南通房地产市场监测周报

1. 南通房地产市场监测周报 • 彤心策划·市场研究部出品—— 2014.5.26—2014.6.01 版权声明：本文仅供公司内部使用，版权归南通爱心房产有限公司所有， 未经南通爱心房产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

2. 宏观市场 1 2 南通土地市场 3 南通本周成交情况 4 区域成交分析 5 典型楼盘动态 6 本周平媒汇总 2

3. 一、宏观市场 资讯政策 超30个城市有放松预期 楼市四年限购路快走到尽头 2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业内称为“限购令”。粗略统计，目前有40多个城市执行着不同程度的限购政策。后续市场情况表明，限购确实在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。 纵观四年限购历程可以发现，其影响最大的阶段是2011年和2012年。当时，绿城[简介 最新动态]中国等以高端物业为主要产品类型的开发商成交量骤减。 不过，限购的威力在2013年开始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量强势反弹，并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾，除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外，市场面货币供应量的整体充足是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下，限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破，从而效力大减。 中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个，最新的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。 住建部法规司副司长徐宗威22日接受采访时表示，目前国务院并没有新的楼市调控政策。他个人判断认为，全国制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自己实际，结合中央宏观政策，制定符合当地实际的政策维护市场稳定。 另据有关人士透露，以往，楼市限购政策由住建部起草，最终往往是由国务院办公厅名义下发，但截至目前，国务院办公厅并没有收到相关文件草案。 3

4. 一、宏观市场 规划建设 住建部发布新版购房合同 新合同要求卖方提前告知 近日，住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》，新版合同更加注重买房人权益的保护。项目规划总建筑面积约23万平方米，其中自住型商品房面积约13万平方米，单套主要约为70-75平方米一居、83-91平方米两居及90-110平方米三居户型，总套数约1400套，销售均价10500元/平方米。 新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。在新的合同示范文本中，完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了出卖人的保修责任和最低保修期限。此外，新的合同示范文本细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。 此外，新的合同对签合同过程中容易忽视的问题进行了提示，比如说，让卖方对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。而买房人则承诺，使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。 对于以前开发商说一套做一套的手法，新预售合同也有所针对，要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。一旦开发商侵害买房人的权益，买房人能够更早知晓，同时也能够更早介入，维护自己的权益。 新合同还把买卖双方的违约责任进行细化，比如说，明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。新合同引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。 4

5. 一、宏观市场 行业动态 不动产登记条例出台倒计时 对房价无太大影响 近日，湖南省宣布已将不动产统一登记纳入湖南经济体改重点，这是最近一个响应不动产统一登记制度的省份。按照国土部的工作进程，不动产统一登记条例有望在6月份正式出台。在此之前，国土部乃至地方国土厅相关准备工作正在紧锣密鼓地进行中。 据悉，湖南省方面已明确由省国土厅牵头负责不动产统一登记工作，要求对市县不动产统一登记工作进行研究和部署；尽快建立不动产统一登记联席会议制度；开展相关专题调研工作，重点研究登记现状、体制机制，同时提出政策建议。此外，湖南省还要求选择部分市县先行试点，做好不动产统一登记的系列基础工作。 据国土部地籍管理司(不动产登记局)相关负责人介绍，截至4月25日，全国已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。这17个省(区、市)包括天津、河北、上海等。其中，河北、黑龙江、山东等5个省已正式建立不动产登记联席会议制度。此外，北京、辽宁、黑龙江等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。 国土部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》。明确出2014年国土部立法重点：2014年，将以不动产统一登记、完善国家土地督察制度、巩固行政审批制度改革成果等为立法重点。力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出，同时将制定《不动产登记条例实施办法》列入研究类的部门规章。 5

6. 宏观市场 1 2 南通土地市场 3 南通本周成交情况 4 区域成交分析 5 典型楼盘动态 6 本周平媒汇总 6

7. 二、土地市场 全国土地 国土部研究不动产登记条例 官员房产不设"禁区" 在《不动产统一登记条例》(下称“条例”)基本完成起草准备上报国务院之后，作为不动产统一登记的牵头部门，国土资源部已经启动了《不动产登记条例实施办法》(下称“办法”)的研究工作，“办法”将使“条例”具备实际可操作性。在此之前，“不动产产权产籍调查规程”(下称“规程”)及其相关技术标准也已经启动研究工作。相比于原则性的“条例”和技术性的“规程”，“办法”将对不动产统一登记的分工、职权、流程等做出详细规定。“办法”的研究工作已被列入2014年国土资源部立法重点工作的范围。 　　尽管国土资源部公开强调，不动产统一登记制度的初衷“不是反腐”，但“办法”有可能涉及到不动产登记的具体范围。而目前，部分中央、国务院所属部门已经开始要求所属公务员及其下属单位人员申报个人所属住房情况。这似乎在传递不动产登记“无官员禁区”的信号。 在对不动产统一登记制度的研究中，亦有专家提出，可以通过与官员财产申报联网共享相关信息，从而实现房屋不动产登记无死角、无禁区。 　　记者了解到，部分国务院所属部委和中央、解放军有关部门，已经开始要求所属公务人员申报个人住房等有关问题的“事项”。在国务院所属部分部委中，不仅公务员被要求申报个人住房事项，其下属事业单位的工作人员，也被要求申报个人住房信息事项。 7

