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Lab 4 買房負擔. 著重 : 不動產計算 是否可承擔起買房 (lab 4) 使用 ” 分析藍本管理員 ” Excel : IF 函數 / 功能. 買房財務計劃. 房貸 : 房屋借款 通常利率較低 ( 固定 ) 長期性借款 - 15 、 30 年 通常必須有一筆大額頭期款 (20% 起 ) 房款來源 : 薪資收入、房貸、家入資助. 不動產抵押 : 房貸. 出借入使用鑑價金額來決定不動產價值 部份不動產價值可做借款金額 = 貸款成數比 貸款成數較低,出借人風險也低 為何 ? 出借入投資在不動產的金額較少
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Lab 4 買房負擔 • 著重: 不動產計算 • 是否可承擔起買房 (lab 4) • 使用”分析藍本管理員” • Excel : IF 函數/功能
買房財務計劃 • 房貸: 房屋借款 • 通常利率較低 (固定) • 長期性借款- 15、30年 • 通常必須有一筆大額頭期款(20%起) • 房款來源: 薪資收入、房貸、家入資助
不動產抵押: 房貸 • 出借入使用鑑價金額來決定不動產價值 • 部份不動產價值可做借款金額 = 貸款成數比 • 貸款成數較低,出借人風險也低 • 為何? • 出借入投資在不動產的金額較少 • 頭期款成數 %比 = 1 – 貸款成數比 • 出借人通常無法享受不動產升值報酬
房貸保險,簡稱 PMI • 保障出借人的投資; • 美國: 如果貸款成數 > 80% • 台灣: 只針對房屋貸款(土地不必)要求投保火災及地震險 • 以總房貸金額的一部份做投保金額; • 故房貸保險費 PMI=借款金額*.0007 或 .00065 等
美國例子: 銀行衡量房貸承擔能力 (計算每月最大房貸付款能力,二種方法) (1) Front-end ratio 限額 (28% 薪資總額法) 再扣除 房屋/土地稅、房屋保險費後,可承擔的房貸付款能力 總Front-end ratio限額 =28% 薪資總額 – 房屋/土地稅 – 房屋保險費 使用”每月”的數字來計算
銀行衡量房貸承擔能力 (2) Back-end ratio 限額 (36% 薪資總額法) 再扣除 房屋/土地稅、房屋保險費、其他債務付款 後,可承擔的房貸付款能力 總Back-end ratio限額= 36% 薪資總額 – 房屋/土地稅 – 房屋保險費 - 其他債務付款 銀行使用(1) front- 限額 或 (2) back-end 限額較低者, 來衡量最大房貸承擔能力=MIN (1,2)
銀行決定給予房貸之計算步驟 1) 每月薪資總額 2) 每月債務付款金額 3) 估計房屋/土地稅、房屋保費、其他負債付款 4) 計算房貸付款能力第一法front-end ratio 限額 5)計算房貸付款能力第二法back-end ratio 限額 6) 決定最大的房貸承擔能力 為二個限額中,選低的
銀行決定給予房貸之計算步驟 7)使用最大的房貸承擔能力來計算房貸借款金額 8) 求 PV =房貸借款金額 • (NPER, I, FV = 0, PMT= - 最大的房貸承擔能力); 9) 最多可買房價(記住公式) • =房貸借款金額 / (1 – 頭期款%) • =房貸借款金額 / 貸款成數比 • =房貸借款金額 + 頭期款金額
實例 每月薪資總額= $3000 每月債務還款= $300 估計稅金/保險費= $150/mo Front End Ratio限額= 薪資總額*.28 – 稅金/保險費 =$3000*.28 – 150 = 690 Back End Ratio限額 =薪資總額*.36 – 稅金/保險費 – 其他負債 =$3000*.36 – 150 – 300 = 630 • 最大的房貸承擔能力= MIN of (690, 630)= $630
實例 • PMT = -630, years = 30, Periods/year = 12 • NPER=360, RATE=7.2/12, FV=0 • PV ? = 房貸借款金額= $92,812 • 最多可買房價 ? • 貸款成數? 90% • 房貸借款金額 = 92,812/.9 =103,125 • 頭期款金額? $15,000 • 房貸借款金額 = 92,812+15000 = 107,812 • 頭期款%? 15% • 房貸借款金額 = 92,812/(1-.15)= 109,191
lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 銀行願意承做的房貸借款金額
lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 幫助顧戶決定是否有能力購買特定的房屋
lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 (1)=MIN (Front End 限額, Back End 限額) (2)= PV(NPER, I, FV = 0, PMT= - 最大房貸承能力) (3)=(2) + 頭期款金額
lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 房貸借款金額= (1)房價– 頭期款金額Down Pmt (DP) $ (2)房價- (房價*頭期款%) (3)房價- (房價*(1-貸款成數)) 每月房貸還款 = PMT函數,房貸借款金額是 PV 房屋保險費= 有付保險費? 多少呢? 使用 excel (IF) 函數 每月房屋付款數 =每月房貸還款+房屋保險費 目前預算下,可承擔此房價嗎= yes or no? use excel (IF) fn
在 Excel 使用 IF函數 計算保險費Logical test: 頭期款$ < 20% 房價Value if true: 房貸借款$*保險費因子 factorValue if false: 0
在 Excel 使用 IF函數 計算保險費 = IF (logical test, true, false) • 運用邏輯測試來比較二個數字,使用數學運算符號,<, >, = • 例如,必須支付多少保險費呢 ? • 將頭期款金額DownPmt$ (20,000) 與房價的二成(20% of house price, 150,000) 做比較 • 在 logical test 格中: 輸入: 20,000 < (150,000*20%)
在 Excel 使用 IF函數 計算保險費 • = IF (logical test, true, false) • Logical test: 20,000 < (150,000*20%) • Value if True: • 如 logical test 為真; 則支付保險費。多少保險費呢? • 輸入:房貸借款金額* 保險費因子130,000*.0007=$91/月) • Value if False: • 如 logical test 為假; 則無保險費。 • 輸入: 0 = IF (20000 < 150000*.2 , 130000*.0007, 0)
IF 例二 • 可承擔房價嗎 ? • 將每月房屋付款數及最大房貸承擔能力做比較 • 使用 IF 函數 • logical test: 每月房屋付款數>最大房貸承擔能力 • value if true: 輸入 NO; 無法買此房 • value if false: 輸入 YES; 可買此房 = IF (每月房屋付款數>最大房貸承擔能力, “no”, “yes”)
作業中的注意事項 • 有些數值,必須以”正值”表示 • = -PMT(E5, E7, E14) 將變為正值 • 工作表中, • 上面可承擔房價,是為出借人(銀行)而估計的 • 下面可承擔房價選擇,是實際房價可行性評估 • 先完成整張工作表的輸入,再做”分析藍本管理員 scenario manager”的報表印出
分析藍本管理員中的注意事項 • 請自行決定”變數儲存格”的輸入資料 • 必須印出報表scenario summary • 確定了解工作表中所有變數間的關係 如 (利率,房貸付款金額,貸款成數,保險費,頭期款%,負債金額,最大房貸承擔能力,最多可買房價,等)
記住事項 • 使用參照儲存格地址Always reference • 了解如何使用IF 函數功能Understand logical statement in if functions • 例如 (頭期款%<20%) 如為真,則如何? • 請用作業中所指示的方法,來用保險因子乘數 • 利用印出scenario summary報表,檢查錯誤
一般房貸資訊:固定利率 • 每月房貸付款金額相同 • 借款時,利率便固定住,一直到還款完畢
變動房貸利率Adjustable-Rate Mortgage (ARM) • 房貸利率變動中,以鎖定某一種利率為變動基礎 • 可能每1,3, 5 年,變動一次 • 可做有天花板式的變動利率 • 一般開始房貸時,利率較低,最後會較高
變動房貸利率: 三種天花板利率 • 變動次數 • 在某一期間內,可變動的利率 • 在整個借款期間內,可變動的利率