中国光谷产业园调研报告

1. 中国光谷产业园调研报告 深鸿润地产 2012.4.25

2. 目录

3. 一、武汉·中国光谷介绍 Optics Valley of China • 中国光谷，即武汉东湖新技术开发区，创建于1988年10月，位于武汉市东南部的三湖六山之间。关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。 • 2009年12月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区。以每年 30% 的速度跨越式发展，这片幅员 518 平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光谷 ” 是活力无限的科技创新之地。

4. 二、光谷产业园发展现状 东至外环线，南至汤逊湖北岸，西至珞狮路，北至东湖南岸，面积约518平方公里。周边有东湖，南湖，汤逊湖3湖，有珞珈山，南望山，伏虎山，喻家山，马鞍山，九峰山6山。形成“干”字型的发展布局结构。 中国·光谷的地域规划：

5. 光谷产业园分布： • 中国·光谷产业主要分为光电子信息产业，生物产业，能源环保产业，软件服务外包产业，现代装备制造，以及近几年兴起的创意型产业等六大产业。 • 信息光电子产业集中在关东工业园一带，消费光电子产业集中在关南工业园一带，能量光电子集中在庙山区中部一带，应用软件产业集中在关山区与庙山区的结合部，光电子配套产业及生物工程，新能源新材料等高新技术产业主要分布在关南工业园和庙山区东部，新崛起的创意型产业分布在关山片区。

6. 产业结构： 光谷的产业主要围绕光电子产业链进行完善的。 • 光电子信息产业方面，形成了以烽火通信，长飞光纤光缆，武汉电信器件公司等企业为龙头的产业集群。 • 移动通信产业，重点支持武汉NEC，多普达，新光店等规模水平大的企业，形成手机产业集群。 • 光存蓄产业，重点推进光存储产业园及闪存卡等项目的建设 • 汽车电子产业，正在形成我国重要的汽车产业基地，建立起汽车电子生产基地。 • 软件信息产业方面整合了华中软件园和华软软件园资源，形成高标准的软件产业园区，形成了以中地信息，适普 软件，开目软件等企业为龙头的软件产业集群。 • 新兴创意型产业，正在逐步的形成规模，以光谷创意基地和青年产业港为中心集动漫，影视制作，服装设计，软件开发等产业一体，形成了湖北省屈指可数的创意产业智能大厦

7. 产业规模 • 光电子产业：现有全国最大光纤光缆、光电器件生产基地，最大光通信技术研发基地，区域企业产品几乎涵盖所有光电子领域，是中国生产光电子产品最密集的地区。 代表企业：烽火科技、长飞、富士康、武汉新芯、凡谷电子、华工科技、楚天激光等 • 生物产业：2007年6月经国家发改委批准、继国家光电子信息产业基地以来，光谷建设的第二个国家级产业基地。按照规划，到2020年将实现产业产值1300亿元，成为光谷第二大支柱产业。 代表企业：人福科技、科益药业、中博生化、新华扬、国药控股等

8. 光谷大事记

9. 三、光谷成熟产业园摸底调查 • 成熟产业园区入选条件： 产业园区名气大，入驻招商情况良好，配套设施较为齐全，城市影响力大的产业园代表 • 调研名单： • 光谷生物城, ——包括九龙产业基地、九峰创新基地、关南医药基地、南 • 湖农业基地、凯迪能源基地 • 光谷软件园 • 光谷金融港 • 武汉研创中心 • 华工科技园创新基地 • 武大科技园 • 光谷· 芯中心

10. 调研光谷产业园分布地图： 光谷软件园 武汉未来科技城 光谷生物城九峰创新基地 武汉国际企业中心 光谷生物城南湖农业基地 光谷生物城关南医药基地 光谷生物城九龙产业基地 中国光谷汽车电子产业园 光谷金融港 华工科技园创新基地 武大科技园 武汉研创中心 光谷生物城凯迪能源基地 富士康科技园 光谷·芯中心

