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（注意资料保密 · 请勿外传）. 海南 · 三亚 “ 海棠湾国际养生社区 ” 研究报告 —— 中国元素的健康养生产业平台构建. 目录. 前言 --------------------------------------------------------------4 【 第一部分 】 项目开发的产业基础及产业定位 ---------------------------5 （ Ⅰ ）休闲产业（经济）的发展分析 --------------------------------7
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（注意资料保密·请勿外传） 海南·三亚“海棠湾国际养生社区”研究报告——中国元素的健康养生产业平台构建
目录 • 前言--------------------------------------------------------------4 • 【第一部分】项目开发的产业基础及产业定位---------------------------5 • （Ⅰ）休闲产业（经济）的发展分析--------------------------------7 • （Ⅱ）健康产业(经济) 的发展分析---------------------------------11 • （Ⅲ）养生（养老）产业的发展分析--------------------------------18 • （Ⅳ）“海棠湾国际养生社区”的产业定位---------------------------23 • 【第二部分】 “海棠湾国际养生社区”的开发原则----------------------28 • （Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的开发原则 -------------------------29 • （Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”开发的系统要素----------------------34 • （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”开发的逻辑关系----------------------41 • （Ⅳ） “海棠湾国际养生社区”开发的模式选择----------------------45 • 【第三部分】 “海棠湾国际养生社区”的商业模式----------------------49 • （Ⅰ） “海棠湾国际养生社区”的功能配置-------------------------50 • （Ⅱ） “海棠湾国际养生社区”的项目设置-------------------------57
（Ⅲ） “海棠湾国际养生社区”的商业模式-------------------------71 • 【第四部分】 “海棠湾国际养生社区”的规划(建筑)创意----------------78 • (Ⅰ) “海棠湾国际养生社区”的规划原则 -------------------------79 • （Ⅱ) “海棠湾国际养生社区”的规划创意--------------------------83 • （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”的建筑表现形式----------------------88 • 【第五部分】项目的实施主体与开发计划------------------------------97 • (Ⅰ)项目的实施主体---------------------------------------------98 • （Ⅱ)项目的开发计划---------------------------------------------101
前言 按照《海棠湾分区规划及城市设计》的要求，泰康人寿保险股份有限公司联合中国对外建设总公司，确立选址在海棠湾大小龙江塘建设“海棠湾国际养生社区”的终极目标为：通过对区域内土地的保护、提高和利用，延伸和扩展海棠湾国际品牌，以CCRC社区为龙头，建设集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的、可持续发展的、绿色的国际养生社区。该社区将是一个低层、低密度、低能耗、低污染、低排放、低运行成本的生态社区。该社区将成为海棠湾——国家海岸超级主题公园中的一颗闪耀明珠。
【第一部分】“海棠湾国际养生社区”开发的产业基础及产业定位【第一部分】“海棠湾国际养生社区”开发的产业基础及产业定位
■ 休闲产业（经济）的概念 • 目前,世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动经济变革浪潮,未来的第五次浪潮将由休闲产业、生命科学、新原子时代和航天时代驱动。 • 或者说,人类的生活和消费形态一直都在沿着“衣、食、住、行、休”在演变,“休闲产业”与“休闲体验”将成为人类生活的新阶段. • “休闲产业”是近代工业文明和现代社会的产物。特别是进入20世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐地应运而生,20世纪70年代以后更是进入了快速发展时期。 • “休闲产业”是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求的物质与精神方面密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为发达国家经济发展的重要的支柱产业。
■ 休闲产业（经济）的发展趋势 • 休闲产业,一般涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。 • 休闲产业,不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供保障。 • 按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均GDP达到3000-5000美元，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。 • 据统计：美国及其他经济发达国家已在21世纪初期进入“休闲经济时代”:(休闲产业的产值和相关就业人口达到50%) • 目前，我国人均GDP已达3000美元，预计“十一五”期末将接近4000美元，已接近休闲消费“爆发性增长”的起始点。 • .
