Congé de non renouvellement du bail commercial pour dénégation du statut des baux commerciaux

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3. Indeminites d eviction : les nouvelles obligations des sociétés commercialisant des résidences de tourisme depuis la loi de 2009

4. L'existence d'une indemnité d éviction à payer au locataire est souvent une découverte douloureuse pour le bailleur d'une résidence de tourisme/étudiante. Les acquéreurs d'un bien immobilier dans une résidence de tourisme dans le cadre d'une opération de défiscalisation doivent être informés par écrit de l'obligation de payer une indemnité d'éviction (en raison du statut des baux commerciaux).

5. L'existence de l'indemnité d éviction doit être précisé dans les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs Le preneur qui dispose d'un droit au renouvellement peut cependant être évincé, sans pouvoir s'y opposer, à charge pour le bailleur de lui régler une indemnité d'éviction. Le vendeur qui vend son immeuble après congé, peut rester seul tenu au paiement de l'indemnité d eviction. La difficulté de détermination de l'indemnité d'éviction tient au fait qu'il s'agit de réparer le plus souvent un préjudice futur.

6. La loi limite l'information du futur acheteur aux modalités générales de son calcul. En pratique, l'acquéreur risque de découvrir les règles de calcul de l'indemnité d éviction lors d'une expertise judiciaire ou d'une négociation direct avec la société exploitante de la résidence de tourisme.

7. Une indemnité d'occupation due par le preneur évincé sur le fondement de l'article 1382 du Code civil à compter de la date où la résiliation du bail prend effet . Celle-ci est fixée par la juridiction saisie selon des critères qui peuvent être différents de ceux énoncés par l'article L. 145-28 du Code de commerce qui concerne l'indemnité due par le preneur maintenu en possession dans l'attente de la fixation du paiement de l'indemnité d'éviction.

9. "53. – Interruption de location et location tardive. – Concernant l'interruption de location, il a été jugé favorablement par le Conseil d'État que des sommes, correspondant au paiement d'une indemnité d'éviction, "pouvaient être déduites des résultats imposables d'une société,

10. par application des dispositions du 1 de l'article 13 du CGI, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que l'immeuble n'a été reloué que quatre ans plus tard, après la réalisation d'importants travaux d'amélioration" (CE, 10e ss-sect., 28 déc. 2012, n° 331404 et n° 331405)". Jurisclasseur, lexisnexis

11. Ancien avocat de constructeur automobile. Litige automobile (vices cachés, plus d'une centaine de dossiers traités), non conformité du véhicule délivré, mauvaises réparations, litiges avec les garages, litiges avec assurances automobiles, litiges avec les constructeurs.

12. Lorsqu'il est donné par le bailleur, le congé doit être envoyé au locataire ou à chacun d'entre eux s'ils sont plusieurs. Si le locataire décide de résilier, il doit adresser le congé à la personne ayant la qualité de bailleur ; en cas de pluralité de bailleurs, le congé envoyé à l'un d'entre eux produit effet pour tout le reste.

13. L'intervention d'un avocat dès avant cette étape permet de ne pas faire d'irrégularité. Un congé irrégulier va forcer le propriétaire-bailleur à délivrer un nouveau congé et à respecter de nouveau le délai de préavis stipulé dans le bail commercial. Le délai de préavis précisé dans le bail commercial va en pratique de 6 mois à 12 mois.

15. En principe, le locataire doit envoyer son congé au moins six mois avant l'expiration de chaque période triennale (c'est-à-dire au moins six mois avant trois années suivant la conclusion du bail, puis six années, puis neuf années).

16. Mais s'agissant du contrat de bail d'une résidence de tourisme, l'article L.145-7-1 du code de commerce interdit au locataire de donner congé à l'issu d'une période triennale. Autrement dit, l'exploitant de la résidence de tourisme est engagé pour les 9 premières années au minimum lorsqu'il signe un contrat avec le bailleur.

17. Lorsque le congé est donné tardivement, son effet est reporté au dernier jour du trimestre suivant. Exemple : le bail de la résidence de tourisme prenait fin le 30/01/2019, le locataire a envoyé son congé le 15/11/2018  ; le congé ne prendra effet que le 31 juin, le dernier jour du trimestre. Lorsqu'il est donné trop tôt, l'effet est reporté à la date d'expiration du bail ou, dans le cas où il est donné en en cours de bail, à l'expiration de l’échéance triennale suivante.

19. Le congé sans indemnité d'éviction doit viser les motifs graves et légitimes qu'une mise en demeure préalable a déjà exposée au locataire (l'exploitant de la résidence de tourisme). Le congé avec indemnité d'éviction ne nécessite pas de motiver le refus de renouvellement du bail commercial de la résidence de tourisme.

21. L'avocat spécialisé peut superviser le travail de l'huissier au nom du bailleur pour éviter les erreurs de rédaction (ex: congé sans indemnité d'éviction avec une mention erronée comme "vente").

22. L'exploitant d'une résidence de tourisme qui donne son congé pour l'échéance du contrat (ou en cours de tacite prolongation) ne peut le faire que par exploit d'huissier. Il n'a pas à expliquer la raison de son congé.

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