人には言えないｻﾗﾘｰﾏﾝ家主が体験した不動産投資のｺﾜｲ話５連発（ﾆｭｰﾊﾞｰｼﾞｮﾝ）

人には言えないｻﾗﾘｰﾏﾝ家主が体験した不動産投資のｺﾜｲ話５連発（ﾆｭｰﾊﾞｰｼﾞｮﾝ）人には言えないｻﾗﾘｰﾏﾝ家主が体験した不動産投資のｺﾜｲ話５連発（ﾆｭｰﾊﾞｰｼﾞｮﾝ）２００８年６月１０日（火）福岡ｻﾗﾘｰﾏﾝ流不動産投資道場　加藤　隆

ﾌﾟﾛﾌｨｰﾙ • 「しがないｻﾗﾘｰﾏﾝ」兼「不動産投資家」 • ｻﾗﾘｰﾏﾝ流不動産投資道場　 • 「２０年の経験がﾓﾉを言う。修羅場を乗り切った投資家の独り言：加藤　隆」 • 保有資格：行政書士、宅地建物取引主任者、甲種防火管理者、管理業務主任者・マンション管理士、AFP（Affiliated Financial Plannner）・２級ＦＰ技能士等

不動産投資の概要 • 資産：３億円、家賃：年２３百万円 • 保有物件：４１室 • 東京、博多、札幌、名古屋 • 東京：区分所有６室 • 博多：区分所有１室、ｱﾊﾟｰﾄ９室・駐車場１ • 札幌：区分所有１４室 • 名古屋：ｱﾊﾟｰﾄ９室・駐車場１

不動産投資のﾘｽｸ分散 • 購入時期：ﾊﾞﾌﾞﾙ期前、ﾊﾞﾌﾞﾙ期、ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊後、ﾐﾆﾊﾞﾌﾞﾙ期 • 不動産販売・建物管理・賃貸管理会社 • 保有物件ｴﾘｱ：東京、博多、札幌、名古屋 • 保有物件ﾀｲﾌﾟ：区分所有ﾏﾝｼｮﾝ、ｱﾊﾟｰﾄ • 資金調達：固定金利・変動金利、ﾘｺｰｽ（遡及型）・ﾉﾝﾘｺｰｽ（非遡及型）

ﾄﾗﾌﾞﾙ • 関連会社にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • 入居者にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • 空室にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • 税務署にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • その他のﾄﾗﾌﾞﾙ

①関連会社にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • Ｍ社の倒産 • ﾛｰﾝ引き落とし不能事件（私は契約書の愛読者ではありません？） • 賃貸管理会社が管理費計上を忘れた入居募集事件 • 降りかかりかけた耐震強度偽装事件（耐震偽装・毛髪も偽装？） • 管理組合・建物管理会社の管理費・修繕積立金使い込み（札幌から東京への大名旅行？修繕積立金横領？） • 大規模修繕一時金事件

②入居者にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • 水漏れ事件（振り込め詐欺？） • 火事とｽﾄｰｶｰと（下着泥棒？） • 自殺？他殺？（建物管理・賃貸管理会社からの電話？） • 滞納（連帯保証人が兄弟・会社社長等の場合は気休め程度にしかならない？賃借人本人・連帯保証人の署名・捺印が同じ？連れ出し？）

②入居者にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • 本当に自殺が！（４０００分の１以下の確率なのに大当たり？女性への賃貸のはずなのに、男性の死体が？ﾈｸﾀｲでの首つり？ﾘﾌｫｰﾑ会社へも告知義務有り？現状有姿引渡？ｽﾋﾟﾘﾁｭｱﾙ心霊ｵﾀｸへの賃貸・お化け屋敷として検討中？） • 近隣から苦情（御中元？部屋の前に塩撒きお清め・南京錠？）、家賃・水道光熱費滞納、設備破損の末に夜逃げ（牛馬を飼っていた？）

③空室にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • １年２ヶ月の長期空き室事件（３月でも入居者が決まらない）（ｷﾞﾈｽﾌﾞｯｸ記録保持中？） • 家賃値下げ • ﾙｰﾑｼｪｱﾘﾝｸﾞ • 生活保護者 • 外国人 • ﾍﾟｯﾄ • 半年後からの先日付入居