8. 二、土地市场 南通土地 通京大道立交、五号桥立交本月30日开放 临近月底两处立交开放之际，江海大道各个标段都在做最后的冲刺进行收官工作。通京大道交桥东西贯通江海大道高架，向南沿已经完成快速化改造的通京大道与通启高架路相连，北至南通北出口，真正实现东西南北全方位贯通。 五号桥立交为5层立交，开放交通后，“东环”东快速路和“北环”江海大道可实现全互通，它的即将开通标志着江海大道东段与东快速路牵手完成，也就是东环和西环实现互通，使市区几大区域通过快速路连成一体。 据介绍，两座立交均为大型全互通立交，连接贯通通京大道和东快速路。高架主线均为双向六车道，设计时速80公里/小时，车辆从崇川区至港闸区从江海大道高架转换通京大道只需十分钟，除了能很好节省路程时间外，还很好的缓解了工农路上下班高峰期的拥堵窘况。 此外，车辆在城市西北角的高墩圩立交，通过五号桥立交至东快速路到城市东南角的小海收费站，只需25分钟左右。港闸区的驾车居民从通宁大道起步，经过江海大道、东快速路、东方大道，可直接进入开发区和苏通园区。届时，崇川大桥（原2号桥）和通富大桥（原4号桥）的交通压力将得到缓解，市民出行将更方便快捷。 8

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10. 三、成交情况 本周成交 对楼市而言，刚刚过去的5月份有些黯淡。一线城市的成交数据给开发商泼了一头冷水，库存累积及资金链绷紧的压力之下，部分开发商已经选择在一线城市的外围区域降价以回笼资金。与一般意义上认为的红5月相比，今年5月的楼市显得较为平淡，波澜不兴。或许面对市场，谨慎的开发商希望能够一炮而红，因此把准备时间放得更长。总而言之，从销售数据和市场表现来看，这个5月更像是一个蓄势的时间，而不是收获的季节。消费者持币观望，价格下行压力巨大，一些房企不得不选择“以价换量”的销售策略。 为期三天的“端午”、“六一”双节小长假昨日正式结束，也正式掀开了6月楼市大战的序幕，多个楼盘在经历并不红火的5月后，都铆足了劲等待6月出现更多利好消息，市场呈现多重分化的局面，除了个别存货量极大的大型楼盘推出近百套降价单位吸引了市场目光以外，更多在售楼盘都只采取挤牙膏式的优惠推货策略，推出“一口价”的房源，成为不少开发商推售的选择，以期撑到市场转向。 10

11. 三、成交情况 市区成交情况 周南通楼市成交三个区域总体来说，崇川区的整体成交反弹，位居三区之首。根据品牌事业研究部数据统计显示，上周南通楼盘住宅商办成交总量为234套。 11

12. 三、成交情况 区域成交情况 上周南通楼市成交三个区域总体来说，崇川区的整体成交反弹，位居三区之首。根据0513易房网数据统计显示，上周(0506-0601)南通楼盘住宅商办成交总量为234套，日均成交33套，与之前一周相比下滑了2.90%，成交面积为26745.13㎡，日均成交面积为3820.73㎡，与之前一周相比下滑了20.39%。住宅成交182套，日均成交26套，与之前一周相比下滑了10.78%，住宅成交面积为23435.37㎡，日均成交面积4465.75㎡，与之前一周相比下滑了25.03%；商业成交35套，日均成交5套，与之前一周相比上涨了250.00%，商业成交面积为2314.88㎡，日均成交面积330.70㎡，与之前一周相比上涨了395.83%；办公成交17套，日均成交2套，与之前一周相比下滑了37.04%，成交面积994.88㎡，日均成交142.13㎡，与之前一周相比下滑了46.70%。 12

