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第四章 市场比较法. 第一节 市场比较法的基本原理. 一、概念. 市场比较法又称比较法、交易实例比较法、市场资料比较法、买卖实例比较法等，其估算的价格又称“比准价格”。 即将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产的实际价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格的一种估价方法。 二、理论依据 替代原理. 三、估价基本公式及其修正系数. 被估房地产客观价值＝比较实例实际交易价格 × 交易情况修正系数 × 估价时点修正系数 × 综合状况修正系数 举例说明：见教材 page 3 。
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一、概念 市场比较法又称比较法、交易实例比较法、市场资料比较法、买卖实例比较法等，其估算的价格又称“比准价格”。 即将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产的实际价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格的一种估价方法。 • 二、理论依据 替代原理
三、估价基本公式及其修正系数 被估房地产客观价值＝比较实例实际交易价格×交易情况修正系数×估价时点修正系数×综合状况修正系数 举例说明：见教材page 3。 综合状况修正系数=区位状况修正系数×微观因素修正系数 修正系数＝估价对象条件评分/比较实例条件评分
四、方法特点 估价结果具有现实性，符合人们的定价习惯。 需要估价人员较高的业务素质和实务经验。 对于市场交易量大的房地产价值，市场法更具有说服力，可信度高。
五、适用范围 市场是公开透明、交易频繁，存在足够多的交易实例。所以对于医院、学校、古建筑等房地产因为缺乏市场性不适合用市场法评估价值。 市场上存在较多与待估对象相类似的房地产的交 易实例，即市场法适用于具有市场性的房地产，有时由于有特殊的交易目的和利用状态，缺少类似的交易实例而不能直接用市场法。比如清算状态下的办公楼，划拨性土地上的普通住宅。
一、评估流程 （一） 搜集交易案例（二） 选择可比实例（三） 建立可比实例统一价格比较基础（四） 比较项目进行修正（五） 估算可比实例修正价格（六） 确定被估房地产的比准价格
二、搜集交易案例 （一）客观性，即所搜集的资料能较客观地反映该类房地产在市场的正常价格水平。 （二）全面性，即所搜集的交易案例的资料内容应该全面，不能遗漏，包括交易价格、交易日期、交易目的、利用方式（坐落、位置、用途、土地状况、交通条件、基础设施、繁华程度、产权设置等等）。
（三）多途径性1.政府有关职能部门的交易资料；2.报刊杂志网站的交易信息；3.房地产经办人、交易当事人或中介机构；4.同行之间相互提供；5.交易展销会、交易信息发布会。 （三）多途径性1.政府有关职能部门的交易资料；2.报刊杂志网站的交易信息；3.房地产经办人、交易当事人或中介机构；4.同行之间相互提供；5.交易展销会、交易信息发布会。 （四）累积性 即评估人员要注意平时积累，甚至有计算机数据库或者用GIS软件建立空间数据库进行查询或调用。
三、选择比较案例 （一） 同一供需圈（二） 用途相同（三） 目的相同（四） 正常交易（五） 交易时点相近（六） 结构相同（七） 案例多宗，不少于3宗
四、建立统一的价格比较基础 （一） 统一货币单位 将“外币”统一为“人民币”； （二） 统一付款方式 将“分期付款”统一为“一次性付款”； （三） 统一价格内涵 将“总价”或“楼面价格”统一为“单位建面价格”； （四） 统一面积内涵 将“使用面积”或“套内使用面积”统一为“建筑面积”
（五） 举例说明：（作业） 例题1：统一付款方式 一宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为多少？（五） 举例说明：（作业） 例题1：统一付款方式 一宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为多少？
