오피스 시장 동향 및 전망

오피스 시장 동향 및 전망 2003. 12. 2 알투코리아부동산투자자문㈜ 변 재 현

목 차 • 오피스시장 동향 • 1. 오피스시장 개관2. 오피스 임대시장 동향3. 오피스 매매시장 동향 II. 오피스시장 전망 1. 오피스 공급 전망2. 오피스 수요 전망3. 오피스 임대시장 전망4. 오피스 매매시장 전망

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 (1) 오피스시장의 특징 • 서울시 오피스시장의 하부시장 구분 •서울시 오피스시장은 도심, 강남, 여의도/마포, 이 지역 외에 위치한 기타시장으로 구분하고 있음 •도심시장은 행정구역으로 종로와 중구를 의미, 4대문 안의 전통적 CBD로 대기업 본사가 주로 위치함 •강남시장은 강남구, 서초구, 송파구를 의미, 외환위기 이후 가장 주목 받는 시장으로 부상함. 특히 테헤란로지역은 ’99~’01년 벤처열풍으로 인해 IT기업이 집중 밀집하여 한국의 실리콘밸리로 위상을 유지하고 있으며, IBS 빌딩 등 첨단 설비를 겸비한 오피스빌딩이 공급되고 있음 •여의도시장은 증권거래소를 중심으로 증권사, 투신사, 국책금융기관 등의 본사 위치, 기타 제조업체 및 건설업체의 본사 위치해 있고, 마포시장은 중소기업 및 금융기관의 본사들이 주로 입주, 여타 시장에 비해 빌딩규모가 상대적으로 적음 도심 마포 강남 여의도 서울시 오피스시장의 하부시장 구분

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 임대계약 형태 •오피스시장의 임대계약 형태는 보증부 월세와 전세, 그리고 전세가에 전환율을 이용하여 월세를 받는 전월세 계약으로 구분할 수 있음 •보증부 월세는 매월 월세를 지불하고 월세의 10배 정도의 보증금을 지불하는 계약 방식으로 계약 만료후 보증금을 반환 받음. 서울시 오피스시장 전체의 59% 정도가 보증부월세 계약이며, 하부시장별로는 도심88%, 마포/여의도 88%가 보증부월세 계약을 점하고 있음. 반면 강남시장의 경우 보증부 월세 계약이 36% 수준에 불과함 •전세계약은 매월 임대료를 지불하지 않고 전세보증금을 일시불로 지불하며 계약만료 후 이를 돌려받는 계약 방식임. 주로 강남지역의 대표적인 계약형태였으나 최근 순수한 전세방식의 계약은 줄어들고 있음 •전월세계약은 전세가를 기준으로 보증금을 제외한 나머지 금액을 전환율을 적용하여 월세를 받고 있는 계약형태로 강남지역의 60%를 차지하고 있음. 보증금 설정비율에 따라 매우 다양한 형태의 보증금과 월세가 성립하게 됨 <하부시장별 계약형태 비교> <2003년 현재 서울시 오피스시장의 계약형태>

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 소유주 분포 •서울시 대형 오피스빌딩의 소유주를 개인과 기업 그리고 각종 단체 및 공공기관 등의 기타로 구분해 보면, 기업소유의 빌딩이 가장 많은 전체의 53.3%를 차지하고 있음. 그 다음으로 개인소유 빌딩이 45.8%를 차지함 •하부 시장별로 보면, 마포/여의도시장의 경우 기업소유 비중이 74.2%에 달하며, 도심지역의 경우도 기업소유 비중이 75.1%에 달함 •강남지역과 기타지역의 오피스빌딩은 개인소유 비중이 매우 높은 특징을 보이고 있음 (강남 개인소유 54.7%, 기타지역 개인소유 61.9%) 서울시 오피스시장의 소유형태 하부시장별 소유형태

