[ 如何投资京城写字楼 ]

1. [如何投资京城写字楼] 中原地产 Dec，2012 本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可以被擅自复制、引用和传播。

2. 目 录 • 北京市写字楼市场 • 北京市写字楼区域分布 • 如何计算写字楼投资回报率

3. 北京市写字楼市场运行 • 供应 图：北京市写字楼供应走势 （数据来源：中原地产市场研究部） • 2010-2012年全市写字楼市场供应呈波动增长态势，其中2011年受政策影响，供应波动较大。 • 2012年截止10月全市写字楼市场供应平稳，峰值供应出现在传统旺销期5、6、7三月。 • 10月北京写字楼期房仅顺义一城区有新增供应入市，共计供应面积9.94万㎡，环比下调7.28%，供应物业套数共1279套。与上月供应面积基本持平，小幅下降7.28%，但同比下降幅度相对较大，达66.38%。

4. 北京市写字楼市场运行 • 成交 图：北京市写字楼成交走势 （数据来源：中原市场研究部） • 2012年截止11月全市写字楼市场共成交物业232.83万平米，同比上涨16.68%。 • 2012年全市写字楼市场成交稳步上浮，市场投资前景乐观。 • 2012年全市写字楼市场成交呈现“双核模式”，五环内高品质高单价项目和五环外总部低密办公项目共同构成全市写字楼市场双核结构。

5. 北京市写字楼市场运行 • 成交价格 图：北京市写字楼成交价格走势 （数据来源：中原地产市场研究部） • 2011-2012年11月全市写字楼成交价格整体在25000元/平米上下浮动，其中2012年截止11月整体成交均价为25901元/平米，和2011年同期（25498元/平米）相比涨幅1.6%。 • 2012年全市写字楼成交价格表现平稳，五环以外的写字楼项目逐渐成为市场主力，引领全市写字楼投资郊区化。

6. 目 录 • 北京市写字楼市场 • 北京市写字楼区域分布 • 如何计算写字楼投资回报率

7. 北京市写字楼市场分布 • 目前北京市写字楼市场主要由传统写字楼商务区和新型低密商务办公区构成。 • 随着城市建设进程的加快，城市写字楼已经逐渐向顺义（空港区）、通州（国门经济区）、大兴、亦庄（产业园区）、石景山、丰台（总部基地）、昌平等城市远郊区延伸。 • 城市远郊区写字楼项目以其产品多样、单价较低、投资门槛较低、产品灵活多样等特点，逐渐将写字楼需求引至五环外等城市远郊区域。 • 随着城市发展，城市远郊区写字楼项目将成为写字楼投资者的最优选择之一。 昌平 顺义 望 亚奥 京 • 城市写字楼分布核心圈层 • 超甲级、甲级城市地标性建筑 • 写字楼投资门槛高、租金收益高 • 城市中心区优质写字楼以自持为主 • 投资范围有限 中 关 村 燕 莎 金 通州 融 CBD 街 石景山、丰台 大兴、亦庄 图：北京市写字楼市场分布

8. 北京市写字楼市场分布 • 截止目前，全市新入市的写字楼项目主要集中在五环以外，且以大面积的办公项目为主，主要客户群以投资和企业自持为主。 • 城市中心区办公物业以自持为主，中心区物业享有高租金，高出租率的优势，但投资门槛相对较高。

9. 北京市写字楼市场分布 表：2012年10月北京市主要在售写字楼项目成交情况

10. 目 录 • 北京市写字楼市场 • 北京市写字楼区域分布 • 北京市写字楼投资计划

11. 北京市写字楼投资计划 物业选择 物业类型 投资区域 投资计划 收益评估 租金收益 增值收益 写字楼投资中最重要部分 投资总纲 风险评估 市场风险 财务风险 投资计算 预期收益 投入成本 其他成本

12. 北京市写字楼投资计划 • 物业选择 中心区写字楼 • 房价涨幅空间较大。 • 投资门槛较低。 • 主要通过房子增值作为收益。 • 风险较大，面临很多不确定性因素。 • 租金较高，且较为稳定。 • 投资门槛较高。 • 主要通过长期持有作为收益。 • 是目前的主流投资选择。 物业选择 郊区性写字楼 近年来城市核心区高租金导致部分办公客户外溢，使郊区成为写字楼投资热点 城市商务活动的集中和物业高租金低空置率的保证，中心区写字楼仍是大宗投资的首选

