건폐율 , 용적률

1. 건축학개론 건폐율, 용적률 부동산경영과 손진수

2. 들어가며 □ 건축 개요 - 대지면적 : 서울시 강남구 삼성동 87번지 32,259㎡(9,758평) - 건물규모 : 지상 46층/지하 4층/ 3개동 총 449세대 - 건폐율 : 9.063% - 용적율 : 296.203% - 녹지공간 : 51% (환경부 및 건설교통부의 최우수 친환경건축물 인증 획득) - 주차장 : 1,253대 - 구조 : 철근 콘크리트조

8. □ 8.31 부동산안정대책 중 용적률 관련 사항 - 기존 시가지의 재개발을 통해 주택공급 확대 공공이 시행하는 재개발사업의 경우 용적률 상향 조정 용도지역 변경을 통해 용적률을 50-100% 상향 - 판교 신도시의 공동주택 용적률 확대 용적률을 160%에서 200%로 상향하여 1,600호 공급 증대 - 주택공급확대 및 축소와 관련?

9. 문제의 제기

10. 건폐율 □ 건폐율 建蔽率 ratio of building (ROB) - 대지면적에 대한 건축면적의 비율(%) - 일정대지에 지을 수 있는 최대 바닥면적을 숫자로 표현하고, 그 땅에 건축할 수 있는 규모를 수평투영면적의 방법으로 산정 - 평면적 개념, 건폐지, 상대적으로 빈공간의 규모 - 계산방식 : 건축면적/대지면적 * 100 (%) - 기능(목적) ᆞ 최소한의 공지확보 ᆞ 채광, 환기(통풍), 조경, 일조, 환경 ᆞ 화재시 인접 건축물과의 연소 방지, 소방, 재해 피난 ᆞ 도시의 평면적 과밀화 방지

11. 건폐율 □ 대지면적 산정방법 (건축법 시행령 제119조 1항 1호) - 대지의 수평투영면적으로 한다. - 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 면적 제외 가. 법 제36조제1항 단서의 규정에 의하여 대지안에 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로사이의 대지면적 나. 대지안에 도시계획시설인 도로ㆍ공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적

12. 건폐율 □ 건축면적 산정방법(건축법 시행령 제119조) - 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 - 외벽이 없는 경우 외곽부분의 기둥 - 지표면으로부터 1m이하 부분 제외 - 처마, 차양, 발코니 기타 유사한 것으로서 외벽의 중심선으로부터 1m이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝에서 1m(창고는 3m, 한옥은 2m)를 후퇴한 선 - 태양열주택은 외벽중 내측내력벽의 중심선을 기준 ※ 건축법 시행령 119조 1항 2. 건축면적 : 건축물(지표면으로부터 1미터이하에 있는 부분을 제외한다)의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선[처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 유사한 것으로서 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터) 이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1미터(한옥의 경우에는 2미터)를 후퇴한 선]으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택과 창고 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양에 대한 건축면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정하고, 「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 제14조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것에 한한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외피난계단(기존 건축물에 옥외피난계단을 설치함에 따라 법 제47조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우에 한한다)은 건축면적에 산입하지 아니한다.

13. 건폐율 □ 용도지역별 건폐율

14. 건폐율

15. 건폐율 □ 건폐율 변천 현황

16. 건폐율 ※ 건폐율 계산 △가로, 세로 각각 10m의 대지에 가로, 세로 각각 8m의 건축물을 건축하려고 한다. - 이 경우 건축면적은? - 건폐율은? - 건축물 배치 방법은 몇 가지인가? - 가로, 세로 각각 6m의 건축물을 건축하려고 할 경우의 건축면적과 건폐율은? - 건폐율 50%인 경우 건축물을 배치하시오.

17. 건폐율의 강화와 완화 □ 건폐율의 강화 - 서울시 도시계획조례(제54조)

18. 건폐율의 강화와 완화 □ 건폐율의 완화

19. 건폐율의 강화와 완화 □ 건폐율의 완화

20. 용적률 □ 용적율 容積率 floor area ratio (FAR), floor space index - 대지면적에 대한 연면적의 비율(%) - 일정면적에 지을 수 있는 지상층 바닥면적의 합계를 숫자로 표현하여 그 땅에 건축할 수 있는 입체적인 규모를 정하는 것 ○ 연면적 : 하나의 건축물의 각 층 바닥면적의 합계 - 계산방법 : 지상층 연면적/ 대지면적 * 100 (%) - 입체적 개념 - 기능(목적) ᆞ 지역 지구등 도시관리수단 ᆞ도시기반시설, 도시경관 등을 감안한 입체적 제어수단 ᆞ토지를 효율적으로 관리 ᆞ도시과밀화를 방지하여 쾌적한 생활환경을 보호

