Congé de non renouvellement du bail commercial pour dénégation du statut des baux commerciaux

1. TraeschAvocat

2. L’appréciation de l’indemnitéd’éviction par les juges La loi ne fixe aucunerègleimpérative au juge pour le calcul de l’indemnitéd’éviction.

4. Lejugeappréciesouverainement le montant de l’indemnitéd’évictionau vu des éléments qui luisontsoumis et selon le mode de calcul qui luiparaît le meilleur. Les juges du fondsfixentsouverainement, par la méthode qui leurparait la mieuxappropriée, la valeur du fonds de commerce à la date de l’éviction. Dans le cadre de la détermination de l’indemnitéprincipaled’éviction, le juge du fond appréciesouverainement, selon la méthode qui luiapparaît la mieuxappropriée, la valeur du droit au bail.

5. Précision Dans le cadre de la détermination de l’indemnité principale d’éviction, le juge du fond apprécie souverainement, selon la méthode qui lui apparaît la mieux appropriée, la valeur du droit au bail. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 15 octobre 2008.

7. Les juges du fond peuvent, en conséquence, refuser de considérerque le droit au bail n’auraitaucunevaleur en raison des conditions restrictivesstipulées au bail auxquellesestsubordonnéesa cession. Cetarrêtprécise, également, que la sommereprésentant le ”pas-de-porte” réglé par le preneur pour saréinstallationdansdes locauxéquivalentsdoitêtreintégréedans le montant qui luiestdû au titre de l’indemnitéd’éviction.

8. Toutedécision accordant l’allocation de l’indemnitéd’évictiondoitêtremotivée. Les élémentsretenus et ceuxécartés pour le calcul de cetteindemnité font l’objet d’un contrôle.

9. Toute décision accordant l’allocation de l’indemnité d’éviction doit être motivée. Les éléments retenus et ceux écartés pour le calcul de cette indemnité font l’objet d’un contrôle.

11. Cependant, tel n’est plus le cas aujourd’hui et ce, depuis la loi du 5 janvier 1957 qui est venue modifier l’article L. 145-14 du Code de commerce. A cette époque, la question s’est posée de savoir si la Cour de cassation allait changer sa position vis-à-vis des juges du fond. Dans la mesure où la nouvelle loi venait préciser les éléments à prendre en compte pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, il était nécessaire de revoir cette conception traditionnelle de l’évaluation du préjudice par les juges du fond.

13. Lejuge doit indiquer avec précision les éléments dont il a tenu compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction. Les juges doivent justifier le montant de l’indemnité d’éviction qu’ils fixent mais ne sont pas tenus d’évaluer séparément les divers éléments de l’indemnité. La valeur du fonds de commerce est souverainement appréciée au moment du départ du locataire.

15. un bailleuravaitdonné un congéportantrefus de renouvellement sans offred’indemnitéd’éviction. Le locataireayant par la suite faussé les données relatives à l’évaluation du montant de l’indemnitéd’éviction en vued’augmenter son montant, le bailleuravaitrétracté son offred’indemnitéd’éviction. Sur l’action du locataire en contestation de cetterétractation, la courd’appelrelèveque le bailleurétait en droit de refuser le renouvellement sans offred’indemnité, l’agissement du locatairepouvantêtreconsidéré

17. comme unmotif grave et légitime. On sait, en effet, qu’un motif grave et légitimepeut justifier un refus de renouvellement sans offred’indemnitéd’éviction (article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce, N° Lexbase : L5745AIM). L’appréciation du motif grave et légitimeest un pouvoirsouverain des juges du fond (Cass. civ. 3, 1 avril 1998, N° Lexbase : A2710ACD).

18. Danscetarrêtdu 19 décembre 2001, la cour de cassation ne remet pas en cause la qualification de motif grave et légitime en se retranchant derrière le pouvoir des juges du fond. Cequ’elle met en cause, et sur ce point l’arrêtestcassé, cesont les conséquencesque la courd’appel tire de cette qualification. Elle a en effetdiminué le montant de l’indemnitéd’éviction au motif quetoutes les donnéesn’avaient pas été faussées. Or, la Cour de cassation relève la contradiction qu’ilexiste à affirmer, d’une part, l’existence d’un motif grave et légitime et, d’autre part, le droit à uneindemnitéd’éviction. L’existence d’un motif grave

20. et légitime fait obstacle à l’octroid’uneindemnitéd’éviction, mêmediminuée. Pour autant, l’existence d’agissementsfautifs ne fera pas forcément obstacle à l’octroid’uneindemnitéd’éviction.

22. serait alors celle d’un agissement qui ne serait pas suffisamment important pour être qualifié de motif grave et légitime. Il pourrait, toutefois, justifier alors une diminution du montant de l’indemnité d’éviction (Cass. civ. 3. 16 janvier 1969, N° Lexbase : A7644AHL et Cass. com. 4 mai 1960, Veuve Salaun c/ Moullec, N° Lexbase : A7584AX8). Cass. civ. 3, 28-09-1982, n° 81-12.038 (N° Lexbase : A7580AGT)

23. THE END https://www.traesch-avocat.fr/Residence-Tourisme/Etudiante-Baux-commerciaux/pourquoi-faut-il-payer-une-indemnite-d-eviction.html