11. 四、光谷产业园案例分析 （1）光谷生物城

12. 项目简介 • 2007年6月，国家发改委正式批准同意建设武汉国家生物产业基地（即“光谷生物城”），这是继国家光电子信息产业基地以来，东湖高新区建设的第二个国家级产业基地。 • 武汉国家生物产业基地核心区在东湖高新区区域内，位于三湖两山之间，风景秀美。武黄、沪蓉、京珠三大高速公路，京广高速铁路贯穿境内，交通条件得天独厚。光谷生物城规划面积30平方公里，重点围绕生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大领域，计划用3-5年的时间，建设生物创新园、生物医药园、生物农业园、医疗器械园、生物能源园、中新（武汉）生物科技园六大园区，打造集研发、孵化、生产、物流、行政、居住为一体的生物产业新城。

13. 项目规模

14. 园区定位 • 东湖高新区高标准地规划了12平方公里土地，打算用3~5年的时间，投资100亿元，打造集行政办公、文化、娱乐、研发中心为一体的光谷生物城。 • 基地将优先发展以生物服务外包、生物制药为主的新兴产业，大力培育以中药现代化和生物农业为主的优势产业，做大做强以医疗器械和化学药制剂为主的规模产业，超前布局以生物信息及生物能源为主的国际前沿先导产业。

15. 园区建筑规划 • 光谷生物城核心区位于东湖高新区，包括关南医药基地、南湖农业基地、九峰创新基地、九龙产业基地、凯迪能源基地五部分。 • 重点打造九峰创新基地和九龙产业基地，将其建造成为集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城。 • 争取到2020年，高新区将实现生物产业收入超过1300亿元，成为继光电子信息产业之后的第二大支柱产业和又一个千亿元产业。

16. 入驻企业 • 现有以辉瑞、华大基因、人福医药、国药控股、药明康德、中种集团等为代表的一批国内外知名行业领军企业的生物产业集群。 • 以生物医药、生物农业、医疗器械、生物能源、生物服务和生物信息六大产业为主，研发与生产并重，聚集一批创新能力卓越的中小型企业。 • 2020年，预计在光谷生物城30平方公里的土地上将聚集各类生物企业超过1000家，包括世界500强企业30余家，吸引各领域领军人才超过2000名，各类专业人才超过20000名，实现生物产业总收入过2000亿元。

17. 销售情况 • 九峰创业基地 2008年开工，项目将分二期建设，于2009年9月部分建成并投入使用，2011年6月完成全部建设。 产品只承租不销售。 • 关南医药园 2011完工，厂房在售。 • 南湖农业园 2002开建，现在已全部投入使用。 • 九龙产业园 2009年部分建成投入使用，医疗器械园2010年4月开工，持续招商中。 • 凯迪能源基地 2009年3月奠基开工，持续招商中。

18. 在售物业类型 • 关南医药基地 国际生物企业总部办公楼、科研孵化器、生物诊断剂生产基地、台湾生物企业基地、中小生物企业基地厂房 • 南湖农业基地 生物农业园科技产业区、科研孵化区、生物农业培训区办公楼和厂房 • 九峰创新基地 生物产业研发区、孵化区、中试区、商务区和生物技术实验室、动物实验中心、关键技术中试放大平台、专业孵化大楼、实验室100-300M2，没有写字楼。 • 九龙产业基地（医疗器械园&生物农业园） 生物制药、高端医疗仪器等生产基地及专业物流中心 • 凯迪能源基地 由凯迪科技园和凯迪生物质燃料示范工厂组成新建三栋办公楼，地上5层， 实验楼、科研楼及厂房

19. 租售价格 • 关南医药基地 售价 4800 元/平 租金35元/平/月，有实验台50 元/平/月 • 南湖农业基地 均价4000元/平 • 九峰创新基地 只租，租金20-35/平/月，有入园要求和返利政策 • 九龙产业基地 售价4200元/平 租金35元 /平/月，有实验台50 元/平/月 • 凯迪能源基地 均价4000元/平

