ทำกำไรกับธุรกิจ Apartment

1. 25 มิถุนายน 2550 ทำกำไรกับธุรกิจApartment โดย ดร. สุวรรณ วลัยเสถียร ประธานชมรมคนออมเงิน ------------------------- บริษัท ภูธเนษฐ์ พัฒนาการ จำกัด 7 กรกฎาคม 2550

2. 25 มิถุนายน 2550 ชมรมคนออมเงิน โดย ดร. สุวรรณ วลัยเสถียร www.saverclub.org E-mail : suvarn@saverclub.org 1

3. 25 มิถุนายน 2550 ชมรมคนออมเงิน เผยแพร่ความรู้ในเชิงทรัพย์สินทางปัญญาและIT (Information Technology) เสริมศักยภาพการแข่งขันเพิ่มรายได้ 1 แนะนำวิธีควบคุมรายจ่ายให้มีเงินออม ไม่เป็นหนี้ สอนลูกให้ประหยัด 2 ส่งเสริม การออมเงิน ส่งเสริมลูกให้ทำงานตั้งแต่ยังเด็ก รู้จักหน้าที่ มีน้ำใจ และตั้งใจทำดี 3 เผยแพร่การลงทุนให้มีผลตอบแทนดี เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด หุ้น พันธบัตร กองทุนรวม ทองคำ เพชร พลอย เงินตราต่างประเทศ ของสะสมอันมีค่า 4 วางแผนภาษี ดูแลทรัพย์สิน ทำพินัยกรรม จัดการมรดก รู้เรื่องทายาท 5 2

4. 25 มิถุนายน 2550 Saver Club Advise on the importance of Intellectual Properties, Information Technology and competitiveness enhance your earnings. 1 Control family expenses, avoid debts to ensure savings, Show your kids how to save. 2 Promote Savings Working apprenticeship for youngsters and be generous to others. 3 Advise members to invest safely with attractive returns in land, houses, condominiums, stocks and bonds, mutual fund, gold and jewelries, foreign currency and other valuable assets. 4 Advise tax planning, property and wealth management, will, estate planning and succession. 5 3

5. ชี้ทางออก...บอกทางรวย โดย ดร. สุวรรณ เริ่ม 2 กรกฎาคม 2550 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์ 16.10 – 17.00 น. FM 89.5 รับฟังทางInternetที่www.saverclub.org 25 มิถุนายน 2550 4

6. 5

7. 6

8. 7

11. ปรัชญาแห่งชีวิต - ตั้งใจว่า 25 มิถุนายน 2550 1) ต้องไม่เป็นคนจน 2) สร้างความมั่นคงทางการเงินให้ครอบครัว 3) สุขภาพดี มีความมั่งคั่ง 4) เป็นคนดีของสังคม 10

12. Reaching Target - บรรลุเป้าหมาย 25 มิถุนายน 2550 1)ตั้งงบไว้เท่าใด - 10 ล้าน? 2)How to? - สูตร 20 - 80 3) How long? 10 – 30 ปี 4)หาตัวช่วย เสริมความรู้ เพิ่มรายได้ 5) ลดรายจ่าย ฉลาดออม ฉลาดลงทุน 6)บุญกุศลช่วยท่านได้ 11

13. ประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 25 มิถุนายน 2550 1) เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงถาวร 2) โอกาสปรับราคาเพิ่ม 3) มีรายได้ค่าเช่า + ค่าบริการ 4) ดอกเบี้ย/ค่าใช้จ่ายหักภาษีได้ 5) ง่ายต่อการบริหารงาน 6) ใช้เป็นหลักประกันได้ดี 12

14. ทางเลือกการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 25 มิถุนายน 2550 1) ซื้อหุ้นบริษัทในตลาดหุ้น 2) ซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 3) ใช้ Home Office 4) ซื้อบ้าน – Condoเพื่อปล่อยเช่า 5) สร้าง Apartmentให้เช่า 13

15. หุ้นตัวใหญ่ ๆ ในตลาดหุ้น 25 มิถุนายน 2550 Amata - AMATA Asian Property - AP Central - CPN Land & House - LH Property Perfect - PP Quality House - QH Sansiri - SIRI Ticon - TICON การลงทุนมีความเสี่ยง - ศึกษาข้อมูลก่อนลงทุน 14

