第七章 居住規劃 (1)

1. 第七章　居住規劃(1)

2. (一)年成本法 老王看上了一間40坪位於台北市文山區新蓋好的大廈9樓， 屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。購 的話總價8百萬元，可承接5百萬元，利率6%的房貸，自備3 百萬元。老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備款機 會成本，以一年期存款利率3%計）： 租屋年成本：3萬元×12＋3萬元×3×3%＝362,700元 購屋年成本：300萬元×3%＋500萬元×6%＝39萬元 看起來租屋比購屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋 比較划算。不過還要考慮以下因素： 購屋與租屋之抉擇(年成本法)

3. 1.房租是否會每年調整－購屋後成本固定，而因租與購之月 成本只差 2,275 元，只有月租的7.6%，因此只要未來房租 的調整幅度超過7.6%，則購屋比租屋划算。 2.房貸與房租所得稅扣除額－自用房貸利息年扣除額30萬元 （依目前所得稅法規定），而房租扣除額僅12萬元。若老 王的邊際稅率為21%，(30萬元－12萬元)×21%＝37,800 元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋划算。 購屋與租屋之抉擇(年成本法)

4. 3.房價漲升潛力－若房價未來看漲，那麼即使目前算起來購 屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌 補居住期間的成本差異。以上例而言，租屋年居住成本率 ＝36萬元÷800萬元＝4.5%，購屋成本率＝39萬元÷800萬元 ＝4.875%，差距只有0.375%。若計劃住5年，0.375%×5＝ 1.875%，只要房價可能在5年內漲2%以上，購屋仍然划 算。 4.利率的高低－利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對 划算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的 僵固性，因此也會降低租屋與購屋的居住成本差異。 購屋與租屋之抉擇(年成本法)

5. (二)淨現值法 淨現值法是考慮在一個固定的居住期間內，將租屋及購屋的現 金流量還原至現值，比較兩者的現值較高者為划算。同樣以老 王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升1.2 萬元，以存款利率3%為折現率，若貸款利率6%，20年房貸每年 本利平均攤還額＝貸款額500萬元÷年金現值係數(n＝20，r＝6%) ＝500萬元÷11.47＝435,920元，依淨現值法分析如下： 1. 租屋淨現金流量現值 ＝90,000÷(1.03)5–90,000－360,000÷(1.03)－372,000÷(1.03)2－ 384,000÷(1.03)3－396,000÷(1.03)4－408,000÷(1.03)5＝－1,767,725 只有押金是5年後可回收的部分，其他都屬現金支出，因此 淨流出現值約為177萬元。 購屋與租屋之抉擇(淨現值法)

6. 2.購屋淨現金流量現值 ＝5年後售屋淨所得÷(1.03)5–3,000,000–435,920÷(1.03)– 435,920÷(1.03)2－435,920÷(1.03)3－435,920÷(1.03)4－ 435,920÷(1.03)5＝ 5年後售屋淨所得÷(1.03)5－4,996,385。租、購之現金流量相等 時 5年後售屋淨所得÷(1.03)5－4,996,385＝-1,767,725 5年後售屋淨所得＝3,742,017 5年後售屋淨所得＝5年後售屋房價－5年後房貸餘額現值 5年後房貸餘額現值＝435,920×年金現值係數(n＝15，r＝6%) ＝435,920×9.712＝4,233,655 5年後售屋房價＝5年後售屋淨所得＋5年後房貸餘額現值 ＝3,742,017＋4,233,655＝7,975,672 購屋與租屋之抉擇(淨現值法)

7. 因此5年後售屋房價只要在798萬元以上，購屋就比租屋划算。若5年後房價與目前房價相當，此時的購屋或租屋決策，主要看當事者對5年後房價漲幅的主觀看法而定。因此5年後售屋房價只要在798萬元以上，購屋就比租屋划算。若5年後房價與目前房價相當，此時的購屋或租屋決策，主要看當事者對5年後房價漲幅的主觀看法而定。 淨現值法考慮居住年數，值得參考的決定標準是，如果你不打算在同一個地方住3年以上，最好還是以租代購。因為 3年內房租再怎麼調漲，仍會低於房貸利息的負擔，若購屋者有裝潢又只住3年，折舊成本太高。此外，若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費用、契稅、土地增值稅等合計起來也要房價的3%以上，再加上自宅會比租用的居所捨得裝潢，除非房價在3年內大幅上漲，否則計入仲介及裝潢等費用後的淨現值流出應該都會比租屋高。一般的通則是，一個地方住愈久，用淨現值法計算的購屋比租屋划算的機會愈大。 購屋與租屋之抉擇(淨現值法)