例题2：统一面积内涵/货币单位 搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价为80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。假如人民币的年存款利率为8%，1美元=8.3元人民币，1平方米=10.764平方英尺，使用面积：建筑面积=3：4，则甲、乙的交易单价为多少？（单位为人民币元/平方米建筑面积）例题2：统一面积内涵/货币单位 搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价为80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。假如人民币的年存款利率为8%，1美元=8.3元人民币，1平方米=10.764平方英尺，使用面积：建筑面积=3：4，则甲、乙的交易单价为多少？（单位为人民币元/平方米建筑面积）
五、比较因素修正 （一）交易情况修正1.交易情况修正，即剔除交易行为中一些特殊的或微观情况造成的交易价格的偏差，使交易价格的概念建立在正常价格的基础上。2.非正常的因素包括：急购心理、攀比心理、 特殊税收负担或者分摊规定、特殊利害关系的交易、特别动机的交易、信息不对称、特殊交易方式、特殊政策规定等等。3.修正的方法： 交易情况修正系数=评估对象交易情况评分/比较实例交易情况评分 正常交易情况的评分=100，非正常交易情况的评分>or<100
（二）时间差异修正 1.时间差异修正，即将不同时点完成交易的房地产价格水平统一到同一时点上，这里的同一时点一般是指估价时点，即将比较案例房地产交易日期的价格水平调整到估价时点的市场价格水平。2.不同价格水平由“价格指数”来反映，我们需要了解不同物价指数的量化含义。一般物价指数可以分为定基物价指数和环比物价指数。3.修正的方法： 时间差异修正系数=评估对象估价时点物价指数/比较实例估价时点物价指数
注意： 鉴于时间差异项目中，比较案例交易日期发生在先，估价对象估价时点在后，而不同时间点相应的价格指数中，一般以前一时期价格指数为基准，因此时间差异项目以比较案例为基准。注意： 鉴于时间差异项目中，比较案例交易日期发生在先，估价对象估价时点在后，而不同时间点相应的价格指数中，一般以前一时期价格指数为基准，因此时间差异项目以比较案例为基准。
4.习题练习（作业） 例题3：定基物价指数修正 某地区某类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（均以2002年1月为100）。其中某宗房地产在2004年6月的价格为1800元/平方米，则其价格进行交易日期修正，2004年10月的价格为多少？4.习题练习（作业） 例题3：定基物价指数修正 某地区某类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（均以2002年1月为100）。其中某宗房地产在2004年6月的价格为1800元/平方米，则其价格进行交易日期修正，2004年10月的价格为多少？
例题4：环比物价指数修正 某宗房地产在2004年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2004年6月的价格为2000元/平方米，对其进行交易日期的修正，修正到2004年10月的价格为多少？例题4：环比物价指数修正 某宗房地产在2004年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2004年6月的价格为2000元/平方米，对其进行交易日期的修正，修正到2004年10月的价格为多少？
例题5：物价指数分段修正 评估某宗房地产2004年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期为2003年10月末，另调查获知该类房地产价格在2003年6月末至 2004年2月末平均每月比上月上涨1.5%， 2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2%。则该可比实例在2004年9月末的修正价格为多少？ 例题5：物价指数分段修正 评估某宗房地产2004年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期为2003年10月末，另调查获知该类房地产价格在2003年6月末至 2004年2月末平均每月比上月上涨1.5%， 2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2%。则该可比实例在2004年9月末的修正价格为多少？
