〔 講義 10〕 土地 利用規制 (2) - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 -

1. 〔講義 10〕 土地 利用規制(2)- 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법- 정우형 교수

2. 강의개요 1교시: 제정배경과 헌법재판소 결정 2교시: 개발제한구역의 지정 3교시: 개발제한구역안에서의 행위제한

3. 1교시: 제정배경과 헌법재판소 결정

4. 1. 제정배경과 헌법재판소 결정 • 제정배경 및 제정경과 • 제정배경 • 1960년대 이후 산업사회로 본격 진입함에 따라 인구 및 산업의 도시집중과 이로 인한 도시의 무질서한 확산 및 도로ㆍ상하수도와 같은 도시기반시설의 부족 등 각종 도시문제가 등장하게 됨 • 쾌적한 도시환경과 국토의 균형개발이라는 장기적인 비전으로 도시계획법을 개정하여 개발제한구역을 지정할 수 있는 근거를 마련함

5. 1. 제정배경과 헌법재판소 결정 • 제정배경 및 제정경과 • 제정배경 • 1971년 서울을 시작으로 1977년까지 8차례에 걸쳐 14개 권역에 걸쳐 전ㆍ답 등의 농경지와 임야, 대지 및 일부 자연취락 등을 포함하여 전 국토면적의 5.4%에 해당하는 5,397.1㎢를 개발제한구역으로 지정하게 되었음 • 1998년 12월 24일 헌법재판소의 헌법불합치결정 • 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(제정 2000. 1. 28. 법률 제6241호)로 분리입법됨

6. 1. 제정배경과 헌법재판소 결정 • 헌법재판소의 결정 및 후속조치 • 헌법재판소의 결정 • ‘헌법상의 재산권은 토지소유자나 이용가능한 모든 용도로 토지를 자유로이 최대한 사용할 권리나 가장 경제적 또는 효율적으로 사용할 수 있는 권리를 보장하는 것을 의미하지는 않는다’고 토지이용에 있어서 공익적인 성격을 강조한 다음, 개발제한구역에 대하여 ‘토지재산권은 강한 사회성, 공공성을 지니고 있어 이에 대하여는 다른 재산권에 비하여 보다 강한 제한과 의무를 부과할 수 있으나,

7. 1. 제정배경과 헌법재판소 결정 • 헌법재판소의 결정 및 후속조치 • 헌법재판소의 결정 • 그렇다고 하더라도 다른 기본권을 제한하는 입법과 마찬가지로 비례성원칙을 준수하여야 하고, 재산권의 본질적 내용인 사용․수익권과 처분권을 부인하여서는 안된다’고 하여 헌법불합치 결정을 내렸다. • ‘입법자가 도시계획법 제21조를 통하여 국민의 재산권을 비례의 원칙에 부합하게 합헌적으로 제한하기 위해서는, 수인의 한계를 넘어 가혹한 부담이 발생하는 예외적인 경우에는 이를 완화하는 보상규정을 두어야 한다.

8. 1. 제정배경과 헌법재판소 결정 • 헌법재판소의 결정 및 후속조치 • 헌법재판소의 결정 • 이러한 보상규정은 입법자가 헌법 제23조 제1항 및 제2항에 의하여 재산권의 내용을 구체적으로 형성하고 공공의 이익을 위하여 재산권을 제한하는 과정에서 이를 합헌적으로 규율하기 위하여 두어야 하는 규정이다’라고 밝힘으로써, ‘보상의무 있는 재산권내용규정’에 의한 재산권형성에 있어서 입법자를 기속하는 헌법상의 재산권보장원칙, 특히 존속보장을 강조하였다.