■ 2009年--“国民休闲计划” • 2009年,国家旅游局推出 “国民休闲计划”: • 倡导奖励旅游（对优秀员工）、福利旅游（对低收入群体，企业可把奖励旅游、福利旅游支出列入其经营成本）、修学旅游（对学生群体）、银发旅游（对离退休人员）等，引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向发展。 • 另外,据尼尔森公司调查: • 近年来，中国53%的消费者计划把节余资金用于休闲、旅游等，这个比例居于亚洲14个国家之首，高于新、泰、马、日、印等国。 • 因此，中国的国民休闲消费正处于强劲增长的启动阶段。
■健康产业（经济）的相关产业链条 • 相互涉及的产业： • 医疗保健 • 养生养老 • 金融保险 • 养生地产 • 信息技术 • 文化创意 • 生物技术 • 工业制造 • 其他知识型产业
■健康产业（经济）的发展趋势 • (1)传统的医疗中的康复、专业护理将会因为产业分工中原有的空白而成为迅速得到提升的行业； • (2)健康管理将会因为“90%”和“10%”原理成为减缓医疗支出的重要有效措施而得到巨大发展； • (3)与医疗、健康相关的保险业将会是另一个因为有效减缓医疗支出而得到迅猛发展的行业； • (4)其他诸如生物医学技术、电子商务等则是匹配其他产业而在本世纪得到飞速发展的行业.
■世界医疗保健产业的发展分析 • 近50年来，经合组织 (OECD) 所有成员国医疗保健支出均以超过 GDP 增速2个百分点速度增长。
■中国医疗保健产业的市场前景分析 • 1)中国医疗保健产业占GDP比重上升空间大 • 2008年，美国的医疗保健支出为 GDP 的16% • 2008年，中国的医疗保健支出仅为GDP的2.2% • 当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。 • 2)中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 • 根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。
■中国医疗保健产业的市场前景分析 • 1)中国医疗保健产业占GDP比重上升空间大 • 2008年，美国的医疗保健支出为 GDP 的16% • 2008年，中国的医疗保健支出仅为GDP的2.2% • 当人均GDP达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出（支出）会相应提高。 • 2)中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 • 根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。
■养生（养老）产业的概念 • 我们所指的养生（养老）产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业； • 养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合； • 养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
■中国养生学 • 中国养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。 • 中国传统的养生概念,来源于传统中医理论,是指保养、调养、补养;根据文献考证，中国养生学萌芽于商周时期。 • 养生是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。 • 中国养生学的特点为： • ①形神兼备，首重养神 。 • ②掌握适度，从事调节 精神情志活动的适度。 • ③强调先天因素，重视后天调摄 。 • ④因年龄而异，注意分阶段养生 。 • ⑤顺应自然，保护生机。
■西方养生学 • 西方的养生概念,最流行和典型的莫过于“ＳＰＡ”: • “ＳＰＡ”是集“水疗”、“泥疗”、“光疗”、“石疗”、“音乐疗法”、“芳香疗法”、“按摩疗法”、“花草茶”、“SPA餐”、“宁静素雅的环境”、“温馨周到的服务”和“精湛的专业技术”为一体的医疗保健、养生方法。国际上又称之为“另类疗法”。 • 随着西方养生潮流的兴起，由此发展出一系列的养生文化,养生旅游、,养生珍疗,养生居住等项目。
