紫金信托 · 哈尔滨群力玫瑰湾二期集合资金信托计划

1. 紫金信托·哈尔滨群力玫瑰湾二期集合资金信托计划紫金信托·哈尔滨群力玫瑰湾二期集合资金信托计划 紫金信托有限责任公司 2014年7月

2. 重要提示 • 本信托计划存在一定风险，受托人不保证最低盈利，也不保证投资者（委托人/受益人）本金不受损失。 • 投资者（委托人/受益人）在做出购买决策前，应仔细阅读信托文件，并与受托人的从业人员充分沟通，在充分了解本信托计划相应信托受益权风险和评估自身承受能力的基础上，审慎做出投资决策。 • 本资料仅作为信托计划的说明材料，并不构成对潜在投资者的任何要约或承诺。 • 非经本公司书面授权，任何人不得擅自使用、拷贝、分发或采取其他被禁止的行为。 • 本资料内容与信托合同约定不一致的，以信托合同为准。

3. 信托计划基本要素 项目介绍 4 2 3 目录 1 风险控制措施 公司简介

4. 1.信托计划基本要素

5. 1.信托计划基本要素 交易结构图 股东

6. 信托计划基本要素 项目情况介绍 4 2 3 目录 1 风险及控制措施 公司简介

7. 项目情况介绍 项目公司基本情况 • 哈尔滨三松置业有限公司（简称“哈尔滨三松 ”）于2013年10月12日设立，注册资本及实收资本为40000万元，出资人为江苏融侨置业有限公司（简称“江苏融侨”）。 项目渊源 • 江苏融侨与哈尔滨市最大的房地产开发商哈尔滨综合开发建设有限责任公司（简称“哈综开”）进行战略合作，成功开发玫瑰湾一期项目，在哈尔滨市打下较为坚实的品牌基础。 • 哈尔滨三松从哈综开分立后取得玫瑰湾二期地块，宗地性质为住宅、商服，用地面积65,727.10平方米，计划建筑面积26万平方米，本项目整体规划为高层住宅和商服楼。

8. 项目情况介绍 本项目符合“四三二”房地产项目开发贷款要求： 1.项目已取得四证： 2.项目自有资金投入达到30%： 项目自有资金投入达到30%以上要求。 3. 开发资质：哈尔滨三松目前已取得房地产开发企业暂定资质证书（证书编号：黑建房开暂[2013]第418号）；哈尔滨三松的母公司江苏融侨具有房地产开发贰级资质（证书编号：南京KF02585）。

9. 项目情况介绍 项目整体规划 群力第七大道 • 〉项目用地面积64727.10 ㎡计划建筑面积26万平方米。 • 〉项目计划建9栋住宅，层高为30-33层， • 商服3栋，高2层，沿街布置；住宅面积 • 188,072.89㎡，商业面积7,663.57㎡， • 地下建筑面积71,768.28 ㎡，车位2310个。 • 〉户型定位55-115㎡（根据哈尔滨 • 市刚需群体和改善性群体需求，120 ㎡ • 以下户型去化较快的特征规划），共计 • 2025套。 商服 3层 融江路 9# 30层 8# 32层 1#27层 2#32层 7# 30层 6# 32层 商服 3层 3# 32层 5# 33层 4# 33层 齿轮路 群力第六大道

10. 项目情况介绍 群力地区作为哈尔滨市目前打造的宜居地区，大多楼盘以别墅洋房加大面积高层房型为主，部分楼盘辅以中小户型，目前由于推盘量较大，市场竞争压力较大，根据调查，该地区普遍以年轻人刚性需求和市区居民改善型需求为主，90-120平方米中小户型深受青睐，去化速度较快。 玫瑰湾二期将以55-115平方米中小户型为主，房屋总价水平符合哈尔滨市刚需群体和改善型群体的需求，根据目前群力地区楼盘中小户型去化速度较快、别墅和大户型去化较慢的市场，本项目根据市场需求进行规划设计，力求在群力地区楼盘中，通过迎合市场需求、差异化定位中达到销售预期。

