臺南市永康砲校遷建暨 創意設計園區開發區段徵收案

1. 臺南市永康砲校遷建暨創意設計園區開發區段徵收案臺南市永康砲校遷建暨創意設計園區開發區段徵收案 區段徵收計畫書簡報

2. 簡報大綱 • 與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取得之經過情形及所有權人陳述意見之情形 • 興辦事業計畫概略 • 原位置保留分配土地之差額地價減輕比例 • 安置計畫 • 公有土地以作價或領回土地方式處理及其協調情形 • 抵價地比例 • 開發完成後道路等九項以外公共設施用地預定有償或無償撥用或讓售情形 • 財務計畫 • 涉及原住民土地之徵收 • 案由 • 辦理依據 • 徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積 • 興辦事業計畫之必要性 • 土地使用現況 • 本案事業計畫公聽會、協議價購說明會及區段徵收公聽會之情形 • 原位置保留分配土地之差額地價減輕比例與安置計畫 • 抵價地比例 • 土地使用計畫 • 財務計畫 • 預計工作進度 • 徵收原因 • 徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積 • 辦理依據 • 興辦事業計畫之必要性 • 公益性及必要性評估報告 • 徵收範圍內土地權屬及面積統計 • 土地使用現狀 • 徵收土地區內有無古蹟、遺址或登錄之歷史建築 • 本案舉行聽證、公聽會、說明會之情形

3. 一、案由 1.本案屬於「高速公路永康交流道附近特定區計畫」部分，今依據行政院核定「永康地區創意設計園區計畫」內容辦理本都市計畫變更作業並取得相關用地。 2.針對原砲兵學校現址，透過「永康地區創意設計園區計畫」重新檢討規劃土地使用計畫，並劃設適當公共設施用地與交通系統，以促進土地之合理運用並據以開發新市區 3.本府遂依土地徵收條例第4條第1項第2款規定辦理區段徵收，並依同條例第38條相關規定提請審議。

4. 本案開發區位置圖

5. 都市計畫土地使用配置示意圖

6. 二、辦理依據 • 內政部都市計畫委員會97年1月29日第675次會議暨100年1月25日第748次會議記錄。 • 都市計畫法第48條規定 • 土地徵收條例第4條第1項第2款。 • 土地徵收條例施行細則。 • 區段徵收實施辦法。

7. 二、辦理依據 • 土地徵收條例第4條第1項第2款：舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。 • 本案屬於「高速公路永康交流道附近特定區計畫」部分，今依行政院核定「永康地區創意設計園區計畫」內容，按都市計畫法第27條第1項第4款規定專案變更本都市計畫，並依都市計畫法第48條規定取得相關公共設施用地。 • 本案變更前使用分區為機關用地與零星工業區，依據「永康地區創意設計園區計畫」內容變更後之土地使用分區為創意設計園區、經貿複合專用區以及生活服務專用區等，並規劃大型公園綠地與其他必要之公共設施用地，促進原砲校土地得以合理規畫運用，兼以配合產業發展計畫，期使本區成為「研發創意、生活愜意」的新市區風貌。

8. 三、徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積 • 私有土地總面積為0.136946公頃，除同意協議價購面積計0.013446公頃外，擬徵收坐落臺南市永康區東橋段422地號與亞太段697地號等8筆土地，面積合計約0.1250公頃 • 區段徵收範圍四至東側約略以中山南路365巷為界，西側略以東橋七街(永康大橋國中區段徵收區)，南側以台20號省道(中山南路)為界，北側則以縱貫鐵路(正北三路)為界

9. 徵收範圍內土地權屬比例 0.164% 99.836%

10. 永康砲兵學校遷建地籍圖套繪航照圖 正南三路(縱貫鐵路) 中山南路365巷 陸軍飛彈砲校現址 東橋七街 中山南路

11. 區段徵收範圍內私有土地地籍坐落示意圖

12. 區段徵收範圍內擬私有土地現況

13. 擬徵收私有土地標示及都市計畫變更前後使用分區擬徵收私有土地標示及都市計畫變更前後使用分區

14. 四、興辦事業計畫之必要性(回應101.2.22土地徵收審查小組審查本案公益性必要性報告意見)四、興辦事業計畫之必要性(回應101.2.22土地徵收審查小組審查本案公益性必要性報告意見) • 開發範圍之選定及面積規畫是否合理： 配合砲校現址遷建計畫辦理本案都市計畫變更，一併徵收取得公設保留地之私有土地，當可促進原土地使用管理正常合理化，故本案規畫範圍與面積當屬合理。 • 用地範圍有無其他可替代地區： 變更前之使用分區以機關用地為主(佔徵收總面積99.98%)，透過砲兵學校遷建後釋出之土地賦以完善之都市計畫規劃，藉以引入創意設計產業，並創造當地居民之生活遊憩空間，建構一符合低碳生活的新都心，故本區區位當為最佳開發地點。

