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×××× 农业技术开发有限公司 森林资源流转项目资产评估报告 之二：资产评估说明 ×× 评报字 (2010) 第 ×× 号 共一册，第一册. ××× 评估公司 二 0 一 0 年十月十日. 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 3 第三部分 森林资源资产清查核实情况说明 4 一、资产清查核实的内容 4 二、实物资产分布情况及特点 4
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××××农业技术开发有限公司森林资源流转项目资产评估报告之二：资产评估说明××××农业技术开发有限公司森林资源流转项目资产评估报告之二：资产评估说明 ××评报字(2010)第××号 共一册，第一册 ×××评估公司二0一0年十月十日
目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 3 第三部分 森林资源资产清查核实情况说明 4 一、资产清查核实的内容 4 二、实物资产分布情况及特点 4 三、影响资产清查的事项 4 四、资产清查核实的过程与方法 4 五、资产清查结论 5 六、清查调整说明 5
第四部分 森林资源资产评估说明 6 一、评估方法 6 二、评估假设和限定条件 8 三、评估技术经济指标 9 四、评估案例 11 第五部分 评估结论及其分析 14 一、评估结论 14 二、评估结论成立的条件 14 三、评估结论的瑕疵事项 14 四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响 15 五、评估结论的效力、使用范围与有效期 15
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供委托方为实现本次评估目的与主管部门、评估行业主管部门及委托方和资产占有单位审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本说明该部分内容由委托方与资产占有方共同撰写，并由法定代表人（或授权人）签字，加盖公章，详细内容请见附件一：“关于进行资产评估有关事项的说明”。
第三部分 森林资源资产清查核实情况说明 按照森林资源资产评估程序的要求，本评估机构组织林业专业技术人员组成森林资源资产实物量核查组，在委托方和林业部门有关人员的配合下，于2010年9月25日至2010年9月26日对委托方提交的森林资源资产清单上所列示的资产进行清查核实，编制森林资源资产评估统计表。
一、资产清查核实的内容 核查委估森林资源资产的权属、数量、质量和空间位置，以小班为核查的基本单位，对权属、界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和活立木蓄积等林分因子进行清查核实。
二、实物资产分布情况及特点 委估森林资源坐落于××市××乡××村和××村，属于杂林地，一部分为商品林，另一部分为疏林地和灌木林地，树种有杉木、马尾松和阔叶树，整体上长势较差。 三、影响资产清查的事项 本次清查过程中评估人员未发现有影响资产清查的事项。
四、资产清查核实的过程与方法 采用查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查等多种方式对委估森林资源资产进行清查核实。 (一)资产清单的审查 评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对象详细状况。仔细阅读森林资源资产清单，检查小班因子的填写是否齐全，有无漏填、错填等情况。
(二)资产权属的核实 利用林权证及相关合同协议等，对委托评估的森林资源资产的产权情况进行调查核实，以明晰资产产权。
(三)资产实物量清查核实方法和现场实地调查 森林资源资产实物量的清查核实方法按照《福建省森林资源规划设计调查技术规定》（2006年）的要求进行小班调查。 利用委托方提供的森林资源资产清单、林权证、林业基本图，到现场实地调查和询证，核实委托评估小班的界线、面积、地类、林种、树种、起源、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积株数和活立木蓄积等林分因子。
(四)资产评估明细表的编制 在查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查的基础上，对每个小班的资料进行内业整理，分析森林资源资产清单上所列示资产的真实性、准确性和可靠性。对资产清单上遗漏的小班因子及错填、漏填等，经核实后予以补充、更正和完善，据以编制森林资源资产评估明细表和统计表。
五、资产清查结论 本次评估对象为森林资源林地资产和林木资产，经统计汇总，纳入评估范围的森林资源小班总面积409.5亩，详细情况见《森林资源资产评估明细表》。 六、清查调整说明 经清查核实，委托方的申报评估资产基本属实，做到表、物相符，故未对森林资源资产的实物量进行调整。
第四部分 森林资源资产评估说明 一、评估方法 根据森林资源资产的核查结果，按照《森林资源资产评估技术规范（试行）》与福建地方标准D35《森林资源资产评估技术规范》的规定，本次森林资源资产采用如下评估方法。
（一）林地期望价法 林地资产采用林地期望价法评估，技术思路是把主伐时按现行林价的百分比作为林地收益，单位面积年林地使用费计算公式为：
式中：Bz为年林地使用费； Au：单位面积主伐时林地纯收益； u：主伐年龄； p：利率。
（二）市场价倒算法 商品林成过熟林采用市场价倒算法评估，技术思路是：林分成熟，已可主伐利用，将林分主伐时的木材销售总收入，扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费（若主伐时一次性支付）后，将其剩余值作为林木资产评估值。计算公式为：
式中各符号含义如下： En：林木资产评估值； Mn：林龄为n年时林分蓄积量； Zu：主伐时林木每立方米蓄积纯收益； f：出材率； W：木材平均销售价格； C：木材生产成本； F：经营利润； B：税费； D：林地使用费。