11. 项目情况介绍 项目区位 • 玫瑰湾二期项目位于哈尔滨市道里区群力新区核心区域； • 距哈尔滨市中央大街8公里; • 距哈尔滨火车站10公里; • 距哈尔滨高铁西站3公里； • 距松花江畔3公里； • 本项目位于哈尔滨重点开发地区，区位优势明显，交通非常便捷。 中央大街 松花江 哈尔滨火车站 哈尔滨市区图 3公里 8公里 10公里 3公里 哈尔滨高铁西站 本案位置

12. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 1.城市简介：哈尔滨是黑龙江省省会，副省级市，中国东北北部的政治、经济、文化中心，也是中国省辖市中陆地管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市。哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽。

13. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 哈尔滨城市介绍 2.行政区划及人口：全市面积5.31万平方公里，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)，截至2013年末，户籍总人口995.2万人，市辖区人口473.6万人，常住人口约1000.4万人，常住人口/户籍人口比例1.047。 3.经济情况：哈尔滨市2013年全年实现GDP 5010.8亿元。人均GDP45810元。财政收支全年公共财政预算总收入632.4亿元，较上年增长8.8%。其中，地方公共财政预算收入402.3亿元，较上年增长13.4%。2013年固定资产投资全年完成固定资产投资5219.9亿元，较上年增长32.2%。

14. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 近年来哈尔滨市的GDP、人均可支配收入保持快速增长；同时，哈尔滨的经济、政治及地理位置决定了它是地域中心式城市，对相邻城市有着巨大的吸引力；外地人越来越多的选择在哈尔滨居住、工作，对其房地产市场起到一定的支撑作用。 经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。

15. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 4.哈尔滨市2010-2013年主要经济数据 哈尔滨市人均GDP保持稳定增长，根据其在东北地区重要的区域地位，未来增长潜力巨大。根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，哈尔滨房地产正处于快速发展期，潜力很大，未来发展势头看涨。

16. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 5. 哈尔滨市房地产投资体量 2012年哈尔滨市房地产开发完成投资772亿元，增长37.4%，占全市固定资产投资的比重为19.5%。其中，商品住宅投资530.1亿元，增长26.0%；办公楼投资21.1亿元，增长70.9%；商业营业用房投资121.0亿元，增长132.6%。与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃。 哈尔滨城市经济稳步高速增长，人均GDP年均增长率10.99%，高于全省30%，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础；哈尔滨市人均消费支出占人均可支配收入的比例逐年降低，居民潜在购房资金增加；房地产市场总体发展健康，目前均价不高，未来具有较大的增长空间。 （注：以上数据来源哈尔滨市统计局统计信息网统计年鉴）

17. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 6. 2007-2013年哈尔滨市商品房市场情况分析 自2007年至2013年，哈尔滨市商品房销售面积一直大于商品房竣工面积，商品房市场供需保持基本平衡。

18. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 2014年上半年哈尔滨市商品房成交情况： 2014年上半年，根据哈尔滨网上房地产数据显示统计，2014年1至6月哈尔滨商品房成交27161套，成交总面积279.49万平方米，整体趋于回暖，本项目所在道里区成交量占比20.94%，房地产市场较为活跃。 从上述数据可以看出，哈尔滨作为二三线城市，国家的政策虽然有很多调整，但对商品房影响不大。哈尔滨的经济结构导致刚性需求和改善型需求较旺盛，进入买房市场后，品牌和品质将成为决定楼盘去化速度的关键。

19. 项目所在城市-哈尔滨市介绍 2012-2013年哈尔滨市商品房价格指数： 从整体上看，2012-2013年哈尔滨市商品房成交均价在7200-7400元/平方米。道里区、南岗区均价较高，全市整体均价较底主要是香坊区松北区均价相对较低，拉低整体均价所致。 在政策环境延续趋稳，市场走势向稳定，整体供需平衡的情况下，目前哈尔滨市商品房成交价格保持平稳。 2012-2013年哈尔滨市商品房价格指不户型面积对比图： 从套均面积来看，2013年哈尔滨市商品房成交套均面积是103.6㎡，较2012年上升10.3㎡。 从房屋面积来看，2013年60-90㎡成交26714套，占36%，其次是90-120㎡成交15840套，占21%。 从整体上看，近年来刚需型购买力仍然占主导地位，同时改善性住宅需求有所增长。

