדקנות האוכלוסייה, ומנו לכך מספר סיבות: • א. הגעתן של אוכלוסיות מבוגרות לעיר, ובמיוחד עולים חדשים. "עם גל העלייה האחרון, באו לעיר המון עולים מבוגרים. רשויות העיר אפילו נאלצו להכפיל את מספר המקומות בבתי הקברות". • ב. עזיבת הצעירים התושבים סבורים כי העזיבה המאסיבית של הצעירים נובעת בעיקר מהעדר של אפשרויות תעסוקה בעיר, ומחסר במקומות בילוי. "אני עזבתי את נצרת עילית, מכיוון שאין בעיר עבודה למהנדסים. גם נורא השתעממתי-אין לאן לצאת, אין מקומות בילוי ברמה", "אם אני רוצה לבלות, אני נוסעת לחיפה. אין בנצרת עילית איפה לבלות", "בגלל שנצרת עילית מזדקנת, משקיעים מאד באנשים מבוגרים-יש מתנסים, וחוגים, וטיולים. לקשיש טוב לגור בנצרת עילית. אבל לצעירים ולבני הנוער אין מה לעשות בעיר".
נצרת עילית-גורמי ההרתעה הזדקנות העיר ומחסור במקומות בילוי • סוגיה הנוגעת להזדקנות נצרת עילית הועלתה באופן בולט גם על-ידי תושבי חיפה והקריות, אשר התגוררו פעם בעיר. "בחיפה ובקריות יש המון צעירים, אלה הם מקומות תוססים, חיים. אבל נצרת עילית היא עיר "מתה", כל החברים שלי עזבו את העיר". • גם בעיני תושבי חיפה והקריות אשר לא ביקרו בעיר, נצרת עילית נתפסת כמרוחקת ממוקדי משיכה ואטרקציות, כגון מרכזי קניות ומרכזי בילוי. "מה שאני אוהבת בקריות, זה שאפשר לצאת, לבלות, ותמיד את ב"מרכז העניינים". אבל נראה לי שבנצרת עילית את תקועה, זה ממש פריפריה". • לדעת התושבים של נצרת עילית, להזדקנות האוכלוסייה ולעזיבת הצעירים השלכה ישירה על שוק הדיור בעיר. "בגלל שהצעירים עוזבים, שוק הדירות למכירה רווי, אך אין קונים לאותן הדירות", "מחירי הדירות ירדו פלאים, כי הוותיקים הצעירים עוזבים, ולעולים צעירים אין כסף לקנות דירה", "אנשים מבוגרים לא צריכים בית גדול, ולכן נמכרות בעיר בעיקר דירות קטנות. קשה מאד למכור דירה מרווחת ויקרה".
נצרת עילית-גורמי ההרתעה שוק התעסוקה • תושבי נצרת עילית ציינו לשלילה את המצב הקשה בשוק התעסוקה בעיר: אחוזי אבטלה גבוהים, העדר מקומות עבודה לאקדמאים, ומשכורות נמוכות המשולמות לעובדים. • לדעת התושבים, העדר תעסוקה הולמת (בייחוד לאקדמאים) ושכר עבודה נמוך, מובילים לעזיבתן של האוכלוסיות החזקות, ולכניסתן של האוכלוסיות הנחלשות. "לא מפתחים פה תעשיות ברמה גבוהה, היי-טק. האנשים משתכרים 3-4 אלף שקל בחודש, או בכלל לא מוצאים עבודה. אז ברור שהם עוזבים". "כל הילדים שלי עזבו את נצרת עילית ברגע שסיימו את לימודיהם, כי אין פה עבודה לאקדמאים. כולם עברו לאזור המרכז". • לדעת התושבים, לעזיבת הצעירים והאוכלוסיות החזקות השפעה ישירה על הירידה כללית ברמת היוקרה של השכונות בעיר ולירידה במחירי הדירות. • השכר הנמוך המשולם לעובדים באזור, פוגע ביכולת הכלכלית של הרוכשים הפוטנציאליים, ומוביל למצב של היצע-יתר של דירות בעיר, ובייחוד של דירות יקרות. "אני כבר שנה מנסה למכור דירה, אבל אין קונים! לאנשים בנצרת עילית אין כסף לקנות דירה שעולה 250 אלף דולר!"