20. 相关配套 • 专业化的生物产业基础配套设施 • 路――为切实推进基地的配套实施建设，我们在九峰创新基地和九龙产业基地所在区域规划了“三横五纵”八条道路。其中“三横”指高新大道、高新二路、高新三路；“五纵”指光谷三路、光谷四路、光谷六路、光谷七路和光谷八路。 • 电――在供电方面，开发区投资建设2座110KV变电站及输变线路。 • 水――在水务方面，将将现有水厂扩容20万吨，并建设相应的配套管网与供水设施。 • 环保――在污水排放项目上，计划建设污水处理厂（近期规模10万吨）一座、泵站二个。

21. 政府支持 • 武汉东湖开发区的各项优惠政策，同时还享受武汉市、湖北省和国家有关农业开发和农业产业化的各项优惠政策，更重要的是在对孵化企业进行跟踪服务的过程中，寻找有市场潜力的高科技项目，为后续发展储备人才、技术；通过参股、控股等方式获取投资收益。

22. 项目优劣势小结 • 优势 东湖高新区建设的第二个国家级产业基地，基础设施齐全，产业链完善，产业分工明确，产业竞争力强的产业聚集区。 • 劣势 配套住宅无，考周边如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供给。

23. 对本项目启示 • 最大化发挥深鸿润国际文化科技城的配套住宅综合优势和尚未成熟产业园区的低价格定价策略吸引产业化企业入驻本项目，从而借势带动商业住宅相关产品。 • 对比光谷生物城项目，本项目的产业化特征塑造需要加强，并在前期及建设期依据定位就可开始进行相关产业招商工作。

24. （2）光谷软件园

25. 项目简介 • 　光谷软件园位于武汉·中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，属于武汉市洪山区。规划用地680亩，总建筑面积73万平方米，其中地上63万平方米，地下10万平方米。 • 光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前已建成45万平方米，第五期的开发工作正有序进行中，计划2010年全部建成。

26. 技术指标

27. 四期 五期 六期 三期 二期 一期 项目分期开发示意图 开发周期 • 项目首期产品以周边中小企业为主，产品物业类型以多层、小高层和别墅为主，产品类型完善，即有形象类产品，又有大众化产品。 • 二期通过订制化操作引入世界名企迅速提升项目档次和知名度，为后期销售与招商打下坚实的基础。 • 后期产品每期都很有针对性，针对不同类型、不同规模的企业进行量身定制，项目招商与销售速度较快。

28. 园区定位 • 国家火炬计划湖北省软件产业基地 • 中国服务外包产业基地 • 华中地区金融后台服务中心

29. 入驻企业 目前入园企业达百余家，员工规模近万人，入园企业主要有： • 软件开发及服务外包企业 美国EDS、微软公司、法国电信、爱立信、华为技术、中冠信息等国际知名企业，以及江通动画、博彦科技、软通动力、联想利泰、传神信息、地大信息、武钢软件、中地数码、地大信息、达梦数据库、东湖软件等国内龙头企业。 • 金融后台服务机构 招商银行信用卡武汉营运中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行华中金融服务中心、银联商务后台中心、光大银行营运中心。 • 研发创意及相关配套服务类企业 恒隆企业集团、中铁二院、传神联合信息、群茂科技、中国汽车系统、泛亚班拿、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒亿电子、中科通达等创意和电子信息服务类企业。 • 光谷软件园的建设目标为 “特色鲜明，实力雄厚，国内一流，国际知名”项目全部建成后，入园企业将达400余家，新增就业5万人，园区年产值120亿元，税收5亿元。

30. 销售情况 • 项目分五期开发，目前已建成45万平方米，五期开发于2010年全部建成，已售罄，目前持续租赁中。

31. 在售物业类型 • 写字楼 3.6-4米层高，30—100米开间，一层面积2000平米

32. 租售价格 • 租金： 毛坯45-50元/平/月，简装55-60元/平/月 • 售价： 公寓：6500 元/平， 别墅：8400元/平

33. 服务特色 • 竞技体育：每年不定期为园区企业举办体育活动，增强企业之间交流学习。 • 邮政服务：园区所有的挂号信代收，并上门送到手中签收。 • 水电代收代缴：物业服务中心人员每月抄两次表，实施免费代收代缴水电费业务。 • 代叫出租车：因园区面积较大，可以联系每栋楼保安人员为其代叫出租车。 • 为各企业及客户提供观光园区游览车辆。 • 每月一次企业上门访谈及每季度一次满意度调查，及时更正服务中存在的问题

