房产税和城镇土地使用税政策讲解

房产税和城镇土地使用税政策讲解 财产与行为税管理处张大鹏大连市地方税务局

大纲 • 纳税义务人 • 征税对象 • 征税范围 • 计税依据 • 税率 • 税收优惠 • 征管规定大连市地方税务局

第一部分房产税 大连市地方税务局

房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布，同年10月1日开始实施的。房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。目前我国现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布，同年10月1日开始实施的。大连市地方税务局

2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。随着我国经济和城市建设的发展，房产税已经作为国家税制体系重要组成部分，在保证地方财政收入、贯彻国家宏观调控政策等方面，发挥着其他税种不可替代的调节作用。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。随着我国经济和城市建设的发展，房产税已经作为国家税制体系重要组成部分，在保证地方财政收入、贯彻国家宏观调控政策等方面，发挥着其他税种不可替代的调节作用。大连市地方税务局

纳税义务人 基本规定 • 房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人； • 产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税的纳税义务人； • 房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人； • 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。大连市地方税务局

纳税义务人 特殊规定 • 融资租赁的房屋，在租赁期内，出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。 • 自2009年12月1日起，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第三条规定融资租赁的房产，承租人为房产税纳税义务人。由承租人自融资租赁合同约订开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约订开始日的，由承租人自合同签订日的次月起依照房产余值缴纳房产税。大连市地方税务局

纳税义务人 特殊规定 • 在大连市范围内出租房屋的单位和个人，为房产税的纳税义务人。（《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》（大地税函［2006］149号）第三条规定：“自2007年1月1日起，转租房屋不缴纳房产税”）。 • 大地税发（1998）170号规定：对在房屋交易中，凡购买方未取得产权的(如只取得一定年限或永久使用权)，购买方为房产税的纳税义务人。 • 对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办理了产权转移手续，产权已确定为购房者所有的，购房者为房产税的纳税义务人；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的，使用人为房产税的纳税义务人。 • 财税（2009）128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。大连市地方税务局

征税对象 房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。大连市地方税务局

征税对象 特殊规定 • 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 • 水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房产,不征收房产税； • 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 • 已拆除不存在的房产不论其账面是否保留原值都不征收房产税；大连市地方税务局

征税对象 特殊规定 • 超龄使用的房屋应征收房产税 • 闲置不用的房屋应征收房产税大连市地方税务局

征税范围 • 城市 • 县城 • 建制镇 • 工矿区大连市地方税务局

征税范围 2000年，辽宁省政府下发了辽政[2000]23号,规定，从2000年1月1日起，对凡在我省建制镇所辖行政区域内拥有或使用非农、林、牧、渔业的生产经营用房产的单位和个人征收房产税。从此我省将建制镇所辖的行政村也纳入到了房产税的征税范围之内。所以目前我市行政区域内，除乡及所辖的村外，都属房产税征税范围。大连市地方税务局

计税依据 按照房屋原值征收按照房屋原值征收房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收按照房屋租金征收按照房屋租金计算缴纳大连市地方税务局

计税依据 房屋原价按照房屋原值征收《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152）规定“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 附属设备和配套设施按照房屋原值征收为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。摘自《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 地价《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 概念解释 • 宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。 • 容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 举例实例1：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率=总建筑面积/土地面积=8000/20000=0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1000/平方米=1600万元按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 举例实例2：某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 121号文件相关问题解读问：如何确认宗地容积率？是按规划容积率确认，还是按实际容积率确认？按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。答：纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗地容积率确认该宗土地的宗地容积率；如果没有土地规划许可证的情况下，可以一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比确认该宗土地的宗地容积率。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 121号文件相关问题解读问：企业以划拨的方式取得土地时，如何确认土地价款计入房产原值？按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。答：如果企业是以无偿划拨的方式取得土地，没有支付土地价款，则不需要确认地价计入房产原值按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 121号文件相关问题解读问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块土地，并在该地块上自建房屋，是否需将承租地块地价款并入房屋原值？按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。答：在有偿承租其他单位和个人的土地上建房，不需将承租土地价值计入房屋原值按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 121号文件相关问题解读问：纳税人为取得土地使用权所支付成本费用，是否包括购买土地所缴纳的契税。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。答：纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 121号文件相关问题解读问：当宗地容积率在0.5—1之间时，是否应将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。答：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 121号文件相关问题解读问：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。答：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 外币记账情况以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 从租计征根据大连市地方税务局公告[2011]5号规定，自2011年4月1日起，在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 免租期规定按照房屋原值征收对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 租金收入的确定《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》（大地税函〔2006〕149号）规定：“对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对物价部门有收费标准的，按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除；对物价部门没有规定收费标准的费用，可据实给予扣除，但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准，致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，核定其租金收入征收房产税”。按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 转租房屋按照房屋原值征收对于转租房屋，2006年12月31日以前是按照租金差额征收房产税，自2007年1月1日起，《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》（大地税函〔2006〕149号）规定：转租收入不征收房产税。依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 地下建筑对于具备房屋功能的地下建筑，房产税计税依据的确定问题，《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2006］181号）规定：“自用的地下建筑，按以下方式计税： 1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%） 2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%）按照房屋原值征收依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。按照房屋租金征收大连市地方税务局