21. 용적률 □ 바닥면적 산정 방법(건축법 시행령 제119조 1항 3호)<개정 1993.8.9, 1994.12.23, 1995.12.30, 1999.4.30, 2000.6.27, 2001.9.15, 2003.11.29, 2005.7.18, 2005.10.20, 2005.12.2, 2006.5.8> - 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽,기둥,기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적 - 벽·기둥의 구획이 없는 건축물에 있어서는 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. - 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다. - 피로티 기타 이와 유사한 구조(벽면적의 2분의1이상이 당해층의 바닥면에서 위층 바닥아래면까지 공간으로 된 것에 한한다)의 부분은 당해 부분이 공중의 통행 또는 차량의 통행·주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에 산입하지 아니한다. - 승강기탑·계단탑·장식탑·다락[층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것에 한한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝·다스트슈트·설비덕트 기타 이와 유사한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크·기름탱크·냉각탑·정화조 기타 이와 유사한 것의 설치를 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. - 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실·전기실·어린이놀이터·조경시설의 경우에는 당해 부분의 면적을 바닥면적에 산입하지 아니한다. - 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령 제14조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것에 한한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외피난계단(기존 건축물에 옥외피난계단을 설치함에 따라 법 제48조에 따른 용적률기준에 적합하지 아니하게 된 경우에 한한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

22. 용적률 □ 연면적 산정방법(건축법 시행령 제119조 1항 4호)<개정 1993.8.9, 1994.12.23, 1995.12.30, 1999.4.30, 2000.6.27, 2001.9.15, 2003.11.29, 2005.7.18, 2005.10.20, 2005.12.2, 2006.5.8> - 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계 - 용적률의 산정에 있어서는 다음 각 목에 해당하는 면적을 제외한다. 가. 지하층의 면적 나. 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한한다)으로 사용되는 면적 다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조제3호의 규정에 의한 주민공동시설의 면적 ᆞ 주민공동시설"이라 함은 당해 공동주택의 거주자가 공동으로 관리하는 시설로서 주민운동시설·청소년수련시설·주민휴게시설·도서실(「도서관 및 독서진흥법」 제2조제2호의 규정에 의한 문고와 정보통신망을 갖추고 인터넷 등을 할 수 있는 정보문화시설을 포함한다)·독서실·입주자집회소·경로당·보육시설 그 밖에 거주자의 취미활동이나 가정의례 또는 주민봉사활동 등에 사용할 수 있는 시설을 말한다.

23. 용적률 □ 용적률의 종류 - 법정 용적률 - 사업 용적률 : 지하층을 포함한 용적률 ᆞ 지상층 연면적, 지하층 연면적, 전체 연면적, 공사 연면적 - 분양 용적률 : 실제로 분양하는 면적에 대한 용적률

24. 용적률 □ 용도지역별 용적률 ※ ( )는 4대문안

25. 용적률 ※ 용인시의 ( )는 주상복합, 오피스텔의 경우

26. 용적률 □ 일반주거지역 용적율 기준의 변천과 주택건설실적 주 1) 2003년 아파트 건설실적은 9월말까지의 실적임. 주 2) 서울시 자료를 바탕으로 재작성 자료 : 김현아,“정책변화가 재건축․재개발 시장에 미치는 파급효과와 향후 전망”, 건설산업동향, 건설산업연구원, 2003.12.10.

27. 용적률 ※ 용적률 계산 △동일형태로 10층(지하는 없음)의 건축물의 경우, 각 층의 바닥면적이 200㎡이고, 건폐율이 40%일 때 다음에 답하시오. - 건축면적은? - 대지면적은? - 연면적은? - 용적률은? - 건폐율이 20%일 경우 건축면적, 대지면적, 연면적, 용적률은? - 바닥면적이 400 ㎡ 일 경우 건축면적, 대지면적, 연면적, 용적률은?