8. 圖7-1　購屋規劃流程圖 購屋規劃的流程

9. 可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率)＋目前淨資產×複利終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率)可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率)＋目前淨資產×複利終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率) 可負擔房貸＝目前年收入×複利終值(n＝離購屋年數，r＝預估 收入成長率)×負擔比率上限×年金現值(n＝貸款年 限，r＝房貸利率) 可負擔房屋總價＝可負擔自備款＋可負擔房貸 舉例來說，小林年收入為1百萬元，預估收入成長率3%。目前淨資產150萬元，40%為儲蓄自備款與負擔房貸的上限，打算5年後購屋，投資報酬率10%，貸款年限20年，利率以6%計，可以負擔屆時房價為： 自備款部分＝100萬元×40%×6.11＋150萬元×1.611＝486萬元， 貸款部分＝(100萬元×1.159×40%)×11.47＝532萬元 可負擔屆時房價＝自備款486萬元＋貸款532萬元＝1,018萬元 以儲蓄及繳息能力估算房屋總價

10. 可負擔房屋總價÷需求坪數＝可負擔房屋單價 應買多少坪的房子，取決於家庭人口數及空間舒適度的要求。若5年以後才要買房子，則以屆時需同住的家庭人口數計算所需坪數。據主計處統計我國每人平均居住面 積約11坪，每戶平均人數約3.6人，因此每個家庭的平均居住面積為40坪，三房兩廳是最普遍的格局。若除基本的臥室、廚廁之外，還要加上功能性的書房或視聽室，所需坪數更多。家庭成員平均每人若有15坪的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以四口之家的小林為例，理想的住家是四房兩廳，以50坪規劃。 可負擔購屋總價1,018萬元÷50(坪)＝20.4萬元。若有車位需求，如車位以100萬元估計，(1,018萬元－100萬元)÷50(坪)＝18.4萬元 可負擔房屋之單價

11. 房價取決於兩個因素：一是區位，一是大小。區位生活機能愈佳，單價愈高，房子愈大，總價愈高。房子的大小主要決定於居住成員的數目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區位間的單價差距甚大，因此需考量總負擔能力，在可接受的居住坪數下，選擇住得起的地區。環境需求要考慮的重點，包括所居住社區的生活品質、離上班地點或子女就學地點遠近，以及學區考慮等。區位是決定房價最重要的因素，應考慮負擔能力，在通勤所需油料、時間成本與房價的差異所產生的利息成本間比較選擇。房價取決於兩個因素：一是區位，一是大小。區位生活機能愈佳，單價愈高，房子愈大，總價愈高。房子的大小主要決定於居住成員的數目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區位間的單價差距甚大，因此需考量總負擔能力，在可接受的居住坪數下，選擇住得起的地區。環境需求要考慮的重點，包括所居住社區的生活品質、離上班地點或子女就學地點遠近，以及學區考慮等。區位是決定房價最重要的因素，應考慮負擔能力，在通勤所需油料、時間成本與房價的差異所產生的利息成本間比較選擇。 購屋環境需求(區位決定單價)

12. 志明與春嬌夫婦看上了一處設計完善的預售屋社區，總價1千萬元，簽約、工程與貸款比率為15%，15%與70%，工程期為3年。以他們手頭上的2百萬元及每年50萬元的儲蓄，是否買得起此預售屋呢？志明與春嬌夫婦看上了一處設計完善的預售屋社區，總價1千萬元，簽約、工程與貸款比率為15%，15%與70%，工程期為3年。以他們手頭上的2百萬元及每年50萬元的儲蓄，是否買得起此預售屋呢？ 目前的2百萬元支付150萬元的簽約款後還有50萬元，工程期間內每年要付工程款50萬元，可以每年的儲蓄額50萬元來支應。交屋後要繳貸款7百萬元，以利率6%，20年期房貸來計算，每年要繳房貸本息攤還61萬元，超過目前50萬元的儲蓄能力。不過因還有簽約款後餘額50萬元可以補前5年的不足，加上工程期的3年共有8年的時間，可以靠收入的增加或儲蓄率的提高來達到年儲蓄額61萬元，足以繳付房貸。每年只要增加13,750元儲蓄即可辦到，因此購買力應無問題。 購屋規劃實例