（三）综合状况因素修正1.综合状况因素包括区位因素和微观因素。2.区位因素又称为“区域因素”，是指构成房地产所在地区特性，对地区房地产价格产生重要影响的区域性因素，如商业服务繁华程度、交通条件、基本设施等。（三）综合状况因素修正1.综合状况因素包括区位因素和微观因素。2.区位因素又称为“区域因素”，是指构成房地产所在地区特性，对地区房地产价格产生重要影响的区域性因素，如商业服务繁华程度、交通条件、基本设施等。
3.微观因素，是指构成房地产本身使用功能、质量优劣的因素，包括面积、位置、形状、临街状况、地形地质条件、生熟程度、土地使用权年期、容积率等土地要素、建筑面积、建筑结构、建筑质量、楼层、楼高、朝向、室内平面布局、装修标准、附属设施、房屋完损程度等建筑物要素以及产权要素。3.微观因素，是指构成房地产本身使用功能、质量优劣的因素，包括面积、位置、形状、临街状况、地形地质条件、生熟程度、土地使用权年期、容积率等土地要素、建筑面积、建筑结构、建筑质量、楼层、楼高、朝向、室内平面布局、装修标准、附属设施、房屋完损程度等建筑物要素以及产权要素。
4.修正的方法： 综合状况因素修正系数 =评估对象综合状况评分/比较实例综合状况评分=评估对象区位因素修正系数×微观因素修正系数 其中，
六、估算可比实例修正价格 可比实例的修正后价格＝比较实例实际交易价格×交易情况修正系数×估价时点修正系数×综合状况修正系数
七、确定被估房地产的比准价格 被估房地产的比准价格=∑可比实例的修正后的价格/n 其中n表示可比实例的数量
一、以上海香料总厂土地价格评估为例第一步：明确评估对象的基本事项 房地产概述：地理位置、面积形状、规划指标、产权范围、建成年月、使用年限、权属状况等等。1、估价对象：上海香料总厂所在土地。2、评估目的：为委托方合资入股提供公开市场的价格。3、评估期日：2001年3月31日4、评估日期：2001年4月25日至5月20日一、以上海香料总厂土地价格评估为例第一步：明确评估对象的基本事项 房地产概述：地理位置、面积形状、规划指标、产权范围、建成年月、使用年限、权属状况等等。1、估价对象：上海香料总厂所在土地。2、评估目的：为委托方合资入股提供公开市场的价格。3、评估期日：2001年3月31日4、评估日期：2001年4月25日至5月20日
5、待估对象的基本情况（通过委托方提供的资料以及评估人员的实地勘查和到有关部门查证得到以下信息资料）：（一）估价范围： 权利人拥有的产权证〔沪房地（普）字1997第000168号及第000169号〕范围内土地使用权和地上建筑物及构筑物。
（二）房地产概况： 估价对象上海香料总厂为全国最大的精细化工厂。该厂对面为著名的“北方停车场”，离沪嘉高速公路仅一公里；离上海火车西站三公里，在外环线桃浦匝道口旁。具体坐落在普陀区真南路1370号（景泰路口）。该区域为上海较著名的桃浦工业区，即工业（尤其是化工产品）集聚地。例如上海第六制药厂、英雄金笔厂、上海橡胶厂均在该区域中。（二）房地产概况： 估价对象上海香料总厂为全国最大的精细化工厂。该厂对面为著名的“北方停车场”，离沪嘉高速公路仅一公里；离上海火车西站三公里，在外环线桃浦匝道口旁。具体坐落在普陀区真南路1370号（景泰路口）。该区域为上海较著名的桃浦工业区，即工业（尤其是化工产品）集聚地。例如上海第六制药厂、英雄金笔厂、上海橡胶厂均在该区域中。
根据产权证登记状况，可将该厂划分为东西两块：东边占地32081平方米，地形为“缺口”的矩形，内有43幢建筑物，总建筑面积为17475.32平方米，容积率：0.55。建筑物大多建于七十～八十年代，由于化工生产的腐蚀性，房屋比较陈旧。近期个别房屋进行了外墙贴面装饰，目前厂房和设备均在正常生产中。 根据产权证登记状况，可将该厂划分为东西两块：东边占地32081平方米，地形为“缺口”的矩形，内有43幢建筑物，总建筑面积为17475.32平方米，容积率：0.55。建筑物大多建于七十～八十年代，由于化工生产的腐蚀性，房屋比较陈旧。近期个别房屋进行了外墙贴面装饰，目前厂房和设备均在正常生产中。
