金門縣金湖市港區段徵收區住宅區專案讓售計畫 ( 補充說明 )

金門縣金湖市港區段徵收區 住宅區專案讓售計畫(補充說明) 簡報單位:金門縣政府中華民國102年10月

目錄 壹、上次審議會議決議情形貳、土地開發及建築規劃內容參、出售或出租之資格對象肆、住宅需求調查情形伍、設定地上權之作業方式陸、管理維護柒、財務規劃

壹、上次審議會議決議情形 一、金門縣政府為興建住宅出售或出租青年、新生家庭或弱勢民眾需要，依土地徵收條例第44 條第1項第4款規定，陳報請准專案讓售金湖市港區段徵收住宅區土地0.714458公頃。二、經內政部土地徵收審議小組第 37次會議審議，內政部函示：「請金門縣政府就本案住宅興建計畫再詳予補充說明規劃內容、出售或出租之資格對象、住宅需求調查情形、設定地上權之作業方式等事項後，再提土地徵收審議小組審議。」專案讓售4833.03㎡ (出售住宅) 專案讓售2311.55㎡ (出租住宅)

貳、土地開發及建築規劃內容 一、計畫內容：（一）由金門縣政府編列預算興建住宅，出售或出租供青年、　　　新生家庭或弱勢民眾使用。（二）出售住宅原則採售屋不售地（地上權住宅），惟視民　　　眾實際接受情形，必要時，採售屋並售地方式辦理。（三）地上權住宅原則採設定地上權五十年，地上權存續期　　　間除收取地租外，不另收取權利金；地上權因存續期　　　間屆滿而消滅者，房屋產權應無償移轉登記為金門縣　　　所有；相關塗銷、抵押權、移轉登記需事先取得金門　　　縣同意，再向地政機關辦理相關登記手續。惟視執行　　　情形，必要時酌予整調。（四）承租住宅委由物業管理公司（第三部門）協助辦理管　　　理。

貳、土地開發及建築規劃內容 二、計畫建築設計內容：本計畫由政府興建之住宅社區應符合綠建築，以達到綠色節能低碳住宅。出售住宅：設計地下一層，地上九層之建築物。以25+30坪為主，以提供不同之住宅需求。一層設置公共設施、開放空間，二～九層共為114戶住宅空間，地下一層為停車空間及機電設備空間。承租住宅：設計地下一層，地上九層之建築物。分層分區區分出租使用類別，區劃為套房及兩房兩廳、三房兩廳為主，一層設置公共設施、開放空間，二～九層共為98戶住宅空間，地下一層為停車空間及機電設備空間。公共空間則作為社會福利空間，以育幼、托老空間為主，讓住戶有更良好的生活環境。承租住宅10坪套房及25坪兩房兩廳、 30坪三房兩廳為主出售住宅25+30坪為主

貳、土地開發及建築規劃內容 (一)青年住宅(出售住宅)建築空間配置及量體計畫青年住宅(出售住宅)以建築2棟住宅，以25+30坪為主，以提供不同之住宅需求。總戶數為114戶，公設比為29.5%。青年住宅(出售住宅)一層平面圖青年住宅(出售住宅)25+30坪標準層平面圖

貳、土地開發及建築規劃內容 (二)承租住宅建築空間配置及量體計畫為滿足承租民眾之需求，因此以多元化住宅空間為主要考量，以分層分區區劃為套房及兩房兩廳、三房兩廳為主，以提供承租住戶之需求。一層平面圖樓層配置構想圖效果圖

參、出售或出租之資格對象 一、青年住宅(出售住宅)承購資格條件以上三階段申請，如同一階段民眾申請非常踴躍超過承購名額，由金門縣政府選定日期公平公正公開抽籤決定之。

參、出售或出租之資格對象 二、出租住宅承租資格條件出租對象：第一階段辦理後3個月再辦第二階段出租作業。以上兩階段申請，如同一階段民眾申請非常踴躍超過名額，由金門縣政府選定日期公平公正公開抽籤決定之。

肆、住宅需求調查情形 一、金門縣戶籍人口與常住人口依據行政院主計處「99 年人口及住宅普查初步統計結果提要分析」，金門縣戶籍人口未常住之問題嚴重，亟需提供良好住宅品質及合理房價，以吸引設籍未常住者留住金門。另常住人口中未設籍者有21,103人，是為租屋之需求者，極可能成為未來金門住宅潛在之需求者。承租戶特殊對象，第一個署醫、第二個是來金投資廠商，希望承租戶是住在當地的，當地就業當地消費的，如此對地方才有幫助。

肆、住宅需求調查情形 二、金門縣住宅供給概況依據「金門縣住宅年度及中程規劃」報告指出因應金門縣人口與家戶成長之住宅需求數，再加上既有之住宅短缺數，每年至少需供給1,130宅才足以滿足需求。依據該規劃對於金門房地產投資業者的調查，建商推出供給量之規模偏低；推出之數量主要在50宅左右，總量合計810宅，屬於小型之住宅市場供給。金門地區之住宅供給勢必無法滿足住宅需求，故縣政府應適切引導住宅供給之必要。