9. 1. 제정배경과 헌법재판소 결정 • 헌법재판소의 결정 및 후속조치 • 헌법재판소의 결정 • 특히 개발제한구역 내 농지와 대지 및 장기 미집행 도시계획시설용지에 대한 보상의 필요성을 강조하여, 입법자는 되도록 빠른 시일 내에 보상입법을 하여 위헌적 상태를 해결할 의무를 부여하고, 행정청은 새로 개발제한구역을 지정할 수 없도록 하였다. • 후속조치 • 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(제정 2000. 1. 28. 법률 제6241호)로 분리입법됨

10. 2교시: 개발제한구역의 지정

11. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 지정목적 및 방법 • 국토해양부장관은 다음의 경우 개발제한구역을 도시관리계획으로 결정할 수 있음 • 도시의 무질서한 확산 또는 서로 인접한 도시의 시가지로의 연결을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역 • 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역 • 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역

12. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 지정목적 및 방법 • 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

13. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 조정 및 해제기준 • 다음의 경우 개발제한구역을 조정 또는 해제할 수 있음 • 개발제한구역에 대한 환경평가 결과 보존가치가 낮게 나타나는 곳으로서 도시용지의 적절한 공급을 위하여 필요한 지역 • 주민이 집단적으로 거주하는 취락으로서 주거환경 개선 및 취락정비가 필요한 지역 • 도시의 균형적 성장을 위하여 기반시설의 설치 및 시가화 면적 조정 등 토지이용의 합리화를 위하여 필요한 지역

14. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 조정 및 해제기준 • 다음의 경우 개발제한구역을 조정 또는 해제할 수 있음 • 지정목적이 달성되어 개발제한구역으로 유지할 필요가 없게 된 지역 • 도로ㆍ철도 또는 하천개수로 등의 공공시설의 설치로 인하여 생기는 1만 제곱미터 미만의 소규모 단절토지

15. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 조정 및 해제기준 • 개발제한구역 경계선이 관통하는 대지(垈地: 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 각 필지로 구획된 토지)로서 다음의 요건을 모두 갖춘 지역 • 개발제한구역의 지정 당시 또는 해제 당시부터 대지의 면적이 1천제곱미터 이하로서 개발제한구역 경계선이 그 대지를 관통하도록 설정되었을 것 • 대지중 개발제한구역인 부분의 면적이 기준 면적 이하일 것

16. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 지정절차 • 개발제한구역의 지정에 관한 도시관리계획의 수립절차 <입안>(특별시장, 광역시장, 시장, 군수) → 기초조사(특별시장, 광역시장, 시장, 군수) → 주민 및 지방의회 의견청취(국토부장관, 특별시장, 광역시장, 도지사, 시장, 군수) → 관계중앙행정기관의 장과의 협의(국토부장관) → 중앙도시계획위원회 심의(국토부장관) → 결정(국토부장관) → 관보 고시(국토부장관)

17. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 효력 • 도시관리계획의 결정은 고시가 있은 날부터 5일 후에 그 효력이 발생함 • 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 도시관리계획 결정이 고시되면 해당 도시지역의 토지에 관하여 지적이 표시된 지형도에 도시관리계획 사항을 명시한 도면(지형도면)을 작성하여 고시하여야 함

18. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 지정에 관한 도시관리계획결정의 효력 • 도시관리계획결정의 고시일부터 2년이 되는 날까지 지형도면의 고시가 없는 경우에는 그 2년이 되는 날의 다음날에 그 도시관리계획결정은 효력을 상실함 ⇒ 지체없이 그 사실을 고시하여야 함 • 지형도면의 고시는 지적이 표시된 지형도에 도시관리계획사항을 명시한 도면을 축척 500분의 1 내지 1천 500분의 1의 지형도로 작성하여야 함

19. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 해제 • 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(입안권자)는 개발제한구역의 해제에 관한 도시관리계획을 입안하는 경우에는 개발제한구역 중 해제하고자 하는 지역(해제대상지역)에 대한 개발계획 등 구체적인 활용방안과 해제지역이 아닌 지역으로서 개발제한구역 안의 훼손된 지역의 복구계획 등 주변 개발제한구역에 대한 관리방안을 포함하여야 함 • 복구하고자 하는 훼손지의 범위는 해제대상지역 면적의 100분의 10부터 100분의 20까지에 상당하는 범위 안에서 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 입안권자와 협의하여 결정함

20. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 해제 • 훼손지 복구계획등에는 다음 사항이 포함되어야 함 • 1. 복구사업지역의 위치 및 범위 • 2. 복구사업의 구체적인 내용 • 3. 복구사업의 시행자 또는 시행 예정자 • 4. 복구사업지역의 지장물 등 훼손지 현황 및 실태 • 5. 복구사업의 시행시기 • 6. 복구사업에 드는 재원 및 투입계획

21. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역의 해제 • 7. 건축물 등의 철거 등에 따른 이주대책 • 8. 복구사업지역 이외의 개발제한구역으로 존치되는 주변 지역에 대한 관리방안 • 9. 관계기관 및 이해관계인의 의견 등

22. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역관리계획 • 개발제한구역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 개발제한구역을 종합적으로 관리하기 위하여 5년 단위로 개발제한구역관리계획을 수립하여 국토해양부장관의 승인을 얻어야 함

23. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역관리계획 • 개발제한구역관리계획의 내용 • 1. 개발제한구역의 관리의 목표와 기본방향 • 2. 개발제한구역의 현황 및 실태의 조사 • 3. 개발제한구역의 토지이용 및 보전 • 4. 개발제한구역 안에서 도시계획시설의 설치 • 5. 개발제한구역 안에서 건축물 건축 및 토지형질변경 • 6. 취락지구의 지정 및 정비

24. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역관리계획 • 개발제한구역관리계획의 내용 • 7. 주민지원사업 • 8. 개발제한구역의 관리 및 주민지원사업에 필요한 재원의 조달 및 운용 • 9. 기타 개발제한구역의 합리적인 관리를 위한 사항

25. 2. 개발제한구역의 지정 • 개발제한구역관리계획 • 개발제한구역관리계획 수립절차 개발제한구역관리계획안 수립(특별시장, 광역시장, 도지사) → 관계 시장․군수 의견청취(특별시장, 광역시장, 도지사) → 지방도시계획위원회 심의(특별시장, 광역시장, 도지사) → 관계중앙행정기관의 장과의 협의(국토부장관) → 중앙도시계획위원회 심의(국토부장관) → 승인(국토부장관) → 공보 고시(특별시장, 광역시장, 도지사)

26. 3교시: 개발제한구역의 행위제한

27. 3. 개발제한구역의 행위제한 • 원칙 • 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 도시계획사업의 시행을 할 수 없음

28. 3. 개발제한구역의 행위제한 • 허가 및 신고사항 • 허가사항 • 일정한 건축물 또는 공작물로서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경 • 개발제한구역안의 건축물로서 취락지구 안으로의 이축 • 공익사업의 시행으로 인하여 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성 • 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 영농을 위한 토지형질변경

29. 3. 개발제한구역의 행위제한 • 허가 및 신고사항 • 허가사항 • 벌채면적 500제곱미터 또는 벌채수량 5세제곱미터 이상의 죽목의 벌채 • 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우의 토지분할 • 모래ㆍ자갈ㆍ토석 등 물건의 중량이 50톤을 초과하거나 부피가 50세제곱미터를 초과하는 물건을 1월 이상을 쌓아놓는 행위 • 허가받은 건축물 또는 공작물 또는 존속중인 건축물을 근린생활시설 등을 용도변경하는 행위

30. 3. 개발제한구역의 행위제한 • 허가 및 신고사항 • 신고사항 • 주택 및 근린생활시설의 대수선 등의 행위는 시장․군수 또는 구청장에게 신고를 하고 이를 행할 수 있음

31. 3. 개발제한구역의 행위제한 • 허가 및 신고사항 • 허가 또는 신고를 요하지 않는 사항 • 개발제한구역 지정당시부터 개발제한구역의 경계선이 건축물 또는 공작물을 관통하는 경우 당해 건축물 또는 공작물의 부지 • 개발제한구역 지정당시부터 당해 필지의 2분의 1 미만이 개발제한구역에 편입된 토지로서 지목이 대인 토지

32. 3. 개발제한구역의 행위제한 • 취락지구에 대한 특례 • 취락지구의 지정 • 시ㆍ도지사는 개발제한구역에서 주민이 집단적으로 거주하는 취락을 취락지구로 지정할 수 있음 • 취락지구의 행위제한 • 주택 또는 공장 등 신축이 금지된 건축물을 제1종 및 제2종 근린생활시설, 액화가스 판매소, 세차장, 병원, 치과병원 또는 한방병원으로 용도변경하는 경우 • 주택 또는 근린생활시설을 건폐율(40-60%), 용적률(100-300%), 높이 3층 이하로 건축하는 경우