13. 換屋計畫：新舊屋差價＝換屋自備款＋因換屋增加的貸款換屋計畫：新舊屋差價＝換屋自備款＋因換屋增加的貸款 換屋時需考慮舊屋能賣多少錢，另外還需要自備款＝新屋淨值－舊屋淨值＝(新屋總價－新屋貸款)－(舊屋總價－舊屋貸款)。如舊屋值6百萬元，貸款尚有340萬元，新屋值 1千萬元，擬貸款6百萬元，應籌自備款＝ (1,000萬元－600萬元)－(600萬元－340萬元) ＝140萬元。此時要考慮的是，手邊可變現的資產是否有140萬元，及未來是否負擔6百萬元房貸的能力。以利率6%，20年本利平均攤還計算，(600萬元÷11.47)÷12＝43,592元，每月要繳本息為4.4萬元，較原來的3百萬元貸款額的負擔倍增。 換屋時舊屋尚剩下多少貸款餘額，可以每年本金平均應攤還額 × 年金現值係數(n＝房貸剩餘年數，r＝房貸利率)計算。如舊屋原貸款4百萬元，利率6%貸款20年，每年攤還額35萬元，經過5年後若利率不變，此時15年6%的年金現值係數為9.712，35萬元×9.712＝340萬元。如果首次購屋時已用盡手頭現金，每月房貸額又繳付得很辛苦的話，基本上是沒有加價換屋能力的。 換屋實例

14. 換屋時新屋需要多少貸款額，此時應考慮目前的生息資產與儲蓄能力。新屋貸款額＝新屋總價－售屋淨流入－自備款，假設目前有生息資產1百萬元，年收入120萬元，消費支出70萬元。現在購買房屋價值6百萬元，可貸20年房貸4百萬元，若投資報酬率為8%，計畫5年後再換新屋。若房貸利率也是6%，每年攤還額＝400萬元÷AP(20，6%)＝35萬元，5年後剩餘房貸額＝35萬元×AP(15，6%)＝340萬元，5年內可存自備款＝100萬元×CF(5，8%)＋(120萬元－70萬元－35萬元)×AF(5，8%)＝147萬元＋88萬元＝235萬元，售屋淨流入＝600萬元－340萬元＝260萬元，若新屋總價為1千萬元，新屋貸款額＝新屋總價1,000 萬元－售舊屋淨流入260萬元－可準備自備款235萬元＝505萬元。505萬元÷AP (20，6%) ＝44萬元，仍在未考慮本金攤還前的收支餘額50萬元以內，表示此換屋計畫可行。最高的換屋總價＝260萬元＋235萬元＋50萬元×AP(20，6%)＝1,068萬元。 換屋實例

15. 一般而言，期初費用可分類如下： 1. 裝潢費用－是最大的一筆期初費用。理論上交屋後把舊家具搬過 去就可以居住，但實際上好不容易買下房子，當然要裝潢一下， 甚至家具都要換新，才有遷新居的感覺。裝潢費用隨個人的喜好 與預算的多寡差異極大，一般說來每坪1萬元的裝潢是最基本的開 銷。若40坪的房子以百萬元裝潢，平均每坪2.5萬元的裝潢費只是 平均水準，要達到滿意水準的裝潢平均每坪要5萬元以上。 2. 仲介費用－如果是透過仲介公司購屋，必須支付仲介費用。目前 的仲介費率是以成交價為基準，標準是買方1%、賣方4%，法令上 限買賣合計不得超過6%。以透過仲介購屋6百萬元來說，要支付6 萬元的仲介費；如出售6百萬元舊屋，另購1千萬元新屋，均透過 仲介公司的話，600萬元×4%＋1,000萬元×1%＝34萬元，要支付34 萬元的仲介費用。 考慮期初費用後的購屋換屋規劃