13. 三、成交情况 住宅TOP10 在住宅成交TOP10中，就区域分布而言，开发区独占鳌头，在TOP10中独占5席，主城区和港闸区各占2席，新城区占一席，新东区上周无楼盘进入TOP10排行榜。在上周的成交排行中，位于开发区的南通碧桂园上周成交27套，位居榜首，来自于新城区的中南世纪花城上周成交17套，位居次席，来自于港闸区的中港城世家上周成交12套，位居第三。来自于开发区的幸福天地上周成交11套，位居第四。来自于开发区的世茂公元以及优山美地名邸上周均成交10套，并列位居第五。来自于港闸区的华强城以及位于主城区的五洲御景城和万濠星城上周均成交7套，并列位居第七。来自于开发区的景瑞望府上周成交6套，位居第十。 13

14. 三、成交情况 商业TOP10 在商业成交方面，上周成交有个别项目成交下滑显著，上周南通市区商业成交成交备案项目有7个项目，和之前一周成交增加1个。其中，主城区占4席，开发区占1席，新东区占2席，港闸区和新城区上周无成交备案。其中，位于新东区的文华名邸上周成交19套，位居榜首之位。来自于开发区的南通工业博览城上周成交6套，位居次席。来自于主城区的五洲国际广场上周成交4套，位居第三。同样来自于主城区的帮豪国际服饰城上周成交3套，位居第四。来自于新东区的金地国际以及位于主城区的京扬数码广场和四季食品城上周均成交1套，并列位居第五。 14

15. 三、成交情况 办公TOP10 在办公成交方面，上周成交出现了小幅下滑，上周南通市区办公成交成交备案项目有8个项目，比之前一周备案减少1个。其中，新东区占3席，主城区占2席，港闸区、新城区和开发区均各占1席，其中来自于新东区的涌鑫八达通广场以及天空之城上周均成交4套，并列位居榜首之位，来自于开发区的南通工业博览城、来自于新城区的星光耀广场以及来自于主城区的幸会幸会上周均成交2套，并列位居第三。来自于主城区的金融汇、来自于港闸区的万科金域蓝湾以及来自于新东区的金地国际上周均成交1套，并列位居第六。 15

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17. 四、成交分析 崇川区 • 据品牌事业研究部统计数据显示，本周(0526-0601)崇川区成交共计109套，其中住宅部分共成交66套，商业部分共成交29套，办公部分共成交14套。崇川区的办公成交优势逐渐反弹。 17

18. 四、成交分析 港闸区 • 据品牌事业研究部统计数据显示，本周(0526-0601)港闸区成交共计43套，住宅部分共成交42套，商业部分无成交，办公部分共成交1套。港闸区上周住宅成交下滑趋势明显。 18

19. 四、成交分析 开发区 • 据品牌事业研究部统计数据显示，本周(0526-0601)开发区楼盘成交共计82套，其中住宅部分共成交74套，商业部分共成交6套，办公部分成交2套。开发区的住宅成交出现转机。 19

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21. 五、楼盘动态 营销动态 • [五洲御景城][促销]一口价房源9000元/平 • [万濠星城][促销]电商团购，交5000享30套特价房 • [南山国际社区][促销]交8000最高可抵18万 • [优山美地名邸][促销]四期巨惠，五千享三万 • [世茂公元][促销]89平通透三房，火热销售，电商团购，1万抵4万独家优惠 • [盛和花半里]交5000千享受单价8字头优惠房源 促 销 • [中南世纪花城][活动]5.31英雄联盟季。六月儿童汇 • [圆融广场][活动]5.31-6.02圆融城市梦想家活动 • [如皋雨润广场][活动]5.31-6.02端午节系列活动 • [世茂公元][活动]5.31业主答谢会 • [友谊嘉御龙庭][活动]5.31舌尖上的友谊之海南美食 • [华强城][活动]即日生效，发微信赢水世界门票活动 活 动 21

22. 五、楼盘动态 热点动态 • 活动名称：文峰城市广场试水 招商成综合体发展关键 • 热点动态：近期位于南通市区工农路上文峰城市广场颇受关注，文峰城市广场5月28日试营业，小长假三天聚集了不少人气。作为工农路商圈的重要组成部分，文峰城市广场开业后再次引发市民对南通新商圈及市区未来商业中心定位的关注和热议。 22

23. 五、楼盘动态 热点动态 对于普通市民来说，新商圈诞生的最大好处就是提供了更多的购物消费便利。从星湖101广场、中南世纪城开业以来的运营来看，这种集购物/娱乐/餐饮板块为一体，舒适的环境及便利停车等优势成功地为消费者提供了全新的消费体验，而这种一站式商业综合体也成为目前南通商圈主流模式。 23