德国-布莱娜公园泉浴大酒店 (全西南德国最顶级的温泉浴场和SPA)
■“海棠湾国际养生社区”的业态构成 • 当今人们处于“心生活、心经济”的“心时代”，传统的度假村、疗养院、敬老院、常规的居住社区以及商务为主的酒店等，无论从数量、功能及服务上，都难以满足人们的“心”需求。“海棠湾国际养生社区”就是为“心时代”而准备的。 • “海棠湾国际养生社区”是实现养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。 • “海棠湾国际养生社区” 的业态构成为：以CCRC社区为龙头，集合房地产﹢旅游﹢商业服务﹢保健﹢健康管理﹢保险﹢教育﹢文化﹢传媒等业态
根据资源和项目特质，“海棠湾国际养生社区”按照滨海资源 、休闲、健康、文化、品味、交流、放松等要素规划其业态 海洋资源型社区依托与海岸区域和相关配套，沙滩的质量和延展度是衡量等级的重要因素；客户置业多为周末度假和第二居所 放松 对自然的亲近 休闲 湖/河资源型社区与海洋资源型类似依托于水资源，但更倾向于与水有关的休闲娱乐活动，特别是钓鱼和船、快艇；客户置业为第一二居所社区 海洋资源型 健康 湖/河资源型 人工资源型 山/滑雪资源型社区更关注四季分时度假，以不同类型的套餐服务项目满足人们各种需求，如滑雪、SPA、绘画、踏青 文化 养生社区 Golf 社区是对消费者最有吸引力资源之一，Golf 和Golf课程的迅速兴起，是Golf Resort增长的驱动力，第二居所的需求不断增加，附带水资源的Golf场所，以其景色和环境更加吸引Golf客户 品味 Golf资源型 山/滑雪资源型 人工资源 型社区是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包括主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业类型 交流
■“海棠湾国际养生社区”的产业定位 • 强调符合“国际性热带滨海旅游城市---国家海岸”的发展目标; • 产业定位: • 休闲产业 ﹢养生（养老）产业﹢ 健康产业 →形成多元产业集群→构筑复合型社区
【第二部分】“海棠湾国际养生社区”的开发原则与模式【第二部分】“海棠湾国际养生社区”的开发原则与模式
本项目开发过程中以海棠湾大景区总体规划为纲；坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻片区贡献的原则；保证四方共赢得以实现的原则。本项目开发过程中以海棠湾大景区总体规划为纲；坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻片区贡献的原则；保证四方共赢得以实现的原则。 项目可持续发展之路 加强生态保护，促进环境和谐 客户、当地民众、开发商、政府四方共赢 重视对片区的贡献，促进片区产业升级
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、环境友好型”休闲养生健康社区充分考虑环保因素，建设“资源节约型、环境友好型”休闲养生健康社区 生态保护原则
作为海棠湾大型复合型社区项目，高品质开发 将拉动片区的产业升级和提升片区的价值 对片区的贡献 和谐度假休闲区 产业拉动、片区价值提升 养生博物馆、健康管理中心、研发中心 健康游憩地 片区价值 养生养老标杆 特质成熟对片区贡献最大化 养生运动中心、养生文化学院 养生主题酒店 （会所） 特质成长 CCRC社区 养生主题公寓、滨海度假别墅 特质初现 现实 单纯住宅项目导致置业形式单一、服务项目缺乏 完全服务行业，使当地民众就业结构单一 众多酒店使片区项目呈同质化、互动性弱 未开发原生态 土地价值较低
