Crédito à habitação

1. Crédito à habitação DIREITO BANCÁRIO

2. Esquema 1. Qualificação do contrato; 2.Âmbito; 3.Regime(s); 4.O Contrato: 4.1.Fase pré-contratual; 4.2.Fase de contratação: 4.2.1.Forma do contrato; 4.2.1.Taxas de juro; 4.2.3. Garantias; 4.2.4. Vendas associadas; 4.2.5.Reembolso antecipado; 4.2.6.Moratória para pessoas desempregadas; 4.3.Incumprimento; 5. Novas regras

3. Qualificação do Contrato • Prof. Engrácia Antunes esquematiza o contrato de crédito à habitação como o negócio pelo qual o Banco (mutuante) entrega dinheiro ao Cliente (mutuário) e, este restitui ao Banco o dinheiro mais Juros. • Rui Ataíde: caracteriza o crédito à habitação como uma operação bancária activa traduzindo-se num contrato de mútuo de escopo, a longo prazo (mais de 5 anos) e concedido a particulares sob garantia.

4. Âmbito legal O crédito à habitação é regulado por diversos diplomas: • Decreto-lei n.º 349/98, de 11 de Nov.: regula a concessão de crédito à habitação no regime geral de crédito, de crédito bonificado e crédito jovem bonificado; • Decreto-lei n.º 51/2007, de 7 de Março; • Decreto-lei n.º 88/2008, de 29 de Maio; • Decreto lei n.º 171/2008, de 26 de Agosto: Estes últimos introduziram normas especificas referentes ao reembolso antecipado e à renegociação do crédito; • Decreto-lei n.º 192/2009, de 17 de Agosto: estende os créditos conexos aos regimes estabelecidos no DL n.º 51/2007 e no DL n.º 171/2008.

5. Âmbito As disposições contidas nestes diplomas aplicam-se aos créditos: • Para aquisição, construção, e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento; • Para aquisição de terrenos para construção de habitação própria; e • Cuja garantia hipotecária incida, total ou parcialmente, sobre um imóvel que simultaneamente garanta o(s) contrato(s) de crédito anterior(es), desde que celebrado(s) com a mesma instituição de crédito (créditos conexos).

6. Âmbito II • Crédito para aquisição de habitação ou de terreno para construção de habitação: é normalmente disponibilizado de uma só vez. O cliente deve reembolsar a instituição de crédito ao longo do tempo, acrescido do pagamento dos respectivos juros (prestações de capital e juros). Pode ser acordado um período de carência ou de diferimento do reembolso do capital. • Crédito para construção/obras em habitação: é habitualmente liberado gradualmente pela instituição financeira, que permite ao cliente aceder ao capital de forma progressiva. Durante o período de utilização do capital, o cliente paga somente os juros, de periodicidade e respectiva taxa proporcional previamente definidas. Terminado o período de liberalização de capital o cliente passa a efectuar prestações de capital e de juros de acordo com a modalidade acordada com a instituição de crédito no prazo estipulado.

7. Regime(s) • Regime Geral do Crédito à Habitação É regulado pelo Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro, nos arts. 5º e ss. Destina-se aos agregados familiares que afectem o produto dos empréstimos à aquisição, construção ou realização de obras na sua habitação permanente, secundária ou destinada a arrendamento. Como agregado familiar é entendido o conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas (nos termos previstos no artigo 2020.º do Código Civil) e seus ascendentes e descendentes em 1º grau, ou afins, desde com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação (art. 4º, al. b) e c) do DL).

8. Regime(s) II • Regime de Crédito a Deficientes: As pessoas portadoras de deficiência, com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, têm direito à aquisição ou construção de habitação própria nas mesmas condições estabelecidas para os trabalhadores de instituições de crédito, conforme previsto no Decreto-Lei n.º 43/76, de 20 de Janeiro e no Decreto-Lei n.º 230/80, de 16 de Julho. O Decreto-Lei n.º 202/96, de 23 de Outubro, estabelece o regime de avaliação de incapacidade das pessoas com deficiência para efeitos de acesso ao regime acima previsto.

9. Regime(s) III • Regime de Crédito Bonificado: Desde 30 de Setembro de 2002 deixou de ser possível contratar novas operações de crédito habitação ao abrigo deste regime (art. 5º da Lei n.º 16-A/2002, de 31 de Março). As operações de crédito habitação bonificado contratadas antes da revogação deste regime mantêm-se em vigor. No entanto, cabe aos titulares destes empréstimos declarar anualmente junto da sua instituição de crédito a composição do respectivo agregado familiar, conforme previsto no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro. O acesso ao crédito bonificado à habitação é regulamentado pela Portaria n.º 1177/2000, de 15 de Dezembro, alterada e republicada pela Portaria n.º 310/2008, de 23 de Abril. As condições de acesso seriam as previstas nos arts. 8º e 9º do DL n.º 349/98.

