Инвестиции в коммерческую недвижимость

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость Евгений Семенов Директор Департамента Инвестиций и продаж, Партнер

3. О финансировании За год объем кредитов, выданных юридическим лицам, увеличился на 25%. • Иностранные банки придерживались консервативной стратегии при формировании кредитного портфеля • Российские государственные банки были основным источником финансирования • Коммерческие банки развивали относительно новые для отечественного рынка кредитные инструменты, в частности мезонинное финансирование

4. О зарубежных инвесторах Доля транзакций с привлечением иностранного капитала превысила 33% в общем объеме сделок. • Возвращение иностранных инвесторов на российский рынок • Превалирование крупных институциональных фондов

5. Об объеме сделок • Увеличение объема инвестиционных сделок вдвое относительно показателя 2010 г., • ($8 млрд) • Дифференцированность инвестиций между сегментами • Значительный объем отложенного спроса, накопленный за прошлые периоды • Дефицит объектов инвестиционного качества во всех сегментах рынка. • Расширение интересов инвесторов в сторону девелоперских проектов и менее качественных активов Инвестиции практически поровну распределились между торговым и офисным сегментом – доля каждого составила 40%.

6. Об ставках капитализации • Офисы: предсказуемость будущего арендного потока • Торговые центры: возможность увеличения доходности • Склады: интерес со стороны иностранных институциональных инвесторов • Гостиницы: продажа активов московского правительства • Ставки капитализации стабилизировались на достигнутом уровне после почти двухлетнего снижения

7. Рынок офисной недвижимости Андрей Петров Партнер

8. О предложении • Объем ввода новых офисных проектовв 2011 г. стал одним из самых низкихза последние 7 лет • Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2011 г. практически достиг уровня в 12 млн м2: 2,4 млн м2 в классе А и 9,5 млн м2 в классе B. • Прирост предложения площадей класса А и В составил 720 тыс. м² и стал самым низким за последние 7 лет. • Темпы прироста объемов предложения снижаются: 2011 г. он составил всего 13% и 5% (275 тыс. м² и 445 тыс. м²) для класса А и B соответственно.

9. О предложении • Прирост офисных площадей в 2012-2013 гг. сохранится на невысоком уровне, с тенденцией к повышению относительно 2011 г. • Основные причины сокращения объемов нового строительства в 2011-2012 гг.: • Снижение в 2008 г. девелоперской активности (строительный цикл офисного центра составляет около 3-4 лет) • Ограничение строительства и отмена ряда инвестиционных контрактов. • Темпы прироста офисных площадей в ближайшие годы не вернуться к докризисным значениям. Ключевые объекты 2011 г. Концентрация офисных площадей, м²

10. О спросе • По итогам 2011 г. объем поглощения составил около 1 млн м² (без учета сделок по продлению текущих договоров). • Это сопоставимо с показателем 2010 г., когда основная часть поглощения формировалось за счет отложенного с 2008-2009 гг. спроса. В 2011 г. эффект «отложенного спроса» практически не наблюдался, и можно говорить о фактическом росте текущего спроса. • По сравнению с декабрем 2010 г. доля вакантных площадей в классе А снизилась с 17,4% до 12,5%, в классе B – с 20,1% до 17,5% . Однако при отсутствии экономических потрясений, а также при сохранении низкого объема ввода площадей в ближайшем будущем возникнет потенциал для ощутимого роста ставок.

11. О ставках • За год средние арендные ставки на офисные площади выросли почти на 10% в классе А, и на 6% в классе B и составили $830 и $480 м² / год (triple net). • Рост ставок был неоднородным – ставки росли в первой половине года, далее произошло замедление роста в силу негативных макроэкономических трендов на мировых рынках. • Ставки аренды сохраняют потенциал роста ввиду декомпрессии предложения: во втором полугодии 2012 г. ставки аренды вырастут на 5-10% при сохранении текущего спроса.

12. Основные выводы • Декомпрессия предложения ввиду низкого прироста и стабильного спроса на офисную недвижимость привела к снижению доли вакантных площадей и росту ставок аренды. • В ближайшие годы низкие темпы прироста сохранятся ввиду технических ограничений на новое строительство в центре города. • В первой половине 2011 г. наблюдался рост спроса, осенью активность рынке спала ввиду негативного внешнего фона: негативных тенденций в экономике Европы и США и высокой волатильности на финансовых рынках. • В 2012 г. при сохранении текущего уровня спроса арендные ставки будут расти. • Офисная недвижимость по-прежнему является одним из самых доходных активов.