肆、住宅需求調查情形 二、金門縣住宅供給概況以金門目前住宅供給率所顯示數據而言，金門之住宅需求已大於供給，且空閒住宅有20％為民國59年前興建的老舊住宅，使得金門實際住宅供給率應更低，更進一步使得金門房價快速增漲。金門金湖鎮周邊土地價格每坪最高約為新台幣22萬，土地+建物行情價格每坪約為17萬。 (一)住宅供給率 • 住宅存量成長不及戶數之成長速度，住宅供給逐年下降。金門縣住宅供給遠低於全國，金門縣住宅供給由民國91年71.09%至民國101 年第1 季降至46.15%，當住宅供給率小於100 時，顯示需求大於供給，在市場上住宅供給不足情況下，房價上漲比率高。金門縣近年住宅供給需求變動表

肆、住宅需求調查情形 二、金門縣住宅供給概況 • 金門空閒住宅（舊建物）比例高，使金門縣有效住宅供給率比實際數字更低。依據行政院主計處「99 年人口及住宅普查初步統計結果提要分析」，金門縣99 年住宅存量15,361 宅中有3,703 宅屬於空閒住宅（24.1%）；高於全台灣地區平均19.3%。這些空閒住宅基於各種因素而留存之老舊以至於不適宜居住之建物，其將影響住宅之有效供給。 • 由內政部不動產交易實價查詢服務網調查得知，金門縣的公寓平均房價每坪成交行情新台幣15萬元。資料來源：新新聞財經事

肆、住宅需求調查情形 二、住宅供給市場概況 (一)基地周邊住宅行情由金湖鎮不動產交易實價住宅租售資料，進一步彙整基地周邊500公尺內之土地、住宅行情價，土地成交每坪售價約17萬至22萬，平均每坪售價為17萬9千元；公寓房地（土地+建物）平均售價為17萬1千元。 (二)周邊建物預售價格 1.金閣會館投資興建：銘騏建設；售價：24～28萬/坪；格局1～3房，約120戶 2.京門投資興建：億德建設；售價：24～28萬/坪；格局2～3房，約80戶周邊建物成交每坪售價行情彙整表

肆、住宅需求調查情形 市港段土地成交位置示意基地位置市港段房地(公寓)成交位置示意二、住宅供給市場概況（三）周邊住宅狀況信義新村：位於金湖鎮湖前前西邊村近海處，民國71年，配合土地銀行國宅貸款，建築樓屋105戶。現屋齡已有31年，屋齡老舊不符使用，住宅供給率不佳，需周邊開發建築才能滿足住宅需求使用。周邊房地（公寓）每坪售價行情彙整表(信義新村) 基地500公尺出售土地、住宅位置示意圖

肆、住宅需求調查情形 三、金門縣住宅需求概況金門近年來由於在兩岸所扮演角色的轉變，造成金門經濟發展成長；近10年來金門縣之家戶數、人口數及住宅存量呈正成長之情形，但其住宅存量成長仍不及家戶數之成長速度，其對購置住宅有其需求性。但金門縣房價持續上漲，促使家庭所得非消費支出逐漸無法支付購屋貸款。金門縣平均購置住宅貸款金額，由民國96年288萬元增加至民國99年360萬元。因近年金門縣房價上漲之勢，使得平均家庭之非消費支出已無法支付購屋貸款，故需有相對應之抑制房價上漲之出售住宅推出，以促進金門縣之房價合理化。並配套提供低租金之承租住宅，使小家庭可有計畫性地累積購屋頭期款。家戶數、人口數及住宅存量呈正成長房價上漲家庭所得無法支付購屋貸款

肆、住宅需求調查情形 金門三、金門縣住宅需求概況金門住宅需求預測推估至105年住宅需求總數為9,861宅，並對照目前金門住宅需求狀況，社會經濟弱勢人口增加、一般家庭所得非消費支出部分無法支付購屋貸款，亟需政策性提供出售住宅、社會住宅以供平價購買、合理租房等，以調節住宅之需求市場。住宅嚴重供給不足，主因近年金門縣之家戶數、人口數呈現正成長，新設小家庭有購屋之需求；且金門常住人口中未設籍者更達到21,103人，有租屋之需求同時亦可能有潛在購屋之需求。

肆、住宅需求調查情形 三、金門縣住宅需求概況 • 民國105年應提供74公頃之住宅需求，但自然村專用區、集村農舍、城區老舊建築拆除新建有其困難。其受限於金門土地權屬複雜、開發時程作業冗長等因素，要在105年前完成有其困難性。自然村專用區土地權屬複雜城區老舊建築拆除

肆、住宅需求調查情形 三、金門縣住宅需求概況 (一)家庭所得非消費支出無法支付購屋貸款。 • 金門縣家庭所得總額由92年95.51萬元增加至99年106.78萬元 • 消費支出略佔所得總額之17%~20% • 金門縣平均購置住宅貸款每筆金額，由96年288萬元增加至99年360萬元 • 推計每年還本息金額96年21.29萬元增加至99年26.61萬元因近年金門縣房價上漲之勢平均家庭之非消費支出已難以支付購屋貸款註：1.表內單位為元。 2.非消費支出係指賦稅、貸款、利息、捐贈及其他移轉支出。 3.平均購屋金額係以貸款金額為購屋金額7成推計。 4.還本息金額係以貸款利息3.5%、還款年限20年推計。金門縣主計室內政部營建署住宅統計資訊網資料

