Gevinstbeskatning Landbrukseiendommer

1. GevinstbeskatningLandbrukseiendommer • Virksomhetsbegrepet • Alminnelig jord- og/eller skogbruk • Landbrukseiendommer i bruk • Del av landbrukseiendom • Varig nedlagt • Gårdsturisme, hytter, o.a. • Skattepliktens virkning på vederlagets størrelse og andre tilpasninger • Oppregulering av kostpris Allinfo.as 2007

2. Hva var skattereglene før i tiden? Betingelser for skattefritak: • Alminnelig gårdsbruk • Mer enn 10 års eiertid Alle andre overdragelsesformer medførte skatteplikt. Allinfo.as 2007

3. Hva er skattereglene etter 01.01.2005? • Gevinst ved realisasjon av den delen av gårdsbruket og/eller skogbruket som følger regelen for realisasjon av jord- og skogbruk, vil kunne bli helt eller delvis skattefri, men bare dersom allefølgende vilkår er oppfylt: Allinfo.as 2007

4. 1.Eiendommen er alminnelig jordbruk og/eller skogbruk. 2.Jordbruksvirksomheten ikke er varig nedlagt.3.Eiendommen selges til visse nærstående.4.Vederlaget ved salget av eiendommen ikke overstiger ¾-parter av antatt salgsverdi.5.Realisasjonen finner sted eller avtales 10 år eller mer etter at eiendomsretten ble ervervet.Er eiendomsretten til eiendommen ervervet i flere omganger, må hver del behandles for seg i forhold til disse reglene.Egne regler for jord-/skogbruk eid mellom 6 og 10 år. Allinfo.as 2007

5. Alminnelig jordbruk og/eller skogbrukSkatteloven § 9-3 (6) knytter reglene om skattefritak ved realisasjon av jord- og skogbrukseiendommer til begrepene «alminnelig gårdsbruk og skogbruk».Kriterier for vurdering:1. Hvorvidt eiendommen fremstår som et «alminnelig gårdsbruk» for en alminnelig iakttager2. Utnyttelsen av arealene 3. I det minste har våningshus4. Konsesjonsreglene på 20 dekar dyrket jordbruksareal eller hvor samlet areal utgjør inntil 100 dekar5. Utnyttelse av eiendommen til jordbruksformål, dvs husdyrhold og/eller dyrking av jorda6. Ikke er varig nedlagt7. Bygninger ikke er i bruk spesialproduksjon8. Arealer ikke er omdisponert til andre formål9. Andre vesentlige verdier Allinfo.as 2007

6. Ikke varig nedlagtRealisasjon av eiendom hvor bruken av arealet til jordbruksformål er varig nedlagt, vil ikke falle inn under reglene om realisasjon av «alminnelig gårdsbruk og skogbruk», jf. sktl. § 9‑3 (6). Eventuelt skogareal på eiendommen faller likevel inn under disse reglene.Inngangsverdien for den del av eiendommen som ikke er skogbruk, kan heller ikke oppreguleres etter overgangsregelen til sktl. § 9‑3 (6).Gevinst/tap vedrørende våningshus med naturlig arrondert tomt, behandles i disse tilfellene etter reglene for realisasjon av bolig- eller fritidseiendommer. Har eiendommen ikke vært brukt til jordbruksformål i inntektsåret, må det vurderes konkret om dette er et varig opphør, eller om opphøret bare er av midlertidig karakter. Er det tvil om tidspunktet for opphøret, kan en normalt legge til grunn at jordbruksdriften er varig opphørt når eiendommen ikke har vært brukt til jordbruksformål de siste 4‑5 år. Allinfo.as 2007

7. Salg til nærståendeForutsetningen for skattefritak er at eiendommen selges til en eller flere personer som faller innenfor personkretsen som er bestemt i Arveloven kap. 1 eller 2. Det vil si ektefelle og slekt i opp eller nedstigende linje, i første sidelinje eller i annen sidelinje så nære som søskenbarn (fetter og kusine).Personkretsen som det kan selges skattefritt til, omfatter således ikke særkullsbarn til ikke-meldepliktig samboer, dersom disse ikke er adoptert av selgeren. Videre omfatter ikke personkretsen aksjeselskap eller deltakerlignet selskap som sådan, selv om alle aksjonærene eller deltakerne tilhører personkretsen.Det er ikke et vilkår at realisasjonen skjer til nærmeste arving etter loven.Selges eiendommen til noen som er utenfor personkretsen, vil realisasjonen være skattepliktig etter sktl. § 5‑1 og § 5‑30 uavhengig av eiertid og vederlagets størrelse. Men: Ved slik realisasjon skal inngangsverdien oppreguleres etter overgangsreglene til sktl. § 9‑3 (6).Skattefritaket som nevnt ovenfor gjelder fra og med inntektsåret 2005 også ved realisasjon fra familiesameie. Som familiesameie regnes sameie der alle sameierne er beslektet i opp eller nedstigende linje, i første sidelinje eller annen sidelinje så nær som søskenbarn. Overdragelse til arveberettiget slektning av en deltakers ektefelle vil også omfattes, jf. sktl. § 9‑3 (6). Skattefritaksregelen gjelder også hvor eiendommen eies av deltakerlignet selskap hvor eierene er beslektet som nevnt. Ved realisasjon av landbrukseiendom fra et bruttolignet familiesameie til en av sameierne eller til annen slektning av sameierne som nevnt ovenfor, må skatteplikten vurderes særskilt for hver enkelt sameier i forhold til dennes eiertid på realisasjonstidspunktet. Ved realisasjon av landbrukseiendom fra et deltakerlignet selskap hvor deltakerne er familiemedlemmer som nevnt ovenfor, til en av deltakerne eller til annen slektning av deltakerne som nevnt ovenfor, er gevinsten ikke skattepliktig når selskapet har eid eiendommen i minst ti år på realisasjonstidspunktet. Allinfo.as 2007