15. 永康砲兵學校遷建地籍圖套繪航照圖 正南三路(縱貫鐵路) 中山南路365巷 陸軍飛彈砲校現址 東橋七街 中山南路

16. 四、興辦事業計畫之必要性(回應101.2.22土地徵收審查小組審查本案公益性必要性報告意見)四、興辦事業計畫之必要性(回應101.2.22土地徵收審查小組審查本案公益性必要性報告意見) • 是否可改以其他方式取得： • 本案原計畫範圍係包含計畫區東側之農業區，並擬以區段徵收方式辦理開發。惟該案經內政部都市計畫委員會要求農業區採開發許可方式辦理，調整後範圍仍以區段徵收方式續行辦理用地取得作業。 • 配合內政部都委會之決議，臺南市政府亦增列「私有土地徵收公有地撥用」與「區段徵收」比較其開發方式優劣，經評估區段徵收針對整個特定區土地可整體規劃開發，提高土地去化之靈活度，降低本府日益沉重之財務負擔，兼以土地所有權人得以透過領回抵價地參與開發，提高其參與意願，故仍優先採用區段徵收辦理本案開發作業。

17. 本案開發方式比較

18. 四、興辦事業計畫之必要性(回應101.2.22土地徵收審查小組審查本案公益性必要性報告意見)四、興辦事業計畫之必要性(回應101.2.22土地徵收審查小組審查本案公益性必要性報告意見) • 是否可改以其他方式取得： • 國防部擬以砲校應領補償地價作為關廟校區所需開發經費； • 區內土地所有權人明確表示參與區段徵收土地分配之強烈意願以及加速開發之要求； • 透過區段徵收開發方式，除私有土地所有權人得以自由選擇領取現金補償或領取抵價地外，亦可避免坐落於非公共設施用地之私有土地因無法徵收而導致該土地日後無法按都市計畫相關規定完整利用； • 公有土地管理機關亦可經由協調選擇以作價或領地方式參與開發， • 綜上所陳，本案採區段徵收方式辦理當為最適選擇。

19. 五、土地使用現況 • 現況為國防部陸軍飛彈砲兵學校校地，砲校校舍與建築物主要分布於南半側範圍，砲校北半側校園範圍主要為訓練場等開放式空地，建物較少。 • 私有土地改良物除坐落於砲校西側之廢棄工廠及東北側之廢棄養蜂場外(現況已變更為種植果樹等農作使用)，餘零星分布於砲校圍牆四周之溝渠、道路及部分砲校用地。 。

20. 區內土地使用現況 正南三路(縱貫鐵路) 中山南路365巷 陸軍飛彈砲校現址 5 7 6 8 7 8 5 6 東橋七街 2 3 4 1 2 3 4 1 中山南路

21. 六、本案事業計畫公聽會、協議價購說明會及區段徵收公聽會之情形六、本案事業計畫公聽會、協議價購說明會及區段徵收公聽會之情形 • 事業計畫公聽會： 於民國102年7月10日及102年8月22日舉辦事業計畫第一次公聽會及事業計畫第二次公聽會。 • 協議價購說明會： 本案業於101年6月27日召開第一次協議價購說明會，嗣後配合徵收補償地價改採市價徵收之法令修正作業，遂於102年9月23日召開第二次協議價購說明會與土地所有權人及土地改良物所有權人辦理協議價購等相關事宜，至同年10月4日止計有8位土地所有權人提出協議價購申請，其面積計134.46㎡。

22. 六、本案事業計畫公聽會、協議價購說明會及區段徵收公聽會之情形六、本案事業計畫公聽會、協議價購說明會及區段徵收公聽會之情形 • 區段徵收公聽會： 於民國101年7月18日召開第一次區段徵收公聽會在案，嗣後配合土地徵收條例第30條修正內容重新評定本案徵收市價作業之故，遂於102年10月3日召開第二次區段徵收公聽會。