肆、住宅需求調查情形 三、金門縣住宅需求概況 (二)社會經濟弱勢人口增加。金門縣經濟弱勢人口中，獨居老人逐漸減少，但低收入戶及原住民家戶於民國98 年起呈增加現象。

肆、住宅需求調查情形 四、金門欲購置住宅者需求調查情形 3.期望購屋價格以300萬-未滿600萬元為主 1.首購自住需求為主流 2.購屋類型以電梯大樓為主，期望購屋面積以25-35坪為主住宅需求動向調查：首購自住需求為主流，需求購屋面積以25-35坪為主，購屋類型期望購買透天厝或別墅型住宅為主，購屋總價格以300萬未滿600萬為最適合。本案出售住宅之規劃可參考此統計值為規劃參考。

伍、設定地上權之作業方式 一、青年住宅(出售住宅)出售作業流程依土地徵收條例第44條第1項第4款規定：「國民住宅、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售」，本案為推動出售住宅，應報請行政院核准專案讓售予金門縣政府後，由金門縣政府直接編列預算興建青年住宅(出售住宅) 專供出售之青年住宅(出售住宅)，並設定地上權出售。出售作業流程圖

伍、設定地上權之作業方式 二、地上權住宅土地設定作業要點（草案） (一)金門縣政府（以下簡稱本府）為落實居住正義及促進住宅使用公平性，辦理青年住宅土地設定地上權（以下簡稱青年住宅），特訂定本要點。 (二)地上權住宅土地設定地上權期間為五十年。地上權存續期間除收取地租外，不另收取權利金。 (三)地上權存續期間，原承購人將青年住宅房屋連同地上權之應有部分讓與他人或設定抵押權時，應事先取得金門縣政府同意。買受人並應遵守原地上權契約書之各條款，再向地政機關辦理地上權移轉登記及建物所有權移轉登記。 (四)地上權青年住宅之房屋售價及土地租金計算： ■青年住宅房屋售價依當年度市價報財政局開會決定之。 ■青年住宅土地設定地上權之地租收取，依金門縣政府縣有土地出租租金計收基準，每年收取一次年地租（如遇公告地價租金率調整時，應隨同調整）。 (五)承購人得就所購青年住宅房屋價款部分依一般貸款辦法申辦青年住宅貸款。

伍、設定地上權之作業方式 二、地上權住宅土地設定作業要點（草案） (六)承購人於居住滿10年後，經金門縣政府同意，得將青年住宅轉售予任意第三人；惟出售戶住宅貸款未結清者，承購人須具有承購青年住宅 (出售住宅)之資格。前項青年住宅(出售住宅)之出售，金門縣政府有優先承購權。 (七)地上權住宅於地上權存續期間，有下列情形之ㄧ者，金門縣政府得終止地上權並收回青年住宅： 1.未經金門縣政府同意擅將地上權或青年住宅(出售住宅)房屋讓與第三人或設定抵押權。 2.積欠地租達二年以上之總額。 3.其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。（設定地上權之地上權住宅，依土地法第25條規定，仍須經縣議會同意並經行政院核准。目前所提出售資格、地上權設定期限等僅為規劃方案，後續仍需以踐行完成上述程序者為準。）

陸、管理維護 金門縣政府成立 90天內交承購青年住宅(出售住宅) 回報監督物業維護管理物管公司成立社區管理中心第三依50年到期第二開簽約後金門縣政府自行開發及督辦興開標開始第營運前準備標售承租住宅社區租戶委員會社區租戶經營住宅管理維護計畫一、青年住宅(出售住宅) 由金門縣政府直接興辦青年住宅(出售住宅)，金門縣政府興建完成後，交屋予承購戶，在後續管理維護方面可比照公寓大廈管理條例成立管理委員會運作，或委由第三部門（物業管理公司），作專案管理。二、承租住宅由金門縣政府直接興辦承租住宅，並將承租住宅經營、管理權責授權予物業管理公司（第三部門），由物業管理公司（第三部門）負責協助承租住宅租約、配住以及承租住宅主體維護、管理等。若有弱勢族群承租戶需要協助，則由非營利組織（社會福利機構）等提供社會福利、服務輸送等。

柒、財務規劃 一、經費需求青年住宅(出售住宅) 興建成本738,566,000 元出租住宅興建成本 411,300,000元預計以建築成本「自有資金：融資=1：1」來進行融資。分20年本利攤還二、經費籌措金門縣政府自行籌措三、售價（租金）預估初步試算結果：住宅出售價格 ※本計畫以政府興建成本價格13.2萬元作為每坪售價。(地上權房屋) 未來出售價格仍需俟土地取得成本及開發時工程造價評估。

簡報結束 謝謝指教

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