花园口经济区地方税务局房产税培训

花园口经济区地方税务局房产税培训 管维洲

一、纳税义务人

（一）基本规定 • 1、国家有关规定；房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。《房产税暂行条例》第二条

2、大连市有关规定：凡所在地在房产税征收地区内的下述单位和个人，都是房产税的纳税义务人（以下简称纳税人）；2、大连市有关规定：凡所在地在房产税征收地区内的下述单位和个人，都是房产税的纳税义务人（以下简称纳税人）； • 一、房产的产权所有人； • 二、房产的承典人； • 三、房产代管人； • 四、无租使用他人房产的使用人； • 五、全民房产的经营管理单位。《大连市房产税征收管理暂行办法》第三条

（二）具体规定： • 1、自2009年1月1日起对外资企业及外籍个人的房产征收房产税。适用房产税暂行条例财税[2009]3号 • 2、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 • 3、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

4、融资租赁的房产，由承租人自融资 租赁合同约定开始日的次月起依房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依房产余值缴纳房产税。（以前规定：租赁期内，出租方缴，期满后，产权所有人为纳税义务人） 2—4项自2009年12月1日起执行。财税[2009]128号

5、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。5、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。财税[2010]121号（本条自发文之日起执行2010.12.21）（此条要与无租使用相区别，无租使用和免收租金期间是两个不同概念，无租使用按第2条执行）

二、征税对象

（一）、基本规定 • 1、房产税以房屋为征税对象，对构成房屋的财产征收房产税。《辽宁省房产税征收管理工作规程（试行）》第三条

2、房产的解释：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房产。2、房产的解释：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房产。（87）财税地字第003号文件第一条第一款。

（二）特别规定 • 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税，以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。 • 财税[2008]123号

三、征税范围

（一）、基本规定 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收《房产税暂行条例》第一条

（二）、具体规定 • 1、建制镇及所辖的行政区域应属征税范围。对农民居住用房屋，不征收房产税。本规定自1999年1月1日起执行。大地税函（1999）35号文件第一条。

2、从2000年1月1日起，对凡在我省建制镇所辖行政区域内拥有或使用非农、林、牧、渔业的生产经营用房产的单位和个人征收房产税。2、从2000年1月1日起，对凡在我省建制镇所辖行政区域内拥有或使用非农、林、牧、渔业的生产经营用房产的单位和个人征收房产税。辽政（2000）23号文件（大连湾花房、炮台镇花房征税问题）

3、对超龄使用的房屋不论是否还提取折旧费，都要核定其价值计征房产税。对已拆除不存在的房产，不论其账面是否保留原值，都不征收房产税。3、对超龄使用的房屋不论是否还提取折旧费，都要核定其价值计征房产税。对已拆除不存在的房产，不论其账面是否保留原值，都不征收房产税。辽税政四字（1987）第46号文件第二条

4、企业在向金融机构办理贷款业务时，由国家承认的评估机构进行评估的财产作为抵押，对作为抵押贷款的房屋评估后，其增值部分如记入固定资产增加房产原值，则增值部分应缴纳房产税，否则，暂不缴纳房产税。4、企业在向金融机构办理贷款业务时，由国家承认的评估机构进行评估的财产作为抵押，对作为抵押贷款的房屋评估后，其增值部分如记入固定资产增加房产原值，则增值部分应缴纳房产税，否则，暂不缴纳房产税。大地税函（2001）21号文件。 • 5、对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税，自2007年1月1日起执行。大地税函[2006]149号

四、计税依据

（一）基本规定 • 1、国家有关规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。《房产税暂行条例》第三条

2、大连市有关规定：纳税人自有自用的房产，依照房产原值减除百分之三十后的余值计算缴纳的房产税，出租的房产，依照租金收入计算缴纳房产税。个人房产的原值过低的，由税务机关核定。2、大连市有关规定：纳税人自有自用的房产，依照房产原值减除百分之三十后的余值计算缴纳的房产税，出租的房产，依照租金收入计算缴纳房产税。个人房产的原值过低的，由税务机关核定。《大连市房产税征收管理办法》第五条

（二）具体规定 • 1、对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。本通知自2009年1月1日起执行。财税[2008]152号

2、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。本通知自发文之日起执行，我局从2011年1月1日起执行。2、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。本通知自发文之日起执行，我局从2011年1月1日起执行。财税[2010]121号

例题：某工业企业厂房面积2万平方，房产原值2000万，土地面积5万平，取得土地支付价款1000万，计算房产税。例题：某工业企业厂房面积2万平方，房产原值2000万，土地面积5万平，取得土地支付价款1000万，计算房产税。计算过程：2万×2=4万 4万÷5 × 100%=80% 1000万× 80%=800万应纳房产税为: （2000万+800万） × 70% × 1.2%=23.52万

关于此条政策的具体执行涉及的问题： • 问：如何确认宗地容积率？是按规划容积率确认，还是按实际容积率确认？ • 答：纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗地容积率确认该宗土地的宗地容积率；如果没有土地规划许可证的情况下，可以一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比确认该宗土地的宗地容积率。

问：企业以划拨的方式取得土地时， 如何确认土地价款计入房产原值？ • 答：如果企业是以无偿划拨的方式取得土地，没有支付土地价款，则不需要确认地价计入房产原值

问：企业以租赁的方式自国有土地资源管理部门取得土地时，如何确认土地价款？问：企业以租赁的方式自国有土地资源管理部门取得土地时，如何确认土地价款？ • 答：如果企业自政府机关部门以租赁方式取得土地，则以合同约定的年租金乘以合同约定的租赁年限计算得出的金额，做为土地价款计入房产原值，计算缴纳房产税。