（三）收获现值法 商品林中龄林和近熟林采用收获现值法评估，技术思路是：预测林分主伐时所得到的纯收入（已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润），将其折为现值，再扣除从现在到主伐之间的年管护费用现值合计，其剩余值作为林木资产的评估值。计算公式为：
Mu：利用林分蓄积生长预测模型预估u年主伐时的蓄积量； V：年平均管护费用； u：主伐年龄，取成熟林年龄的下限； n：现实林分年龄； p：利率。 其他符号含义同前。
（四）择伐作业的收益现值法 天然阔叶用材林采用择伐作业的收益现值法评估，技术思路是：在天然阔叶林经营中，每隔一定的间隔期（择伐周期）择伐一次，将每次择伐的纯收入（木材销售总收入扣除木材生产经营成本、税费、木材生产段的合理利润及林地使用费后的剩余值）折为现值并累加，再扣除每年管护费用的现值合计，其剩余值作为林木资产的评估值。成熟林择伐作业收益现值计算公式为：
Au=Mn×f×Zu 式中：Au为择伐纯收益； u：主伐年龄，取成熟林年龄的下限； f：择伐强度，取30%； t：择伐周期，取15年； b：经营期限，取林地使用年限50年； 其他符号含义同前。
未成熟的天然林利用生长模型预测成熟时的择伐纯收入，按成熟林计算公式测算价值，再将其折为现值，经营期限为b的计算公式为：未成熟的天然林利用生长模型预测成熟时的择伐纯收入，按成熟林计算公式测算价值，再将其折为现值，经营期限为b的计算公式为： 式中符号含义同前。 天然阔叶用材林采用择伐作业的收益现值法评估时，若计算结果为负数，每亩林木资产评估值统一取50元。
二、评估假设和限定条件 1 本次评估测算各项参数均按评估基准日取值，不考虑通货膨胀因素； 2 影响企业经营的国家现行的有关法律、法规及企业所属行业的基本政策无重大变化，宏观经济形势不会出现重大变化；企业所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
3 国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变； 4 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响； 5 本次林木资产评估测算价值为一次性支付价值总额，以正常管护和持续经营为前提条件，没有考虑采伐限额指标对资源采伐的影响； 6 本次评估所涉及的价格、产量、成本等技术经济指标，均按当地现有森林生长及经营管理的平均水平确定。并假设达主伐年龄时能如期采伐，未考虑采伐时间推迟或提前对林木价值的影响；
7 本评估结果以被评估森林资源持续使用为假设前提，即评估对象按目前的用途和拟实现的使用方式、规模、频度、环境等情况下继续使用，没有考虑未来林地用途可能发生的变化对评估价值的影响； 8 假设委托方和有关当事方提供的相关基础资料真实、准确、完整，且产权持有者对评估范围内的资产在评估基准日拥有完全产权。 9 本次评估测算中的中龄林和近熟林指的是林分年龄大于10年且小于主伐年龄，成熟林和过熟林指的是林分年龄大于或等于主伐年龄。
三、评估技术经济指标 （一）营林生产成本 营林生产成本根据××区和××市国有林场林业生产的社会平均发生额综合确定，年管护成本为15元/亩。
（二）木材价格 以当地木材市场平均销售价为基础，参考国有林场及其周边县市木材销售情况综合分析后，确定各树种木材销售平均价格为：杉木950元/m3；马尾松700元/m3；阔叶树550元/m3。 （三）林价 按福建省现行林价规定,杉木规格材160元/m3,非规格材按规格材的70%测算。
（四）木材生产经营成本 按委估森林资源的分布及当地生产的实际情况确定，其中伐区设计费按蓄积量计费，其他按出材量计算，木材生产成本主要指采伐成本、短途运费及道路维修养护费等。 1、伐区设计费： 7元/m3。 2、检尺费：9元/m3。 3、木材生产成本：杉木150元/m3；马尾松160元/m3，阔叶树170元/m3。 4、销售费用、管理费及不可预见费：按木材销售价的8.5%测算。
（五）税费 育林金按木材生产经营税费起征价的10%征收，检疫费为起征价的0.2%。育林金起征价按××区林业局的规定为：杉木800元/m3；马尾松500元/m3；阔叶树500元/m3。 （六）木材生产利润：按木材生产成本的15%计算。 （七）利率：6%。 （八）平均主伐年龄 杉木26年，马尾松16年，阔叶树天然林41年，择伐强度30%，择伐周期15年,林地使用年限50年。
（九）林分蓄积生长预测模型 利用福建省现行《森林经营类型表》中优势树种中径材经营类型的生长指标及本评估机构所收集的数据，选择理查德方程建立林分蓄积生长预测模型。
式中：Mu为u年主伐时林分预估蓄积量；Mn为林龄为n年时林分实际蓄积量；k1、k2、k3分别代表杉木、马尾松、阔叶树树种组成系数，其他参数取值如下。式中：Mu为u年主伐时林分预估蓄积量；Mn为林龄为n年时林分实际蓄积量；k1、k2、k3分别代表杉木、马尾松、阔叶树树种组成系数，其他参数取值如下。
（十）林分平均胸径生长模型 利用福建省现行《森林经营类型表》中优势树种中径材经营类型的生长指标及本评估机构所收集的数据，选择理查德方程建立林分蓄积生长预测模型。
（十）林分出材率 利用本评估机构所收集的伐倒木实际造材数据，选择理查德方程建立林分出材率模型。 式中：f为林分总出材率，D为林分平均胸径，a、b、c为参数，各树种取值如下表。
四、评估案例 案例一：林地资产评估 林地评估按最佳使用原则，考虑近年来林地使用费的上涨情况并参考××市的林地使用费收费标准，取杉木主伐时林价的50%作为林地收益。主伐年龄为26年，主伐蓄积按如下蓄积生长模型确定。
案例二：成熟林林木资产评估 以序号1林权证号为××证字(2010)第××××号的02大班350小班为实例，属于成熟林，采用市场价倒算法评估，测算过程见表4-5。
案例三：中龄林和近熟林木资产评估 以序号8林权证号为××证字(2010)第×××××号的01大班020小班为实例，属于中龄林，采用收获现值法评估，测算过程见表4-6。