20. 项目情况介绍-群力地区介绍 • 群力目前群力新区着力定位于居住、商务、游憩一体化的现代化、生态园林新城区，区内国家湿地公园等原生态园林及自然水系众多，适合打造高端新城区。

21. 项目情况介绍-群力地区介绍 • 群力地区位于群力新区位于哈尔滨市道里区西部，松花江南岸。总面积27.33平方公里。获联合国人居署、中国住房和城乡建设部共同授予的“2009年度人居环境范例奖”。获2010年“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”全球百佳范例称号。 经纬小学、中学 远大购物中心 尚志幼儿园 第七中学

22. 项目情况介绍 客群定位 群力新区作为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向。群力地区内主要为刚需群体和改善型群体，由于新区在设计和理念上趋于年轻化、现代化，基础设施和教育资源不断完善，同时公园众多，环境宜人，所以该板块既非常适合年轻刚需族购房置业，也对改善型需求群体、养老族和投资者有较大吸引力。 目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面： • 中低层面解决基本生活需求的购房者； • 中层及中层以上改善居住条件的购房者； • 中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者；

23. 项目情况介绍-项目优势 项目优势 项目位于哈尔滨市重点打造的群力新区核心位置，交通便捷，周边社区服务、学校、医院、文化娱乐、购物中心等配套设施完善。 项目区域内公园林立，水系众多，绿化率很高，自然条件优越，提升了居住品质,是生态宜居的高端住宅优选之地。 客群定位：打造高端生态社区，面向刚需群体和改善型群体； 价格定位：差异化定价，具备竞争优势； 户型定位：定位销售中小户型，总价低，迎合市场需求。 江苏融侨通过与当地企业共同成功开发玫瑰湾一期项目，项目品牌和形象在当地市场完全树立，具备品牌竞争优势。

24. 项目情况介绍-项目四至

25. 项目情况介绍-项目建设现状 • 项目已经于2014年5月动工，现售楼中心主体建成，1号-5号楼已建至七层，其余四栋楼桩基动工。 2号楼 共32层 1号楼 共27层 5号楼共33层 3号楼共32层 5#33层 1#27层 4号楼共33层 售楼处 北侧售楼处已开始装修 已出地平部分 销售中心主体建成 5号楼建至7层

26. 项目情况介绍-项目建设现状 • 北侧售楼处及2号楼工程照片 • 7号楼桩基基本完成 • 9号楼开始桩基工程 • 6号楼、8号楼桩基工程照片

27. 项目情况介绍-周边项目 • 周边同类型项目情况

28. 项目情况介绍-周边项目 • 玫瑰湾一期：群力地区高品质定位社区，是江苏融侨在哈尔滨市第一个项目。群力玫瑰湾周边医疗、教育、生活、娱乐、休闲配套齐全，园林和建筑堪称哈尔滨的标杆。玫瑰湾紧邻群力国家湿地公园及内河景观走廊，环抱雨阳公园，中央水景与江景完美结合。同时引进世界级的物业管理服务，并建设有4000平米的高端主题会所，集多元化运动、休闲、娱乐、运动配置等设施一应俱全。项目 • 星光耀广场：在本项目北侧约2公里，2013年为哈尔滨市销售额第一位，项目2014年第一期开盘即售罄，目前整体去化率较高； • 恒大帝景：恒大地产集团开发，在本项目西侧1.2公里，项目以滨水湖为核心打造的湖景生态小区，凭借恒大品牌优势，开盘至今销售去化情况良好；海富锦园位于群力地区西南地段，采用以价换量方式，目前销售情况良好。 • 汇锦庄园：在本项目东北侧约1公里，以国家湿地公园为核心打造的高端生态小区，凭借区位优势，均价9000元/平方米，2014年开盘至今销售去化率约60%； 根据项目周边项目的现有价格、配套设施、生态环境及市场去化等情况，本项目产品住宅定价为9000元/平方米，商业定价30000元/平方米，车库定价25万元/个。 • 玫瑰湾二期项目定价

