Az otthonteremtés jövője

1. Az otthonteremtés jövője (Úttalan utakon) Dr.Soós János

2. Alapelvek (Negatívnak tűnő gondolatok?) • 1. Nincs értelme annak, hogy árképzésben résztvevő adóelemek kapcsán próbáljunk szociális kérdéseket kezelni. A lakáspolitika kapcsán az ÁFA kezelése kivételt képezhetne! • 2. Lakáspolitikát megfogalmazni alapvetően nem célszerű a szociálpolitika kezelésére. Mindkét kérdést egy komplex rendszer részeként érdemes kezelni úgy, hogy egymást erősítsék. Ezek alrendszerek egy az egész gazdaságot felölelő rendszerben • A lakáspolitika problémáinak kezelésére „univerzális aszpirin” csak az (adott országban) egészséges, jól működő, teljesítő gazdaság képes lenni! Rossz gazdaságban nincs jó lakáspolitika. Ahol jó a lakáspolitika, ott biztos nincs rossz gazdaságpolitika.

3. Alapelvek 2 • 4. Az állam étvágyának nem itt kell magasnak lenni. Ha ezt teszi az állam polgárai mindig megpróbálnak túljárni az eszén. • 5. A szociális lakásépítési szektor árainak színvonala nem lehet sokkal alacsonyabb, mint a piaci (verseny) árszínvonal. Ha nincs szociális lakásépítés a piaci sem látja értelmét a piaci megjelenésnek. • 6.Profitot nem termelő lakástípust csak az állam közreműködésével lehet elképzelni.

4. Alapelvek 3 • 7. Nagyszámú lakás kezelése szinte sehol sem megoldott. Jó színvonalon lakáskezelés csak drága menedzsment költség mellett biztosítható • 8. Bérlakásról könnyebb beszélni, mint valamit tenni érte. • 9. Alapvetően az sem lenne baj, hogy Magyarországon a lakások 90%-a magántuljadon. Elvben sajnos a gyakorlatban is hosszú távon a bérlakás is drága. A probléma, hogy a jövedelmek egyikre sem nyújtanak fedezetet.

5. Alapelvek 4 • 10. A polgárok nem akarnak arról tudni, hogy a hitel a saját pénzük és azt valaki mástól előre kapják és ennek árát kamatnak hívják. • 11. Az pénzügyi alapismeret, hogy hosszabb távon az árfolyamok és a kamatok szorzata állandó. • 12. A pénzügyi válságok (után) okán gazdasági válságok jönnek, melyek gyakran jelentős ingatlanpiaci buborékok kipukkadásával társadalmi problémák forrásai lehetnek. Ez most mind jelen van, úgy, hogy ráadásul klímaválság miatt az eddig remélt csoda a fenntartható fejlődés is megkérdőjelezhető.

6. A lakáspolitika két eleme • 1. Az ember aki benne lakik és annak viszonya a lakhatás költségeinek megfizethetőségéről, ami az ingatlan bérlete + az ingatlan rezsije + az ingatlan karbantartásának költségeiből áll. (A saját lakás ára jó lenne, ha bérleti szemlélettel bírna.) • 2. Maga a lakás, annak mérete, szolgáltatási színvonala, állapota, értéke, környezetre gyakorolt hatása, kultúrértéke. Ez az elem egy innovatívabb tulajdonságú rész, amivel nem foglalkoztunk soha a lehetőségei mentén

8. Problémafelvetés…( 1) Mennyiségi: nem épül elég lakás • Minőségi: • nem megfelelő méretű, • nem megfelelő felszereltségű; • Környezetet nem kellően védő

9. Problémafelvetés…( 2) • Megfizethetőségi: • eleve magas lakásár; • magas fenntartási költség

10. Egyénre vonatkozó pénzügyi terv… Öröklés Jövedelem Összes bevétel Nyugdíjazás Adófizetés Különleges/egyedi képességek Pénzügyi megtakarítás Életbiztosítás Ingatlan vásárlás 10 20 30 40 50 60 70 80 Kor (életkor)

11. Konkrét példa amerikai és egy magyar család lakásvásárlására

12. Technikai-technológiai életgörbe… 2003 2015 (?)

13. Értékelési tényezők súlyozása…

14. A normál eloszlási függvény változása

15. Ki épít ? Kinek…? Mibe kerül ?…(1) Az ésszerűség és a szakszerűség szemben állása..

16. Ki épít ? Kinek…? Mibe kerül ?…(2) A pénzügyi intézményrendszer kiszolgáltatottsága csökkenne, ha „mindenki maga építené” a házát… Az építőipar képes és alkalmas az igényelt kapacitást biztosítani. Az épülő lakások színvonalát nem a műszaki tényezők korlátozzák… Az építőanyag ellátás megoldottnak tekinthető… A bérek növekedése gyorsabb ütemű lesz, mint az építőanyagoké…

17. Veszélyhelyzetek… • Politikai konszenzus elmarad; • Tovább nő a távolság/szakadék az egyes régiók között; • Jelentős és hosszantartó nemzetközi válságok; • Építőanyagárak (külföldi) drámai emelkedése; • Szervezetlenség, belső válságjelenségek…

18. Csapdák… Jövedelem-termelőképesség változása… Építés Üzemelés

19. Csapdák… 1890-1900 1990-2003

20. Tulajdonos vagy bérlő ? Az ősember bérlő volt vagy tulajdonos a barlangban ?

21. Tulajdonos is és bérlő is… Esélyegyenlőség Fejlett piacgazdaságokban mindkettő azonos értékét jelent és egyik sem alárendeltje a másiknak…