13. 北京市写字楼投资计划 • 收益评估

14. 北京市写字楼投资计划 • 风险评估 • 央行贷款基准利率的调整对贷款成本的影响。 • 房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度，影响投资收益。 财务风险 风险评估 市场风险 • 政策市场的确定性带来的投资的不可预期。 • 城市发展方向和产业发展的不确定性带来的投资的不确定性。

15. 北京市写字楼投资计划 • 投资计算（以单位面积计算） • 简单的投资中一般不考虑租金递增比例。 • 较为准确的方式是考虑资金的时间价值（即增值收益）。 投资收益—— 租金收益： 年租金收益 = 目标物业日租金×365 • 目前写字楼市场预期年投资回报率为6%。 • 投资回报率是目前写字楼投资主要的考虑因素。 投资回报率： 年投资回报率 = 目标物业年租金/目标物业售价× 100%

16. 北京市写字楼投资计划 • 投资计算（以单位面积计算） 投入成本—— 间接成本 直接成本 • 房款首付：写字楼最低首付不得低于50％。 • 贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10年，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。 • 各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所得税。 • 其它费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各项手续费用。 • 本金存款利息损失：与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额。 • 贷款存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额。 • 房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值。 • 机会成本：投资写字楼而放弃其他投资带来的收益损失。

17. 关注 要素 北京市写字楼投资计划 • 写字楼投资关注要素 物业管理 • 地段 成功的写字楼投资 物业配套 投资回报率 响 影 入住率 物业的纯粹性

18. 北京市在售写字楼项目 • 望京SOHO 城铁15号线望京站 望京SOHO 速 高 场 机 798艺术区 项目特点： • 高单价，投入成本高。 • 项目高端。 • 处于政策扶持区域，发展前景乐观。 • 客户面向资金充足的个人投资者或企业投资者。

19. 北京市在售写字楼项目 • 融科望京产业中心 项目特点： • 高单价，投入成本高。 • 项目高端。 • 处于政策扶持区域，发展前景乐观。 • 客户面向资金充足的个人投资者或企业投资者。

20. 北京市在售写字楼项目 • 国投广场 项目特点： • 单价较高，起售面积较小。 • 地标建筑，5A纯写字楼。 • 城市主要商务区，商务氛围较好。 • 客户面向企业自用客户和部分投资客户。

21. 北京市在售写字楼项目 • 诺德中心 项目特点： 2# 3# 4# • 单价合适，起售面积较小（二期半层起售） • 地标建筑，超大城市综合建筑群。 • 城市新兴发展区，发展潜力良好 • 客户面向企业自用客户和投资客户。

22. 北京市在售写字楼项目 • 国翼中心 项目特点： • 单价较低，起售面积合适 • 独栋办公，国门商务区 • 处于政策扶持区域，发展前景乐观。 • 客户面向企业自用客户和投资客户。

23. 北京市在售写字楼项目 • 博雅CC 项目特点： • 单价较低，起售面积小。 • 投资门槛相对较低。 • 产业办公园区，政府扶持力度高。 • 主要客户为企业自用客户和企业投资客户。

24. 北京市在售写字楼项目 • 中坤广场 项目特点： • 大型综合商业综合体，自身发展潜力巨大 • 三环内现房出售，高回报率

25. 北京市在售写字楼项目 • 金融街园中园 四 期 一期 三 期 项目特点： 二 期 • 单价较低，但起售销售面积大。 • 低密办公，总部办公区。 • 处于政策扶持区域，发展前景乐观。 • 客户面向企业自用客户和部分投资客户。

26. 北京市在售写字楼项目 • 北京ONE 项目特点： • 单价适中，起售面积相对较小。 • 城市新兴商务区，发展潜力较大。 • 客户面向企业自用客户和小型投资客户。

27. 祝您投资成功！

28. 谢谢聆听！ 中原地产 Dec，2012 本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可以被擅自复制、引用和传播。