29. 项目情况介绍-项目收益 项目销售预测 项目在保守预计售价、实现完全销售情况下，保守预计可实现销售收入约207,179.95万元，如售价可达到预期，则可实现销售收入为250,006.31万元。截至本信托计划成立满12个月时可实现销售回款8.25亿元，有充分的现金流来源偿付本次信托计划融资本息。 项目收益预测 项目在保守预计售价、实现完全销售情况下，可实现销售利润率分别为35.4%和43.98%，具有较强的盈利能力。

30. 项目情况介绍-项目收益 项目现金流预测 结论：按照预期销售金额250,006万元的70%，即销售收入实现175,004万元的情况下，经过现金流测试以及保守的压力测试，截至2015年本信托结束偿还贷款，期末余额为74,592万元，项目现金流可以实现平衡，本次信托融资的还款来源可以得到充分保证。

31. 信托计划基本要素 融资方情况介绍 4 2 3 目录 1 风险及控制措施 公司简介

32. 信托产品：风控措施 土地及在建工程抵押 • 由哈尔滨三松以其持有的群力玫瑰湾二期地块为其履行偿还贷款本息的义务提供抵押担保，且抵押率不超过世联评估所评估值的50%； • 在预售证领取后，将对土地抵押转为对在建工程抵押，如有办理转抵押过程的抵押真空期，将由哈尔滨三松或其指定第三方按照未偿付本息全额支付还款保证金。 根据深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的《土地评估报告》（编号：世联估字BJ2014-Z07001 ），该地块评估价值人民币65644万元。 紫金信托已取得土地使用权抵押他项权利证书（编号：哈他项（2014）第02000091号）。

33. 信托产品：风控措施 股东连带责任担保 • 江苏融侨置业有限公司、福建三松集团有限公司、林茂松、林萌夫妻为哈尔滨三松履行其偿还贷款本息义务提供保证担保。 • 在浦发银行哈尔滨分行设立监管账户，信托资金专项用于本项目建设，根据哈尔滨三松提供支付申请和基础合同进行受托支付； • 玫瑰湾二期销售(预售)资金全部进入监管账户（按哈尔滨市政府要求对30%销售回款专项监管部分除外）； • 本项目的销售回款仅能用于本项目建设，根据工程款需求予以支付。在清偿本信托贷款前，未经受托人同意，哈尔滨三松不得划付资金。 严格资金监管 • 本信托每期贷款满12个月时结束，若哈尔滨三松选择延期，则信托每期贷款发放满15个月、16个月、17个月之日前，分别将当期应付未付贷款本息的20%资金划入监管账户。 还款蓄水安排 • 《贷款合同》、《土地使用权抵押合同》、《保证合同》已办理强制执行公证，如发生违约事项，受托人可直接向管辖权法院申请强制执行，保证信托财产及时变现，维护投资人利益。 强制执行公证

34. 股东担保：江苏融侨置业有限公司 公司简介：江苏融侨置业有限公司成立于2006年4月，由融侨集团股份有限公司（2014年房地产百强排名25位）出资设立，江苏融侨的法定代表人林茂松先生担任融侨集团董事副总裁。经股权变更，目前江苏融侨注册资本1亿元，实际控制人为林茂松、林萌夫妇。 主营业务：主要经营房地产开发业务，具有国家房地产开发贰级资质。自成立以来开发了南京江宁学府世家、南京融侨中央花园、南京融侨观邸、与哈综开合作开发群力玫瑰湾一期等项目，具有丰富的房地产开发经验。 资信情况：截至2013年12月末，江苏融侨总资产50.71亿元，2013年度实现销售收入15.06亿元，实现净利润3.08亿元，目前在南京开发的 “融侨观邸项目”在本信托计划存续期间销售预期较好，未来保守预计可实现销售回款超过47亿元，加上南京地区非常稳定的房地产市场，有非常好的发展预期。 总体评价：江苏融侨具有良好的股东背景，资产规模雄厚，盈利能力较强，信用情况良好，具有较好的担保能力。