24. 五、楼盘动态 热点动态 文峰城市广场定位中高端，集休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务办公等多种产品模式为一体的综合型城市广场，目前已和国际一线品牌营运商达成战略合作意向，文峰大世界已确定强势进驻，并同时将引进超市、健身中心、综合百货、SPA、时尚餐饮等各类商业业态。 24

25. 宏观市场 1 2 南通土地市场 3 南通本周成交情况 4 区域成交分析 5 典型楼盘动态 6 本周平媒汇总 25

26. 六、平媒汇总 平媒投放 本期报告以2014年5月26日-6月1日的南通各楼盘平面媒体广告监测统计数据为基础，对楼盘投放排名、投放量进行汇总。本周媒体的监测范围包括《南通日报》、《江海晚报》《扬子晚报》、《南通周刊》（南通广播电视报）四大报纸平面媒体。 注：本研究在广告监测中对报纸平面媒体版面统计遵循如下原则：特刊、软文、小于1/4版的信息组合、二手房信息不在统计范围内；报纸广告发布版面量统计以1表示一个整版、1通栏=0.25整版、1半版=0.5整版；其他媒体以投放次数为单位，在图表中统一以点数计算。 26

27. 六、平媒汇总 平媒投放 从以上排名中可以看到，本周投放广告的楼盘共有17家，比上周增加5家。本周来自崇川区的涌鑫八达通广场和上周一样，再次勇夺投放量桂冠，但是投放量较上周有所减少，本周投放了3.7个点数。这是涌鑫八达通广场连续四周蝉联广告投放量排行榜第一桂冠，真的是霸气难挡。紧追不舍的则是涌鑫集团，涌鑫集团近几周持续出现广告投放，且投放量一次比一次有所增加，本周更不例外。本周涌鑫集团共投放广告点数为2.7，仅次于涌鑫八达通广场，摘得亚军。本周天空之城首次“露脸”，表现不俗，共投放广告量为1.5个点数，位居季军之位。“常驻大使”苏建名都城本周毫无疑问继续“打酱油”，本周苏建名都城依旧延续其“小家子气”的作风不改，零零散散的广告投放是其独特的广告投放方式；本周苏建名都城共投放了1.4个点数。而与其同属于一个开发集团旗下的苏建学府雅居本周继续有广告投放，广告投放量为1.2个点数。时下的热门楼盘之一万达广场本周也有广告投放，但投放力度明显大不如前，仅投放了1个点数。本周的又一个新鲜面孔算是开发区的顺发御园了，本周顺发御园共投放了1个点数。同样的，中南世纪花城、益兴名流府、中港城以及五洲国际广场这些“常驻大使”均投放了1个点数。中央商务区本周也来凑了会热闹，出现广告投放，但仅投放了0.9个点数。而前段时间一直被南通人民诟病的狂轰滥炸式的电话营销幕后“凶手”——工业博览城本周也改走广告投放路线，但只投放了0.5个点数。同样的，来自港闸区的银洲皇家花园、崇川区的金鼎湾国际和来自开发区的中港翡翠城均投放了0.5个广告点数。万豪华府本周也出现了广告投放，但广告投放量仅为0.4个点数，惨遭垫底。从这些楼盘的近期动态来看，本周关于形象、价格、促销、预约、开盘和活动类诉求较多。 27

28. 六、平媒汇总 区域广告分析 • 区域广告分析：本周楼盘广告共投放了19.8个点数，与上周相比上涨了11%。从投放的区域来看，本周除了县区和通州区没有广告投放外，其余三大区域均有广告投放。从投放量的分布来看，崇川区依旧延续其独霸半边天的强势作风，一边独大。港闸区则是紧追不舍，向崇川区看齐，且进步势头猛进，如今开发区已经被其远远的甩在了后头。开发区被两位“前辈”远远超越，只得独自叹息，奋力直追，但似乎永远只能慢半拍。本周崇川区共有11个楼盘共投放广告量为15.3个点数，占本周广告投放量的77%；港闸区共有3个楼盘共投放广告量为34个点数，占本周广告投放量的15%；开发区共有3个楼盘投放广告，广告投放量为1.5个点数，占本周广告投放量的8%；通州区和县区的广告投放量为零。 28