10. Regime(s) IV • Regime de Crédito Jovem Bonificado: Este regime também deixou de poder ser contratado a partir de 30 de Setembro de 2002. Assim, para os contratos celebrados antes da revogação deste regime, mantém-se o dever de os titulares declararem anualmente junto da sua instituição de crédito a composição do respectivo agregado familiar, conforme previsto no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro. As condições de acesso seriam as previstas no art. 14º do DL n.º 349/98. Nota: O Decreto-lei n.º 305/2003, de 9 de Dez. veio por termo definitivo a estes dois últimos regimes em análise, só se aplicando às operações contratadas que subsistam.

11. Fase Pré-Contratual I • A contratação de um crédito à habitação é um dos compromissos financeiros mais importantes na vida das pessoas, pelo montante elevado que envolve e pela longa duração do contrato. • É essencial, por isso, que o cliente conheça as principais características deste produto e os termos do contrato de crédito que lhe está associado, além das componentes do seu custo, em particular da taxa de juro, e os seus direitos e deveres.

12. Fase Pré-Contratual II • Discrição sumária de como se processa todo a panóplia de actos e informações dadas ao cliente quando este escolhe uma instituição bancária para iniciar um crédito à habitação. • Instituições Bancárias em análise: Caixa Geral de Depósitos e Millenium BCP

13. Fase Pré-Contratual III • C.G.D.: * interesse em saber se se trata de um cliente da caixa ou não, começando por promover vários outros serviços do Banco; * efectua-se a simulação (www.cgd.pt) necessitando para o efeito de vários dados pessoais. No final da simulação o cliente tem já ao ser dispor uma informação bastante detalhada das condições do seu crédito. * referência ao facto de que o financiamento na Caixa cobre no máximo 89% do preço a pagar.

14. Fase Pré-Contratual IV • Millenium: * igualmente é perguntado se já se é cliente do Banco; * procede-se à simulação , também disponibilizada no site onde mais uma vez aparecem detalhadas todas as informações e documentos a apresentar no caso concreto; * referência a uma taxa de financiamento de 90% do preço a pagar.

15. Fase Pré-Contratual V • Ficha Informativa Normalizada (FIN) É uma síntese de todas as condições do empréstimo. Recomendação da Comissão n.º 2001/193/CE que o Banco de Portugal transpôs para o direito português pela Instrução n.º 16/2006 (ponto 7). • Carta de Aprovação Documento que representa já um compromisso de financiamento e onde constam as condições definitivas do contrato.

16. Fase Contratual: Forma do Contrato • Decreto-lei n.º 32 765 no seu artigo único diz-nos que para efeito de prova é exigida a forma escrita sob a forma de escrito particular ao mútuo bancário. • O Prof. Menezes Cordeiro afirma que a forma escrita vale tanto em relação ao mútuo propriamente dito como a todos os elementos acessórios do contrato de crédito.

17. Taxas de Juro I • Taxa de juro: prémio (remuneração) expresso em percentagem que a entidade que concede um determinado financiamento recebe da entidade de contraiu esse empréstimo, como forma de pagamento do serviço prestado e do custo de oportunidade do capital. • Os empréstimos à habitação podem ser contratados com taxa de juro variável ou com taxa de juro fixa.

18. Taxas de Juro II • Empréstimos com taxa de juro variável A taxa de juro destes empréstimos resulta da soma de duas componentes: o indexante (taxa de juro de referência) e o spread (margem).

19. Taxas de Juros III • A taxa de juro Euribor é o indexante utilizado nas operações de crédito, podendo o cliente optar por diferentes prazos (obrigatórios para os Bancos), sendo os mais usuais a Euribor a 3, 6 e 12 meses. • O spread é livremente atribuído pela instituição de crédito a cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente e o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. Dependendo da estratégia comercial da instituição de crédito, o spread poderá ser reduzido como contrapartida pela aquisição, necessariamente facultativa, de outros produtos (vendas associadas).

