Inwestowanie w nieruchomości komercyjne

1. Inwestowanie w nieruchomości komercyjne Jarosław Lebiediew Augustów, maj 2009

2. Czym jest inwestowanie? W rzeczywistości inwestowanie to ograniczenie bieżącej konsumpcji na rzecz przyszłości. Jest to wykorzystanie bieżących dochodów, aby zabezpieczyć się na przyszłość.

3. Cechy każdej inwestycji • Ryzyko - niepewność przyszłych zwrotów lub przepływów pieniężnych • Zmiana wartości (cena sprzedaży) inwestycji • Płynność (łatwość sprzedaży) - zdolność do zamiany na gotówkę • Zarządzanie - odpowiedzialność za bezpośrednią i prawdopodobnie częstą kontrolę • Wpływy - przeznaczenie pożyczonych funduszy na część zapłaty • Wpływ podatków - wpływ prawa podatkowego na przepływ pieniężny

4. Rodzaje nieruchomości komercyjnych • Handlowe • Przemysłowe • Biurowe • Mieszkaniowe • Inne

5. Nieruchomości handlowe Nieruchomości handlowe można podzielić na trzy rodzaje: • centra handlowe i sklepy w centrach, • wolnostojące sklepy i sklepy pojedyncze • oraz pasaże handlowe

6. Nieruchomości przemysłowe Typy Ze względu na szerokie fizyczne i funkcjonalne cechy charakterystyczne powierzchnie przemysłowe wchodzą w skład następujących kategorii: • Skład • Najprostszy ze wszystkich rodzajów nieruchomości przemysłowych. Zazwyczaj posiada niewiele więcej niż cztery ściany, dach, podłoga • Bardzo duże - przeciętnie 5 000 metrów kwadratowych. Czasami mierzone w metrach sześciennych (kubatura) • Niewielka powierzchnia biurowa • Dokładna posadzka i drogi wokół budynku. Płyta prowadząca do magazynu wykonana z betonu, aby wytrzymać ciężar ruchu samochodowego i kolejowego • Stanowiska do załadunku mogą być na poziomie ciężarówek (wysokość doku) lub posiadać podnośniki, aby dostosować wysokość podawania do wysokości platformy ciężarówki

7. Nieruchomości przemysłowe cd • Biuro/magazyn • Przestrzeń i lokalizacja bardziej przemysłowa. Zazwyczaj wykonywany ze stali, cegły, pustaków lub drewna • Zakres czynszów rynkowych niski do średniego • Zapotrzebowanie na biura 5-25% • Typowe ładowanie na wysokości doku • Zazwyczaj blisko lub w granicach miasta, z dobrym dostępem do drogi • Biuro/usługi • Atrakcyjne, typowe ustawienie jak w zespole nieruchomości; zagospodarowany teren, droższe budynki • Cegły lub dekoracyjne pustaki • Najwyższe czynsze na rynku • Powierzchnia biurowa większa niż 25% • Zazwyczaj położone wzdłuż głównych arterii do 5 kilometrów od granic miasta • Urządzenia podobne jak dla ośrodka badawczo-rozwojowego

8. Nieruchomości przemysłowe cd • Budynki wolnostojące • Często tworzone na terenach przemysłowych, aby zmniejszyć koszty metra kwadratowego budowy • Zazwyczaj zaprojektowane dla wytwarzania, dystrybucji, montażu pakowania i podobnych celów • Różnią się typem konstrukcji, projektem, wysokością pomieszczeń, urządzeniami, wielkością terenu • Zazwyczaj budowane dla jednego użytkownika, często specjalny cel projektu • Zazwyczaj zajmowane przez właściciela/użytkownika • Budynki dla wielu najemców • Najmniejsze ze wszystkich spośród kategorii nieruchomości przemysłowych (100 - 500 metrów kwadratowych) • Często w kompleksie podobnych budynków, tam gdzie niezbędne służby wspierające są zlokalizowane na terenie bądź w sąsiedztwie kompleksu • Zawierają przestrzeń dla najemców wynajmujących na krótki okres czasu • Często używane jako magazyn, punkt dystrybucji • Najemcy zazwyczaj wymagają pomieszczeń o wysokości 5,4 metra lub więcej, przystosowania do efektywnego załadunku ciężarówek, mniej niż 10% powierzchni na biura • Duże zakłady produkcyjne • l 500 - 200 000 metrów kwadratowych • Używane do wysyłki, odbioru, głównych procesów produkcyjnych • Często radykalnie przebudowywane, aby dostosować do szczególnego produktu lub procesu