28. 용적률 △동일형태의 건축물일 경우, 건폐율 20%, 용적률 200%이면 층수는? - 건폐율 40%일 경우 층수는? - 건폐율 20%, 용적률 400%이면 층수는? - 건폐율 30%, 용적률 400%이면 층수는? ※ 건폐율, 용적률과 층수와의 관계 ᆞ 용적률 = 건폐율 × 층수 ᆞ 용적률 ÷ 건폐율 = 층수 ᆞ 건폐율 = 용적률 × 층수

29. 용적률 △대지면적이 1,000㎡이며, 용적률이 200%이고, 건폐율이 60%인 경우 건축면적과 지상층 연면적은? - 건폐율이 40%인 경우 건축면적과 지상층 연면적은? - 건폐율이 20%인 경우 건축면적과 지상층 연면적은? - 각각의 경우 가능한 지상층수는?

30. 용적률 △대지면적이 10,000㎡이고, 법정용적률이 250%인 아파트를 건축하고자 한다. 다음에 답하시오. - 가능한 지상층 연면적은? - 모든 건물동이 25층으로 동일할 경우 건축면적은? - 5개 동의 동일건축물로 건축할 경우 한 동의 건축면적은? - 이 때의 건폐율은? - 한 개 층에 100㎡의 아파트 세대를 동일하게 배치할 경우 아파트 총 세대수는? - 20층으로 건축할 경우 총 세대수는?

31. 용적률 △대지면적이 10,000㎡이고, 법정용적률이 250%인 아파트를 건축하고자 한다. 지하1층은 주차장이며, 지하층 연면적은 지상층 연면적의 30%일 경우 다음에 답하시오. - 가능한 지상층 연면적은? - 지하층 연면적은? - 전체 연면적은? - 사업용적률은?

32. 용적률 ※ 14회 공인중개사 출제문제 △대지면적이 1,000m²이며, 용적률이 240%이고, 건폐율을 40%로 건축한다면 최대층수는? ① 3층 ② 4층 ③ 5층 ④ 6층 ⑤ 7층 (해설) 건폐율이 40%이므로 건축면적은 ⇒ 1,000㎡×0.4＝ 400㎡, 그러므로 연면적은 ⇒ 1,000㎡× 2.4＝ 2400㎡이다. 2400/400＝6. 최대층수는 6층이 된다. 정답 : ④

33. 용적률 ※ 16회(2005) 공인중개사 출제문제 △ 건축법령상 다음과 같은 조건의 건축물의 용적률은 얼마인가? 추가) 사업용적률은 얼마인가? ①240%②280% ③290%④330% ⑤400%

34. 용적률 강화와 완화 □ 서울시 도시계획조례 (제55조)상의 제한

35. 용적률 강화와 완화

36. 용적률 강화와 완화

37. 용적률 강화와 완화

38. 용적률 강화와 완화 □ 서울시 도시계획조례 제55조 10항의 계산 사례 ※ 대지면적 1,000 ㎡의 아파트지구인 경우(적용용적률 250%)

39. 용적률 강화와 완화 □ 용도용적제 : 서울시 도시계획조례 제55조 3항 ③ 제1항제7호 내지 제10호의 규정에 불구하고 상업지역안에서 주거복합건물을 건축하는 때에는 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적(주택부분에 대한 부대시설의 면적을 포함한다)의 비율은 4대문안의 도시환경정비구역과 균형발전사업지구는 90퍼센트 미만, 그 이외의 지역은 70퍼센트 미만으로 별표 2의 용적률을 적용한다. [별표 2] 상업지역내 주거복합건물의 용적률(%) (개정 2005.01.05,2006.03.16)

40. 용적률 강화와 완화 □ 용도용적제 : 서울시 도시계획조례 제55조 3항 단서조항 ③ 다만, 4대문안의 도시환경정비구역중 도시·주거환경정비기본계획에 의하여 시장이 도심공동화방지를 위하여 주거기능의 입지가 필요하다고 인정하여 선정한 지역과 균형발전사업지구 또는 「재래시장육성을 위한 특별법」제18조의 규정에 의하여 선정된 시장정비사업시행구역은 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 별표 2의 용적률을 적용하지 아니할 수 있다. (개정 2005.01.05,2006.03.16) 서울시의 도심재개발기본계획변경안 (2004.3.17)

41. 용적률의 해석 □ 건폐율과 용적율의 관계 - 층 계산 : 고층 선호 - Mass □ 건폐율, 용적률의 해석 - 입체적 개념, Volume, 밀도 - 용적률과 토지이용 : 고밀, 저밀 / 상업, 주거, 공업, 녹지지역 / 지대론(land rent) - 용적률과 정책 수단 : 규제강화와 완화