计税依据 未竣工决算已投入使用对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。大连市地方税务局

税率 • 按房屋原值征收－1.2％ • 按租金收入征收－12% • 自2008年3月1日起，财税[2008]24号文件规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。大连市地方税务局

计算公式 从值计征应纳房产税＝房屋原值× （1－30％）× 1.2% 从租计征应纳房产税＝房屋租金收入× 12％（4％）大连市地方税务局

税收优惠 《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定下列房产免纳房产税： • 国家机关、人民团体、军队自用的房产 • 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 • 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 • 个人所有非营业用的房产 • 经财政部批准免税的其他房产大连市地方税务局

税收优惠 新增减免税项目 • 学校、托儿所、幼儿园 • 医疗卫生机构 • 老年服务机构 • 学生公寓 • 供热企业 • 军队出租房屋 • 非营利性科研机构已废止的减免税项目 • 高新技术企业 • 搬迁改造企业 • 关闭停产企业 • 福利企业 • 校办企业 • 高校后勤大连市地方税务局

税收优惠—学校、托儿所、幼儿园 《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税［2004］39号）第二条规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。《辽宁省地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（辽地税函〔2009〕189号）规定：“对经教育部门批准，从事学历教育的全日制民办学校自用的房产和土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税大连市地方税务局

税收优惠—医疗卫生机构 财政部国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知(财税[2000]42号 )规定： • 对非营利性医疗机构自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税 • 对营利性医疗机构取得的收入，按规定征收各项税收。为了支持营利性医疗机构的发展，对营利性医疗机构取得的收入直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠：对营利性医疗机构自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。3年免税期后，恢复征税。 • 对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。大连市地方税务局

税收优惠—老年服务机构 财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税[2000]97号）规定：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免征收自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税。大连市地方税务局

税收优惠—高校学生公寓 财政部和国家税务总局下发《关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》（财税[2009]155号），规定：“对高校学生公寓自2009年1月1日至2010年12月31日免征房产税”。（不免征城镇土地使用税）大连市地方税务局

税收优惠—供热企业 《财政部国家税务总局关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税[2009]11号）规定：“自2009年1月1日至2011年6月30日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。” 大连市地方税务局

税收优惠—军队出租房屋 关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知（财税[2004]123号）规定：自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税（注：不免土地使用税）；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。暂免征收房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。大连市地方税务局

税收优惠—非营利性科研机构 《财政部国家税务总局关于非营利性科研机构税收政策的通知》（财税[2001]5号）规定：“非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税”。大连市地方税务局

税收优惠 由审批类改为备案类减免税项目大修停用半年以上房屋需报送的证明材料纳税人的自然情况大修房屋的基本情况房屋大修的法律证明文书大连市地方税务局

征管规定之一 纳税义务发生时间大连市地方税务局

October十月 • 纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。 • 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按规定征收房产税。 • 纳税人新购入或拨入的房产应从购入或拨入的次月起征收房产税。 • 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 • 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 • 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。大连市地方税务局

征管规定之二 纳税义务截止时间大连市地方税务局

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。大连市地方税务局

征管规定之三 纳税期限大连市地方税务局

房产税和城镇土地使用税政策讲解

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