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Dipl.- Ing. Walter Hüttler. Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Gründe für Reconstructing. Schwerwiegende bautechnische Mängel Leerstand wg. wirtschaftl. und demografischer Entwicklung Schlechtes Image, Vandalismus, hohe Mieterfluktuation
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Dipl.-Ing. Walter Hüttler Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft
Gründe für Reconstructing • Schwerwiegende bautechnische Mängel • Leerstand wg. wirtschaftl. und demografischer Entwicklung • Schlechtes Image, Vandalismus, hohe Mieterfluktuation • Zeitgemäßer Wohnstandard, Qualität der Grundrisse • Zunehmender Aufwand für thermische Sanierungen Mögliche positive Effekte: • Nachverdichtung der Ortskerne • Bessere energetische, bauökolog. Qualität der neuen Gebäude
gbv-Mietwohnungen vor 1945 errichtet ca. 45.000 WE davon ca. 20-25.000 zw. 1939 u. 1945 errichtet, oft Werkswohnungen in der Nähe kriegswichtiger Industrien, Südtiroler Siedlungen 1945-1960 ca. 50.000 WE davon Gebäude aus den 50er Jahren vielfach in schlechter Qualität gebaut • Beispiele von mustergültigen Sanierungen von Wohngebäuden aus diesen Bauperioden (Stmk, Sbg, OÖ) • In Summe stellt sich für max. 40-50.000 Wohnungen grundsätzlich die Frage dem Reconstructing
Wohnrechtlicher Rahmen im WGG Wohnrechtsnovelle 2006: §23 Abs 4d WGG • Die Bauvereinigung ist verpflichtet, in Zweifelsfällen – insbesondere bei einem unwirtschaftlich hohen energetischen Sanierungsbedarf (§ 14a Abs 2 Z 5) – in einer unternehmensinternen Kalkulation die Kosten einer umfassenden Sanierung den Kosten eines Abbruchs samt den Kosten der Errichtung einer Baulichkeit in räumlicher Nähe (§ 2 Z 1) gegenüber zu stellen. Die Sinnhaftigkeit einer umfassenden Sanierung trotz unwirtschaftlich hoher Sanierungskosten ist zu begründen. • Verpflichtung für Vergleichsrechnung in Zweifelsfällen • Umsetzung in der Praxis als Konsensmodell
Modelle für die praktische Umsetzung • Neubau zentral auf benachbartem Grundstück und Abriss nach Übersiedlung, Neubau am alten Standort (Beispiel GIWOG) • Übersiedlung der Mieter dezentral auf unterschiedliche Standorte, Abriss und Neubau inkl. Nachverdichtung (Beispiel Neue Heimat Tirol) • Neubau abschnittsweise voranschreitend am selben Grundstück und abschnittsweise Übersiedlung (Beispiel Fortschritt)
Harter Plateau, Linz (GIWOG) • erbaut in 70er Jahren, 20 Geschoße, 480 Wohnungen • Anonymität, schlechtes Image, Vandalismus, Leerstand • Sprengung am 13. April 2003 • Ersatzwohnungen in der Nähe („Wohnen am Park“) • 322 Wohnungen in 14 Gebäuden, 784 m² Sonnenkollektoren • hohe Wohnzufriedenheit in der neuen Umgebung • Wiederbebauung Harter Plateau ab September 2007 (209 Wohnungen) Fotos: Dralon, APA, Hüttler
Südtiroler Siedlungen in Absam, Zams, Telfs … (Neue Heimat Tirol) • insgesamt 4.000 Wohnungen in rund 200 Gebäuden • z.T. massive statische Probleme (Korrosion der Stahlbetondecken) • Abriss und verdichteter Neubau von rund 800 Wohnungen geplant • Kosten für Mieter im Neubau geringer als bei Sanierung • Neubauten mit Lift, Balkon, Tiefgarage, erneuerbarer Energie • wahlweise Wohnung im Neubau nebenan oder im Bestand der NHT • pro Wohnung 15.000.- € pauschal als „Übersiedlungshilfe“ Projekt Absam, Im Tal Foto, Grafik: Neue Heimat Tirol
Luegerstraße/Ginzkeygasse Klagenfurt (Fortschritt) • errichtet Anfang 50er Jahre, 54 Wohneinheiten • z.T. statische Probleme (Holz-balkendecken eingebrochen) • Kosten für Mieter bei Neubau geringer als bei Sanierung • Neubau von 70 Wohnungen am gleichen Grundstück • Fernwärme, Lift, Balkon, Tiefgarage • schrittweise Übersiedlung der Bewohner in 3 Etappen Foto: Fortschritt
Zusammenfassung • Öffentlich-rechtliche Verpflichtung für Vergleichskalkulation in Zweifelsfällen (gem. WGG) • Praktische Umsetzung als „Konsensmodell“ • Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge, die Rechts- und Terminsicherheit für beide Vertragspartner gewährleisten • Unterschiedliche rechtlich-administrative Lösungen • Privatrechtliche Vereinbarungen • Fixe Sätze für Abschlagszahlungen • Gegenseitiges Vertrauen • Unterschiedliche logistische Lösungen • Lokal/Regionalpolitik ist eingebunden
Schlussfolgerungen • Reconstructing wird zunehmen • Rechtliche Präzisierungen für Vergleichskalkulation • Gegenüberstellung der Lebenszykluskosten (z.B. 30 Jahre) • Wohnrechtliches Übergangsregime schaffen Literatur: Contracting und Reconstructing im gemeinnützigen Wohnungswesen - Erfahrungen und Potenziale. Studie von e7 im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit (2009)
Kontakt Dipl.-Ing. Walter Hüttler e7 Energie Markt Analyse GmbH Theresianumgasse 7 1040 Wien Tel.: 01-907 80 26-54 walter.huettler@e-sieben.at