第八章 饭店投资管理

1. 第八章 饭店投资管理 • 第一节 饭店投资管理概述 • 第二节 饭店投资理念 • 第三节 饭店投资的盈利模式和投资策略 【学习目标】 1. 了解饭店投资的概念和要素构成 2. 熟悉饭店投资定位的原则 3. 熟悉饭店投资的功能体系 4. 掌握饭店投资理念的构成要素和主要的投资理念 5. 掌握饭店投资的盈利模式和投资策略

2. 第一节 饭店投资管理概述 • 一、饭店投资管理的概念体系 • (一)饭店投资的概念和要素构成 • 饭店投资活动是一个复杂的系统工程，它由饭店投资环境与机会分析、饭店投资方案设计与选择、饭店投资方案评估、饭店投资方案实施等一系列投资行为组成，各种投资行为为了实现共同的投资目标而相互联系和作用构成一个同外界环境具有密切关系的整体。 • 1. 饭店投资行为决策者 • 2. 饭店投资项目 • 3. 饭店投资环境 • 4. 饭店投资目标体系 图8-1 饭店投资要素关系图

3. (二)饭店投资的特征 • 1. 时效性 • 2. 聚合性 • 饭店投资并不是单一的单元，而是一个由多个单位构成的聚合体。 • 3. 动态性 • 饭店投资的动态性是指饭店投资行为从产生到发挥作用的过程是一个动态优化的过程。 • 4. 可控性 • 所谓饭店投资的可控性，是指饭店投资行为所产生的效果具有可预见性和可控制性，饭店投资的效果是指饭店投资行为对于投资者实现投资目标以及周边环境的影响程度的大小和效用的正负。

4. 二、饭店投资定位原则 • (一)品牌制胜原则 • 良好的饭店品牌能够帮助投资者树立饭店的良好形象、扩大饭店投资者的影响、提升饭店产品的竞争力，还能为饭店带来可观的经济效益和社会效益，因此饭店投资者应充分利用这一制胜法宝。 • (二)绩效优先原则 • 所谓绩效优先是指通过饭店投资目标来考核饭店投资的效用，以此作为饭店投资定位的根本依据。投资者设计和制定饭店投资方案时，饭店投资目标就被确立下来，它能够清晰地体现饭店投资者对经营收益、持续发展、社会影响等方面的价值诉求，饭店投资最终都是为了实现饭店投资目标。 • (三)市场领先原则 • 随着中国改革开放的进一步发展，投资者的热情被激发起来，国内外投资者开始青睐中国饭店行业，在新一轮的饭店投资热潮中，市场的需求变化永远都是投资者最灵敏的罗盘，也是进行投资定位最可靠的向导。 • (四)价值提升原则 • 饭店投资活动的进行是融入在整个区域饭店行业发展和社会经济发展的大环境中的，饭店投资行为对内对外都将产生作用和影响，而这些相关利益群体的利益是不能被忽视的，它们包括饭店投资股东和饭店经营者经济收益、社区的环保利益、政府的社会发展利益、以及行业竞争者的公平竞争利益等，饭店投资定位应以相关利益群体的价值诉求为依据，以提升他们所能够获得的价值为目的。

5. 三、饭店投资的功能体系 • (一)经营收益——基础功能 • (二)品牌提升——辅助功能 • (三)物业增值——提升功能 • (四)纳税筹划——派生功能 • 有经验的饭店投资者在考虑饭店目前的价值和长期稳定的经营收益之外，更多的期望是能够实现饭店未来的升值潜力，饭店投资作为一种物业投资，是具有较大增值能力的。 • 饭店投资者通过合法的手段和方式进行饭店投资可以达到减少交纳税款的目的，即饭店投资的合理避税功能。 • (五)集散社交——附加功能 • 饭店投资不仅能为投资者带来今后的经营收益，还能为投资者主业项目提供提升品位、营造交际场所的功能。

6. 第二节 饭店投资理念 • 一、饭店投资理念的构成要素 • 我们把饭店投资理念剖分成价值取向、投资准则和行为模式三个层次，如图8-2所示，其中价值取向是饭店投资理念的核心层，是饭店投资的行为趋向；投资准则属于中心层，是指导选择投资饭店的决策工具；行为模式属于外现层，是指导如何对所选择的投资对象进行投资运营过程的行为导向。饭店投资理念的价值取向是投资准则和行为模式的基础，投资行为模式是价值取向和投资准则的表现形成。而这三个要素的共同作用推进整个饭店投资系统的前进。 图8-2 饭店投资理念三大构成要素

7. (一)饭店投资价值取向 • 饭店投资价值取向一般以政府、社会、行业、饭店、投资者五个方面利益的五元价值取向(如图8-3所示)。 图8-3 饭店投资五元价值取向 • (二)饭店投资准则 • 饭店投资准则是理念的中心层，是指导饭店投资者选择投资饭店的决策工具。 • (三)饭店投资行为模式 • 饭店投资行为模式是投资理念的外现层。外现层往往能通过行为模式来折射出投资准则、投资价值取向等。