35. 保证方：福建三松集团有限公司 公司简介：福建三松集团有限公司成立于1998年7月，目前注册资本5000万元，为江苏融侨的股东，法定代表人为林萌。 主营业务：集团主要经营涂料、建材销售及房地产开发业务，是立邦漆在华南最大的销售代理商，也是融侨集团、金辉地产等多家房地产开发企业的供应商。集团逐步形成以精品住宅开发建设为核心业务，集建筑室内外装修，酒店经营，商业运营的多业态发展模式。 资信情况：截至2013年末，福建三松总资产11.60亿元，2013年度实现销售收入7.86亿元，实现净利润1.02亿元，近年来凭借房地产业务和涂料、建材销售业务的稳定增长，未来有稳定的现金流支撑。 总体评价：福建三松整体资产实力雄厚，经营可持续性良好，企业信用良好，具有较好的担保能力。

36. 保证方开发的主要项目 • 融侨·观邸位于南京目前着力打造江北新城范围，外享珠江镇成熟生活配套，内部设有有商业街、幼儿园、会所等，是江苏融侨倾力打造的标杆级住宅项目。 • 项目占地面积23万平方米，总建面48万平方米，2013年开盘以来去化超过80%。目前二-四期在建，未来保守预期可实现销售回款超过47亿元。 融侨·中央花园位于奥体中心地段，是南京河西无可争议的核心区域。 项目占地面积10.7万平方米，总建面29万平方米，已销售完毕。融侨•中央花园开发过程中，始终以“高品质、高性价比”的“双高标准”来打造河西奥体的高品质住宅，成为奥体片区的一个标杆性楼盘。 精品项目

37. 保证方开发的主要项目 • 玫瑰湾位于哈尔滨群力新区核心地段，总建筑面积近100万平方米。首期总占地约17万平方米，建筑面积42万平米，绿地率43.2%，容积率1.85，由电梯多层洋房、品质小高层和观景高层组成。 • 目前项目一期销售基本完成，在哈尔滨市树立了良好的品牌形象。 蝶景湾1号位于福建南平顺昌县，是顺昌县重点开发区域，由福建三松开发建设。 本项目开发面积共40万平米，目前已售25万平米，尚有15万平米左右待售，待售货值超过7亿元，对福建三松的未来现金流有强力支撑。 精品项目

38. 项目合作经历 • 南京学府世家位于南京江宁开发区。融侨世家项目总用地面积78,960平米，建设用地面积73,715平米，地上建筑面积147,430平米，项目容积率为2.0，绿地率为47%，建筑密度为30%，沿街底层商业约4000平米，酒店式办公约20000平米，目前去化率超过95%。 项目合作经历：2013年2月，紫金信托与江苏融侨合作，以南京学府世家项目为特定资产设立“江苏融侨置业特定资产收益权投资集合资金信托计划”进行信托融资，信托存续期间江苏融侨按期履约，该信托计划已于2014年2月结束，双方建立了良好的合作关系。 鉴于江苏融侨有丰富的项目开发经历，在市场上树立了优良的品牌优势，哈尔滨群力玫瑰湾二期项目为双方再次合作。 成功合作经历

39. 保证方：实际控制人 保证方：哈尔滨三松的实际控制人林茂松，男，祖籍福建省福清市，融侨集团董事副总裁、福建三松董事长。1993至今任福建三松实业有限公司董事长。2005年-2008年任融侨集团总裁助理，2009年至2011年任融侨集团副总裁，主要负责发展战略执行及日常公司经营决策与管理，2011年3月至今任江苏融侨置业有限公司董事长、法人代表兼总经理，哈尔滨三松法定代表人。 保证方：林萌，女，林茂松之妻，祖籍福建省福清市，持有福建三松99%股权。 实际控制人林茂松夫妇资产、信用良好，对本次信托贷款有良好的担保能力。