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 (2) 서울시 오피스 임대시장의 규모 • 대형 오피스 전세시장 규모 •서울시 오피스시장의 전세금은 총 14,079억 원/년 규모로 이중 임대면적 기준은 10,225억 원 수준임. • 하부시장 별로는 주 계약형태 중 전세비중이 타지역에 비해 높은 강남지역시장이 임대면적기준으로 3,437억원 규모로서 임대시장의 34%를 차지함 • 다음으로는 임대면적 기준으로 도심 지역이4,416억 원으로 전체 임대시장의 33%, 기타지역 2,859억원 규모로서 전체 임대시장의 21%를 차지하고 있음 서울시 오피스 시장의 전세시장 규모 전세시장의 하부시장별 비중

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 대형 오피스 전월세시장 규모 •서울시 오피스시장의 전월세 시장의 전체 시장규모는 10조 6,378억 원이며, 이중 임대면적 기준으로는7조 7,257억 원임 • 하부시장 중 전월세 계약형태 비중이 가장 큰 강남지역은 전월세 시장규모가 임대면적 기준으로 6조 5,972억 원으로 서울시 전월세 임대시장의 67%를 차지하고 있음. • 보증부월세 계약형태가 90%수준에 가까운 도심 및 마포/여의도 지역은 전월세시장 규모에서의 하부 시장비율이 임대면적 기준으로 각각 9%, 5%를 차지함 서울시 오피스 시장의 전월세시장 규모 전월세시장의 하부시장별 비중

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 대형 오피스 보증부월세시장 규모 •보증부월세 계약에서의 보증금은 총 2조 3,098억 원이며 임대시장 규모로는 1조 6,775억 원 수준임 •보증부 월세 계약에서의 월세시장은 총 2조 7,713억 원/년 규모로 이중 임대사용 면적의 월세시장 규모는 2조 127억 원/년에 달함 •하부시장 별로는 도심지역이 임대시장 기준으로 보증금은 8,870억 원, 월세는 1조 886억 원/년 규모로 가장 큰 비중을 차지하고 있음 서울시 오피스 시장의 월세시장 규모 서울시 오피스 시장의 보증금시장 규모

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 대형 오피스 임대시장의 보증금 및 월임대료 규모 •전세금과 보증금을 모두 합한 서울시 오피스시장의 보증금은 자사사용 면적을 포함하여 총 6조 9,091억원/년, 그리고 임대시장 규모로는 5조 177억 원/년 수준임 •전월세계약과 보증부 월세 계약을 포함한 월세시장 규모는 총 4조 1,251억 원/년 규모로 이중 임대사용 면적의 월세시장 규모는 2조 9,959억원/년에 달함. •하부시장별로는 보증금의 경우 전세계약 및 전월세 계약 비중이 높은 강남지역이 가장 규모가 크나, 월세시장의 경우 보증부 월세계약비중이 높고 임대료 수준이 높은 도심지역의 비중이 가장 높은 특징을 보이고 있음. 보증금(보증부시장+전세) 규모 월세(전월세+월세) 규모

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 대형 오피스 관리시장 규모 •관리시장은 연간 총 2조 85억원 규모로 이중 임대면적 기준은 1조 4,983억 수준임 •하부시장별로는 강남시장이 임대면적 기준으로 5,860억 원으로 39%를 차지함. 이는 시장규모를 반영한 것이며, 향후 2~3년 동안에는 예정 공급물량이 강남지역에 집중되어 있어 관리시장의 비중이 높아질 것으로 보임 •도심지역은 임대면적 기준으로 5,041억 원에 달해 전체 시장의 34%를 차지하고 있으며, 그 다음으로 마포/여의도 시장의 경우 임대면적 기준으로 2,329억원으로 전체 임대 관리시장의 16%를 점유함 관리시장의 하부시장별 비중 서울시 오피스시장의 관리시장 규모