20. Taxas de Juros IV • Empréstimos de taxa de juro fixa Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a prestação mantém-se constante durante o prazo estabelecido no contrato. O período de taxa fixa pode não corresponder ao prazo total do empréstimo. • Em geral, as taxas fixas aplicadas pelas instituições de crédito tomam como referência as taxas swap, adicionando a esta um spread. A taxa de juro resulta, assim, da soma da taxa de juro de referência e do respectivo spread

21. Taxas de Juros V • A taxa de juro (fixa ou variável) livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas uma das componentes do “preço” a pagar pela concessão do empréstimo. • O cliente tem de pagar comissões e outros encargos (como os custos de processo, despesas de avaliação e/ou vistorias) que são cobrados pela instituição no início da operação e durante a vigência do contrato. O cliente tem ainda de pagar o imposto de selo que incide sobre o montante financiado e o imposto de selo de 4% sobre as comissões bancárias. Nos empréstimos à habitação não há lugar ao pagamento de imposto de selo sobre juros, contrariamente ao que sucede com os outros contratos de crédito.

22. Taxas de Juro VI • Para que o cliente conheça o custo do empréstimo com todos os encargos que lhe estão associados as instituições de crédito estão obrigadas a divulgar a taxa anual efectiva com encargos - TAE - de acordo com os critérios definidos por lei (Decreto-Lei n.º 220/94). • Quando é proposta a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para uma melhoria nas condições financeiras do empréstimo a instituição de crédito é obrigada a informar o cliente bancário não só da Taxa Anual Efectiva (TAE) que já incorpora essa melhoria nas condições financeiras mas, também, da Taxa Anual Efectiva Revista (TAER), que reflecte adicionalmente os eventuais custos associados a esses outros produtos ou serviços financeiros adquiridos facultativamente (Decreto-Lei n.º 192/2009).

23. Garantias • Hipoteca: Como forma de garantir o pagamento do empréstimo concedido, a instituição de crédito exige a hipoteca a seu favor do imóvel que o crédito financia: a habitação adquirida, construída ou objecto das obras financiadas pelo empréstimo, incluindo o terreno (artigo 23.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro). Esta garantia hipotecária pode ser substituída, parcial ou totalmente, por hipoteca de outro prédio (art. 23º, n.º3 do DL) Caso o cliente não pague as prestações acordadas num período de tempo já relevante, a instituição de crédito pode recuperar o montante em dívida através da venda do bem hipotecado – execução da hipoteca. Na apreciação dos pedidos de crédito habitação, a instituição de crédito procederá à avaliação do imóvel dado como garantia do crédito. Remissão para o regime geral da Hipoteca previsto nos arts. 686º e ss. do Código Civil

24. Garantias II • Seguro de Vida: - Regime a analisar pelos colegas; - Art. 23º, n.º 2 do DL n.º 349/98; - Decreto-lei n.º 222/2009, de 11 de Setembro. • Fiador: Adequando ao risco do empréstimo, a instituição de crédito pode ainda exigir outras garantias (art. 23º , n.º3, in fine DL n.º 349/98), como por exemplo a fiança. Remissão para o regime geral (arts. 627º e seguintes do Código Civil.)

25. Garantias III • Penhor: A garantia hipotecária pode ainda ser substituída por penhor de títulos cotados na bolsa de valores (art.23º, n.º 3, 2ª parte do DL n.º 349/98), não podendo este valor ser inferior a 125% do respectivo saldo e caso este limite não seja satisfeito, o penhor poderá ser reforçado por hipoteca ou entrega de novos títulos (n.4). A fixação e publicação das condições das garantias vem previstas no art. 24º do DL.

26. Vendas Associadas • A instituição financeira pode propor ao cliente a aquisição facultativa de outros produtos financeiros, como contrapartida para a concessão de uma redução do custo do contrato de crédito. • Entre os produtos financeiros podemos mencionar a conta ordenada; cartões; seguro de vida; seguro multirisco; PPR; seguros de acidentes pessoais; seguros de saúde e domiciliação de pagamento.

27. Vendas Associadas II • Segundo o artigo nº9 do decreto-lei nº51/2007, de7 Março as instituições não podem fazer depender a celebração ou renegociação de contratos de crédito habitação da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.

28. Vendas Associadas III • Esta alteração só pode ser feita pela instituição de crédito no prazo de um ano após o momento em que o cliente bancário cancelou esses outros produtos ou serviços. Se durante um ano, a instituição de crédito não ajustar o spread , o direito a fazê-lo prescreve (Decreto-Lei n.º 192/2009) . • Ainstituição de crédito é obrigada a informar o cliente não só da Taxa Anual Efectiva (TAE) que já incorpora essa melhoria nas condições financeiras mas, também, da Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) , que reflecte adicionalmente os eventuais custos associados a esses outros produtos ou serviços financeiros adquiridos facultativamente (Decreto-Lei n.º 192/2009).

