Общее собрание собственников помещений

1. Татьяна Овчаренко ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

2. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ЧТО ЭТО? орган управления многоквартирным домом ч.1 ст. 44 ЖК РФ

3. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ С КАКОЙ ЦЕЛЬЮ СОЗЫВАЕТСЯ? с целью управления МКД ч.1 ст.44.ЖК РФ

4. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КТО ИМЕЕТ ПРАВО СОЗЫВА? может быть созвано по инициативе • любого из физических или юридических лиц - собственников помещений в МКД – (ч.4 ст. 45 ЖК РФ), УО, ТСЖ, ЖСК-ЖК – по просьбе 10 и более %% голосов от общ. числа голосов собственников; • УО по собств. инициативе ч.7 ст.45 ЖК РФ

5. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ОСС) КАКИЕ БЫВАЮТ ОСС? • первичные (учредительные) • ежегодные (очередные) • внеочередные Примечание: ЖСК-ЖК создают собрания учредителей, управляющий орган – общее собрание членов кооператива ч.2 ст.112 ЖК РФ.

6. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Примечание: ЖСК-ЖК создают собрания учредителей, управляющий орган – общее собрание членов кооператива (ч.2 ст.112 ЖК РФ). Первичное созывает - собственник или несколько собственников помещений (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ) Очередное (ежегодное) - лицо/лица - собственники, ответственные за проведение собрания, избранные, например, на первом собрании собственников (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ , ЖСК, ЖК, НП, ИП Внеочередное - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ), правления ТСЖ членами ТСЖ, ЖСК, ЖК, НП, ИП.

7. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:ПОДГОТОВКА ИНИЦИАТИВНАЯ ГРУППА (ИГ) – 2-3 и более человека. ПРОТОКОЛ О СОЗДАНИИ (ИГ) готовитсяв 2-х и более экземплярах-оригиналах: а) для членов ИГ; б) для управы, УО, префектуры - если нужно.

8. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: Подготовка Инициативная группа/собственник готовят: • форму и содержание УВЕДОМЛЕНИЯ о собрании • ПОВЕСТКУ дня • Предложенияо: • форме собрания (очной, очно-заочной, заочной) • ПРЕДСЕДАТЕЛЕ и СЕКРЕТАРЕ собрания • составе СЧЁТНОЙ КОМИССИИ • составе приглашённых лиц и форме их участия (если необходимо) • по вопросу о действиях в случае отсутствия КВОРУМА

9. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:Подготовка Типичные ОШИБКИ: 1) не включают пункты о председателе и секретаре 2) забывают одного из них 3) председатель и секретарь есть, забыли счётную комиссию 4) форму участия приглашённых не определили – скандал или осложнения

10. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯКАКОЙ ФОРМЕ ПРОВОДИТСЯ? • в очной – путём совместного присутствия собственников (п.1 ст.44.1 ЖК РФ); • в заочной – опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса (п.2 ст.44.1 ЖК РФ– с 29.06.2015г.) • очно-заочногоголосования (п.3 ст.44.1 ЖК РФ с 29.06.2015г.)

11. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯПОЛНОМОЧИЯ (компетенция) ст. 44, ч.2, п.1 ЖК РФ • реконструкция МКД + расширение, надстройка –строительство хозяйственных и др. построек, строений, сооружений • капремонт • выбор способа формирования фонда капремонта (п.1.1. от 29.06.2015) • определение увеличения размера взноса на капремонт сверх min(п.1.1. от 29.06.2015) • то же, фонда капремонта • назначение ответственного лица для открытия спецсчёта и распоряжения деньгами на нём

12. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯПОЛНОМОЧИЯ (компетенция) ст. 44, ч.2, п.1.2 ЖК РФ • принятие решений о кредитах, займах на капремонт определение существенных условий кредитного договора или договора займа • получении гарантий и поручительств по договорам

13. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯПОЛНОМОЧИЯ (компетенция) ст. 44, ч.2, п.2 ЖК РФ • о пределах использования земельного участка, в т.ч. ограничение использования

14. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯПОЛНОМОЧИЯ (компетенция) ст. 44, ч.2, п.3 ЖК РФ • пользование общим имуществом иными лицами, в т.ч. рекламные конструкции – п.3 • определение круга лиц, которые от имени собственников имеют право заключения договора об использовании общего имущества – п.3.1 • о выборе и использовании информационной системы при проведении ОСС в заочной форме - п.3.2 (от 21.07.2014)

15. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯПОЛНОМОЧИЯ(компетенция) ст. 44, ч.2 ЖК РФ ст. 44, ч.2, п.3 ЖК РФ • определение администратора, уполномоченного от имени собственников на использование системы. п.3.3 (от 21.07.2014) • определение порядка действий администратора ОСС п.3.4 (от 21.07.2014) • определение порядка финансирования ОСС, проведенного в соответствии с ч.6 ст.45 – это об ОСС, проведённого по инициативе 10 и более %% собственников) п.3.5 (от 29.06.2015)

16. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯПОЛНОМОЧИЯ(компетенция) ст. 44, ч.2, п.4 ЖК РФ Выбор способа управления многоквартирным домом

17. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯПОЛНОМОЧИЯ (компетенция) ст. 44, ч.2, п.п. 4 ,5 ЖК РФ Принятие решения о: • текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п.4.1) • наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме п.4.2 (от 29.06.2015) • наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме п.4.3 (от 29.06.2015) • другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.5)

18. СПРАВКА: ЖК РФс.161.1, ч.5. Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений ОСС в МКД 2) выносит на ОСС предложения о порядке: - пользования ОИ в МКД, в том числе земельным участком, - планирования и организации работ по содержанию и ремонту ОИ, - обсуждения проектов договоров в отношении общего имущества, предоставления коммунальных услуг - выносит предложения по вопросам компетенции совета МКД, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам предложения по управлению МКД, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме – практически повтор; 4) представляет собственникам до рассмотрения на ОСС свое заключение по условиям проектов договоров. В случае избрания комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом совместно с такой комиссией;

19. СПРАВКА: с.161.1, ч.5. Совет многоквартирного дома: 5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; 6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе; 7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 ст.44 ЖК

20. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ УВЕДОМЛЕНИЕ/СООБЩЕНИЕ о проведении ОСС КАК? если решением общего собрания собственников ничего не определено, то необходимо: а) либо направить каждому по почте заказным письмом б) либо вручить каждому под роспись в) либо разместить в общедоступном месте/местах дома

21. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ УВЕДОМЛЕНИЕ/СООБЩЕНИЕ о проведении ОСС ЧТО? - содержание, ч.5 ст.45: • сведения об инициаторе: ФИО/ название юр.лица, адрес, если инициативная группа – то, то же. • форма собрания • дата, место, время проведения, дата окончания по решениям в заочной форме и место сдачи решений, ФИО лица, уполномоченного принимать решения. • повестка дня собрания • порядок ознакомления с материалами, подготовленными для собрания, время и место ознакомления.

22. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ УВЕДОМЛЕНИЕ/СООБЩЕНИЕ о проведении ОСС Типичные ОШИБКИ: а) неполные сведения об инициаторе б) инициатор не имеет права инициировать в) члены ЖСК не имеющие регистрации о праве собственности

23. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯГОЛОСОВАНИЕ Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Д) рассчитывается по следующей формуле: Д = П1 / П2 где: П1 — общая площадь жилого и нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику; П2 — общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме, находящихся в соответствующих видах собственности.

24. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯГОЛОСОВАНИЕ Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме (К гол.), рассчитывается по следующей формуле: К гол. = Д х К общ., где: Д — доля собственников помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; К общ. — общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

25. ВАЖНО! СОВМЕСТНАЯсобственность - учету подлежат голоса всех сособственников жилого помещения – участников общей совместной собственности, если в голосовании принял участие хотя бы один из них, соответствует смыслу ст. 253 ГК РФ. ДОЛЕВАЯ- количество голосов долевого собственника должно соответствовать принадлежащей ему доле в праве на жилое помещение в многоквартирном доме

26. СПРАВКА: Ст.253 ГК РФ Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности 1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

27. СПРАВКА:статья 253 ГК РФ Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное. Источник: http://www.gk-rf.ru/statia253

28. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.1,п.1 ЖК РФ КАКИМ ОБРАЗОМ ПРИНИМАЕТСЯ? - принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений КАК ОФОРМЛЯЕТСЯ?- оформляется протоколом КТО УСТАНАВЛИВАЕТ ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ПРОТОКОЛА? – Минстрой - федеральный органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

29. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.1,п.1 ЖК РФ СТАТУС РЕШЕНИЯ ОСС И ПРОТОКОЛА СОБРАНИЯ - официальные документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия ГДЕ И КЕМ РАЗМЕЩАЕТСЯ? – инициатором ОСС - в системе КЕМ И КОМУ ПРЕДСТАВЛЯЕТСЯ? – инициатором ОСС – управляющей организации, в правление ТСЖ, ЖСК/ЖК В КАКОЙ ФОРМЕ? – в надлежащем образом заверенных копиях В КАКОЙ СРОК? – не позднее чем через 10 дней после проведения собрания ТРЕБОВАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ? - да

30. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.1,п.1.1 ЖК РФот 29.06.2015 • ЧТО ОБЯЗАНЫ СДЕЛАТЬ УО, ПРАВЛЕНИЕ ТСЖ, ЖСК /ЖК с КОПИЯМИ полученных документов собрания?– отправить в государственную жилищную инспекцию • КАК БЫСТРО? – через 5 дней после получения копий от инициатора ОСС • С КАКОЙ ЦЕЛЬЮ? – для хранения в органе жилищного надзора в течение 3 лет

31. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.2 ЖК РФот 29.06.2015 ЧЕГО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ? – • принимать решения, не включённые в повестку дня • изменять повестку дня

32. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.3 ЖК РФот 29.06.2015 КАК СОБСТВЕННИКИ УЗНАЮТ О РЕШЕНИЯХ ОСС И ИТОГАХ ГОЛОСОВАНИЯ? – они должны быть размещены в доме на общедоступных местах КОГДА? – не позднее 10 дней со дня принятия решения ОСС

33. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.4 ЖК РФот 29.06.2015 ГДЕ ХРАНЯТСЯ ОРГИГИНАЛЫ РЕШЕНИЙ И ПРОТОКОЛЫ ОСС? – там, где решит собрание

34. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.5 ЖК РФот 29.06.2015 МОДАЛЬНОСТЬ РЕШЕНИЯ - решение ОБЯЗАТЕЛЬНО для исполнения для ВСЕХ собственников в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании. УСЛОВИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОСТИ: - принято в установленном ЖК РФ порядке, согласно компетенции собрания

35. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.6 ЖК РФот 29.06.2015 МОЖНО ЛИ ОБЖАЛОВАТЬ В СУД? – да ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ? а) принято с нарушением требований ЖК РФ, б) если собственник не принимал участие в этом собрании, в) голосовал против принятия такого решения, г) если таким решением нарушены его права и законные интересы. СРОК ОБЖАЛОВАНИЯ? – в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

36. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯрешение ст.46, ч.7 ЖК РФот 29.06.2015 А ЕСЛИ У ДОМА ОДИН СОБСТВЕННИК? – а) проводится только годовое общее собрание в срок, указанный в законе б) положения о порядке, сроках подготовки, созыве и проведения ОСС – не применяются

37. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯИСКЛЮЧЕНИЯ Из статьи 44, части 2 пункты 1-3.1 жкрф РЕШЕНИЯ ПРИНИМАЮТСЯ БОЛЬШИНСТВОМ НЕ МЕНЕЕ ДВУХ ТРЕТЕЙ ГОЛОСОВ ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ СОБСТВЕННИКОВ по вопросам ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ о реконструкции МКД, расширении, надстройки, строительства хозяйственных и др. построек, строений, сооружений, капремонта, выбора способа формирования фонда капремонта, определения увеличения размера взноса на капремонт сверх min, то же, фонда капремонта, назначения ответственного лица для открытия спецсчёта и распоряжения деньгами на нём, принятия решений о кредитах, займах на капремонт, определения существенных условий кредитного договора или договора займа, получения гарантий и поручительств по договорам, о пределах использования земельного участка, в т.ч. ограничения использования, пользования общим имуществом иными лицами, в т.ч. о рекламных конструкциях, определения круга лиц, которые от имени собственников имеют право заключать договора об использовании общего имущества -

38. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯИСКЛЮЧЕНИЯ Из статьи 46, части 1, пункта 1 жкрф Принято НЕСКОЛЬКО РЕШЕНИЙ ОСС С АНАЛОГИЧНОЙ ПОВЕСТКОЙ ДНЯ ПОДРЯД ЗА ТРИ МЕСЯЦА: Орган государственного жилищного надзора обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

39. Спасибо за внимание! shag.prava@gmail.com