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 대형 오피스 자산가치 규모 • 2003년 3/4분기 기준 서울시 대형 오피스빌딩의 평당 가치는 평균 686만원 수준이며, 하부시장별로는 도심이 가장 높은 863만원/평, 강남이 679만원/평, 다음으로 마포/여의도가 535만원/평 수준인 것으로 평가됨 •서울시 대형 오피스시장의 전체 자산가치는 51조 7,064억원 수준인 것으로 추정됨 • 2003년 11월 기준 주거용 부동산인 아파트의 서울지역 자산규모는 329조 2천억원으로 추정되어오피스 자산규모는 아파트 자산규모 대비 15.7% 수준임

Ⅰ.오피스시장 동향 1. 오피스시장 개관 • 대형 오피스 자산가치 규모 •하부시장별로는 강남지역 오피스 시장규모의 80%수준인 도심시장의 자산가치가 18조 9,967억 원에 달하며, 다음으로 강남지역이 18조 9,308억원, 마포/여의도지역이 7조 2,783억원 수준인 것으로 추정됨 하부시장별 오피스빌딩의 평당 가치 서울시 오피스시장의 자산가치 규모 주 : 오피스자산가치 규모는 하부시장별 전체 보증금의 기회수익과 월세를 합한 운영이익을 구하여 최근 국내 매입 빌딩의 자본환원율을 적용하여 추정한 것임.

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 (1) 공실률 • 서울시 오피스시장은 자연공실률 미만의 공실률 유지로 공실 손실이 거의 없는 시장 상황이 지속됨. •서울시 오피스시장의 공실률은 외환위기의 영향으로 급속히 상승하였으나 99년 이후 경기회복의 영향으로 빠르게 하락하기 시작하였으며, 2000년 1/4분기 이후 1% 내외 수준에서 안정세를 보이다가 2003년 3/4분기에는 2.3%로 소폭 상승세를 보임 • 2003년 3/4분기 현재, 서울시 대형오피스의 공실률은 2.3% 수준이며, 강남지역 및 도심지역은 각각 2.3% 수준, 마포/여의도 지역은 1.9%의 공실률로 최근 들어 상승하고 있음 •선진국의 경우 자연공실률은 3~4% 수준, 일반적인 시장 공실률은 5~10% 수준인 것에 비교하면 낮은 수준임 서울시 오피스시장의 공실률 추이 서울시 하부 오피스시장별 공실률 추이

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 (2) 공실해소율 • 서울시 오피스시장에 발생한 공실의 해소율은 2002년 안정세를 보였으나 2003년 들어 하락세에 있음. •공실해소율 (1분기 동안 해소된 공실면적)= 해소공실면적/전분기 공실면적 • 2003년 3/4분기 현재, 서울시 오피스의 공실해소율은 54.5%로, 2002년의 80%수준에서 2003년 1/4분기에는 74.9%, 2/4분기에는 63.6%로 최근 하락세를 보임 •지역별로는 마포여의도지역이 68.9%로 가장 높고, 강남지역이 60.2%, 도심지역은 44.1%로 가장 낮은 수준임 서울시 오피스시장의 공실해소율 추이 서울시 하부 오피스시장별 2003년 공실해소율

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 (3) 임대료 1) 보증부월세 계약 • 보증부월세 계약의 임대료 수준은 2000년 2/4분기 이후 지속적인 상승추세 . •보증부 월세계약 형태의 임대료는 외환위기 직후 하락추세를 지속하다 2000년 1/4분기를 저점으로 상승추세를 지속하다가 최근 2003년 2/4분기 이후 상승세가 멈춤 •하부시장별로는 강남지역과 마포/여의도 지역의 임대료 상승이 빠르게 진행되어 왔음 •반면, 도심지역의 경우 임대료 상승이 상대적으로 완만하며 2003년 3/4분기 현재 97년의 최고 수준을 회복하지 못하고 있는 상황임 서울시 오피스시장의 월세 추이 및 변동률 서울시 하부 시장별 월세 임대료 지수 추이