13. Рынок торговой недвижимости Сергей Гипш Региональный директор Департамента торговой недвижимости, Партнер

14. Около 2 млн. м2 качественных торговых площадей было введено в 2011 г. • Город • GBA • Москва • 320 000 м2 • Санкт-петербург • 300 000 м2 • Новосибирск • 194 000 м2 • Челябинск • 181 000 м2 • Уфа • 141 000 м2 • ……. • ……. • Всего: • 1 963 800 м2

15. В ожидании новых брендов… • Экспансия существующих на рынке торговых операторов • Новые бренды • В России международных брендов в 2,2 раза меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании

16. Основные тренды рынка Москва Подмосковье Регионы Возобновление проектов, «замороженных» в кризис Активизация строительства Возобновление строительства сетевых ТЦ в регионах «Гудзон» «Отрада» «Июнь» «Аура» «Ривер Молл» «Солнечный» «Рио» «Весна!» «Авиапарк» «Раменское» Редевелопмент парков и стадионов Выход первых аутлетов • Строительство ТЦ в небольших городах Fashion House (28,7 тыс. м2 GLA) Динамо Вологда (301 тыс. чел.) «Белая Дача» (38 тыс. м2 GLA) Лужники Балаково (199 тыс. чел.) • Vnukovo (26,2 тыс. м2 GLA) ВВЦ Адлер ( 76 тыс. чел.) Сокольники • Новые проекты ритейл-парков Trinity Russian Retail Partners Кстово (67 тыс. чел) Парк горького Калужское шоссе (119 тыс. м2 GBA) Каширское шоссе (130 тыс. м2 GBA) • Пересечение МКАД и Варшавского ш. • (83,2 тыс. м2 GBA) • Ограничения по строительству в Москве

17. Инвестиции: почему торговая недвижимость? Санкт-Петербург: ТРК «Галерея» (GBA 192 тыс. м2, $1100млн.) Москва: ТЦ «Горбушкин двор» и «Филион» (GBA 188 тыс. м2, $450 млн.) Москва: ТЦ «Калужский» (GBA 57 тыс. м2, $190млн.) • Инвестиционная привлекательность торговой недвижимости: • Обширное предложение • Разнообразие форматов • Возможность увеличения доходности Иркутск: проект ТЦ «КомсоМОЛЛ» (GBA 105 тыс. м2, $80млн.) Тверь: проект Ритейл-парка (GBA 25,6 тыс. м2, $50млн.) Воскресенск: ТЦ Воскресенск (GBA 7 тыс. м2, $20млн.)

18. Рынок складской недвижимости Вячеслав Холопов Директор Департамента складской недвижимости

19. Рынок складской недвижимости России • Развитие складского рынка следует за транспортной инфраструктурой и покупательской способностью регионов. • Развитие складского рынка в регионах идет очень медленными темпами. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в 2011 г. в регионах не произошло заметной активизации девелоперской деятельности. • В ряде регионов (Казань, Екатеринбург, Ростов-на-Дону) наблюдается сейчас низкий уровень вакантности качественных складских площадей. Ранее построенные ( и зачастую пустовавшие с 2008 г.) помещения успешно сдаются в долгосрочную аренду. • Профильные девелоперы концентрируют свою деятельность на городах -миллионниках: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону/Краснодар.

20. Рынок складской недвижимости московского региона • Московский регион концентрирует более 70% объема поглощения всех складских площадей в России с 2009 г. по 2011 г. включительно • Поглощение в Москве и Московской области в 2011 г. составило более 990 тыс. м² • На данный момент в московском регионе общая сумма вакантных площадей не превышает 50 тыс. м² • В 2011 г. крупные сделки (более 30 тыс. м²) были зафиксированы только в московском регионе Крупнейшие сделки в 2011 г. Основная доля поглощения сконцентрирована в московском регионе, 2011 * - консультант сделки – компания Knight Frank

21. Типы сделок со складской недвижимостью в московском регионе • Рост объемов сделок по покупке складов в 2011 г. (более 150 тыс. м²) с целью: • Увеличение инвестиционной стоимости компаний • Вложение собственных свободных средств в материальные активы (средства производства) • Защита денег от возможных экономических катастроф • и т.д.

22. Design&build: текущая ситуация и перспективы • Рост доли сделок в формате design&build с 2009 г. по 2011 г. на 7 п.п. до 97 тыс. м² • Большинство сделок формата design&build - продажа объекта • Прогноз: дальнейший рост и развитие рынка design&build Доля сделок design&build в общем объеме поглощения Основные сделки в формате design&build * - консультант сделки – компания Knight Frank * - design&build – дословно переводится как «спроектируй и построй» - строительство «под ключ»

23. Рекорды и прогнозы • Рекорды 2011 г.: • Максимальный за 4 года объем поглощения в московском регионе – 990 тыс. м² • Минимальный с 2003 года объем ввода новых складских площадей – 366 тыс. м² • Рост на 30% размера средней сделки до 11 тыс. м² • Доля (по площади) крупных сделок (площадью более 30 тыс. м²) составила 8% (максимальный показатель за 4 года) • Прогнозы на 2012 г.: • В первой половине 2012 г. ставка аренды на склады класса А будет плавно расти до 135- 145 $/м²/год, с последующей стабилизацией во второй половине года • Небольшое замедление темпов поглощения до 900 тыс. м² в московском регионе • Ввод новых качественных складских площадей: • Московский регион - около 700 тыс. м² • Санкт-Петербург – 103 тыс. м² • Остальные регионы – не более 200 тыс. м² • Ожидается дальнейшие развитие рынка 3PL-услуг и небольшой рост на услуги логистических операторов

24. Спасибо за ваши вопросы!