西边占地45678平方米，地形基本为矩形，只有5幢建筑物，总建筑面积为5119.41平方米，容积率只有0.11，因此，还约有60亩左右的工业熟地可待开发。建筑物大多建于1994年，比较新。 土地使用权四至范围是：东－－景泰路；南－－真南路；西－－敦煌路；北－－上海第六制药厂。土地使用权年限：50年，即1997年5月10日～2047年5月9日。于估价时点已使用了4年。经查土地使用权所使用的是7级土地。 西边占地45678平方米，地形基本为矩形，只有5幢建筑物，总建筑面积为5119.41平方米，容积率只有0.11，因此，还约有60亩左右的工业熟地可待开发。建筑物大多建于1994年，比较新。 土地使用权四至范围是：东－－景泰路；南－－真南路；西－－敦煌路；北－－上海第六制药厂。土地使用权年限：50年，即1997年5月10日～2047年5月9日。于估价时点已使用了4年。经查土地使用权所使用的是7级土地。
（三）房地产权利状况： 经查阅委托方提供的房地产权证，目前，房地产权利人（两张）均为：上海香料总厂。两张产权证是绿证，为空转划拨土地。目前都抵押在银行，编号为4#、20#、32#、39#、50#、51#建筑物受他项权利的限制。据了解，其上级单位－－上海家化集团公司，准备以股权形式收购该企业，同时，全部承担其债务。因此，本次估价不考虑他项权利对房地产权益的限制因素。（三）房地产权利状况： 经查阅委托方提供的房地产权证，目前，房地产权利人（两张）均为：上海香料总厂。两张产权证是绿证，为空转划拨土地。目前都抵押在银行，编号为4#、20#、32#、39#、50#、51#建筑物受他项权利的限制。据了解，其上级单位－－上海家化集团公司，准备以股权形式收购该企业，同时，全部承担其债务。因此，本次估价不考虑他项权利对房地产权益的限制因素。
（四）房地产利用现状： 作为工业用途的东边房地产为成熟的化工专业工厂。目前仍正常生产，西边留有大片空地，可待再开发。（五）建筑物和地上附着物（即构筑物）状况： 详见《固定资产－－房屋建筑物清查评估明细表》等附件。（四）房地产利用现状： 作为工业用途的东边房地产为成熟的化工专业工厂。目前仍正常生产，西边留有大片空地，可待再开发。（五）建筑物和地上附着物（即构筑物）状况： 详见《固定资产－－房屋建筑物清查评估明细表》等附件。
（六）市政基础设施条件、周围环境：该区域为工业集聚地，市政基础设施比较完整。估价对象座落的真南路为东西向主要干道。尽管该地区为上海市的西北角，但由于横向可接交通路，纵向可接真北路，交通十分便利。作为工业中的化工产业基地，有染化八厂、桃浦化工厂、天光化工厂、油墨厂等。周边成熟的配套环境，更使该估价对象相得益彰。估价对象 “五通一平”（即电力、上水、污水、通讯、道路通，场地平整。
第二步：针对被估对象的特征，搜集相类似的比较实例的成交价格及其特征情况。1）搜集资料的途径2）搜集资料的内容3）整理资料的办法－交易实例调查表表格 第二步：针对被估对象的特征，搜集相类似的比较实例的成交价格及其特征情况。1）搜集资料的途径2）搜集资料的内容3）整理资料的办法－交易实例调查表表格
第三步：在众多比较实例中选择与被估对象可比度最高的三个或三个以上的参考实例。 分别用文字反映比较实例的基本情况举例。 经市场调查，收集到下列三个相近区域（同为7级土地）的工业用地，进行交易时间、交易价格、区域因素和个别因素的修正。 第三步：在众多比较实例中选择与被估对象可比度最高的三个或三个以上的参考实例。 分别用文字反映比较实例的基本情况举例。 经市场调查，收集到下列三个相近区域（同为7级土地）的工业用地，进行交易时间、交易价格、区域因素和个别因素的修正。
案例A： 位于桃浦镇618街坊12丘，98年11月成交，工业用地：50年，现已使用2年半，占地3592平方米，容积率1.03。目前权利人为上海日鹰机械有限公司，成交价：75美元/平方米。该案例除占地面积外，其他因素较接近或优于估价对象； 案例A： 位于桃浦镇618街坊12丘，98年11月成交，工业用地：50年，现已使用2年半，占地3592平方米，容积率1.03。目前权利人为上海日鹰机械有限公司，成交价：75美元/平方米。该案例除占地面积外，其他因素较接近或优于估价对象；