8. 二、饭店主要的投资理念 • (一)绩优长线理念 • 绩优长线理念，即投资者在选择投资饭店时除了要选择实力强或者成长性好的饭店之外，还要有长远眼光。选择投资饭店，是在确保投资在安全性、流动性和收益性的原则上进行运转，投资的重点在于选定业绩优和成长性较好的饭店作为首要的条件。 • (二)顺势而行理念 • 随着经济的不断发展，竞争越来越激烈，饭店投资者要感觉敏锐，及时捕捉市场机会，借用一切可以借用的事件、资源、契机等，来发现和利用市场机会，谁先铺捉到市场机会，并迅速付之行动，谁就会在投资竞争中赢得先机。采用顺势而行投资必须确保两个前提：一是涨跌趋势必须明确；二是必须能够及早确认趋势。 • (三)区位优势理念 • 地段区位应该说是投资饭店应考虑的首选因子，投资饭店的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定饭店公寓的投资价值，好的区域，比如北京的CBD和中关村区域都是比较理想的饭店公寓投资区域。反之，若饭店所处的地段差强人意，饭店产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。 • (四)环境优越理念 • 当前国内外引资竞争日趋激烈，其中，投资环境的竞争已成为引资竞争的关键，投资环境的持续改善备受各国政府的高度关注。各 • (五)安全保障理念 • 首先 ，开发商的实力 • 其次，饭店的品牌实力

9. 第三节 饭店投资的盈利模式和投资策略 • 一、饭店投资盈利模式 • (一)经营增长盈利模式 • 依靠客房、餐饮等获得收入是早期饭店盈利的主要模式，随着饭店业的不断成熟和发展，行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁，很多饭店都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，饭店经营的增长遇到了前所未有的困难。饭店经营增长盈利模式强调利用三个平台——饭店内部协调平台、饭店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。 • (二)物业增值盈利模式 • 饭店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和饭店设施增值。地段应该是饭店物业增值的核心影响要素，如果饭店选址所处的地段差强人意，饭店产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。如果饭店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升饭店的口岸价值。地段增值可分为两种情况，第一，饭店所处的地段已经是旺地,第二，饭店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区，但是该地域具有很强的增值潜力饭店设施增值盈利是指除了饭店地段增值之外的饭店物业增值盈利模式。

10. (三)资本运营盈利模式 • 饭店资本运营盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值，资本的闲置是资本的极大浪费和流失。一方面，资本运营要求通过资本形态的变化，盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率高的产业和产品上，优化资本的组合质量，达到资本有效增值和饭店盈利的目的；另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高资本的流动效率，实现资本的迅速增值，从而盈利。 • (四)品牌创新盈利模式 • 品牌创新盈利模式是饭店长期盈利的最佳模式，饭店品牌的发展和创新可分为3个阶段：饭店品牌塑造、饭店品牌扩张、饭店品牌维护。 • (五)集团建设盈利模式 • 饭店通过集团化经营，扩大规模经济与实现规模经济效益，是饭店盈利的主要模式之一。与单体饭店相比，降低运营成本、网络建设市场推广、集约化经营，都会带来更多的投资收益。 • 饭店集团的发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增长盈利模式和快速性集团增长盈利模式。 • 与企业内部成长相对应的是外部扩张，即充分利用外部资源和力量，通过资本纽带、 • 兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式来扩大产业规模，形成饭店集团的快速发展途径。外部扩张是现代企业集团扩张的最常见方式，也是形成快速集团增长盈利的途径。

11. 二、饭店投资策略 • (一)以产品线为依托的投资策略 • 所谓产品线是从投资者角度将饭店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有饭店分为三大系列，即主题型饭店、功能型饭店和综合型饭店，三大系列饭店都可分别开发不同的投资产品线。 • 产品线投资模型的优势在于：首先有比较高的竞争门槛；其次是能够提供稳定持续的利润。

12. (二)以资金链为纽带的投资策略 • 随着饭店市场的不断成熟，饭店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般饭店的投资回收期相对延长，投资饭店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的饭店类型上，从而确保饭店资金的顺利回收和增值。 • 从投资策略上讲，目前投资豪华饭店回收期较长，业绩增长较缓，高星级饭店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级饭店，资金运作会存在一定的难度；投资连锁的经济型饭店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本

13. (三)以时间轴为序列的投资策略 • 在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为绝对数额的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的饭店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合饭店产品的生命周期规律，在时序上对投资进行优化组合。建造一个饭店是一项复杂的系统工程，一般正常筹建周期在3～4年左右，试营业1年，投资回收期则至少在8年以上，这就需要对饭店投资进行准确的项目估算和收入预算。

14. (四)以收益率为前提的投资策略 • 根据饭店经营管理的属性，一般影响饭店投资收益的因素有：饭店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合饭店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。 • 第一，投资优势区位 • 第二，投资超前市场 • 第三，投资品牌饭店

15. (五)以情感源为基点的投资策略 • 所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这主要取决于公司的企业文化和经营理念，主要的表现为公司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略，开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇，而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。饭店投资的商机也是稍纵即逝，在进行科学分析的基础上，更需要投资决策者的个人智慧和勇气，真正做到理性投资。