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 • 하부시장별 월세 수준 비교 • 2003년 3/4분기 현재 서울시 오피스시장의 월세는 평당 5만 2천원 수준임 •하부시장별로는 도심지역이 평당 6만 2천원으로 서울시 평균에 비해 19% 높은 수준임 •강남지역의 월세는 평당 5만 1천원으로 서울시 평균의 97% 수준이며, 다음으로 마포/여의도 지역의 월세가 평당 4만 2천원 수준으로 주요 오피스 밀집지역보다 상대적으로 낮은 임대료 수준을 나타내고 있음 하부시장별 월세 임대료(2003년3/4분기 기준) 하부시장별 월세 수준 비교(2003년 3/4분기 기준)

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 2) 전세계약 • 서울시 오피스시장의 전세보증금은 99년 3/4분기 이후 급등을 지나 꾸준한 상승세를 유지. •전세보증금은 공실률이 급락한 99년 4/4~2000년 2/4분기에 큰 폭의 상승세를 시현함 •대표적인 전세시장이라 할 수 있는 강남지역의 전세가는 2003년 3/4분기 현재 96년 1/4분기에 비해 23% 정도 높은 수준이며, 특히 테헤란로 시장의 경우 96년 1/4분기에 비해 2003년 3/4분기 현재 41% 정도 상승하였음. 서울시 오피스시장의 전세 추이 및 변동률 강남 및 테헤란로 전세 임대료 지수추이

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 • 하부시장별 전세 수준 비교 • 2003년 3/4분기 현재 서울시 오피스시장의 평균 전세보증금은 평당 385만원 수준임 •하부시장별로는 도심지역이 서울시 평균에 비해 29.6% 높은 평당 500만원 수준이며, 다음으로 마포/여의도지역의 경우 평당 418만원으로 서울시 평균에 비해 8.4% 높은 수준임 •강남지역 전세보증금은 평균 평당 392만원이며, 테헤란로 지역은 평당 434만원으로수준으로 강남지역 전체 평균 임대료보다 11% 비싼 것으로 나타남 하부시장별 전세 임대료(2003년3/4분기 기준) 하부시장별 전세 수준 비교 (2003년 3/4분기 기준)

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 (4) 관리비 • 서울시 오피스시장의 관리비는 2003년 3/4분기 현재 96년1/4분기에 비해 13% 정도 상승 •서울시 오피스시장의 관리비는 96년부터 97년까지 큰 폭으로 상승한 후 99년 하락 추세를 보이다 2000년 1/4분기부터 소폭의 상승추세를 지속하고 있음 •강남지역 시장의 경우 2000년 1/4분기에 임대료 상승과 더불어 관리비도 큰 폭의 상승세를 시현하고 있음 • 2002년 접어들어서는 마포/여의도지역의 관리비가 타 지역에 비해 상승폭이 크게 나타남 서울시 오피스시장의 관리비 추이 및 변동률 하부시장별 관리비 지수추이

Ⅰ.오피스시장 동향 2. 오피스 임대시장 동향 • 하부시장별 관리비 수준 비교 • 2003년 3/4분기 현재 서울시 오피스시장의 관리비는 평당 2만 2천원 수준임 •하부시장별로 비교해 보면 도심지역이 평당 2만 5천원으로 서울시 평균에 비해 12.9%가 높은 수준임 •다음으로 강남지역이 평당 2만 2천원이며, 마포/여의도시장이 평당 2만원으로 나타나 지역간의 관리비 수준에도 차이가 있음 하부시장별 관리비(2003년 3/4분기 기준) 하부시장별 관리비 수준 비교(2003년 3/4분기 기준)

