תמ"א 38 חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הלכה למעשה

1. אגף ההנדסה תמ"א 38 חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הלכה למעשה חלופות וזכויות במימוש התמ"א הקשיים במימושה התייחסות העירייה לחיזוק המבנים אדר' איציק אטינגר מנהל מח' רישוי בניה ומרכז מימוש תמ"א 38 באגף ההנדסה ד' אייר תשע"ד 4 מאי 2014

2. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים • נגד רעידות אדמה • תוקף התכנית משנת 2005 וכוללת 3 תיקונים. • חלה על כל שטח השיפוט של העיר ומאפשרת הנפקת היתרי בניה. • חלה על בניינים שנבנו עפ"י היתרים מלפני שנת 1980, עליהם חלה תכנית מפורטת המאפשרת בנייה בשטח של 400 מ"ר ויותר ולגובה של 2 קומות ויותר, עליהם ניתנה חוות דעת מהנדס הקובעת הצורך שבחיזוק ושקיימת הסכמה של לפחות 51% מדיירי הבניין לביצוע שינויים ברכוש המשותף, 60% לביצוע הרחבות, 66% לתוספת יח"ד ו- 80% למקרה של חלופת "פינוי-בינוי". תמ"א 38

3. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים • נגד רעידות אדמה – המשך • אינה חלה על בניינים כנ"ל המיועדים להריסה מכוח תכנית או צווי בימ"ש. • בבניינים המיועדים לשימור המימוש ייעשה בכפוף למגבלות תכ' השימור. • ניצול יתרת זכויות הבנייה מכוח תכניות בניין עיר, ככל שנותרו, יקוזז מזכויות הבנייה של התמ"א. • למימוש בחלופת "פינוי-בינוי" תותר הקמת מרתף למטרות חנייה עד לגבולות החלקה. תמ"א 38

4. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • החלופות האפשריות למימוש התמ"א • חיזוק הבניין בלבד ביוזמת הדיירים ובמימונם. • חיזוק הבניין והרחבת יחה"ד הקיימות ביוזמת הדיירים ובמימונם. • חיזוק הבניין במסגרת הסכם שיתוף שבין דיירי הבניין ליזם חיצוני ע"י מתן גג הבניין וק' העמודים המפולשת ליזם וקבלת תמורה מוסכמת הכוללת את חיזוק הבניין, שידורגו, הקמת מעלית וכו'... • חיזוק הבניין והקמת אגף נוסף בשטח של 2 קומות טיפוסיות קיימות או מורחבות במקום תוספת 2 קומות עליונות. (חלופה שבד"כ אינה ישימה לאור גודל החלקה הקטן). • הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש בהתאם לזכויות הבנייה שעפ"י התב"ע והתמ"א. תמ"א 38

5. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • החלופות האפשריות למימוש התמ"א - המשך • חיזוק הבנין וניוד זכויות הבניה למגרשים אחרים בכפוף לעריכת תכנית בנין עיר ובכפוף להמצאת דו"ח שמאי מקרקעין. • הכנת תכ' מפורטת בהתאם לסעיף 23 לתמ"א לקביעת הוראות בנייה משופרות. (הליך תבע"י ממושך יחסית). תמ"א 38

6. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • זכויות הבנייה שעפ"י התמ"א • חיזוק הבנין כתנאי יסודי למימוש התמ"א על כל חלופותיה. • הרחבת יחה"ד הקיימות בשעור של עד 25 מ"ר ליח"ד ובתנאי שההרחבה כוללת ממ"ד למלוא גובה האגף. הרחבה בשטח קטן שאינו טעון בהקמת מרחב מוגן, תאושר בכפוף לאישור פיקוד העורף לפתרון מיגון חלופי או לפטור. • תוספת 2 קומות בשטח קומה טיפוסית קיימת או מורחבת. • תוספת קומה חלקית נוספת בשטח של מחצית הקומה למטרת הרחבת יחה"ד שמתחת או לתוספת יח"ד נוספות. • סגירת חלקי קומת העמודים המפולשת הפנויים בהיקף הקומה הטיפוסית הקיימת שמעל או המורחבת. • הריסת הבניין והקמתו מחדש עפ"י זכויות הבניה התבעיו"ת והתמאיו"ת. תמ"א 38

7. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • זכויות הבנייה שעפ"י התמ"א - המשך • הקטנת מרווחי קווי הבניין הקיימים לאפשר החיזוק וההרחבות: 2 מ' לחזית ולצדדים ו- 3 מ' לאחור. • תותר חריגה מקווי הבניין הנ"ל לצורך הקמת ממ"דים בכפוף לחוות דעת מהנדס העיר שאין מניעה לכך מטעמים תכנוניים ואדריכליים. • תוספת אגף בשטח של 2 קומות טיפוסיות קיימות או מורחבות במקום תוספת 2 קומות עליונות. • הרחבת הוראות וזכויות הבנייה שעפ"י התמ"א בכפוף להכנת תכ' מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א. • בבניינים ששטחם קטן מ-400 מ"ר והנמוכים מ-2 קומות, יותר החיזוק ובתוספת שטח של 25 מ"ר בקומת העמודים או במקום אחר כאשר התוספת בקומת העמודים לא מתאפשרת. • אפשרות ניוד זכויות התמ"א מחלקה למגרש ריק בכפוף להכנת תב"ע. תמ"א 38

8. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • זכויות הבנייה שעפ"י תכ' מק/1010 • אפשרות ניוד שטחי הבנייה הניתנים לסגירה בק' העמודים לקומות העליונות. • אפשרות ניוד יתרת השטחים שלא נוצלו להרחבות יחה"ד הקיימות לקומות העליונות ובתנאי להקמת ממ"דים. • אפשרות ניוד זכויות הבנייה בקומות הבניין. • הקמת מחסנים דירתיים 6 מ"ר כ"א בק' העמודים לכל אחת מיחה"ד. • תוספת שטח שירות בשיעור של 8% משטח החלקה בק' הקרקע לצורך הקמת/הרחבת לובי כניסה, ח' מדרגות, ח' מעלית וחדרי שירות משותפים. • תוספת שטח שירות קומתי בשיעור של עד 35 מ"ר לקומה לצורך ח' מדרגות, מבואות, מעלית וכו'. תמ"א 38

9. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • זכויות הבנייה שעפ"י תכ' מק/1010 – המשך • אפשרות ניוד שטחי השירות הנ"ל לקומות עליונות. • מימוש יתרת זכויות הבנייה התבעיו"ת שלא נוצלו ותוספות כמותיות בהקלה בו-זמנית עם מימוש התמ"א. • תוספת יחידות דיור ללא הגבלה ובתנאי ששטח דירה מינימלי לא יפחת מ – 72 מ"ר ברוטו (כולל ממ"ד). • הקטנת קו בניין ל-1.0 מ' לכיוון חלקת שצ"פ גובלת. • הקמת מרתף למטרות חנייה, חללים טכניים ומחסנים דירתיים. • גובה בנין מירבי לא יעלה על 7 קומות מלאות כולל קומת הקרקע וקומה שמינית חלקית בשטח מחצית קומה. תמ"א 38

10. התנאים למימוש התמ"א • הבניין הוקם עפ"י היתר בניה מלפני שנת 1980. • על החלקה חלה תכנית מפורטת המאפשרת בניה בהיקף של 400 מ"ר ויותר בבניה בת 2 קומות ויותר. • המצאת חישובים סטטיים ופתרון החיזוק בהתאם למצב הבנין הקיים עם הגשת הבקשה לרשות המקומית ולא יאוחר עד למועד הדיון בבקשה ותנאי לקיומו למקרה של מימוש התמ"א בבנין קיים. • הסכמה של כל דיירי הבניין המאפשרת את מימוש מלוא זכויות התמ"א. • הסכמה חלקית של 66% מדיירי הבניין ויותר, אך לא מלאה, תאפשר מימוש התמ"א בכפוף לאישור המפקח/ת על הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין. • הסכמה של 80% מדיירי הבניין לפחות למימוש חלופת "פינוי-בינוי" בכפוף לאישור המפקח/ת כנ"ל. עיריית רעננה – אגף ההנדסה תמ"א 38

11. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • התנאים למימוש התמ"א - המשך • שדרוג חזיתות הבניין בחיפוי קשיח. • אפשרות לתוספת יח"ד ובתנאי שטח דירה מינימלי לא יפחת מ-60 מ"ר שטח עיקרי. (בתוספת ממ"ד 12 מ"ר – סה"כ 72 מ"ר ברוטו). • המצאת פתרונות חניה תקנים ליחה"ד החדשות בתחום החלקה. (שימור מק' החניה הקיימים עפ"י היתרי בניה) • חובת פרסום הבקשה לציבור בדרך של הקלה. • תשלום אגרת הבניה בשיעור של 50% בלבד. • תשלום היטלי פיתוח כחוק. • פטור מתשלום היטל השבחה לשטחי התמ"א. • קומת חדרי היציאה לגג תהיה פטורה מתשלומי היטל השבחה ומס שבח הואיל ונכללת במסגרת תמ"א 38 והקמתם תוכל להתבצע ברוב של מימוש התמ"א בלבד. תמ"א 38

12. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • התנאים למימוש התמ"א - המשך • בהתאם להחלטת מליאת ועדת בניין ערים ותכנית מק/1010 גובה בניין מירבי לא יעלה על 7 קומות (כולל ק' עמודים) ובתוספת קומה שמינית חלקית בשטח של מחצית הקומה. • הקומה השמינית החלקית, יכולה לשמש כחדרי יציאה לגג להרחבת הדירות שמתחת או לאחדם ולהפכם ליח"ד נוספות. • בבנין קיים שאינו גבוה בו מתבקשות תוספת קומות במסגרת התמ"א למטרות מגורים לא ייחשב כבנין גבוה כל עוד הפרש המפלסים שבין מפלס הכניסה לבנין ולמפלס הקומה הגבוהה לא יעלה על 22 מ'. • בבנין קיים גבוה בו מתבקשות תוספת קומות כנ"ל לא יחוייב בדרישות החלות על בנין גבוה כל עוד הפרש המפלסים הנזכרים לעיל לא יעלה על 29 מ'. • רבע משטח הגג העליון יהיה חופשי ונגיש מחדר המדרגות כדרך מילוט לצורך פינוי בעת חירום. • קבלת היתר בניה. תמ"א 38

13. הקשיים במימוש התמ"א • העדר הסכמת הדיירים. • הסכמת דיירים חלקית המחייבת קבלת אישורו של המפקח/ת על הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין למימוש התמ"א. • העדר היתכנות כלכלית להסכם השיתוף. • הימצאות גגות בבעלות פרטית ו/או גגות רעפים שהמימוש מחייב את פינוי הדיירים לתקופת הבניה. • חובת פרסום הבקשה כהקלה המאפשרת הגשת התנגדויות. • הקושי שבמימוש השטחים שבק' העמודים המפולשת: • גובה קומה נמוך מהמותר למגורים. • קושי בחפירה להגדלת הגובה מהחשש לפגיעה באלמנטים קונסטרוקטיביים, תשתיות וכו'. • פיצול השטחים המקשה על מימושם. • מונע אפשרות להמצאת מק' חניה נוספים. עיריית רעננה – אגף ההנדסה תמ"א 38

14. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • הקשיים במימוש התמ"א – המשך • קומת עמודים בנויה הפוגעת בהיתכנות הכלכלית. • מיקום ממדי"ם בסטייה מקווי הבניין של התמ"א ועד לגבול החלקה. • הגבלת גובה המבנים ל-7 קומות מלאות כולל קומת קרקע וקומה עליונה בשטח מחצית הקומה בלבד. • סירוב הבנק להעניק ליווי פיננסי בנקאי ליזם. • העדר האפשרות לרישום הערת אזהרה לטובת קוני יחה"ד החדשות. • סירוב הבנק למתן משכנתא לרוכשי יחה"ד החדשות. • ביצוע בתנאים קשים עם מרחבי התארגנות מצומצמים. תמ"א 38

15. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • הקשיים במימוש התמ"א – המשך • העדר היכולת לקזז תשומות המע"מ הכלולות בעלויות החיזוק/שידרוג מתשומות המע"מ הכלול במחירי יחה"ד החדשות. • חוסר יכולת היזמים להצגת מגוון פרויקטים שביצעו לדיירים. • פיתוח רמת ציפיות לדיירים שלא ניתנת להגשמה בהמשך עקב חוסר מיומנות היזם. • "ישיבה על הגדר" בתקווה להגדלת זכויות הבניה. תמ"א 38

16. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • שלבים למימוש התמ"א בפועל באמצעות צד ג' • בדיקת תנאי סף: מועד הנפקת היתר הבניה, תכניות בנין עיר החלות על החלקה, אי עמידת הבנין בתקן נגד רעידות אדמה והתאמת הבניה בפועל להיתרי הבניה. • עריכת אסיפת דיירים לבדיקת הסכמה עקרונית של מימוש התמ"א בבנין. • ככל שקיימת הסכמה, בחירת צוות מוביל לקידום הנושא. • קבלת החלטה להפעלת אדריכל/מהנדס מלווה להליך. • התקשרות עם אדריכל/מהנדס שיגבה את הדיירים בפן ההנדסי. • פניה למספר יזמים/קבלנים לקבלת הצעות. • בחינת ההצעות שנתקבלו באמצעות אדריכל/מהנדס הדיירים. • ניהול מו"מ עם היזם בנסיון לשפר התמורה. • בחינת כישוריהם המקצועיים ויכולתם הכלכלית של היזמים/קבלנים הנ"ל. תמ"א 38

17. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • שלבים למימוש התמ"א בפועל באמצעות צד ג' – המשך • הצגת ההצעות לדיירים עם חוות דעת לכל אחת מההצעות שנתקבלו והמלצות אודות היזם/קבלן. • בחירת היזם/קבלן והתכנית המוצעת האופטימלית, חומרי גמר, גוונים וכו'... • התקשרות הדיירים עם עו"ד שייצג אותם בעת חתימת החוזה עם היזם/קבלן. • דרישת הדיירים מהיזם/קבלן לקבלת סכום כספי לכיסוי שכר טרחת האדריכל/מהנדס ועוה"ד המופעלים על ידם. (בנוסף לתמורה המוסכמת לחיזוק, תוספות ושיפוץ הבנין) • עיגון כל ההסכמות בחוזה התקשרות הכולל את חובות הצדדים, מתן ערבויות, יפויי כח, היקפי הפרויקט, לוחות זמנים, הגדרת מעמד האדריכל/מהנדס ועוה"ד המופעלים ע"י הדיירים, הגדרת משך אחריות הביצוע, קביעת סנקציות על אי עמידה בתנאי החוזה וכו'... • מעקב האדריכל/מהנדס אחר שלבי הליכי הרישוי עד לקבלת היתר בניה. תמ"א 38

18. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • שלבים למימוש התמ"א בפועל באמצעות צד ג' – המשך • פיקוח האדריכל/מהנדס על ביצוע העבודות באתר לוודא הוצאה לפועל של ההסכם ועמידה בתנאי היתר הבניה. • קבלת העבודות עם סיומן ע"י ב"כ הדיירים. • קבלת הבנין כשהוא נקי מכל פסולת וראוי לשימוש. • וידוא קבלת טופס 4 ותעודת גמר. • וידוא עריכת תיקון צו בית משותף. • הערות: • יש להקפיד שהאדריכל/מהנדס ועוה"ד יופעלו וימומנו ישירות ע"י הדיירים למניעת ניגוד ענינים. • יש להמנע ממתן אופציה ליזם ספציפי בלבד ו/או להגבילה לזמן קצר. • לוודא שהיזם הינו המבצע ולא מתווך בעיסקה. תמ"א 38

19. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • סיכומו של דבר • לעיריית רעננה עניין רב במימוש תמ"א 38 ורואה במימושה • חשיבות ציבורית רבה: • מענה בטיחותי. • שדרוג הבניינים לרווחת הדיירים וכלל התושבים בעיר. • חלון הזדמנויות להתחדשות עירונית בתוספת יח"ד ללא צורך בהכנת תב"ע נקודתית ו/או בהריסת בניינים והקמתם מחדש. תמ"א 38

20. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • הצעדים הננקטים ע"י העירייה לעידוד מימוש התמ"א • יוזמת העירייה לאישור תכנית מק/1010 המשפרת את ההיתכנות הכלכלית למימוש התמ"א: • אפשרות ניוד שטח מק' עמודים לק' עליונה. • אפשרות ניוד כנ"ל, של יתרת שטחי הבנייה שמעבר לשטחי הממ"דים, המיועדים להרחבת יח"ד קיימות. • תוספת שטחי שירות. • איחוד שטחי ח' יציאה לגג ליצירת יח"ד נוספות. • הגדלת מספר יחה"ד. • מתן עדיפות בהליכי הרישוי. • מינוי מרכז נושא מימוש התמ"א לייעוץ וליווי ההליכים. • מידע באתר האינטרנט העירוני, עריכת כנסים ומשלוח אגרות לתושבים. תמ"א 38

21. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • הצעדים הננקטים ע"י העירייה לעידוד מימוש התמ"א - המשך • הקלה בהמצאת פתרונות חניה עפ"י התקן הישן בלבד במקרים בהם לא ניתן להמציא מס' מק' חניה תקני בחלקה. • אפשרות להמצאת פתרונות חנייה באמצעות מכפילי חנייה ומתקנים אחרים. • במידת האפשר, מתן אפשרות להמרת מס' מק' חניה חסרים בתשלום לקרן חניה. • הפעלת החברה הכלכלית לפיתוח עירוני כיזם למימוש התמ"א. תמ"א 38

22. עיריית רעננה – אגף ההנדסה • ההתנהלות התומכת במימוש התמ"א הובילה עד היום ל: • הגשת 120 בקשות למימוש התמ"א. • 81 בקשות מהנ"ל נדונו ע"י הועדה המקומית. • ל – 51 בקשות מהנ"ל הונפקו היתרי בנייה: תמ"א 38

23. עיריית רעננה – אגף ההנדסה תמ"א 38

24. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' בר-אילן 40 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

25. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' בר אילן 30 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

26. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ברנר 28 – מצב קיים תמ"א 38

27. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ברנר 28 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

28. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ויצמן 123 – בביצוע השלד תמ"א 38

29. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ויצמן 123 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

30. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' הגליל 37 – בביצוע השלד תמ"א 38

31. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' הגליל 37 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

32. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' גורדון 7 – מצב קיים תמ"א 38

33. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' גורדון 7 –בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

34. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' החיל 3/קרן היסוד 21 – מצב קיים תמ"א 38

35. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' החיל 3/קרן היסוד 21 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

36. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' הגליל 59 – מצב קיים תמ"א 38

37. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' הגליל 59 – בביצוע השלד תמ"א 38

38. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' אליעזר יפה 25 – מצב קיים תמ"א 38

39. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' קלאוזנר 8/הרצוג 2 לאחר השיפוץ מצב קיים תמ"א 38

40. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' קלאוזנר 8/הרצוג 2 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

41. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' קלאוזנר 15 – מצב קיים תמ"א 38

42. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' קלאוזנר 15 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

43. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' הרצוג 11 – מצב קיים תמ"א 38

44. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' הרצוג 11 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

45. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ברנר 15 – מצב קיים תמ"א 38

46. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ברנר 15 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

47. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ברנר 26 – מצב קיים תמ"א 38

48. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' ברנר 26 – בסיום החיזוק/שיפוץ תמ"א 38

49. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' הגדוד העברי 4-6 – מצב קיים תמ"א 38

50. עיריית רעננה – אגף ההנדסה רח' תל-חי 17 – מצב קיים תמ"א 38