23. 七、原位置保留分配土地之差額地價減輕比例與安置計畫七、原位置保留分配土地之差額地價減輕比例與安置計畫 • 區內私有土地僅一處廢棄工廠與一處養蜂場，無其他定居居民，而針對區內建築改良物或其他地上物須配合本案開發拆除搬遷者，本府將依規定發放地上物自動拆遷獎勵金及救濟金， 並視其營業受影響程度，依法給予適當補償，因本區建物無予以原位置保留之情形，故本案不另訂原位置保留分配土地之差額地價減輕比例。

24. 八、抵價地比例 • 本案預計抵價地總面積占徵收總面積比例40%，業奉內政部101年4月5日內授中辦字第1016001505號函核准在案。 • 後本案改依土地徵收條例第30條規定，按市價辦理徵收補償，故預估私有土地地價補償費(假設申領抵價地比例為90%並包含協議價購金額)及開發總費用由原抵價地呈報核定內容124萬元及1,201,728萬元調漲為370萬元及1,204,514萬元，開發後地價由26,150元/㎡調漲為26,211元/㎡，為考量本案財務平衡之故，故抵價地比例仍應維持原核定之40%。

25. 九、土地使用計畫

26. 九、土地使用計畫(是否免辦環境影響評估) • 創意設計園區引進產業別 • 創意設計園區引進核心產業分別為表演藝術產業、視覺藝術產業、工藝產業、設計產業、創意生活產業、建築設計產業、電影產業、廣播與電視產業、廣告產業、出版產業、音樂產業、數位休閒娛樂產業、軟體與資訊服務產業等共13項。 • 是否屬開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準第3條規定之應辦理環評之工廠設立 • 本案創意設計園區引進產業性質均非屬該條附件一、附表二及附件二之一所列應辦理環評之產業類別。 • 是否屬開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準第25條規定之應辦理環評之新市區建設 • 本案係針對行政院核定之創意設計園區計畫變更原「高速公路永康交流道附近特定區計畫」機關用地及部分零星工業區土地，透過本開發促進土地合理運用並取得相關公共設施用地，經檢視非屬該標準第25條所列應辦理環評之新市區建設情形。

27. 九、土地使用計畫 • 原土地所有權人領回抵價地 本案規劃生活服務專用區及經貿複合專用區等可建築土地約29.009公頃供原土地所有權人領回。 • 公共設施用地 道路等公共設施用地面積計37.356公頃，將無償登記為臺南市所有；另機關用地擬有償撥供永康區公所等行政機構搬遷使用，變電所用地將讓售予台電公司設置本地區供電系統所需。 • 其餘可建築用地 創意設計園區專用區將配合「文化創意產業發展計畫」及「國際創新研發基地計畫」之構想，由本府針對文創產業進行招商開發，其餘剩餘可建築土地將辦理公開標售。

28. 十、財務計畫 • 預估區段徵收開發總費用約新台幣1,204,514萬元，其相關經費如下: • 地價補償費(含協議價購):新台幣757,782萬元。 • 地上物補償費:新台幣114,155萬元。 • 公共設施費用:新台幣160,192萬元。 • 公共設施管理維護費:新台幣1,252萬元。 • 土地整理費:新台幣16,448萬元(含地籍整理費及其他辦理區段徵收必要費用)。 • 貸款利息:新台幣154,685萬元。

29. 十、財務計畫 • 預算編列情形及籌措方式 本區區段徵收開發作業由臺南市政府統籌辦理，開發經費向財政部地方建設基金辦理貸款，並編入102年度臺南市平均地權基金預算。 • 償還開發總費用分析 可標讓售土地面積約為45.9542公頃，茲參考附近地區市場成交行情以及永康大橋區段徵收區各項用地區段徵收後地價及標售地價估算本案區段徵收完成後之土地價格，預估整體售地收入為1,255,202萬元，盈餘50,688萬元，本案財務應足以自償。

30. 十一、預計工作進度 本案預計工作進度自100年8月至110年12月 • 區段徵收公告：102年11月 • 地價補償費發放：102年12月 • 囑託登記：103年3月 • 第一期工程規劃設計：103年3月 • 區段徵收後地價評議作業：105年1月 • 抵價地抽籤分配作業：105年6月 • 土地點交(抵價地部分)：105年10月 • 第二期工程施工：107年3月 • 財務結算與成果報告：110年12月

31. 十一、預計工作進度

32. 簡報結束