8. Vederlaget ikke overstiger 75% av antatt salgsverdiUtgangspunktet vil først være ”antatt salgsverdi”.Vederlaget for den faste eiendommen eller del av denne som realiseres, skal sammenlignes med antatt salgsverdi ved salg til utenforstående (markedsverdi). Dette gjelder selv om deler av den realiserte eiendommen ikke inngår i begrepet «alminnelig gårdsbruk og skogbruk». TakstHar selger vederlagsfri borett i bygning på eiendommen (føderåd), skal salgsverdien fastsettes til det andre ville gi for eiendommen med den påheftede borett.En skal heller ikke skille ut våningshuset ved vurderingen av om vederlagets størrelse ligger innenfor rammen av tre fjerdedeler av antatt salgsverdi. Dette gjelder selv om selgeren vil velge å benytte boligreglene ved behandling av gevinst/tap på våningshuset.Det neste er hva som regnes som vederlag.- Kontantbeløp som er betalt eller skal betales til selgeren eller andre som selgeren har bestemt- Kjøperens overtakelse av selgerens gjeld til andre.- Utstedelse av pantobligasjon/gjeldsbrev- Kapitalisert verdi av føderåd til selger i form av kontanter og andre naturalierMen ikke kapitalisert verdi av føderådsbolig eller borett overfor selger fordi en ved fastsettelse av salgsverdien for eiendommen har tatt hensyn til boretten.ÅseteVed samlet overdragelse som omfatter både løsøre og fast eiendom, må vederlaget fordeles. Allinfo.as 2007

9. 10 års eiertidFinner realisasjonen sted eller avtale inngås 6 år eller mer, men mindre enn 10 år etter at eiendomsretten ble ervervet, avtrappes skatteplikt for gevinst/fradragsrett for tap som hovedregel slik såfremt de øvrige vilkår for skattefritak er oppfylt:Eiertid: Skattepliktig/fradragsberettiget del:6 år 4/5 av gevinsten/tapet7 år 3/5 av gevinsten/tapet8 år 2/5 av gevinsten/tapet9 år 1/5 av gevinsten/tapet Eiertid rundes av nedover til nærmeste hele år.Er eiendomsretten til eiendommen ervervet i flere omganger, må hver del behandles for seg i forhold til disse reglene. Dette vil gjelde både ved erverv av ideelle andeler og ved tilkjøp av grunn.Avtrapningen gjelder bare når vilkårene for skattefritak for øvrig er oppfylt. Ved realisasjon til andre enn visse slektninger kommer således ikke avtrapningsreglene til anvendelse. Derimot skal inngangsverdiene fastsettes etter overgangsreglene.Unntak for eiendommer eller del av eiendom som ikke er ”alminnelig landbruk”. Allinfo.as 2007

10. Realisasjon av eiendom som ikke er alminnelig landbrukGevinst ved hel eller delvis realisasjon av fast eiendom som ikke kan karakteriseres som alminnelig gårdsbruk, skogbruk, boligeiendom eller fritidseiendom, vil alltid være skattepliktig etter sktl. § 5‑1 (2). Tap vil være fradragsberettiget etter sktl. § 6‑2 (1).SpesialproduksjonJordbruk med campingplass/pelsdyrgårdGolfbaneGårdsturismeTomtVannfall, sand, grus, mvMelkekvoteUtleiehytterBortfestede tomter Avling på rotEgen fritidsboligJaktrett, fiskerett, beiterett og hogstrettVåningshusNedlagt gårdsbruk, fritidsbruk, skogbrukDriftsløsøreBuskap Allinfo.as 2007

11. Oppregulering av kostprisGjelder for eiendommer som pr. 31.12.2004 kunne vært solgt helt eller delvis skattefrittKrav: Alminnelig landbruk og 10 års eiertidUnntatt: Tomtesalg og lignende.Gjelder for den del av kostpris inkl. eventuelle påkostninger som ikke faller på avskrivbare driftsmidler eller våningshus som bebos av selger.Har selger trinnvis skaffet seg eller påkostet eiendommen, skal hver økning i kostprisen beregnes særskilt, etter at salgsprisen er henført til de forskjellige deler.Beregningen av oppreguleringsbeløpetKostprisreguleringen gjennomføres ved at det først beregnes en gjennomsnittlig årlig prisvekst for eiendommen med utgangspunkt i historisk kostpris og den del av salgsprisen som gjelder den del av eiendommen som omfattes av kostprisreguleringen. Historisk kostpris oppjusteres med den beregnede årlige prisveksten til utgangen av 2004. Ervervs- og realisasjonsåret regnes med, uavhengig av når i året ervervet og realisasjonen fant sted. Gevinsten utgjør differansen mellom eiendelens salgspris og den oppregulerte kostprisen ved utgangen av 2004.Hvis en del av den solgte eiendom ikke kan kostprisreguleres eller eiendommen er anskaffet eller påkostet trinnvis, må salgssummen fordeles forholdsmessig på de enkelte deler Allinfo.as 2007

12. Praktiske eksempler kjøres i ”Eierskifte Planleggeren”. Allinfo.as 2007