34. 物业服务 • 武汉丽岛物业管理有限公司是武汉光谷联合股份有限公司的全资子公司（以下简称丽岛物业），注册资金伍佰万元。自2000年成立以来，公司就肩负传递丽岛精神和成为全国知名物业管理品牌的抱负和理想，经过公司全员努力，获得了超常规的跳跃发展，于2005年成功取得国家一级物业管理资质，是武汉市最早一批获得一级资质的三家公司之一。 • 公司严格按照ISO9001：2000质量体系标准运作，并于2004年8月一审通过体系认证。公司恪守“一尘不染，滴水不漏，细致周到，专业追求”的质量方针，以“专心、爱心、舒心、贴心、安心”的“五心级”服务，受到了业主的认可，同行的赞许和社会的欢迎。

35. 景观园林 项目以湖景为整个项目的景观中心，湖边设置有喷泉、石艺小品、小桥、观赏平台等景观小品营造良好的景观氛围。 • 走进光谷软件园，仿佛走进一座公园。从规划图上看，园区至少留出了近3/4的面积来做园林和公共空间，建筑占地不到1/4。据了解，整个园区的规划特点是“三低一高”，即低容积率（0.91），低建筑密度（21%），低建筑物层次（大部分在5层左右），高绿化率（55%的绿地和湖面）。 位于中央的大片人工湖，是园区的视觉和活动中心，一排排建筑沿湖岸层层展开，渐次升高，疏落有致，让不同方位的办公楼都能欣赏到湖光水景。道路宽敞，视野开阔，决无一丝的紧迫感。 项目设有中央园林景观，利用台阶坡地式造景手法营造大面积公共活动空间。

36. 政府支持 • 光谷软件园软件企业优惠政策  • 增值税 • 对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，2010年前按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产。 • 企业所得税 • 1、对在我国境内新办软件生产企业经认定后，自开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税。第三年至第五年减半征收企业所得税（摘自财税字[2001]25号文。 • 2、对国家规划布局内的重点软件企业，当年未享受免税优惠的减按10%的税率征收企业所得税。此名单由国家计委、信息产业部、外经贸部和国家税务总局共同确定（摘自国发[2000]18号文）。 • 3、软件开发企业实际发放的工资总额，在计算应纳税所得额准予扣除；软件企业人员的培训费用也可按实际发生额在企业所得税前列支（摘自国发[2000]18号文）。 • 关税、进口环节增值税 • 对软件企业进口所需的自用设备，以及按照合同随设备进口的技术（含软件）及配套件、备件，除列入《外商投资项目不予免税的进口商品目录》和《国内投资项目不予免税的进口商品目录》的商品外，均可免征关税和进口环节增值税。 • 出口 • 1、软件出口纳入中国进出口银行业务范围，并享受优惠利率的信贷支持；同时，国家出口信用保险机构应提供出口信用保险。 • 2、软件产品年出口额超过100万美元的软件企业，可享有软件自营出口权。 • 折股分配 • 软件企业可允许技术专利和科技成果作价入股，并将该股份给予发明者和贡献者。有本企业形成的科技成果，可根据《中华人民共和国促进科技成果转换法》规定，将过去3至5年科技成果转换所形成的利润按规定的比例折股分配。群体或个人从企业外带入的专利技术和非专利技术，可直接在企业作价折股分配。 • 人才引进 • 进入国家扶持的软件园区的软件系统分析员和系统工程师，凡具有中级以上技术职称，或有重大发明创造的，由本单位推荐并经有关部门考核合格，应准予本人和配偶及未成年子女在该软件园区所在地落户。 • 知识产权保护 • 1、国务院著作权行政管理部门要规范和加强软件著作权登记制度，鼓励软件著作权登记，并依据国家法律对已经登记的软件予以重点保护。 • 2、为了保护中外著作权人的合法利益，任何单位在其计算机系统中不得使用未经授权许可的软件产品（以上未注明出处的均摘自《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》国务院[2000]18号文）。