④税務署にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • 税務署からの呼出し（税務署側の間違い・認識違い等） • 贈与税（購入なのに？） • 所得税→住民税（確定申告情報が繋がっていない？支払金利合計が合わない？０の記載がない？） • 事業所税（小規模・赤字なのに？） • 消費税（消費税課税事業者ではないのに？） • 固定資産税・都市計画税（土地収用済なのに、増額？） • 譲渡税（土地収用（５千万円以内）なのに？）

④税務署にまつわるﾄﾗﾌﾞﾙ • 税務署からの呼出し（当方側の間違い・認識違い等） • 礼金・賃貸料計上 • 土地・建物比率　→　減価償却費、支払金利に影響 • 収入印紙（「売買契約書」本紙等）

⑤その他のﾄﾗﾌﾞﾙ • 謝罪請求事件 • 建物・賃貸管理会社変更要求事件 • 騒音事件

不動産投資のﾘｽｸ • 空き室 • 資産価値下落 • 賃料下落 • 家賃滞納 • 修繕一時金などの支払いが増える • 設備故障 • 予期せぬ支出 • 増税 • 金利上昇

ﾘｽｸへの対応 • 不動産投資最大のﾘｽｸ「空き室」への対応を怠らない（立地・環境。礼金・敷金値下げ、一定期間家賃ｾﾞﾛ、広告料増額等。広告もﾁｪｯｸ） • 条件が似ている物件の購入は避ける • 「一括借り上げ制度（賃貸保証制度）」を利用する • ﾒﾝﾃﾅﾝｽやｸﾚｰﾑには迅速に対応する • 賃貸終了時には退去理由を聞き、改善へとつなげる • 賃貸募集の際は、競合物件より家賃を安く

ﾘｽｸへの対応 • 不動産会社とのﾄﾗﾌﾞﾙも大きなﾘｽｸ（「金持ち喧嘩せず」） • 「ﾛｰﾝ条項」がついているか、きちんと確認する • 不動産会社が作成するｼﾐｭﾚｰｼｮﾝは甘いと知っておこう • 敷金は全額返金する義務はない • 賃貸管理会社へ任せきりにしない • 自分で入居者を探したことも

ﾘｽｸへの対応 • 滞納については、電話・手紙・訪問・内容証明郵便督促等、こまめで、迅速な対応を行う • 滞納分については、遅延利息を取る • 管理費・修繕積立金、光熱費等については、入居者が直接管理組合宛支払う方式ではなく、家賃と合わせ、賃貸管理会社経由所有者宛支払わせ、支払状況を把握しておく • 家賃回収時、修理時等、時々、賃貸管理会社に、入居者・部屋の状況を確認してもらう

ﾘｽｸﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ１０ヵ条 • 不動産関連会社（販売・仲介、建物・賃貸管理、金融機関、保険会社等）との取引ﾘｽｸに備えて、選定に注意する（転売、ﾘｿﾞｰﾄ・海外、絵画） • ｷｬｯｼｭﾌﾛｰには余裕をもたせておく • 自然災害（地震・火災・水害等）のﾘｽｸを考慮したｴﾘｱ・物件を選ぶ（飲食店） • 死亡ﾘｽｸの備えて、団体生命保険へ加入するとともに後継者へ伝授 • ﾘｽｸに備えて保険へ加入する（動産総合保険、火災・地震保険、滞納保険、修繕費共済制度等）（共用部分：管理組合、専有部分：所有者・入居者）

ﾘｽｸﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ１０ヵ条 • 入居者が問題を起こすﾘｽｸに備えて、選定に注意する（ﾏﾝｽﾘｰ） • 賃貸借契約更新は確実に行う（管理費・修繕積立金） • ﾄﾗﾌﾞﾙに対してはできるだけ迅速に対応する（鍵、給湯器・ｴｱｺﾝ） • 入居者募集にはあるゆる対策を講じる • 不動産、法律、税制などについてはできるだけ勉強する

今後の活動予定 • 出版：６月２７日（金） • 講演（賃貸住宅ﾌｪｱ）８月６日（水）午前１１：００～１１：５０（東京ﾋﾞｯｸﾞｻｲﾄ） • 講演（賃貸住宅ﾌｪｱ）：１０月１７日（金）・１８日（土）（インテックス大阪）

御質問、ｺﾒﾝﾄ等 • 御清聴、どうもありがとうございました。 • 御質問、ｺﾒﾝﾄ等、宜しく、御願い致します。 • ｻﾗﾘｰﾏﾝ流不動産投資道場　加藤　隆 • http://www.sftd.jp/kato/

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