16. กองทุนอสังหาริมทรัพย์กองทุนอสังหาริมทรัพย์ 25 มิถุนายน 2550 CPN Retail Growth - CPNRF Future Park PF MFC – Nichada – MNIT Quality House PF Quality House PF Samui Airport PF Ticon PF การลงทุนมีความเสี่ยง - ศึกษาข้อมูลก่อนลงทุน 15

17. ผู้ที่เหมาะลงทุน Apartment 25 มิถุนายน 2550 1) ชอบอสังหาริมทรัพย์ 2) พร้อมจะดูแลทรัพย์สิน 3) ได้คำนึงถึงความเสี่ยง 4) รู้จักดูแลผู้เช่า / ใช้ Agent 5) มีทุน 40% ของมูลค่าโครงการ 6) ไม่กู้ยืมจนมากเกินกำลัง 16

18. ปัจจัยการลงทุน 25 มิถุนายน 2550 1) สำรวจตลาด - สร้างเครือข่าย 2) ศึกษาความเป็นไปได้ - ผลกำไร 3) บริหารการเงินและเงินสด 4) จัดการเรื่องภาษีอากรและเอกสาร 17

19. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2 สิงหาคม 2549 คุณชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์และการตลาดสินเชื่อผู้บริโภค 18

20. ทางเลือกสำหรับการลงทุนทางเลือกสำหรับการลงทุน ซื้อเพื่อขาย เมื่อคุณมีเงิน คุณคิดจะลงทุนอย่างไร ? ฝากธนาคาร ความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนน้อย การลงทุน ระยะสั้น การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงปานกลาง ผลตอบแทนปานกลาง การลงทุน ระยะยาว การลงทุนใน ตลาดหลักทรัพย์ ซื้อเพื่อให้เช่า ความเสี่ยงสูง ผลตอบแทนสูง 19

21. ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง เมื่อจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในบ้าน, ห้องชุด หรือ อพาร์ทเมนต์ เพื่อหารายได้จากค่าเช่า และกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นนั้น ต้องพิจารณาปัจจัยที่สำคัญต่างๆ ดังต่อไปนี้:- • การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ • การเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง • ระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน • การเลือกโครงการที่อยู่อาศัย • สัดส่วนการลงทุนและวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร • ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ 20

22. หัวข้อการนำเสนอ • ทางเลือกสำหรับการลงทุน • ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง เมื่อจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ • การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ • การเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง • ระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน • การเลือกโครงการที่อยู่อาศัย • สัดส่วนการลงทุนและวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร • ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ • บทสรุป 21

23. เลือกบ้าน เลือกทำเล...เลือกอย่างไร ? ทำเลที่มีศักยภาพน่าลงทุนได้แก่ย่านดังต่อไปนี้:- • ย่านถนนบางนา – ตราด และบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ • ย่านที่รถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT วิ่งผ่าน หรือใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า • ย่านที่อยู่ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า 7 เส้นทาง ซึ่งผ่านมติ ครม.แล้วและจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2551 – 2553 ได้แก่ • เส้นทางที่ 1 โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (พรานนก – สมุทรปราการ) • เส้นทางที่ 2 โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (สะพานใหม่ – บางหว้า) • เส้นทางที่ 3 โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (วงแหวนรอบใน และส่วนแยกท่าพระ – บางแค) • เส้นทางที่ 4 โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่ – ราษฎร์บูรณะ) • เส้นทางที่ 5 โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางบำหรุ – บางกะปิ) • เส้นทางที่ 6 โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (รังสิต – มหาชัย) • เส้นทางที่ 7 โครงการรถไฟฟ้าสานสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน – สุวรรณภูมิ) • ย่านชานเมืองที่มีการขยายเครือข่ายการคมนาคม • ย่านทำเลที่ใกล้กับทางด่วน และทางลอยฟ้าเส้นต่างๆ 22

24. เลือกบ้าน เลือกทำเล...เลือกอย่างไร ? • ทำเลใกล้แหล่งมลภาวะ หรือแหล่งมลพิษ เช่น โรงงานอุตสาหกรรม, ที่ทิ้งขยะ, ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น, หรือทางรถไฟซึ่งมักเกิดมลพิษทางเสียง • พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก หรือแผ่นดินทรุด ทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง:- 23

25. หัวข้อการนำเสนอ • ทางเลือกสำหรับการลงทุน • ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง เมื่อจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ • การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ • การเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง • ระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน • การเลือกโครงการที่อยู่อาศัย • สัดส่วนการลงทุนและวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร • ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ • บทสรุป 24

26. การเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงการเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง    = ดีมาก = ดี= ปานกลาง = พอใช้ 25

27. หัวข้อการนำเสนอ • ทางเลือกสำหรับการลงทุน • ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง เมื่อจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ • การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ • การเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง • ระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน • การเลือกโครงการที่อยู่อาศัย • สัดส่วนการลงทุนและวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร • ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ • บทสรุป 26

28. ระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน ท่านควรลงทุนใน การซื้อ บ้าน หรือ ห้องชุดให้เช่า มีเงินทุนน้อย ท่านควรลงทุนใน การสร้าง อพาร์ทเมนต์ ให้เช่า มีเงินทุนหนา 27

29. ระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน • กรณีที่ 1: เงินทุนน้อย การซื้อบ้านหรือห้องชุดให้เช่า • การเลือกโครงการที่อยู่อาศัย • สัดส่วนการลงทุนและวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร • ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ กรณีที่ 1 ท่านควรลงทุนใน การซื้อ บ้าน หรือ ห้องชุดให้เช่า มีเงินทุนน้อย 28

30. การเลือกโครงการที่อยู่อาศัยการเลือกโครงการที่อยู่อาศัย กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า เราจะซื้อจากแหล่งไหนดีนะ ??? โครงการจัดสรร บ้านมือสอง ทรัพย์รอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงิน ทรัพย์ขายทอดตลาด จากกรมบังคับคดี 29

31. ปัจจัยที่ควรคำนึงถึง กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า โครงการจัดสรร • ควรตรวจสอบสถานะของผู้ประกอบการว่าติด Black List กับ สำนักงานคณะกรรมการ คุ้มครองผู้บริโภคหรือไม่ • ควรตรวจสอบว่าโครงการดังกล่าวได้รับใบอนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องหรือไม่ • ควรตรวจสอบเรื่องถนน, ทางเข้า – ออก รวมทั้งความครบถ้วนของระบบสาธารณูปโภค • ควรตรวจสอบระบบการบริหารส่วนกลาง อาทิ ระบบรักษาความปลอดภัย, การดูแลรักษา ความสะอาด • ในพื้นที่ส่วนรวม, การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง, และบริการด้านอื่นๆ • ควรตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายให้รอบคอบและชัดเจน (การตกลงด้วยวาจาใดๆ ต้องจัดทำ เป็นลายลักษณ์อักษรแนบท้ายสัญญา และถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา) • กรณีซื้อที่ดินพร้อมบ้าน ควรทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ควรเป็นสัญญาแยก 30

32. ปัจจัยที่ควรคำนึงถึง กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า บ้านมือสอง • ควรตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินที่จะขายจริงหรือไม่ • ควรตรวจสอบทำเลที่ตั้งว่าอยู่ในแนวเวนคืนที่หน่วยงานต่างๆ ได้ประกาศไปแล้ว หรือมี แนวโน้มที่จะ ถูกประกาศเวนคืนในอนาคตหรือไม่ • ควรตรวจสอบสภาพทรัพย์สินจริงก่อนตัดสินใจซื้อ 31

33. ปัจจัยที่ควรคำนึงถึง กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า ทรัพย์รอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงิน • มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งทำเลที่ตั้ง และประเภทของบ้าน • ราคาซื้อขายค่อนข้างถูก • ปัจจุบันมียอดทรัพย์รอการขายรวมประมาณ 200,000 ล้านบาท • ควรตรวจสอบก่อนว่ามีผู้บุกรุกหรือไม่ • ควรตรวจสอบสภาพทรัพย์สินจริงก่อนตัดสินใจซื้อ 32

34. ปัจจัยที่ควรคำนึงถึง กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า ทรัพย์ขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี • มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งทำเลที่ตั้ง และประเภทของบ้าน • ราคาซื้อขายค่อนข้างถูก • ปัจจุบันมีทรัพย์ที่ประมูลจากกรมบังคับคดี อยู่ประมาณ 250,000 ล้านบาท • ในปี 2548 กรมบังคับคดีคาดว่าจะทำการประมูลได้ประมาณไม่เกิน 80,000 ล้านบาท • ปัญหาที่พบบ่อย คือ การไม่สามารถเข้าอยู่ได้ทันที เนื่องจากเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก • วิธีแก้ปัญหา คือ เมื่อมีความสนใจในทรัพย์ใดที่จะประมูล ให้ไปสำรวจด้วยตนเองเสียก่อนว่า มีผู้ครอบครองที่อยู่อาศัยนั้นๆ อยู่แล้วหรือไม่ 33

35. ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ย่านชานเมือง หรือค่อนข้างห่างไกลจากแหล่งธุรกิจ ความไม่สะดวกในการเดินทาง แม้ว่าจะประกอบธุรกิจบ้านเช่าที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ผลตอบแทนที่ได้ต่อตารางเมตรก็ยังคงต่ำกว่าการให้เช่าห้องชุดที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน ค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 50 - 150 บาท ต่อ ตารางเมตร ต้นทุนที่สำคัญ คือค่าบำรุงรักษาบ้านเช่าให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอ มักตั้งอยู่ใจกลางเมือง, ใกล้เมือง หรือในย่านธุรกิจที่สำคัญ มักมีการคมนาคมสะดวก เพราะใกล้เส้นทางรถไฟลอยฟ้า หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน การให้เช่าห้องชุดที่อยู่ใจกลางเมือง จะให้ผลตอบแทนต่อตารางเมตรที่สูงกว่าการให้เช่าบ้านในบริเวณเดียวกัน ค่าเช่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 200 - 500บาท ต่อ ตารางเมตร ต้นทุนที่สำคัญ คือค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นรายเดือน การตัดสินใจเลือกระหว่างซื้อบ้าน หรือ ห้องชุดให้เช่า กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า การซื้อบ้านให้เช่า การซื้อห้องชุดให้เช่า 34

36. การขอกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน หรือ ห้องชุดให้เช่า กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า • สามารถขอกู้เงินจากธนาคารได้ประมาณ 80 – 95% ของราคาซื้อขาย • ระยะเวลาการกู้สูงสุด 30ปี สำหรับการกู้เพื่อซื้อบ้าน และ 20 ปี สำหรับการกู้เพื่อซื้อห้องชุด • ภาระเงินผ่อนต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ การซื้อห้องชุดให้เช่า การซื้อบ้านให้เช่า การคิดค่าเช่าที่เหมาะสม จะต้องให้รายได้สุทธิจากค่าเช่า (รายได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายอื่นๆ) สามารถผ่อนชำระหนี้ธนาคารได้ นอกจากนี้ยังต้องดูราคากลางในตลาดด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการตั้งราคาค่าเช่าที่สูงหรือต่ำกว่าตลาดจนเกินไป 35

37. ราคาค่าเช่าบ้านและห้องชุดในย่านธุรกิจ (โดยเฉลี่ย) กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า ค่าเช่าบ้านเฉลี่ยจะอยู่ที่ ประมาณ 50 - 100 บาท ต่อ ตร.ม. ที่มา: นิตยสารตลาดบ้าน, นิตยสารบ้านพร้อมอยู่ และ หนังสือพิมพ์ Bangkok Post ค่าเช่าห้องชุดเฉลี่ยจะอยู่ที่ ประมาณ 200 - 500บาท ต่อ ตร.ม. ** การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมให้เช่า จึงมีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า ** 36

38. สัดส่วนการลงทุน และวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร กรณีที่ท่านตัดสินใจลงทุนซื้อห้องชุดให้เช่า สรุป: สูตรสำเร็จการคำนวณวงเงินที่ควรกู้ = ค่าเช่าสุทธิต่อเดือน (บาท) ค่าผ่อน 8,300 บาท *วงเงินกู้สูงสุดหรือ วงเงินที่ควรกู้ คือ วงเงินที่นำรายได้ค่าเช่ามาผ่อนได้พอดี 37

39. ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ กรณีที่ 1: การซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า • ผลตอบแทนจากการลงทุนซื้อบ้าน หรือห้องชุดให้เช่า: • สำหรับการซื้อบ้านให้เช่า  ให้ผลตอบแทนประมาณ 3 - 5% • สำหรับการซื้อห้องชุดให้เช่า  ให้ผลตอบแทนประมาณ 5 - 8% • สูตรสำเร็จการคำนวณวงเงินที่ควรกู้ = ค่าเช่าสุทธิที่คาดหวัง ค่าผ่อน 8,300 บาท • ส่วนที่ขาด คือ ส่วนที่ท่านต้องลงทุนเอง • กรณีกู้เงินซื้อบ้านกับสถาบันการเงิน สามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายในปีภาษี (ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 50,000 บาท) ไปหักจากรายได้ก่อนคำนวณภาษีเงินได้ • กำไรจากการขายต่อ โดยมีภาระค่าธรรมเนียม และภาษีที่ต้องคำนึง คือ • ค่าธรรมเนียมการซื้อขาย และค่าอากร ในอัตรา 2.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน (แล้วแต่ค่าใดจะสูงกว่า) • ภาษีการถือครองทรัพย์ คิดตามระยะเวลาที่ถือครอง • ภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน (ได้รับยกเว้น หากถือครองบ้านมาแล้วเกินกว่า 1ปี หรือถือครองที่ดินเปล่ามาแล้วเกินกว่า 5ปี) 38

40. ระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนระดับการลงทุนของท่านกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน • กรณีที่ 2: เงินทุนหนา  การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า • สัดส่วนการลงทุนและวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร • ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ กรณีที่ 2 ท่านควรลงทุนใน การสร้าง อพาร์ทเมนต์ ให้เช่า มีเงินทุนหนา 39

41. สัดส่วนการลงทุน และวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร กรณีที่ 2: การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า ด้านสถาบันการเงิน: ต้องการให้ท่านลงทุนด้วยเงินของตนเองมากๆ และกู้น้อยๆ เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต • ค่าที่ดิน: ลูกค้าควรลงทุนในไม่ต่ำกว่า 50% • ส่วนค่าก่อสร้าง: สถาบันการเงินมักจะให้กู้ไม่เกิน 70% ของค่าก่อสร้าง • โดยสรุป สถาบันการเงินต้องการสัดส่วนการลงทุน หรือ Debt – to – Equity Ratioไม่เกิน 1.5 – 2.0 ต่อ 1 เท่านั้น ตัวอย่างเช่น ท่านลงทุน 50 ล้านบาท และขอกู้ 100 ล้านบาท แสดงว่า Debt – to – Equity Ratioเท่ากับ 2:1นั่นเอง Use of Fund ที่ดิน 25% ค่าก่อสร้าง 65% ค่าใช้จ่ายระหว่างก่อสร้าง 5% ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 5% รวม 100% กู้60% ทุน40% 40

42. สัดส่วนการลงทุน และวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร กรณีที่ 2: การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า • ต้นทุนค่าก่อสร้างอพาร์ทเมนต์จะแตกต่างกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระดับของอพาร์ทเมนต์ที่สร้างขึ้น ซึ่งสามารถจำแนกได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ ได้ดังนี้ • อพาร์ทเมนต์ระดับต่ำ จะมีต้นทุนค่าก่อสร้างประมาณ 5,000 – 7,000 บาท ต่อ ตารางเมตร • อพาร์ทเมนต์ระดับสูง จะมีต้นทุนค่าก่อสร้างประมาณ 10,000 – 20,000 บาท ต่อ ตารางเมตร • รายได้จะมาจาก 2ส่วนที่สำคัญ คือรายได้จากค่าเช่า (90%) และรายได้อื่นๆ อีก 10% อาทิ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง เป็นต้น • ส่วนรายจ่ายประมาณ 30% จะมาจากค่าใช้จ่ายในการบริหารงาน (20%) และค่าภาษี (ภาษีโรงเรือนและ VAT) อีก 10% • ส่วนอีก 70% ของรายได้ที่เหลือ ต้องเผื่อไว้สำหรับการชำระหนี้ให้กับธนาคาร 41

43. การประมาณการณ์สัดส่วนรายได้ – รายจ่ายต่อเดือน • รายได้จากค่าเช่า 90% • รายได้อื่นๆ 10% • ค่าใช้จ่าย (โดยประมาณ) 30% • รายได้สุทธิ 70% • สูตรสำเร็จการคำนวณวงเงินที่ควรกู้ = รายได้สุทธิต่อเดือน • ค่าผ่อน 12,100 บาท • = วงเงินที่ควรกู้ (ล้านบาท) สัดส่วนการลงทุน และวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร กรณีที่ 2: การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า 42

44. สัดส่วนการลงทุน และวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร กรณีที่ท่านตัดสินใจลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า **อายุสัญญาเงินกู้ 10 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 7.75%** 43

45. ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ กรณีที่ 2: การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า • รายได้จากค่าเช่ารายเดือน จะเป็นไปตามที่ประมาณการณ์เอาไว้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับ:- • ทำเลที่ตั้งของอพาร์ทเมนต์ • อยู่ในแหล่งชุมชนที่เข้า – ออกได้สะดวก • ไม่ควรตั้งอยู่ในที่เปลี่ยว หรืออยู่ในซอยลึก • กลุ่มเป้าหมายลูกค้า • หากกลุ่มเป้าหมายเป็นคนระดับกลางที่มีรายได้ไม่สูงมากนัก เช่นนักศึกษา หรือ คนทำงาน (พนักงาน) ควรตั้งอยู่ในย่านที่ใกล้สถานศึกษา หรือแหล่งธุรกิจ  คิดค่าเช่าราคาต่ำ - ปานกลาง • หากกลุ่มเป้าหมายเป็นคนระดับสูงและมีรายได้สูง เช่นนักธุรกิจ หรือ ชาวต่างชาติ ควรตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางได้สะดวก เช่น รถไฟลอยฟ้า, รถไฟฟ้าใต้ดิน, ทางด่วน ฯลฯ  สามารถคิดค่าเช่าราคาสูงได้ • ต้องแน่ใจว่าอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเพื่อให้เช่านั้นตลาดบริเวณนั้นยังมีความต้องการอยู่ โดยการสำรวจคู่แข่งก่อน 44

46. บทสรุปการตัดสินใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บทสรุปการตัดสินใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ • ปัจจัยสำคัญที่ท่านต้องคำนึงถึง ได้แก่ :- • การเลือกลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ อาทิ ย่านที่สะดวกในการเข้าถึงเส้นทางการคมนาคม ไม่ว่าจะเป็น รถไฟลอยฟ้า, รถไฟฟ้าใต้ดิน, ทางด่วน, สนามบิน ฯลฯ • การเลือกลงทุนในประเภทของอสังหาที่ให้ผลตอบแทนสูง เช่นการซื้อห้องชุดให้เช่า หรือ การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า • การพิจารณาระดับเงินลงทุนของท่านให้เหมาะสมกับการลงทุน • เงินทุนต่ำ  การซื้อบ้านหรือห้องชุด เพื่อให้เช่า • เงินทุนหนา  การสร้างอพาร์ทเมนต์ เพื่อให้เช่า • การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากแหล่งที่มีต้นทุนต่ำ ไม่ว่าจะเป็น บ้านมือสอง, NPA หรือทรัพย์ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี เป็นต้น 45

47. บทสรุปการตัดสินใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บทสรุปการตัดสินใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ • สัดส่วนการลงทุนและวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร • การซื้อบ้านหรือห้องชุดให้เช่า  20 : 80 • การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า 40 : 60 • ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ • การซื้อบ้านให้เช่า  3 – 5% • การซื้อห้องชุดให้เช่า  5 – 8% • การสร้างอพาร์ทเมนต์ให้เช่า  7 – 10% พึงระลึกไว้เสมอว่าไม่ว่าท่านจะเลือกลงทุนในอสังหาริทรัพย์ประเภทใด ท่านจะต้องคำนวณรายได้สุทธิต่อเดือน ให้สามารถชำระหนี้หรือค่างวดในแต่ละเดือนให้แก่ธนาคารได้ มิเช่นนั้นการลงทุนไม่เพียงแต่จะไม่ก่อให้เกิดรายได้แล้ว ยังกลับก่อหนี้ให้แก่ท่านเองอีกด้วย ดังนั้นจึงควรมีกระแสเงินสดสำรองอื่นด้วย 46

48. 47

49. การใช้ Home Office 25 มิถุนายน 2550 1) ไม่ต้องเดินทาง ประหยัดเวลา และค่าใช้จ่าย 2) ได้อยู่กับครอบครัวมากขึ้น 3) ราคาเพิ่ม มีกำไร 4) ลงทุนระบบโทรคมนาคม 5) ใช้บ้านเป็นหลักประกัน 48

50. ประโยชน์การใช้ Home Office 25 มิถุนายน 2550 1) ประหยัดเวลา - Time is Money 2) ลดการเดินทาง - ค่าใช้จ่าย 3) ไม่เสียค่าเช่า 4) ช่วยเสริมการทำงาน 5) ลงทุนเทคโนโลยีการสื่อสาร E-mail, Mobile,ดาวเทียม 49