37. 项目优劣势小结 • 优势 物业类型丰富，综合性强，天然湖景资源，以湖展开围和布局，景观园林规划优雅，园林设计移步换景，品牌开发商及物业服务优势。产业园定位专业集中化。 • 劣势 外立面颜色灰冷，无特色。

38. 对本项目启示 • 本项目需在产品附加值上向软件园学习，增强绿化园林景观优势，和物业服务品质。 • 充分利用文化和科技方向产业的园区定位，大范围招商。

39. （3）武汉研创中心

40. 项目简介 • 武汉研创中心位于江夏区藏龙岛科技园内，光谷大道与杨桥湖大道交汇处，地处风景秀丽的汤逊湖畔，自然环境优美，项目规划用地约400亩，规划总建筑面积约22万平方米，容积率0.92，建筑密度23.55%，绿地率达35.5%。

41. 技术指标

42. 园区定位 武汉研创中心，立足于武汉在区位交通、科教人才等方面具备的独特优势，充分发挥武汉在 研发、设计及创新方面的竞争优势，以打造以研发和创新为主题的产业园区，吸引国内外知名研发设计企业入驻，推动区域经济增长，促进产业结构升级。

43. 社会效益 项目于2010年11月奠基开工，建成后，将吸引近300家企业入驻，年产值达到100亿元，税收10亿元，为社会提供2万个中高收入就业岗位。

44. 项目进展情况 • 2010年11月29日： 武汉研创中心在光谷大道汤逊湖畔隆重奠基。

45. 物业类型 • 2层墅质办公，庭院、私家花园、私家车库、观景露台，一个都不少，一户一栋打造休闲式办公最佳空间； • 3-4层多层办公，内部空间灵动可自由组合，大内庭、大天窗，驻足于此可直面苍穹，与自然对话； • 17层高层办公，标准面积1500平方米，单栋面积过20000平方米，可满足企业总部和综合性办公需求。 • 小型研发楼户型面积600－1500平方米，中型研发楼面积约4600平方米左右，高层办公楼面积达24000平方米

46. 在售情况 面积500平米起，层高3.6-4.2米，独栋别墅预计6月份开盘，均价7000元/平米，只售不租

47. 周边配套 • 武汉研创中心毗邻汤逊湖中央生活区，中、高档各类物业资源丰富，紧邻项目的就有卡梅尔小镇、纳帕溪谷、武汉长岛、宜家龙臣、水君郦都，阳光100大湖第、银湖湾等；3公里范围内有万科魅力之城、中冶·创业苑、万科红郡、万科城市花园、现代森林小镇、当代国际花园等；5公里范围内则有中建康城、长城坐标城、丽岛·漫城、丽岛美生等。 大学城腹地，藏龙卧虎。 • 园区紧邻藏龙岛大学城，周边人力资源充沛，不完全统计周边集聚有湖北经济学院、湖北美术学院艺术设计学院、海军工程大学、华中农业大学楚天学院、华中师范大学武汉传媒学院、武汉体育学院体育科技学院、武汉工交职业学院、武汉软件工程职业技术学院等高等10余所高等院校。大光谷范围内则汇聚有华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学等国家重点等院校，可满足企业不同层次的人力资源需求。

48. 项目优劣势小结 • 优势 武汉研创中心把握国际办公空间由5A智能化向5O生态化转变的脉搏，致力于实践ROD办公。ROD即创新办公、休闲办公，作为美国硅谷时间文化与速度文化的集中体现。 • 劣势 项目所处位置和整体定位，与周围竞争大。

49. 对本项目启示 • 成长对企业孵化成长过程的关注和支持，是研创中心对于本案最有借鉴价值之处。 • 中式主题公园式建筑典范

50. （4）光谷金融港