四川信托 - 攀西国际商贸城（暨红星美凯龙）股权投资集合资金信托计划

川汇沧海信达天下 • 四川信托-攀西国际商贸城（暨红星美凯龙） • 股权投资集合资金信托计划 2014年7月 SICHUAN TRUSTCO.,LTD

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信托项目基本信息

交易结构

基本信息介绍

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西昌基本情况 攀西地区，是“攀枝花”、“西昌”两地名的合称，主要城市：攀枝花市、西昌市、会理县、米易县、德昌县等，面积6.36万平方公里，人口451.55万，2013年攀枝花市和凉山州的GDP分别为1214.4亿元、800.88亿元，合计2015.28亿元。西昌是凉山州州府所在地，总人口65万人，是攀西地区的政治、经济、文化及交通中心，川滇结合处的重要城市，因我国四大卫星发射基地之一的“西昌卫星发射中心”而闻名于世。西昌有四张名片：太阳城、月亮城、航天城和小春城。距离周边四个省份的省会（成都、重庆、贵阳、昆明）均在300公里以上，距离经济较近的地级市为雅安市（242公里）、宜宾市（254公里）、昭通市（153公里）、攀枝花市（141公里），因此西昌属于经济相对独立的地市区域（区域经济中心）。

西昌城市发展规划 西昌市西部新城是西昌城市副中心，基础设施总投资80～100亿元，将重点发展总部经济、教育文化创意、城市金融商务综合服务业。

标的项目区位 目前投入情况： 4.5亿元土地成本、450万元的土地交易费用、1800万元的红星美凯龙一次性商业咨询服务费、1800万元的售楼部建设和装修资金、前期费用。四证取得情况：目前取得了一期和二期的《土地证》和《用地规划许可证》，一期的剩余“两证”正在陆续申请中，预计《建设工程规划许可证》于2014年8月前取得，《建筑工程施工许可证》于2014年9月前取得。

项目现状 项目用地已经平整出来，“攀西国际商贸城”的销售中心主体已完工并装修完毕。

项目概况 项目用地位于西昌规划重点打造的西部新城CBD区域，项目周边未来规划以住宅、学校、医院、市民广场为主，同时位于高速路口位置。项目周边交通体系规划也十分完善，有着良好的开发环境与开发潜力。通过对西昌市商业市场的调研分析以及对本地块的理解，本项目定位为以高档品牌家居市场、机电、建材市场，结合办公、酒店住宿、餐饮娱乐等多种功能为一体的复合型现代化商贸城，在组织的形式上，采用当下比较成熟的主力店+商业街+餐饮娱乐+其他物业业态的形式。项目一期首先开发小商品市场、机电市场、家居建材市场等一站式体验店和部分酒店式公寓（商业配套用）。业态规划成熟，有很强的可操作性。 “攀西国际商贸城”项目的建成将是现有西昌商业地产升级换代的产品，会在一段时间内成为整个攀西地区最大的、最优质的商贸城。

设计方案

主要经济指标

资金筹措方案 总投12.30亿元的资金筹措方案为： ①企业自筹4.35亿元，占总投资的35.36%； ②信托融资3.4亿元，占总投资的27.64%。 ③销售转投入4.55亿元，占总投资的36.99%，占预计可实现销售收入16.85亿元的27.00%，远低于第一年预计可实现的去化率。

资金回款测算 根据我司进行的动态现金流量测算，鸿博置业在2014年信托资金进入以后（2014年2季度），每个季度的净现金流量均为正数。预计累计现金流量2014年、2015年分别达到1.57亿元、5.3亿，2016年2季度末5.65亿元，2016年上半年足以有现金可供偿还信托优先级资金。

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借款人介绍

股权结构

1 2 3 5 4 信托计划基本要素项目简介借款人介绍四川信托简介风控措施项目亮点

抵押物概况 • 1、土地抵押鸿博公司将其名下【国土证号：西市国用（2013）第1915号】和【国土证号：西市国用（2013）第1916号】项下总计96873.90平方米商业服务业用地（土地出让金为4.5亿元，已全部缴清，取得土地证）抵押给我司。2 、在建工程抵押在建工程形成后，我司要求按自然季度追加在建工程抵押担保，以防止鸿博置业通过其他手段降低抵押物价值。 3、房产抵押红星美凯龙商业主力店的房产50394.61平全部抵押给我司。

抵（质）押物评估价值 （1）抵押物担保根据我司委托的海林评估对96873.90平方米项目用地以2013年10月31日时点所做预评结果显示，约472万元/亩，合计抵押物价值为6.8519亿元，折合优先级本金抵押率为49.62%（以下称“初始抵押率”）；（2）信用担保 • 吉祥公司、川通公司、朝阳房地产、维奥房地产和实际控制人朱国莲、李本长、赵登贵、赵新星、李伯盛分别为该笔信托贷款提供不可撤销还款连带责任担保。（3）资金补足义务吉祥公司、川通公司、吉祥公司四个自然人股东（朱国莲、李本长、赵新星、赵登贵）均需在攀西国际商贸城项目一期建设期间出现的资金短缺时无条件履行资金补足义务。

担保人介绍（1）

担保人介绍（4） 攀枝花市朝阳房地产开发有限责任公司（以下简称“朝阳房产”）成立于2002年7月15日，公司注册资本1200万元人民币，法定代表人赵新星，公司注册地址为米易县攀莲镇城中街，公司主要经营范围：房地产开发（凭资质从事经营活动），目前具有三级房地产开发资质。公司股权结构：

担保人介绍（5） 朱国莲女士系四川省凉山州冕宁县人，1964年4月生人，本科学历，经济师职称，工作履历如下： 1988年至1989年：任四川省冶金建设公司劳动服务公司经理 1989年至1993年：任四川省冶金建设公司劳动服务公司财务总监 1993年至1995年：任冕宁县造纸厂厂长 1995年至2003年：任攀枝花市米易县朱莲钛铁有限责任公司总经理 2003年至2008年：任泸沽铁矿冶炼厂厂长 2008年至2013年：任成都市龙泉吉祥房地产开发有限公司总经理 2013年4月至今：任西昌市鸿博置业有限公司法人。 • 朱国莲过去3年开发了较多的住宅楼盘，目前在西昌的三个项目预计将可以为其创造6.8亿元的利润，在信托计划期间，朱国莲的担保能力较强。朱国莲是凉山州西昌市冕宁县人，属于本地人，在攀西地区深耕二十年以上，除本项目外还运作过好几个项目。据测算，她在西昌还有三个商住楼盘可为朱国莲贡献6.5亿元左右的利润。

担保人介绍（6） • 吉祥公司股东赵登贵、赵新星、李本长跟朱国莲系20多年合作伙伴关系。 • 赵登贵与赵新星系父子关系，其在米易县做了20多年的房地产开发，系当地最大的房地产开发公司，米易60%左右的房子都是他开发的，目前主要在米易县、攀枝花市等两地做房地产项目开发，系攀枝花当地排名靠前的房地产开发企业（攀枝花朝阳房地产开发有限公司）。 • 李本长与赵登贵一起从米易起家，共同在做西昌、米易、攀枝花及周边地区的房地产开发。 • 整体看三名股东还是有一定担保实力的。

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四川信托有限公司 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，截止2013年年末管理信托资产规模2186.76亿元。刘沧龙 20亿

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