42. 용적률과 분양면적 □ 면적 환산 방법 ○ 변화과정 - 1902년 도량형개정 : 일본 곡척( ) 사용, 30.303㎝ - 1905년 대한제국 법률 제1호로 도량형규칙 제정, 공포 : 척은 0.30303m 정함 - 1964년 1월 1일부터 특수 경우를 제외하고는 미터법만 사용하도록 법률로 규정 - 1983년 1월 1일부터 특수한 경우로 미터법에서 제외되었던 평도 사용 금지 (계량법 시행령 부칙 제2조) ○ 면적의 기본 단위들 - 척 (尺) : 자라고도 함, 치의 10배, 1m의 10/33 = 30.303㎝(일본 곡척의 길이) - 치(손가락 한마디) : 촌(寸)이라고도 함. 자[척]의 보조계량 단위, 1자의 1/10 - 칸 (間, 간) : 기둥과 기둥 사이의 너비. 조선조 평민 주택 6자, 양반 주택 7∼9자 11칸 = 20m ⇒ 1칸 = 20/11m = 1.818181m

43. 용적률과 분양면적 ○ 평으로의 환산 - 평 (坪, 사방 6자, 보(步)) : 1칸 × 1칸 = 1.818181 × 1.818181 = 3.3058㎡ - 1㎡ = 0.3025평 - 3.3058 < 0.3025 ᆞ1,000㎡ ⇒ 1,000 ÷ 3.3058 = 302.4986평 ᆞ1,000㎡ ⇒ 1,000 × 0.3025 = 302.5평 - 660㎡ = 199.65평 - 330㎡ = 99.82평 - 1무 (묘, 畝) = 30평 = 99.174㎡ - 1단 (단보, 段步) = 300평 = 991.74㎡ - 1정 (정보, 町步) = 3,000평 = 9917.4㎡

44. 용적률과 분양면적 □ 주택의 면적 계산 ○ 주거전용면적 (주택법시행규칙 제2조) - 단독주택 : 바닥면적에서 지하실, 본 건물과 분리된 창고ᆞ차고ᆞ화장실면적 제외한 면적 - 공동주택 : 외벽의 내부선 기준한 안목치수(30평형대 1-2평 차이) (주택건설기준등에관한규칙 변경 : 1997.7.21) - 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.가. 복도·계단·현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적 - 건물등기부등본상 건물면적 표기부분에 전용면적만 표기

45. 용적률과 분양면적 ○ 주거공용면적 <주택공급에관한규칙 제8조 7항, 개정 1997.7.18, 2000.5.26, 2006.8.18> - 주거공용면적 : 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 ○ 분양면적(공급면적) : 전용면적 + 주거공용면적 ○ 계약면적 : 분양면적 + 기타공용면적 - 기타공용면적 : 주거공용면적을 제외한 지하(주차장)층, 관리사무소, 노인정 등 기타 공용면적 <주택공급에관한규칙 제8조 7항> ○ 서비스면적 : 발코니면적(30평형대의 경우 약 10평 수준)

46. 용적률과 분양면적 ○ 전용율(%) - 전용면적 ÷ 분양면적 × 100 - 아파트 : 80% 내외 - 사례아파트(판교 동양 NPART)의 전용율 : 78% 수준

47. 용적률과 분양면적 ○ 주택의 규모별 분류 ① 민영주택 : 정부의 국민주택기금지원을 받지 않고 민간 건설업자가 건설하는 공동주택과 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 건설하는 전용면적 60㎡초과 주택 ② 국민주택 : 정부의 국민주택기금 지원을 받아 건설되는 전용면적 60㎡(18.14평, 22-25평형 아파트)이하의 주택. 국민주택채권매입 면제, 부가세 면제, 국민주택기금 지원 ③ 민간건설 중형국민주택 : 국민주택기금의 지원을 받아 민간건설업체에서 짓는 전용면적 18평초과 25.7평이하의 아파트. ④ 국민주택규모 : 전용면적 85㎡(약25.7평, 31-35평형 아파트)이하의 국민주택, 민영주택, 민간건설중형 국민주택을 통칭하는 말. 채권매입 면제, 부가세 면제, 국민주택기금 지원 ⑤ 중대형아파트(전용 25.7평 이상아파트), 중소형아파트(전용 25.7평 이하 아파트)

48. 용적률과 분양면적 □ 서울 2004년 제8차 동시분양 아파트

49. 용적률과 분양면적

50. 용적률과 분양면적