Ⅰ.오피스시장 동향 3. 오피스 매매시장 동향 • 99년 이후 연평균 44만 5천평 규모의 오피스 매매시장 형성 • 1981~1995년까지는 연 평균 5만 6천평 규모로 오피스 빌딩이 거래됨 • ’90년 이전에는 도심과 마포/여의도지역에 위치한 오피스를 대상으로 거래되었으나, 99년 이후부터는 도심과 강남지역에 위치한 오피스빌딩이 거래됨 • 1998년 IMF 외환위기 이후 기업의 구조조정과 유동성 확보를 위해 계열사 분리 및 보유 부동산의 매각으로 인해 오피스 매매시장이 커지기 시작함 •또한, 1999년 외국 자본의 국내 부동산취득이 허용됨으로써 대형 오피스빌딩을 중심으로 집중 매입하여 99년 이후 연평균 12만평 오피스 빌딩 매입함 년대별 오피스 거래시장 구성비 서울시 대형 오피스 매매 추이

Ⅰ.오피스시장 동향 3. 오피스 매매시장 동향 • 대형 오피스 매매시 거래 규모는 평균 4,197평 •’99년 이전에는 거래시 평균 3,860평이었으나. ’99년 이후에는 평균 5,558평으로 평균 거래규모도 증가하였음 •거래 내용을 보면, 타인에 매매한 것은 전체의 72%이고 상속 및 증여가 전체의 10%, 경매 및 공매에 의한 거래와 신탁 및 자산양도가 6%, 회사 합병 및 분할에 의한 거래가 5%를 차지함 대형 오피스 매매시 평균 거래규모 오피스 거래 내역 구성

Ⅱ.오피스시장 전망 1. 오피스 공급 전망 (1) 공급 현황 • 서울시 대형 오피스 전체 공급면적은 2003년 3/4분기 현재 753만평에 달하는 것으로 추정됨. •하부시장별로는 강남지역이 279만평으로 전체의 37%로 가장 큰 시장임. •다음으로 도심시장이 전체 면적의 29%인 220만평 수준이며, 여의도/마포지역이 136만평 수준임 서울시 대형 오피스 공급 연면적 하부시장별 구성비

Ⅱ.오피스시장 전망 1. 오피스 공급 전망 (2) 공급 추이 • 서울시 오피스 공급은 80년대 이후 본격화 되기 시작하여 91~95년 기간동안 가장 많은 면적이 공급되었음. •서울시 오피스면적의 신규공급 추이를 보면 81~85년간 연평균 19만 8천평 그리고 86~90년간 연평균 21만 8천평이 공급되던 것이 91~95년간에는 연평균 45만 2천평이 공급되었음 •하지만 96년 이후에는 연평균 오피스 신규공급 면적이 35만 5천평 수준으로 감소하였음 서울시 오피스시장의 신규공급 추이 기간별 신규 오피스공급 면적

Ⅱ.오피스시장 전망 1. 오피스 공급 전망 • 90년대 이후 오피스 신규공급은 강남지역에 의해 주도되고 있음. •하부시장별로 신규공급 추이를 보면 도심지역의 경우 70년~80년대에 신규오피스 공급이 집중된 특징을 보임 •여의도 지역의 경우 80년대중반에서 90년대 상반기까지 신규 오피스공급이 집중되었음 •강남지역의 경우 80년대 후반부터 본격적으로 오피스공급이 시작되었으며, 특히 90년대 상반기에 신규공급이 집중되는 특징을 보이고 있음. 또한 90년대 하반기 이후에도 가장 많은 오피스 면적이 신규 공급되고 있음 도심 마포/여의도 강남 기타 서울시 하부시장별 오피스 신규공급 추이

Ⅱ.오피스시장 전망 1. 오피스 공급 전망 • 외환위기 이후 상업용지에 주거용 건축물 개발이 급증하면서 오피스 개발 가능지가 급속히 줄어들고 있는 것은 향후 신규 오피스 공급을 위축 시키는 요인으로 작용할 전망임. •외환위기 이후 상업용지에 대한 주상복합 아파트 공급이 급속히 늘어나면서 오피스 개발 가능 지를 크게 잠식하고 있음 •특히 임대시장이 활성화되면서 과거 오피스 기능과 주거 기능이 복합되었던 오피스텔이 주거용으로 개발되고 있으며, 이러한 개발이 2001~2002년에 집중되었음. 그리고 이러한 주거용 오피스텔 개발이 도심과 역세권 지역을 중심으로 집중됨에 따라 향후 오피스 개발 가능지가 크게 잠식되고 있는 상황임 서울시 주상복합 아파트 공급 추이 신규 오피스텔 분양 추이

