Hur ska bostadskrisen lösas?

1. Hur ska bostadskrisen lösas? Klas Eklund 12 juni 2014

3. Bokriskommittén • Huvudmän: Fastighetsägarna Sverige och Handelskamrarna i Sydsverige, Västsverige och Stockholm • Tillsatta: september 2013 • Direktiv: utred hur– inte om – bostadsmarknaden ska fungera bättre www.bokriskommitten.se • Tor Borg, SBAB • Klas Eklund, SEB (ordf) • Ulrika Francke, Tyréns • Björn Hasselgren, KTH (sekr) • Hans Lind, KTH • Sonny Modig, fd MKB • Barbro Wickman-Parak, fd Riksbanken • Olle Zetterberg, SBR • Vi representerar enbart oss själva

4. Vision… • Bostäder för alla plånböcker och alla skeden i livet • Valfrihet mellan upplåtelseformer • Rörlighet och fungerande flyttkedjor • Starkt besittningsskydd • Minskad segregation, ingen svartmarknad • Snabb byggprocess

5. Lågt bostadsbyggande

6. Antalet hyresrätter i Stockholm minskar

7. …och verklighet • Bostadsbrist • Stor brist på hyresrätter • Svårt komma in på marknaden • Blockerade flyttkedjor • Segregation • Svarta marknader • Skador på arbetsmarknad, dynamik och tillväxt

8. Hur blev det så här? • Staten abdikerade – utan ersättare • Bara halv reform • Ökad efterfrågan bromsas av utbudshinder • Hyresregleringen består • Skatter bromsar rörlighet • Stel och långsam planprocess • Ineffektivt byggande • Ingen sammanhängande bostadspolitik

9. Vad bör göras? • Det räcker inte att ”bara” bygga mer • Det räcker inte att ”bara” avreglera • Nödvändigt med helhetspolitik

10. Hyresregleringen • Det svenska hyressystemet unikt • Kollektiva förhandlingar • Reglerat pris består även vid flytt och byten • Höga samhällsekonomiska kostnader • Skadar sysselsättningen • Har ej brutit segregationen

11. Hyresreglering och segregation ”Resultatet kan tillspetsat formuleras som att den typiske innehavaren av en hyresrätt i Stockholms innerstad är högutbildad, äldre infödd, och med hyfsat hög inkomst, medan populationen i ytterområdena i högre grad utgörs av småbarnshushåll och invandrare. Detta mönster är inte lika tydligt på bostadsrättsmarknaden… Eftersom bruksvärdessystemet genererar en platt hyresstruktur innebär det indirekt en subvention till de boende i innerstaden. Denna subvention riktas alltså till äldre, högutbildade hushåll utan barn och invandrarbakgrund” Wilhelmson, Söderberg, Enström, Uppsala Universitet

12. Hyresreglering och segregation ”Nu är det inte bara plånboken som styr vilka som får de mest attraktiva förstahandskontrakten. Att vara infödd stockholmare är en annan stor fördel. För att inte tala om att vara helsvensk: att ha utländskt påbrå innebär ett mycket stort avbräck för möjligheten att få ett schyst kontrakt på det öppna och toleranta Södermalm. Något liknande mönster syns inte bland bostadsrätterna. Där är det bara pengarna som styr: ett höjt bud tar man emot oavsett vem som lägger det. Så hyresregleringen är helt enkelt ett sätt att hålla lantisarna och blattarna borta från innerstan.” Jonas Vlachos, Ekonomistas

13. Hur öka rörligheten? • ”Presumtionshyror” inte lyckosamma • För liten andel av beståndet • För kort tid • Vapen vid markanvisning • Internationella om- och avregleringar • Reformering steg för steg • Komplettera med andra åtgärder

14. Reform i två steg: 1 • Inte krav på kollektiva förhandlingar • Fri hyressättning vid nybyggen och när det kommer ny hyresgäst (i nyare hus) • Acceptera höjningar på 5% per år i äldre lägenheter • Anpassning tar olika lång tid: • Bara ett år i de flesta medelstora städer • Ca 1-2 år i Malmö • Ca 4-5 år i Göteborg • Ca 10 år (?) i Stockholms innerstad

15. Reform i två steg: 2 • Individuell förhandling det normala • Kollektiv OK om båda parter är överens • Fri hyressättning vid nybyggnation eller när det kommer ny hyresgäst • Gradvisa förändringar – i takt med inflationen – för den med gammalt kontrakt • Justering i femårsetapper

16. Socialt ansvar • Tillfälligt bostadsbidrag • Tillfällig fastighetsskatt • Besittningsrätten ska skyddas • Skydd mot oseriösa fastighetsägare • Nej till ”Social housing” • Fastighetsbolag måste reservera en viss andel av beståndet till kommunal förmedling

17. Sänk skatten på rörlighet • Fastighetsskatten avskaffad – men evig reavinstskatt plus ränta på uppskov • Skattemässigt gynnat att bo men dyrt att flytta • Sänk reavinstskatten, höj uppskovs-beloppet, ta bort uppskovsräntan • Sänk lagfartsavgift och pantbrevskatt • Finansiera med låg och enkel fastighetsskatt

18. Snabba upp planprocessen Regeringen går åt rätt håll: • Mindre detaljer i detaljplanen • Färre kommunala särkrav • Färre riksintressen • Färre överklaganden Men ambitionsnivån borde vara ännu högre: • Inga sanktioner, ingen inskränkning i planmonopolet

19. Hur gå vidare? • Översiktsplan grunden, mindre detaljer i detaljplanen • Inskränk kommunernas planmonopol, tillåt byggarna själva planera mer • Färre riksintressen – bostadsbyggandet allmänintresse • Färre överklaganden, inskränk kretsen av sakägare • Öka trycket på kommunerna – både uppifrån och nerifrån

20. Skatter och finansiering • Omöjligt gå tillbaka till storskalig subvention • Ingen brist på kapital. Problemet är risken i nybyggnation • Stärk kreditgarantierna • Ökat bosparande • Individuella amorteringsplaner • Neutralitet mellan boendeformer • Avdragen för skuldräntor? • Behov av större skatteutredning

21. Vilka effekter? • Försämringar om inget görs • Ökat byggande – 10.000 bostäder/år • Ökad sysselsättning – 20.000 direkt effekt • Tiotusentals jobb totalt • Minskad svart marknad • Segregation kan minska • Högre tillväxt • Starkare statsfinanser

22. Bred uppgörelse krävs • Viktig fråga, flera politikområden • Bred uppgörelse • Flera mandatperioder • Alla måste ge och ta • Sveriges politiker har samlat ihop sig förr – nu är det dags igen!