33. 4. 토지매수청구 및 개발제한구역보전부담금 • 토지매수청구 • 개발제한구역의 지정으로 인하여 개발제한구역안의 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지 또는 당해 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지의 소유자로서 다음의 1에 해당하는 자는 국토해양부장관에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있음 • 개발제한구역의 지정당시부터 당해 토지를 계속 소유한 자 • 토지의 사용․수익이 사실상 불가능하게 되기 전에 당해 토지를 취득하여 계속 소유한 자 • 제1호 또는 제2호의 자로부터 당해 토지를 상속받아 계속 소유한 자

34. 4. 토지매수청구 및 개발제한구역보전부담금 • 토지매수청구 • 구체적인 판정기준 • 종래의 용도대로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지: 매수청구당시 매수대상토지를 개발제한구역 지정 이전의 지목대로 사용할 수 없음으로 인하여 매수청구일 현재 당해 토지의 개별공시지가가 그 토지가 소재하고 있는 읍․면․동안에 지정된 개발제한구역안의 동일한 지목의 개별공시지가의 평균치의 50퍼센트 미만일 것 • 사용ㆍ수익이 사실상 불가능한 토지: 행위제한으로 인하여 당해 토지의 사용ㆍ수익이 불가능할 것  

35. 4. 토지매수청구 및 개발제한구역보전부담금 • 토지매수청구 • 개발제한구역 안의 토지매수청구절차 토지매수청구(토지소유자) → 2월 이내 매수대상여부 및 매수예상가격 등 매수청구인에게 통보(국토부장관) → 5년의 범위 안(매수청구인에게 매수대상토지로 통보한 날부터 3년) 매수계획 수립(국토부장관) → 매수

36. 4. 토지매수청구 및 개발제한구역보전부담금 • 개발제한구역보전부담금 • 국토해양부장관은 개발제한구역의 보전과 관리를 위한 재원을 확보하기 위하여 다음의 자에 대하여 개발제한구역보전부담금을 부과․징수함 • 개발제한구역 해제대상지역 개발사업자중 복구계획을 제시하지 아니하거나 복구를 하지 아니하기로 한 자 • 개발제한구역내에서 허가(토지의 형질변경 허가나 건축물의 건축 허가에 해당하며, 다른 법령에 따라 허가가 의제되는 협의를 거친 경우를 포함)를 받은 자

37. 4. 토지매수청구 및 개발제한구역보전부담금 • 개발제한구역보전부담금 • 개발제한구역보전부담금의 산정방법 • 개발제한구역 해제대상지역 개발사업자중 복구계획을 제시하지 아니하거나 복구를 하지 아니하기로 한 자에 대한 부담금 • 해제대상지역의 제곱미터당 개별공시지가 평균치의 100분의 10 ×해당지역의 면적 • 예: 개발제한구역 해제대상지역 제곱미터당 개별공시지가 평균치가 50,000원인 토지 1,000㎡의 복구계획을 제출하지 않은 경우의 개발제한구역보전부담금은 5,000,000원임

38. 4. 토지매수청구 및 개발제한구역보전부담금 • 개발제한구역보전부담금 • 개발제한구역보전부담금의 산정방법 • 개발제한구역내에서 허가를 받은 자에 대한 부담금 • (개발제한구역이 있는 시·군 또는 자치구의 개발제한구역 외의 지역에 위치하는 같은 지목에 대한 개별공시지가의 평균치- 허가대상 토지의 개별공시지가) ×허가받은 토지형질변경 면적과 건축물 바닥면적의 2배 면적 ×부과율 • 토지형질변경면적 200㎡, 개발제한구역외의 지가 ㎡당 50,000원, 개발제한구역내의 지가 ㎡당 10,000원, 도로시설로서 부과율 0.02인 경우의 개발제한구역보전부담금은 160,000원임