Ⅱ.오피스시장 전망 1. 오피스 공급 전망 • 신규공급 조사 결과 •최근 신축중인 오피스에 대한 조사결과에서도 신규 오피스 공급이 위축되고 있는 것으로 나타남 •하부시장 중 기타시장에 대한 조사가 이루어지지 않은 결과이나 준공연도를 기준으로 한 신규 오피스 공급은 2003년에 15만평, 2004년에 6만평 수준에 그칠 전망임 •하부시장별로 강남지역에 67%, 도심지역에 25% 그리고 마포/여의도 지역에 8% 공급될 것으로 조사됨 서울시 주요 하부시장의 신규공급 예정 조사결과 신규 공급면적의 하부시장별 비중

Ⅱ.오피스시장 전망 1. 오피스 공급 전망 (3) 중장기 오피스 공급 전망 • 중장기 오피스 신규 공급, 둔화 추세 전망 •추세전망과 회귀방법을 이용한 전망의 평균을 이용하여 향후 신규 오피스 공급을 전망한 결과 2004년까지 완만한 상승세가 유지되다가 이후 공급이 둔화되는 추세를 나타낼 것으로 예상됨. •신규 오피스 공급은 2002~2005년간 연평균 22.4만평 수준이 공급된 후 2006~2010년에는 연평균 18.8만평 수준으로 하락할 전망임. 전망 중장기 오피스 공급 전망 기간별 신규 오피스 연평균 공급 면적 전망

Ⅱ.오피스시장 전망 2. 오피스 수요 전망 (1) 수요 현황 • 서울시 대형 오피스에 근무하는 고용자 수는 98년 이후 완만하게 증가하는 추세임. •서울시 사업체 기초통계조사에 따르면 사업체 종사자 수는 93년 384만명에서 96년 392만명까지 상승하였으나 외환위기의 영향으로 99년 337만명까지 줄어든 후 2000년 현재 357만명 수준으로 소폭 상승한 추세임 •반면 산업구조의 변화에 따라 오피스 고용 인구는 꾸준한 증가세를 보이고 있는 것으로 나타나고 있음. 이에 따라 전체 사업체 종사자 중 대형 오피스에 근무하는 종사자의 비율은 93년 34.8%에서 2000년 현재 40.3%로 상승하였음 서울시 대형 오피스 종사자 수 추이 서울시 대형 오피스 종사자비율 추이

Ⅱ.오피스시장 전망 2. 오피스 수요 전망 • 서울시 오피스시장의 1인당 오피스면적은 꾸준한 상승 추세 • 90년대 상반기의 대형 오피스 공급의 급증, 그리고 대형 오피스 종사자 증가에도 불구하고 전체 사업체 종사자의 절대수가 감소함에 따라 1인당 오피스 면적은 꾸준한 상승세를 나타내고 있음. • 1인당 오피스면적은 93년 3.2평에서 2000년 현재 4.4평에 달하는 것으로 분석됨. •하지만 우리나라의 1인당 오피스 면적은 일본에 비해서 매우 작은 수준임. 서울시 1인당 오피스면적 추이 일본 동경의 1인당 오피스면적 추이

Ⅱ.오피스시장 전망 2. 오피스 수요 전망 (2) 수요 전망 • 2010년 서울시 오피스시장의 1인당 오피스면적 2010년 5.5평, 전체 수요면적 845만평에 달할 전망 •추세연장 방법을 이용하여 2010년까지 서울시 대형 오피스의 1인당 면적을 추정한 결과 2005년에 5평, 2010년에 5.5평에 달할 전망임. • 1인당 오피스면적과 향후 오피스 취업인구 전망을 이용하여 대형 오피스 수요면적을 추정한 결과 2005년에 743만평, 그리고 2010년에 845만평 규모가 될 것으로 전망됨. 서울시 1인당 오피스면적 전망 서울시 오피스 수요 면적 전망