9. Nieruchomości biurowe Nieruchomości biurowe to te, które są wykorzystywane do zarządzania i organizacji pracy urzędników. „Biuro" odnosi się do całych budynków, podłóg, części podłóg i terenów biurowych. Typy ze względu na właściwości fizyczne: • Wysoki • Wielopiętrowy • Konstrukcja stalowa i betonowa • Stalowe, plastikowe lub prefabrykowane betonowe elewacje • Ilość pięter uzależniona od rynku • Średni/Niski • Konstrukcja betonowa • Wysokość uzależniona od metod konstrukcyjnych • Ilość pięter uzależniona od rynku • Przyziemny • Niski, zazwyczaj nie więcej niż dwa piętra Nie zwracające uwagi wykończenie zewnętrzne

10. Nieruchomości biurowe Ze względu na jakość, względy finansowe i ,.wizerunek” • Klasa A • Nowoczesny funkcjonalnie • Zazwyczaj nie starszy niż 20 lat • Konstrukcja i wykończenie wysokiej jakości • Dobry stan • Klasa B/ Klasa C • Często starszy niż 20 lat • Projekt i stan powodują problemy związane z funkcjonalnością

11. Nieruchomości biurowe Lokalizacja Status Mówi o prestiżu/eksponuje • Poprawia się wraz ze wzrostem konkurujących budynków w tym samym terenie • W przypadku budynków wysokich, pierwszorzędna lokalizacja jest często decydującym czynnikiem, ważna jest lokalizacja w centralnej dzielnicy biznesu • W przypadku niskich budynków pierwszorzędna lokalizacja nie jest decydującym czynnikiem. Dobra dla najemców nie potrzebujących ekspozycji na ruch uliczny • Wyższe czynsze Wygoda Bliskość klientów, pracowników, domów członków zarządu • Dostęp do środków komunikacji Inne Bliskość hoteli, moteli, restauracji, sklepów, udogodnienia punktów rekreacyjnych, edukacyjnych i kulturalnych atrakcyjna zarówno dla klientów jak i pracowników

12. Mieszkania Mimo że mieszkania tradycyjnie nie są zaliczane do nieruchomości komercyjnych to, należy je uważać za produkt, szczególnie dlatego, ponieważ prawdopodobnie nieruchomości mieszkaniowe będą dla np.: pośrednika głównym źródłem dochodu Typy • 2-4 mieszkania często posiadane przez właściciela/ użytkownika, który wynajmuje mieszkania. Jest to często pierwsza samodzielna inwestycja poza własną siedzibą • 4-60 mieszkań - w posiadaniu indywidualnych inwestorów lub spółek • Więcej niż 60 mieszkań - coraz częściej w posiadaniu inwestorów instytucjonalnych

13. Porównanie nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych

14. WPŁYW PRZEPŁYWÓW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH NA DECYZJE INWESTORA Najważniejszą motywacją dla osób inwestujących w nieruchomości są przyszłe przychody z inwestycji Analityk musi porównać przepływy, aby dokonać wyboru inwestycji. Nie jest to jednak takie proste, jak się wydaje. Różne nieruchomości wymagają różnych inwestycji początkowych. Różnią się one okresem posiadania i sumą zwrotu, co sprawia, że porównanie komplikuje się Zaprezentowane zostaną niektóre ogólne stwierdzenia dotyczące preferencji inwestorów, w dalszej części przedstawię nieskomplikowane techniki porównywania przepływów pieniężnych i inwestycji.

15. Preferencje inwestora Wyższe zwroty okresowe są zawsze korzystniejsze w przypadku, gdy dwie inwestycje: • Mają taki sam poziom ryzyka, • Przepływy pieniężne są tak samo rozłożone w czasie, • Mają taką samą wartość początkową inwestycji, • Dają takie same dochody rozporządzalne. Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie wolał inwestycję dającą większe zwroty.

16. Przykład 1

17. Przykład 1 cd • Obie inwestycje wymagają zainwestowania na początku 1000 PLN. Inwestycja A daje roczny zwrot w wysokości 100 PLN przez okres pięciu lat. Inwestycja B daje roczny zwrot w wysokości 90 PLN również przez okres pięciu lat. Obie inwestycje dają zwrot początkowej inwestycji w wysokości 1 000 PLN po pięciu latach Inwestycje są w równym stopniu ryzykowne. • Każdy inwestor wolałby oczywiście zwrot w wysokości 100 PLN niż 90 PLN

18. Preferencje inwestora Wyższy zwrot na końcu inwestycji jest zawsze lepszy w przypadku, gdy dwie inwestycje: • Mają taki sam poziom ryzyka, • Przepływy pieniężne są tak samo rozłożone w czasie, • Inwestycje mają taką samą wartość początkową; • Mają takie same okresowe przepływy pieniężne. • Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie wolał inwestycję dającą wyższy dochód rozporządzalny.