תפיסות ועמדות כלפי הדיור הרצוי • כשני שליש ממשתתפי קבוצות מיקוד הביעו רצון להתגורר בבית צמוד קרקע, שיש לו צמודה גינה בגודל בינוני. מחצית המשתתפים מעוניינים בבית קרקע ביישוב קטן (יישוב קהילתי/קיבוץ), המספק לדעתם איכות חיים גבוהה לצד שלווה ורוגע, והמחצית האחרת מעדיפה שכונה שקטה ומרוחקת ממוקדי רעש, אולם שתאפשר להם להנות מהיתרונות המוענקים על-ידי העיר הגדולה-חיים תוססים, נגישות לשירותים, מוסדות ובילויים. • כשליש ממשתתפי המחקר סבורים כי לעיר גדולה יתרונות בולטים על פני יישובים קטנים, בעיקר בהיבט הפסיכולוגי "לחיות במרכז החיים". לכן אותם משתתפים היו מעוניינים להמשיך ולהתגורר בעיר גדולה. • רוב משתתפי הקבוצות, תושבי חיפה והקריות, הביעו שביעות רצון גבוהה ממקום מגוריהם. מרביתם מעוניינים להמשיך להתגורר באותו אזור, כאשר נטייה זו בלטה במיוחד בקרב התושבים הצעירים ללא הילדים ובקרב תושבים מבוססים. אולם בקרב התושבים היותר מבוגרים והפחות מבוססים בחיפה עלה כי הם נוטים לחפש פתרונות דיור זולים יותר, מאשר ניתן למצוא בחיפה. • חלק ניכר מהמשתתפים הללו פונים בחיפושיהם ליישובים שמצפון לחיפה: לאזור הקריות, ואף לנהרייה/כרמיאל, או לאזור העמקים: טבעון, רמת ישי, נופית ועוד. היישובים הקטנים נתפסים בעיני המשתתפים כמספקים איכות חיים גבוהה יותר, מזו שניתן להשיג בעיר.
תפיסות ועמדות כלפי הדיור הרצוי • מבין היישובים המועדפים מבחינת המגורים, תושבי נצרת עילית והסביבה ציינו יישובים כגון ציפורי, סוללים וגבעת אלה. חלק מהתושבים הזכירו את עפולה (גבעות, האזורים של בתים צמודי קרקע) כמקום מגורים נחשק. "נכון להיום, אין יישוב פחות נחשב מנצרת עילית בסביבה, וזה בעיקר בגלל האוכלוסייה הערבית." "החברים שלי עוברים לעפולה, לווילות למעלה בגבעה. האוויר שם מעולה, מחירי הבתים לא גבוהים, ואין ערבים". "אם היה לי כסף, הייתי קונה בית בציפורי-זה יישוב עם אוכלוסייה ברמה גבוהה, ובתים מאד יפים". • משתתפי הקבוצות ציינו, כי איכות חיים גבוהה פירושו וויתור על חלק מהנוחות, המסופקת על-ידי העיר, דוגמא שירותים ציבוריים נגישים, או חוגים לילדים. פשרה נוספת בעלת משמעות רבה בעיני המשתתפים הינה הארכת משך זמן הנסיעה לעבודה, אבל במקרה של מעבר ליישוב קטן. • כשליש מהמשתתפים (בעיקר נשים) סברו כי משך זמן נסיעה סביר הוא עד חצי שעה. כשני שליש מהמשתתפים טענו כי הם מוכנים לנסוע לעבודה כ 40 דקות ואפילו עד שעה עבור איכות חיים גבוהה. "כיום אנשים רוצים להתרחק מהעיר ומהזיהום. גם אני הייתי רוצה לעבור ליישוב קטן יותר, גם אם זה ידרוש ממני לנסוע זמן רב יותר לעבודה. נסיעה של 40 דקות נראית לי סבירה בהחלט".