Ⅱ.오피스시장 전망 3. 오피스 임대시장 전망 (1) 최근 시장 상황의 점검과 중장기 수급관계 분석 • 2001년 이후 신설법인이 늘어나면서 오피스시장의 공실률 하락과 임대료 상승이 지속되었고 경기 회복으로 오피스시장의 공실률 하향 안정화 및 임대료 상승이 2003년 ¼분기까지 지속되었으나, 최근 2/4분기에는 임대료 상승세가 멈춘 상태임. • 중장기 수급 전망에 기초할 때 공급초과 면적은 최대 12만평으로 총공급의 1.2% 수준에 그칠 전망이며, 장기적으로 이러한 초과 공급 규모는 크게 줄어들 것으로 전망됨. • 즉 서울시 대형 오피스 시장은 현재의 수급전망에 기초할 때 중장기 적으로 공실률이 낮은 상황이 지속될 가능성이 높은 것으로 전망되고 있음. 신설법인 증가와 공실률 중장기 공급 초과 면적 추이

Ⅱ.오피스시장 전망 3. 오피스 임대시장 전망 (2) 임대료 및 공실률 전망 • 중장기적인 수급전망에 기초할 때 향후 서울시 대형 오피스 시장의 공실률은 현 수준에 비해서 급격히 상승할 요인이 없는 것으로 전망되고 있음. • 또한 낮은 공실률 수준 지속과 공급 둔화 및 꾸준한 수요 증가의 영향으로 인해 향후 서울시 오피스 시장의 임대료는 연평균 4% 내외의 상승률을 나타낼 전망임. 서울시 1인당 오피스면적 전망 서울시 오피스 수요 면적 전망

Ⅱ.오피스시장 전망 4. 오피스 매매시장 전망 • 오피스 매매시장의 수요측면에서는 경기불안에 대한 우려로 안정된 임대수익을 올릴 수 있는 오피스빌딩에 대한 구입 욕구가 늘어나고 reits에 편입하기 위한 매입 증가, 일부 외국계 투자자의 매입 의지 등 수요는 향후 2~3년간 지속될 것임. • 공급측면에서는 외국계 투자자 소유 빌딩의 보유기간이 3~5년임을 감안해 ’99~00년에 매입한 빌딩이 점차 매매시장에 나오고 있고, 일부 벤처기업 및 일반기업 소유의 빌딩이 매매시장에 나오고 있어 지속적으로 순환 공급될 것으로 보임. • 따라서, 오피스 빌딩의 수요와 공급을 보면 향후 매매시장 규모는 연평균 40~45만평 규모를 유지할 것으로 전망됨. • 오피스의 소유형태도 개인 및 복수법인의 소유빌딩이 줄어들고, 단독법인 소유의 오피스 빌딩이 증가할 것으로 판단됨. 오피스 빌딩 소유주 변동 추이 오피스 빌딩 거래 규모 전망

오피스빌딩 관련 업무별 분류 한국토지신탁,KORAMCO,코리츠, JW에셋, 리얼티어드바이저스, 생보신탁, KB부동산신탁 등 부동산투자자문사 :시장동향 및 분석 KAA, CBRE,SAMS, JLL, 삼성에버랜드, 교보리얼코 ,I-Service, 스타PMC 등 한국감정원, SAMS, 알투코리아, 신영에셋 SANS, 동현엔지니어링, 동우사, 성원개발, 바이거스, JLL, CBRE, Cushman-Wakefield, 신영에셋 한미파슨스

오피스 시장 동향 및 전망

오피스 시장 동향 및 전망

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