案例B： 位于普陀区同普路1130弄9号，权利人：妈咪大宝达食品（苏州）有限公司，2000年6月成交，成交价为45美元/平方米，容积率1.6，占地2102m2。工业用地：50年，现已使用了1年。 该地区并非工业园区，交通及其他市政基础设施对估价对象均差； 案例B： 位于普陀区同普路1130弄9号，权利人：妈咪大宝达食品（苏州）有限公司，2000年6月成交，成交价为45美元/平方米，容积率1.6，占地2102m2。工业用地：50年，现已使用了1年。 该地区并非工业园区，交通及其他市政基础设施对估价对象均差；
案例C： 位于宝山区大场镇南阵路24号，占地3343平方米，工业用地：50年，已使用1年半（99年10月成交），成交价：67美元/平方米。权利人：上海阿尔卡特康华电缆有限公司，容积率：1。该地块与估价对象比，有些因素优，有些因素劣。 案例C： 位于宝山区大场镇南阵路24号，占地3343平方米，工业用地：50年，已使用1年半（99年10月成交），成交价：67美元/平方米。权利人：上海阿尔卡特康华电缆有限公司，容积率：1。该地块与估价对象比，有些因素优，有些因素劣。
第四步：对比较实例的价格进行一个基本的换算，使之具有统一的价格比较基础。 第五步：修正比较实例的交易情况 修正系数＝正常交易情况（100）/实例交易情况（100±） 第六步：修正交易日期示例 第七步：修正区域因素和个别因素 表格一：待估工业用地要素条件说明表 第四步：对比较实例的价格进行一个基本的换算，使之具有统一的价格比较基础。 第五步：修正比较实例的交易情况 修正系数＝正常交易情况（100）/实例交易情况（100±） 第六步：修正交易日期示例 第七步：修正区域因素和个别因素 表格一：待估工业用地要素条件说明表
说明 （一）以待估对象状况为标准（100分），将区域因素和个别因素分成五档：好（110分）、较好（105分）、一般（100分）、较差（95分）、差（90分） （二）交通便捷度主要指：原材料及产成品输入输出的便利及离码头、火车站、机场的距离； 产业集聚规模主要指是否为工业区，是否为某种行业的加工区；规划限制主要指政府对该地块有无特殊限制，或规划改变用途；其他因素指除列举的因素外的重要特殊因素对地块的影响。说明 （一）以待估对象状况为标准（100分），将区域因素和个别因素分成五档：好（110分）、较好（105分）、一般（100分）、较差（95分）、差（90分） （二）交通便捷度主要指：原材料及产成品输入输出的便利及离码头、火车站、机场的距离； 产业集聚规模主要指是否为工业区，是否为某种行业的加工区；规划限制主要指政府对该地块有无特殊限制，或规划改变用途；其他因素指除列举的因素外的重要特殊因素对地块的影响。
三、市场比较法的计算例题6：（作业）为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为偏低2％；可比实例B的交易情况为正常；可比实例C的交易情况为偏高1％。交易情况的分析判断以正常价格为基准；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。三、市场比较法的计算例题6：（作业）为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为偏低2％；可比实例B的交易情况为正常；可比实例C的交易情况为偏高1％。交易情况的分析判断以正常价格为基准；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。
4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表：4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表：
试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2） 试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2）
