名古屋市の住宅決定の要因分析

名古屋市の住宅決定の要因分析 　　國崎稔ゼミナール　　メンバー林慎太郎佐藤誠池田健斗蜷川真優子

動機　私達の学びの場であるキャンパス… 　豊橋から名古屋に移転　　　　　　　　　　→大都市に毎日通学することにより、　　高層ビル（マンション）の数　　人口密度　　利便性　　　　　　　　　　に触れ都市に興味を持った　　　　多様性など　　→様々なものが集積した名古屋において、人々は何に重点を置き住宅を決定するのか　　調べようと思った。

問．名古屋市に住む人々はどのような要因で住宅決定を行うのか？問．名古屋市に住む人々はどのような要因で住宅決定を行うのか？＜考えられる要因＞・住宅価格（家賃）および地価・住む人の就業形態・駅までの距離・家族形態 ◎結果として・・・・人口構成（高齢化、過疎化、過密化）・生活スタイル（一戸建てor集合住宅）　等に表れる。名古屋市の人々の住宅決定要因を明らかにする要因の分析

企業立地と住宅決定の関係性 企業で働く人にとって、働き先と住宅との距離は重要… 都市で働く人にとって就業形態こそが住宅決定の要因の一つ ※都市部は地価が高いため、そこに住む人は一般的に都市部で働く人とするサービス業などに従事する人は都心周辺製造業などに従事する人は郊外へ住む

一般的な都市モデル解説　　　　産業構造ver 都心部郊外企業のオフィス・対人サービス業等飲食・小売業等工場等

一般的な都市モデル　　　　住宅ver 都心部郊外高層マンション一戸建・高層マンション混在地域一戸建住宅

１．都心部に立地するメリットとは？ ・利便性が高く、全国各地への移動が容易・人口が密集することによる市場としての魅力多種多様な産業が立地し、業種を超えた集積の利益が得られる便利で、人が集まる都心部に立地したい！でも都心部は賃料が高い・・・都心部に立地することによる利潤が賃料の高さを補える企業が都心部に立地する。

２．第三次産業の場合 ○オフィスの役割○ ・経営に関する意思を決定する機能・拡大する組織を中央集権的に管理する機能＝＝組織を管理するには、利便性や対人接触が容易となる所に立地したい都心部に集積、立地する

３．製造業など第二次産業の場合 • 工場立地の条件 ①安価な土地　②輸送費を抑えられる ③労働費を抑えられる ⇒　なるべく安価な土地で、かつ、輸送コストを抑え、さらに人的資源を確保できる地域に第二次産業が集積する。　　　⇒　都市郊外に自生的に発展 ①、②、③の条件を求めた結果、集積の利益が得られる ⇒　多数企業が一定地域に集積することで外部性が生じ、生産・販売にかかる総費用が低減することで得られる利益。　　　　　　⇒　『工場地帯』ができあがるただし、飲料水などウェイト・ゲイニング型産業は消費地の近くで生産を行う傾向にある。

都市的土地利用のリングモデル 工場

企業立地まとめ　住宅立地との関係性 １．どの企業も都心に立地したいが、賃料の高さとの都合上、都心部に立地する恩恵による利益が大きい産業が都心部に集中する。２．企業で働く人々は、特に考慮する要素がなければ、基本的には職場から近いところに住みたい。・都心立地の利益が大きい企業オフィスなどは都心部へ・都心立地の利益が小さい工業地などは郊外へ企業オフィスや対人サービス業に従事する人は都心部周辺に、製造業などに従事する人は郊外地域へ住宅を立地する。考慮する要素とは・・・？

名古屋市全体人口増減(H12-17) パターン１パターン２パターン４パターン３

パターン分け　解説 パターン１都心部かつ人口が増加している地域　　　　　例）中区　新栄町パターン２都心部かつ増減が混在している地域例）北区　城見通り、黒川パターン３郊外地域かつ人口が増加している地域例）緑区　鳴海、天白区　平針パターン４郊外地域かつ人口が減少している地域例）港区　小賀須、南区　道徳新町