29. 六、平媒汇总 平媒投放 • 物业类型分析：本周物业类型有住宅、别墅、商办和综合体这四大类。值得一提的是一直位于冠军宝座的住宅类广告投放量继上周被综合体类广告投放量成功“逆袭”后，本周继续“逆袭”。从排行榜可以看出，这一现象的出现也是一种必然，本周位居排行榜前三甲的楼盘均为时下最为热门的综合体或是商办楼盘，他们就是涌鑫八达通广场、涌鑫集团旗下所属的昆明哈佛涌鑫中心和位于涌鑫八达通广场对面的天空之城。本周住宅类广告投放量为7.5个点数，占投放总数的38%；本周综合体类广告投放量达到了8.4个点数，占广告投放量的42%。商办类广告投放量为2.9个点数，占广告投放量的15%。别墅类广告投放量为1个点数，占广告投放量的5%。 29

30. 六、平媒汇总 媒体广告分析 • 平媒方面：本周只有两家媒体出现广告投放，南通周刊和扬子晚报无广告投放。本周江海晚报依旧是勇挑重担，占据了大部分的广告投放版面。其广告投放量一直都是其他三家媒体投放量的总和还多，让其余三家媒体望尘莫及。本周同样也是如此，江海晚报投放量为13个点数，占投放总量的66%。南通日报这几周均表现不俗，广告投放量一路攀升，直追江海晚报，努力看得见。而与之鲜明对比的则是南通周刊和扬子晚报这两家传统纸媒。这两家媒体一直表现都欠佳，如今干脆选择了消失，出现零广告投放的现象，看来网络时代的到来，人们更愿意选择方便快捷的电子媒体。本周南通日报本周广告投放量均为6.8个点数，占投放总量的34%。 30

31. 六、平媒汇总 平媒研究 31

32. 六、平媒汇总 平媒研究 32

33. 六、平媒汇总 平媒研究 33

34. 六、平媒汇总 平媒研究 34

35. 六、平媒汇总 平媒研究 35

36. 个案延展——南通天空之城 36

37. 天空之城 项目区位与交通 天空之城 • 项目区位： 崇川区星海天大酒店一楼（中级人民法院对面） • 配套氛围：南通汽车东站，车管所，汽车4S店，项目内部20000多平米附属商业配套，便捷生活唾手可得。 • 交通条件：项目位于新东区青年东路与世伦路交汇处，纵观整个新东区地理位置最核心的地段，直线距离老城区南通大饭店3.3公里，新城区CBD3公里，驾车仅5分钟直达，外出公交也非常方便，紧邻地铁2、3号线出口，南侧通往开发区、上海、苏南等地的高架，纵观整个南通来看，新东区的交通无疑是最便利的，目前形成了“二横、六纵”一体式交通网络。 37

38. 天空之城 项目介绍 • 建筑类别：LOFT,酒店式公寓 • 物业类型：写字楼、商铺、公寓 • 装修情况：毛坯 • 建筑面积：119085平方米 • 开盘时间：2013年12月 • 交房时间：2015年下半年 • 物业费：暂无数据 • 容积率：4.29 • 绿化率：25% • 户型面积：32-196平方米 • 层高：5.5米 • 均价：最低价28万元/套 • 产权年限：40年 • 项目动态：南通天空之城受关注度高，3#楼目前剩余少量房源在售，精装样板房同步公开！总价28万起，实行一房一价。 38

39. 天空之城 项目实景 39

40. 天空之城 户型图 A1， 36-37平，2房2厅2卫 迷你豪宅，5.5米绝版挑高， 4.2米超阔卧室空间 40

41. 天空之城 户型图 A2 ，50-53平，3房2厅2卫 气派豪宅，稀缺全明设计，5.5米挑高， 首创双套房设计 41

42. 天空之城 户型图 A3 ，约63-66平，4房2厅2卫 空中官邸，5.5米挑高客厅，8.4米超大面宽 ，90度转角景观台 42

43. 天空之城 户型图 A4 ，114-119平，4房3厅2卫 墅级豪宅，5.5米气派挑高 ，13.8米豪奢面宽，90度转角景观窗 43

44. 天空之城 平煤研究 南通天空之城受关注度高，3#楼目前剩余少量房源在售，精装样板房同步公开！总价28万起，实行一房一价。天空之城在广告投放中首次“露脸”，表现不俗，共投放广告量为1.5个点数，位居季军之位，仅次于涌鑫八达通广场和涌鑫集团。 44

45. 天空之城 项目小结 • 销售情况 : 南通天空之城3#楼目前剩余少量房源在售 • 案例小结：天空之城位于青年东路与世伦路交汇处，南通长途汽车东站正对面。地上总建筑面积100000平方米，地下总建筑面积约为19085平方米，屋顶汽车库6680平米。总体布局为4栋17层loft办公(底部3层为商铺)和三层商业裙房组成,办公楼高度为99.9米，采用5.5米挑高设计，轻松实现一层变两层,超高附加值。 45