19. PRZYKŁAD 2

20. PRZYKŁAD 2 • Każdy inwestor wolałby inwestycję A niż B, ponieważ w inwestycji A, w przeciwieństwie do inwestycji B, nastąpił wzrost wartości.

21. PRZYKŁAD 3 Niższy koszt inwestycji początkowej jest zawsze lepszy, jeśli dwie inwestycje: • Mają taki sam poziom ryzyka • Mają takie same okresowe przepływy pieniężne • Przepływy pieniężne są tak samo rozłożone w czasie, • Dają takie same dochody rozporządzalne Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie wolał inwestycję z niższym kosztem inwestycji początkowej.

22. PRZYKŁAD 3

23. PRZYKŁAD 3 cd Każdy inwestor wolałby inwestycję A. Jeśli inwestor posiadałby 1 000 PLN, to biorąc pod uwagę fakt, że inwestycja A wymaga jedynie 500 PLN, inwestor mógłby pozostałe 500 PLN przeznaczyć na: • Dodatkową inwestycję typu A • Lokatę w banku i otrzymanie odsetek • Zainwestowanie w jakiekolwiek inne przedsięwzięcie • Wydatki

24. Przykład 4 Wcześniejsze zwroty są zawsze lepsze, jeśli dwie inwestycje: • Mają ten sam poziom ryzyka, • Mają te same całkowite zwroty, • Wymagają tych samych początkowych inwestycji, • Dają te same dochody rozporządzalne. Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie wolał inwestycję dającą wcześniejsze zwroty.

25. PRZYKŁAD 4

26. Przykład 4 cd • Obie inwestycje wymagają 1000 PLN początkowego wydatku. Obie dają całkowity zwrot w wysokości 500 PLN. Każda daje zwrot początkowej inwestycji w wysokości l 000 PLN po pięciu latach. Inwestycje są tak samo ryzykowne. Inwestycja A daje dodatkowo 500 PLN zwrotu na koniec roku l, podczas gdy inwestycja B daje dodatkowy zwrot w wysokości 500 PLN daje dopiero na koniec roku 5. • Każdy inwestor wolałby inwestycję A niż B, ponieważ 500 PLN, które jest zwracane na koniec roku l, może być ponownie zainwestowane na pozostały okres inwestycji.

27. Przykład 5 Przepływy pieniężne bezpośrednio nieporównywalne • Jeśli dwa lub więcej czynników różni się między sobą (inwestycja początkowa, wielkość przepływów pieniężnych lub rozkład w czasie przepływów pieniężnych), wówczas nie można bezpośrednio porównać przepływów pieniężnych.

28. PRZYKŁAD 5

29. Przykład 5 cd Nie jest oczywiste, która inwestycja jest lepsza. • Inwestycje można porównać w oparciu o ryzyko, wielkość początkowej inwestycji, wielkości okresowych przepływów pieniężnych, wielkość zwrotu końcowego inwestycji i rozkład w czasie przepływów. Jeśli wszystkie pozostałe czynniki są równe, wówczas inwestor wybierze inwestycję charakteryzującą się: • Mniejszą inwestycją początkową • Większymi okresowymi przepływami pieniężnymi • Większym dochodem rozporządzalnym • Wcześniejszymi przepływami pieniężnymi • Bezpieczniejszym przepływem pieniężnym

30. Porównanie inwestycji Aby umożliwić inwestorom dokonanie racjonalnego wyboru spośród możliwych inwestycji, należy ograniczyć ich ilość do dającej się porównać grupy bazowej. Wszystkie typy inwestycji mogą zostać poddane analizie zaczynającej się od postawienia czterech prostych pytań: • Ile kosztuje inwestycja? • Jaki jest termin poszczególnych płatności? • Ile pieniędzy daje inwestycja? • Kiedy inwestor otrzymuje poszczególne przepływy pieniężne?

31. Liczbowe odpowiedzi na te pytania mogą być zestawione w następującej tabeli

32. Związek pomiędzy rocznymi przepływami a dochodem ze sprzedaży

33. Metody pomiaru efektywności inwestycji z wykorzystaniem przepływów • Mnożnik czynszu brutto • Stopa kapitalizacji • Metoda IRR wewnętrznej stopy zwrotu • Obliczanie NPV • Metoda porównania zakumulowanego kapitału – jako jedna z najbardziej wszechstronnych analiz inwestycyjnych nieruchomości

34. Chciałbyś wiedzieć więcej o Twojej inwestycji ? Prosimy o kontakt z: 16-400 Suwałki, ul. Kościuszki 79/ 2 A • tel/fax (087)563 22 33 • tel. kom. 694 860 836 • mail:macronieruchomosci@gmail.com • www.macronieruchomosci.pl ZAPRASZAMY