29. Reembolso Antecipado • O cliente bancário tem o direito de pagar antecipadamente o empréstimo à habitação que contraiu e de transferir o montante em dívida para outra instituição de crédito (arts. 5º e 7º Decreto-Lei n.º 51/2007). Este regime difere doprevisto no art. 1147º CC. • Este pagamento pode corresponder à totalidade do capital em dívida (reembolso total) ou apenas a parte do montante em dívida (reembolso parcial): • Pode ser feito a qualquer momento do contrato e no montante que entender. Deve fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar a instituição de crédito de que vai proceder a esse reembolso com pelo menos sete dias úteis de antecedência. (art.5º , n.º 1 do DL) • Caso pretenda efectuar o reembolso total, deve faze-lo mediante pré-aviso de pelo menos 10 dias úteis, à instituição de crédito (n.º2).

30. Reembolso Antecipado II • Transferência do empréstimo Na situação em que o reembolso antecipado do capital em dívida tiver como objectivo a transferência do empréstimo para outra instituição, a instituição de crédito onde o empréstimo se encontra deverá fornecer à primeira, num prazo de 10 dias úteis, todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo: designadamente, o valor do capital em dívida e o período de tempo do contrato de empréstimo inicial já decorrido (art. 7º do Decreto-Lei n.º 51/2007, com a redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 88/2008).

31. Reembolso Antecipado III • Comissão máxima para o reembolso antecipado O valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a: (art.6º, n.º 1 do DL 51/2007) • Nos contratos com taxa de juro variável: o equivalente a 0,5% do capital que é reembolsado; • Nos contratos com taxa de juro fixa: o equivalente a 2% do capital que é reembolsado. Estas comissões são valores máximos, pelo que não se aplicam se no contrato de empréstimo celebrado tiver sido acordada uma comissão inferior ou mesmo a sua isenção. (nrs.º 2 e 4) O cliente bancário está também isento do pagamento desta comissão se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo. (n.3)

32. Reembolso Antecipado IV • Despesas adicionais Nestes casos, a instituição de crédito só pode exigir ao cliente o pagamento da comissão de reembolso antecipado e o valor das despesas que, por conta dele, tenha pago a conservatórias, cartórios notariais e à administração fiscal (art. 8º do Decreto-Lei n.º 51/2007, Carta Circular n.º41/2007 e Carta Circular n.º 93/2007 do Banco de Portugal). Este art. 8º vem dizer que é proibido o débito de qualquer encargo ou despesa adicional pela realização das operações de reembolso antecipado parcial ou total de crédito ou de transferência do crédito para outra instituição No caso de reembolso antecipado total, a instituição não pode cobrar juros relativos ao futuro, nomeadamente, respeitantes ao período entre a data do reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte nos termos contratuais, mesmo que existam cláusulas contratuais que disponham de outra forma (Carta Circular n.º 19/2009).

33. Moratória para pessoas desempregadas • Âmbito Esta matéria vem regulada no Decreto-lei n.º 103/2009 de 12 de Maio. A moratória corresponde a uma linha de crédito que o Estado concede por um prazo máximo de 24 meses, através da instituição de crédito que lhe concedeu o empréstimo à habitação (art.1º, n.º 1). Por se tratar de um empréstimo, o cliente tem de reembolsar o Estado ao fim dos 24 meses, através, também, neste caso, da instituição de crédito onde tem esse empréstimo. Este regime possibilita aos titulares do empréstimo, desempregados há pelo menos três meses, o pagamento de metade da sua prestação mensal durante um período máximo de 24 meses (art. 1º, n.º 3), no entanto esta redução não poderá ultrapassar os 500€ (art. 4º, n.º 4). O pedido de acesso à moratória pode ser recusado pela instituição de crédito, apenas se esta considerar como manifestamente evidente que, o cliente não tem condições para cumprir o serviço da dívida (art. 3º, n.º 2).

34. Moratória para pessoas desempregadas II • Condições de acesso Para se candidatar à moratória, o cliente bancário tem de reunir as seguintes condições, em simultâneo: (art. 2º, n.º 1) • Possuir um contrato de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente; • Ter celebrado o contrato de crédito à habitação até 19 de Março de 2009 (inclusive); • Estar desempregado (pelo menos um dos titulares do crédito à habitação): art. 2º, n.º 2.