地価と住宅決定の関係性地価の変動(H12～17)　一坪／万円地価と住宅決定の関係性地価の変動(H12～17)　一坪／万円パターン１　○都心かつ人口増加地域○ 　例）中区　新栄町６３８→５０５．８（２０%減） ※中区は商業地のため　地価は高い傾向パターン２ ○都心かつ人口混在地域○ 　例）北区　城見通り８７．３→６４．５（２７%減）　例）北区　黒川９９．２→７１．４（２９%減）パターン３　○郊外かつ人口増加地域○ 　例）緑区　鳴海５３．６→３５．７（３４%減）　例）天白区　平針８８．３→５５．２（38%減）　例）守山区　百合ヶ丘３４→２６．９（２１%減）パターン４ ○郊外かつ人口減少地域○　例）港区　小賀須４２→３４．４(１９%減) 　例）南区　道徳新町　５７．５→４４．６(１９%減)

地価の考察 予想：地価が安い地域ほど人口が増加し、高い地域ほど減少（伸び幅が低い）のではないか？結果・全体的に下落傾向・都心部に近いほど地価は増加する傾向（産業形態による商業施設の需要が強く関連）・人口増加地域ほど減り幅が増えている（緑区・天白区）地価はあくまでも住宅価格（賃料）の決定要因の一つ（高い地域より安い地域に流れる）

所得との関係性　　区別／所得階級別分布 (%) (%) (%) 高所得階級は東地区に偏る傾向にある

高所得者割合と住宅価格の相関関係 標準住宅価格（平均価格）　　　　１位東区　　　 238300円/㎡　　　　　　　　　　２位千種区 235500円/ ㎡３位昭和区 233000円/ ㎡４位瑞穂区 199700円/ ㎡５位名東区 175900円/ ㎡ 1000万以上所得者割合（全体比）　　　　１位東区　　　　 14.7% ２位千種区 12.8% ３位昭和区 12.3% ４位瑞穂区 11.7% ５位名東区 11.6% ランキング１～５位が一致

所得と住宅価格（地価）の関係 ・高所得者は東地区に偏る傾向にある。・標準住宅価格が高い地域ほど、高所得者の比率が高い。名古屋市は土地に余裕があり、かつ地域としての特色が他の都市圏（東京・大阪）に比べて顕著でないため、居住地決定には経済状況が反映されやすい。東地区高所得者・・・東、千種、名東区等中所得者・・・緑、守山、天白区等西地区低所得者・・・港区、南区等二極化所得の大きさによって、住宅決定の選択肢が広がる

家族形態との関係性 予想家族人数が多ければ多いほど… 　戸建を望み地価の安い郊外に住むのではないか？逆に、人数が少なければ少ないほど… 　都心部の集合住宅に住むのではないか？平成17年度の国勢調査メッシュ内人口÷メッシュ内世帯数　を用いて… 　　　　　→１世帯あたりの人数を算出分析方法

〈名古屋市における家族形態分布〉 中心部から離れる程… 世帯当たり人数は多中心部に近づく程… 世帯当たり人数は少

考察名古屋の中心部（名古屋駅）から郊外に移るにつれて… 1世帯当たりの人数が増加する傾向が読み取れる家族人数が多ければ多いほど… 　戸建を望み比較的地価の安い郊外に住み逆に、人数が少なければ少ないほど… 　都心部の集合住宅に住む傾向が見られる家族形態に合わせて、住む場所を決定することが読み取れる

駅までの時間距離との関係性 目的：駅までの時間距離ごとの人口分布を明らかとすることで、住宅決定との関係性を明らかとする。予想：利便性の観点から、駅まで近い地域ほど人気があり、人口が増加する傾向にあるのではないか。（時間距離＝目標までに要する時間）

分析内容 ・名古屋駅までの時間距離別人口分布・最寄り駅までの時間距離別人口分布　　　双方で検討駅まで5分圏内、10分圏内、１５分圏内・・・に住む圏内ごと人口の分布を明らかとする。 ※　　・移動手段は徒歩（一分＝８０ｍ）と　　　　電車（地下鉄含む）に限るものとする。　　　・基準を今池駅として、東西南北別で分析する。分析データ…「名古屋のメッシュ統計（国勢調査）」　　　　　　　　　　　　　　　　　名古屋市役所ＨＰより