40. 风险分析-信用风险 信用风险来源分析： 借款人可能因任何原因未如约履行还款义务，抵押人或保证人也可能因任何原因未如约履行其担保责任，从而造成信托不能及时以现金形式向受益人支付信托利益。 严格跟踪信用风险，及时反应控制 • 风险控制措施： • 哈尔滨三松持有的土地使用权为本信托计划的本息偿还提供抵押担保，届时受托人有权处置抵押物，以保证受益人的信托利益。 • 受托人对项目销售回款进行监管，如产生风险将有权控制监管账户资金，专项用于偿还本信托贷款本息。 • 施工单位出具承诺函：承诺放弃工程款的优先受偿权。

41. 风险分析-流动性风险 • 风险来源： • 流动性风险是指因市场内部和外部的原因, 以及本信托计划项下信托贷款各方当事人发生违约, 致使受托人不能将信托财产迅速变现的风险, 以及因而造成本信托计划不能及时以现金形式向受益人支付信托利益的风险。 • 风险控制措施： • 在产品结构设计上，采取信托贷款受托支付，项目销售回款监管，哈尔滨三松股东、实际控制人及其配偶担保等多重控制措施； • 股东江苏融侨承诺： • ①在信托存续期间内不抽回股东借款，不要求哈尔滨三松进行利润分配； • ②在哈尔滨三松未能如期完成资金监管方案中有关销售回笼条款的约定时，将及时向资金监管账户中补存入差额部分； • 对《贷款合同》、《土地使用权抵押合同》、《保证合同》办理强制执行公证，如发生违约事项，受托人可直接向管辖权法院申请强制执行，保证信托财产及时变现。 严格跟踪流动性风险

42. 风险分析-经营风险 • 风险来源： • 哈尔滨三松按期偿还贷款本息的能力最终取决于哈尔滨三松的经营业绩及财务状况，如出现任何原因导致哈尔滨三松财务状况恶化，经营业绩大幅降低，或出现其他不可预测的危机时，借哈尔滨三松的还款能力可能受到影响，造成信托财产损失。 • 风险控制措施：对项目进度及销售情况进行严格约定。 • 在贷款合同中约定：项目工程进度达到正负零、领取预售许可证的时间节点，如实际进度晚于计划值3个月及以上，受托人有权提前收回信托贷款； • 项目领取预售许可证后，哈尔滨三松应每日统计销售、蓄客情况，每周第一个工作日将上一周项目销售情况及财务收支情况告知受托人。 • 销售回笼资金最近两个季度累计低于计划值20%（含）以上且监管账户资金余额低于应偿付借款本息，应由借款人或其股东补足，未能及时补足的我司有权要求其降价销售或提前收回贷款； • 信托管理安排上，定期进行实地贷后管理，发布存续管理报告，定期对信托存续状况进行披露。 严格管控经营风险

43. 信托计划基本要素 融资方情况介绍 4 2 3 目录 1 风险及控制措施 公司简介

44. 紫金信托有限责任公司 • 紫金信托有限责任公司成立于1992年，前身为南京市信托投资公司。2010年经中国银行业监督管理委员会批准实施增资重组并改名。 • 公司注册资本为12亿元。公司控股股东为南京市国资委全资设立的南京紫金投资集团，引入了日本三井住友信托银行、三胞集团等作为战略投资者。 紫金信托 • 2013年底公司资产管理规模为391亿元，截至目前，公司所有到期信托产品均按期兑付并实现预期收益。 • 紫金信托被评为“2011年南京金融风云榜”最佳产品设计信托公司 • 紫金信托荣获“2013年南京金融风云榜”最佳理财服务奖 • 紫金信托荣获由《上海证券报》主办的2014年第八届“诚信托” “2013年度诚信托•成长优势奖”。

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