问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块土地，并在该地块上自建房屋，是否需将承租地块地价款并入房屋原值？问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块土地，并在该地块上自建房屋，是否需将承租地块地价款并入房屋原值？ • 答：在有偿承租其他单位和个人的土地上建房，不需将承租土地价值计入房屋原值

问：企业将自有房屋部分对外出租，在计算自用部分房产税时，如何确认应计入房产原值的土地价款？问：企业将自有房屋部分对外出租，在计算自用部分房产税时，如何确认应计入房产原值的土地价款？ • 答：第一步，不管是否将房屋对外出租，先确定宗地容积率。第二步，按照规定将地价计入房屋原值中。第三步，自用部分和出租部分分别按照原值和租金收入计征房产税。

问：宗地容积率如果为0.6时，是否就应该将全部土地价款计入房产原值？一些绿化用地、广场占地的价款是否也需要包括在内计入房产原值？ • 答：当宗地容积率大于0.5时，应将全部土地价款计入房产原值，一些绿化用地、广场占地以及免征城镇土地使用税的部分土地等所占的地价，也应计入房产原值中，不能仅以该宗土地上建筑物的垂直投影占地面积确认。

问：一宗土地上有多个房产，且其中有房产为在建状态，如何确定计入房屋原值的土地价值。问：一宗土地上有多个房产，且其中有房产为在建状态，如何确定计入房屋原值的土地价值。 • 答：对取得规划许可的在建房屋，按照其规划的房屋建筑面积与地上其他已建成的房屋建筑面积之和确定宗地容积率，没有规划许可的，仅以建成的房屋建筑面积确定宗地容积率。

3、房屋承租人以修理费及提供午餐、核销福利费、给职工开支、业务招待费……抵顶房屋租金的，应由房屋出租人按抵顶租金全部收入的12%计征房产税。3、房屋承租人以修理费及提供午餐、核销福利费、给职工开支、业务招待费……抵顶房屋租金的，应由房屋出租人按抵顶租金全部收入的12%计征房产税。大地税（1997）82号文件。 • 4、单位和个人出租的房屋，租金中含有其他设备租赁及其他费用的（房屋租赁合同或协议有记载的），经主管地方税务机关审核后可在租金收入总额以予以扣除。凡房屋租赁合同中未分别注明房屋和设备等租金的，应按租金的实际收入总额计征房产税。大地税—（1997）82号文件

5、对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对物价部门有收费标准的，按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除；对物价部门没有规定收费标准的费用，可据实给予扣除，但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准，致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，核定其租金收入征收房产税。5、对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对物价部门有收费标准的，按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除；对物价部门没有规定收费标准的费用，可据实给予扣除，但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准，致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，核定其租金收入征收房产税。大地税函[2006]149号

6、对以房屋投资联营、投资者参与投资利润分红、共担联营风险的按房产计税余值计征房产税。6、对以房屋投资联营、投资者参与投资利润分红、共担联营风险的按房产计税余值计征房产税。对以房屋投资，收取固定收入并不承担联营风险，应由投资方按收取的固定收入的12%计征征房产税。大地税—（1997）82号文件

五、税率

（一）基本规定 • 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为１．２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。《房产税暂行条例》第四条

（二）具体规定 • 1、对个人出租住房，不区分用途，在3%的税率基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征土地使用税。 • 2、对企业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（1、2两条自2008年3月1日起执行。）财税[2008]24号

3、对出租商住两用房的，房产税的税率按出租住房4%的政策执行。 辽地税函[2009]189号

六、税收优惠

（一）一般税收优惠 • 1、国家有关规定：　　下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。《房产税暂行条例》第五条

2、大连市有关规定： （1）企业和个人举办学校、医院（含卫生所、诊所）托儿所、幼儿园、敬老院自有自用的房产免征房产税。《大连市房产税征收管理办法》第十条（2）因毁损不堪或有倒塌危险（经有关部门鉴定），而停止使用的房产免纳房产税。《大连市房产税征收管理办法》第十一条

（二）具体税收优惠 • 1、职工家属宿舍（包括独身宿舍）租金标准不高于当地房管部门租金标准的，免征房产税（房照须注明住宅）。市局解释 • 2、对经教育部门批准从事学历教育的全日制民办学校自用的房产免征房产税。辽地税函[2009]189号

3、对廉租住房经营管理单位按照 政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税（自2007年8月1日执行）财税[2008]24号

七、征收管理

（一）纳税义务发生时间 1、纳税人新建、新购入或拨入的房产应从建成、购入或拨入的次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起征收房产税。在办理验收手续前已使用的新建房在投入使用的次月起征收房产税。大地税—（1997）082号文件

2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。国税发[2003]89号

（二）纳税义务截止时间 • 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（执行时间：2009年1月1日）财税[2008]152号

（三）纳税期限 • 除金融保险业纳税人每季度第一个月1至15日申报缴纳当季度房产税、土地税外，其他纳税人每月1至15日申报缴纳当月房产税、土地税（有关节假日顺延的规定同其他税种）执行时间：2009年1月1日大政发[2008]86号

（四）纳税地点 • 房产税由房产所在地税务机关征收，房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地税务机关缴纳。（86）财税地字第008号文件大连市规定，市内四区及高新园区纳税人在所在地征收，在外县市区的，分别由房屋所在地税务机关征收。

（五）关于明确出租房屋房产税相关规定 • 大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告

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