35. Moratória para pessoas desempregadas III • Procedimentos O cliente que preencha as condições exigidas deverá dirigir o pedido de acesso à moratória à instituição de crédito com a qual contratou o empréstimo, até 31 de Dezembro de 2010 (Decreto-Lei n.º 14/2010). A instituição de crédito deverá ter assinado o protocolo sobre esta moratória com a Direcção-geral do Tesouro e Finanças (DGTF). • Reembolso da moratória O montante que o cliente não pagou durante as 24 prestações é depois reembolsado, a partir do último mês de utilização da moratória, com a aplicação sobre esse montante de uma taxa de juro correspondente à Euribor a 6 meses deduzida de 0,5%. Esse reembolso efectua-se em prestações constantes de capital e juros. (art. 5º, n.º1)

36. Moratória para pessoas desempregadas IV • Reembolso antecipado e transferência de empréstimo Mesmo nestas situações, o cliente continua a poder pagar antecipadamente (no todo ou em parte) o empréstimo à habitação ou a transferir o empréstimo para outra instituição de crédito (art. 6º). No primeiro caso, as importâncias entregues à instituição de crédito, destinam-se, em primeiro lugar, ao pagamento do montante da moratória. Só depois começa a poder reembolsar antecipadamente o montante do seu empréstimo à habitação (6º, n.º 1). No caso de pretender transferir o empréstimo à habitação para outra instituição de crédito, procede ao reembolso antecipado total do empréstimo à habitação, mas o montante da moratória não é reembolsado, antes transferido para a nova instituição, neste caso sem quaisquer encargos para o cliente. (art.º 6, n.º 2).

37. Moratória para pessoas desempregadas V • Incumprimento Como já foi referido, a utilização da moratória exige que o cliente cumpra durante o prazo dos 24 meses o pagamento da parcela da prestação mensal que é da sua responsabilidade. Se, enquanto durar a moratória, o cliente não cumprir qualquer obrigação prevista no empréstimo à habitação, terá de cumprir de imediato todas as obrigações relativas à utilização da moratória, restituindo ao Estado o montante da moratória. Caso já esteja a proceder ao reembolso da moratóriae se atrase nalguma dessas prestações são devidos juros de mora à taxa que resulta da Euribor. Caso não proceda ao reembolso da moratória, ficará sujeito a processo de execução fiscal promovido pelo Estado (arts. 5º e 12º).

38. Incumprimento I • Situação de não pagamento atempado das dividas por parte do mutuário. • Crédito Renegociado: crédito que entrou em situação de Incumprimento mas teve o respectivo prazo de pagamento renegociado, sem garantias adicionais, por acordo entre a entidade participante e o beneficiário do crédito.

39. Incumprimento II • O mútuo para habitação é de escopo possui um fim, acordado por ambas as partes. Pode entender-se que é um caso de incumprimento do contrato por parte do cliente com as normais consequências do instituto do incumprimento no âmbito das obrigações. Sendo certo que o banco não raramente terá tido o cuidado de regular contratualmente a matéria (nomeadamente em cláusulas contratuais gerais).

40. Novas Regras • Entrada em vigor a partir do dia 1 de Novembro de 2010 • Alterações nos procedimentos e nas ferramentas disponíveis para o cumprimento dos requisitos do Aviso 2/2010 do Banco de Portugal • Deveres mínimos de informação que a banca tem de observar na negociação, visto que ela é a parte mais forte na celebração do contrato.

41. Novas Regras (cont.) • Disponibilidade da Ficha Informativa Normalizada: • Na fase pré-contratual (simulação) como elemento informativo; • Na fase de aprovação do empréstimo já com as condições de aprovação do mesmo bem como a minuta do contrato; • Durante a fase de vigência do contrato com a actualização mensal da disponibilidade do extracto.

42. Novas Regras (cont.) • Estas acções do Banco de Portugal acentuam a sua função supervisora no âmbito comportamental da banca, tendo o intuito de tornar a actividade bancária mais transparente e rigorosa na relação com os clientes. • Objectivo das novas regras: prestar um conjunto mínimo de informações de forma harmonizada para apoiar a analise cuidada das diferentes modalidades de crédito e a sua comparação com financiamentos alternativos, disponibilizados pela própria instituição ou por instituições concorrentes.

43. Fim. • OBRIGADA! Ana Margarida Gil Rosa (n.º2 389) Inês da Costa e Barreiros (n.º 2319) FDUNL