PRÁVNÍ ASPEKTY NÁJMU BYT ů

1. PRÁVNÍ ASPEKTY NÁJMU BYTů Ing. David Slavata, Ph.D Trh nemovitostí

2. Terminologie • Nájemce • Pronájemce • Podnájemce • Pronajímatel • Nájem • Podnájem • Služby spojené s nájmem bytu

3. Základní právní předpisy • 40/1964 Sb., občanský zákoník • Zákon 89/2012 Sb., nový občanský zákoník

4. Zákon 40/1964 Sb. • Zvláštní ustanovení o nájmu bytu (§685 - §686a) • Práva a povinnosti z nájmu bytu (§687 - §695) • Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu (§696 - §699) • Společný nájem bytu (§700 - §702) • Společný nájem bytu manžely (§703 - §705) • Vztahy k nájemnímu bytu v registrovaném partnerství (§ 705 a) • Přechod nájmu bytu (§706 - §709) • Zánik nájmu bytu (§710 - §714) • Úprava práv nájemců při vzájemné výměně bytu (§715 - §716)

5. Zákon 89/2012 Sb. • Základní ustanovení (§2235 - §2238) • Zakázaná ujednání (§2239) • Zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu (§2240 – 2241) • Odevzdání bytu (§2242 - §2245) • Nájemné a jiné platby (§2246 - §2253) • Jistota (§2245) • Práva a povinnosti stran (§2255 - §2258) • Úpravy a jiné změny bytu nebo domu (§2259 - §2269) • Společný nájem (§2270) • Členové nájemcovy domácnosti (§2272)

6. Podnájem (§2274 - §2278) • Následky smrti nájemce (§2279 -§ 2284) • Skončení nájmu (§2285 - §2296) • Nájem služebního bytu (§2297 - §2299) • Nájem bytu zvláštního určení (§2300 - §2301)

7. Základní aspekty nájemní smlouvy dle NOZ • Nájemní smlouva musí být písemná • Nájem bytu je chráněn • Změnou vlastnictví se nájem neruší • Nájemní smlouva sepsaná na dobu určitou se automaticky prodlužuje • Nájemné se může zvýšit maximálně o 20% za poslední 3 roky

8. Základní rozdíly oproti původnímu stavu • Chov zvířat nelze zakázat • Podnájem bytu bez souhlasu pronajímatele • Možnost podání okamžité výpovědi • Ruší se koncept přivolení soudu k výpovědi • Neexistence bytových náhrad • Počet osob v bytě • Označení bytu v nájemní smlouvě

9. zakázaná ujednání ohledně smluvní pokuty • vydržení nájmu • ujednání o způsobu rozúčtování služeb • možnost zvýšení nájemného na základě stavebních úprav vedoucích k energetickým úsporám

10. Výpověď z nájmu • Výpověď musí být písemná • Pronajímatel musí poučit nájemce o právu podat do dvou měsíců návrh na přezkoumání k soudu • Nájemce může podat výpověď bez udání důvodu (3 měsíční lhůta)

11. Výpovědní důvody u nájmu na dobu určitou • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován), • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

12. Výpovědní důvody u nájmů na dobu neurčitou • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc).

13. Závažné porušení povinností nájemce – bez výpovědní doby • nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, • poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, • způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo • užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.