最寄り駅までの時間距離　名古屋市全体図 守山区名東区港区緑区

東西南北別人口分布　（最寄り駅までの距離）東西南北別人口分布　（最寄り駅までの距離）・北西地区・北東地区パターン３（緑区、天白区・南西地区・南東地区

駅がある地点 名駅から１０分圏内名駅から２０分圏内名駅から３０分圏内名駅から３０分以上名古屋駅までの時間距離　市内全体図名古屋駅

東西南北別人口分布（名古屋駅までの時間距離）東西南北別人口分布（名古屋駅までの時間距離）・北西地区・北東地区・南東地区・南西地区

名古屋駅までの時間距離別人口　全体図

駅までの時間距離の考察１ ・名古屋市に住む人のほとんどが最寄り駅から 5分圏内に住んでいると考察・名古屋駅までの時間距離では郊外地域に人口が集積利便性と住宅立地の相関を表す名古屋駅までの距離は重視しない

駅までの時間距離の考察２ ・最寄り駅までの時間距離は郊外に行くにつれて長くなっている。＝市内とはいえ郊外地域には利便性の悪い地域が多い。しかし… 利便性の悪さに反比例して名古屋市全体で緑区、守山区（パターン３）の人口が増加傾向にある何故？緑区・守山区の地価が安いことが影響し、一戸建てを建てたい家族世帯に対する需要があった

疑問点 疑問：一戸建世帯が多い、利便性があまり良くない、地価が安いなどの要因でパターン３（緑区）、パターン４（港区）はほぼ同じ条件なのに、なぜ人口増減に違いが生まれるのか？Ａ．１．地域の新しさ、古さの違い　　２．自然災害の危険性の違い A１.解説緑区・守山区は一戸建も新しい建物の割合が高い反面、港区は農業地が多く、建物も古いものが多かった。 ※　Ｈ24年度高齢化率　　緑区　１６．２％　　港区　２１．６％住宅地開発を進めた緑区は人口を伸ばしたが、依然として農業地が多い港区の人口は伸び悩んだ。

A．２解説　　　　ハザードマップ（港区） 　　　　　　引用元：名古屋市役所ＨＰhttp://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/20-2-6-6-0-0-0-0-0-0.html

液状化マップ（名古屋市全体）東南海大地震時を想定液状化マップ（名古屋市全体）東南海大地震時を想定引用元：名古屋市での震度・液状化・被害の予測 http://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/20-2-5-6-0-0-0-0-0-0.html

自然災害の危険性 １．パターン３の緑区、守山区は山地であるのに対し、パターン４の港区は低地、かつ海に近いために津波のリスクが高い。２．また、名古屋市を東西に分けると、西地区では震災時に液状化現象が発生するリスクが極めて高い。震災リスクが極めて高い港区のような地区では、新規住宅開発が行われなかったのでは？

住宅立地要素のまとめ 共通要素郊外へ立地都心部へ立地・最寄り駅まで近いほうがいい・企業オフィス、情報サービス業などに従事・製造業等に従事・水害・震災等のリスクを回避したい・集合住宅住まいを希望・一戸建住宅を希望・名古屋駅（ターミナル駅）に近いほうがいい所得の大きさ個人の就業形態、家族形態、その他の共通要素から、所得階級別に最適な住宅立地を選択する。

パターン別人口増減まとめ パターン１（都心部かつ人口増加・・・中区など） →都心回帰による人口流入（アンパン化現象）パターン２（都心部かつ人口混在・・・北区、昭和区など） →都心回帰による人口の増加と、高齢化率の高い地域、低い地域別に自然減少率に差が生じた。パターン３（郊外かつ人口増加・・・緑区、守山区など） →利便性は悪いが、地価の安さと住宅開発により、一戸建住宅に対する需要が増加のきっかけとなった。パターン４（郊外かつ人口減少・・・港区など） →高齢化に伴う人口の自然減少に加え、震災リスクから新規住宅開発が行われなかった。

都市構造モデル解説 Ｈ１２－１７年度の名古屋は… 都心回帰による人口増加（パターン１、２）＋一戸建需要による郊外地区の人口増加（パターン３）＝都心回帰型＋郊外型の混在モデル

感想と反省 感想・漠然としていた名古屋という都市構造がより身近に感じられるようになった。・分析したデータを基に、将来の住宅決定の参考にしようと思った。反省・最新のデータを用いての将来予測ができなかった点・フィールドワーク活動の機会が少なかった点

ご静聴ありがとう ございました

名古屋市の住宅決定の 要因分析