Congé de non renouvellement du bail commercial pour dénégation du statut des baux commerciaux

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3. Indeminites d eviction : les nouvelles obligations des sociétés commercialisant des résidences de tourisme depuis la loi de 2009

4. Les acquéreurs d'un bien immobilier dans une résidence de tourisme dans le cadre d'une opération de défiscalisation doivent être informés par écrit de l'obligation de payer une indemnité d'éviction (en raison du statut des baux commerciaux).

5. Le preneur qui dispose d'un droit au renouvellement peut cependant être évincé, sans pouvoir s'y opposer, à charge pour le bailleur de lui régler une indemnité d'éviction. Le vendeur qui vend son immeuble après congé, peut rester seul tenu au paiement de l'indemnité d eviction.

6. Depuis 2009 (loi du 22 juillet 2009 n°2009-888, art. 19), les documents contractuels de commercialisation de la résidence de tourisme doivent préciser aux futurs acquéreurs de biens dans une résidence de tourisme qu'ils devront payer une indemnité d éviction s'il refuse le renouvellement du bail commercial après les 9 ans.

7. La loi limite l'information du futur acheteur aux modalités générales de son calcul. En pratique, l'acquéreur risque de découvrir les règles de calcul de l'indemnité d éviction lors d'une expertise judiciaire ou d'une négociation direct avec la société exploitante de la résidence de tourisme.

8. Une indemnité d'occupation due par le preneur évincé sur le fondement de l'article 1382 du Code civil à compter de la date où la résiliation du bail prend effet . Celle-ci est fixée par la juridiction saisie selon des critères qui peuvent être différents de ceux énoncés par l'article L. 145-28 du Code de commerce qui concerne l'indemnité due par le preneur maintenu en possession dans l'attente de la fixation du paiement de l'indemnité d'éviction.

9. Indeminites d eviction : le mode de calcul de l'indemnité d'éviction détaillée dans les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs

10. "53. – Interruption de location et location tardive. – Concernant l'interruption de location, il a été jugé favorablement par le Conseil d'État que des sommes, correspondant au paiement d'une indemnité d'éviction, "pouvaient être déduites des résultats imposables d'une société, par application des dispositions du 1 de l'article 13 du CGI, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que l'immeuble n'a été reloué que quatre ans plus tard,

11. Les juges annulent le bail. L'exploitant de la résidence de tourisme n'a pas le droit à une indemnité d'éviction. La mauvaise foi du locataire, qui a rédigé le bail commercial se retourne contre lui.

12. En introduisant avec malignité dans le contrat de bail une clause par laquelle il feignait de renoncer par avance à son droit, consacré par des dispositions d’ordre public, à une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail commercial, sachant pertinemment que cette clause était sans portée alors qu’elle était pour le bailleur une condition substantielle du contrat, le preneur, société spécialisée dans la gestion des résidences de tourisme,

13. a agi dans le dessein de surprendre par la ruse le consentement du bailleur investisseur profane, en le rassurant faussement dans la croyance légitime que sa renonciation constituait un réel engagement de sa part et qu’elle participait à un équilibre des obligations réciproques constituant l’économie générale du contrat.

15. Les époux Y... ont fait l’acquisition auprès de la société Bacotec d’un appartement et d’un parking en l’état de futur achèvement dans un immeuble « [...] » au Cap d’Agde, ayant vocation de résidence hôtelière et para hôtelière. La livraison de l’immeuble intervenait le 9 août 2002.

16. La société Bacotec Gestion, appartenant au même groupe financier que le promoteur a signé avec les époux Y un bail commercial. L’objet du bail était défini en ces termes : « le propriétaire a procédé à l’acquisition du bien immobilier compris dans un ensemble immobilier offrant des services hôteliers ou parahôteliers,

17. Le bail était consenti pour une durée de 9 années et demi entières et consécutives, avec libération à son terme des biens immobiliers faisant l’objet de la présente convention. Il était précisé au paragraphe no 6 que « l’exploitant restituera au terme de la convention ou de ses renouvellements successifs, les biens immobiliers faisant l’objet de la présente convention au propriétaire,

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19. sans revendiquer quelques droits que ce soit, nés des présentes, et notamment le droit à indemnité d’éviction visé à l’article 8 du décret du 30 septembre 1953. » Les époux Y..., en vue de l’arrivée du terme des 9 années et demi, ont fait signifier à la société Bacotec Gestion un congé pour le 31 décembre 2011, avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction conformément au paragraphe no 6 dudit bail.

20. L’exploitant de la résidence de tourisme a assigné les époux bailleurs devant le tribunal de grande instance en nullité du congé. Le gestionnaire de la résidence de tourisme prétend que la renonciation à l’indemnité d’éviction lui est inopposable. (sans effet à son égard). Une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction serait clause nulle selon les dispositions de l’article L.

22. Le gestionnaire de la résidence de tourisme conteste le congé sans indemnité devant le TGI

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