政府 当地民众 开发商 在本项目开发过程中将实现政府、开发商、当地群众四方共赢的局面 四方共赢 • 通过项目开发，推动海棠湾区域产业结构升级：从农耕经济，向多元产业经济发展；获得多项稳定持续税收；增加就业，保持社会稳定；复合型社区的建设，将提高三亚旅游度假业竞争力 目标客群 • 项目成功开发，带来合理的经济效益； • 提升企业在多元产业开发实践中的经营水平及管理能力； • 促进泰康保险产业和健康产业、养生（养老）产业的高速发展； • 扩大社会影响力，成为更加卓越的企业公民 • 借助项目开发实现职业转移与提升，在项目中获得就业机会； • 多元产业的发展，促进当地居民收入水平层次化； • 多元产业对人才的要求，将加速当地基础教肓与职业教肓的发展，实现当地人口综合素质的提高
（Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”开发的系统要素（Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”开发的系统要素
我们在研究一个大型项目,特别是多元产业集群的复合型社区项目时，必须理解和分析一个城市(区域)的空间发展方向和未来愿景,我们在研究一个大型项目,特别是多元产业集群的复合型社区项目时，必须理解和分析一个城市(区域)的空间发展方向和未来愿景, • 同时,要把握和依据“交通主导+产业主导+区域再造+文化主张”的系统要素,才能进行正确的评价和分析. ★项目开发和建设的“价值链”应该体现为：
■项目交通现状分析 • 项目区域除建设有凤凰国际机场、美兰机场、东线高速公路外，正在实施建设的有： • 海榆东、西线国道改造以及三亚绕城高速公路等在建项目; • 同时,海口至三亚轻轨、环岛铁路东线段、新开工西环铁路改造、儋州至洋浦铁路支线、海口至屯昌高速公路、保亭至三亚高速公路等一批重点项目正加速建设，琼州海峡跨海通道工程正加快推进前期工作。
■项目主导产业的设计原则 • 研究和选择“主导产业”即“多元产业集群”,从而推动区域经济“增长极”的发展,为项目的核心主题. • “海棠湾国际养生社区”选择”多元产业集群”，通过有机组合休闲产业、养生（养老）产业和健康产业，构造合理的项目空间，建立密切的运营网络，实现社区高度集中和有效生产，以提供完美的服务。 • 社区内的项目集中分享基础设施、便利劳动和社区品牌等资源，即产生“外部”的规模经济效应。 • 项目之间通过有目的的协调行动，分享组织学习、产业升级、共同研发和信息交换带来的利益，即产生“内部”的规模经济效应。
■项目区域再造的理念 • 我们认为,海棠湾区域再造的战略和方向选择，对于海南省、三亚市都是十分重要的,它不仅仅是在经济发展层面上的,而是必须包括了社会,科技,文化等方面的内容. • “海棠湾国际养生社区”的开发，并不仅仅是简单的生产建设活动,更是一项系统的,综合性的工作，它需要扩充到更大范围来进行思考和选择. • “海棠湾国际养生社区”的区域再造，是谋求与海棠湾整体再造和谐统一，最大程度彰显其自身特质。
■项目文化主张的创新 • 我们认为，文化竞争力是一种“软实力”,因此必须得到重视! • 文化的国际化和现代化体现标准→ • →文化的民族性和地域性体现差异 • 实际上,目前世界和中国都呈现出物质杂交,文化耦合的特征. • 所以， “海棠湾国际养生社区”的文化主张应当贯彻： • (1) 以中国传统文化元素为基调 ； • (2) 重视由自然资源所派生的海南岛原生态文化：海南热带滨海---黎苗文化.； • (3) 适度引进外来文化与中国文化相融合，借鉴外来文化的精粹。
我们思考项目开发的系统结构,同时也理解项目的开发逻辑:我们思考项目开发的系统结构,同时也理解项目的开发逻辑: • 国际旅游岛(大景区) → • →国家海岸(大景区/超级主题公园)→ • →休闲养生健康(多元产业集群)→ • →复合型社区（中国元素）
第一层次: • 海南(国际旅游岛)和三亚--海棠湾(国家海岸)实际已经是大景区、超级主题公园,那么,每个项目都将以旅游吸引物或景点的形式而存在. • 第二层次: • 项目将休闲、养生（养老）、健康产业形成的多元产业集群作为主导产业来发展,包括主题酒店、养生公寓、医疗保健、教育运动、科技研发元素等，构筑复合型社区. • 第三层次: • 项目表现中国元素的建设风格,不仅是基于建筑功能方面的思考,更重要的是文化方面的主张和选择,因此,项目的建筑形态应是的多元和多类型的,而且要体现建筑文化的地域性和差异化.
根据项目特质，在不同开发周期，项目应吻合目标客户对 休闲养生设施－土地价值－不动产等需求的内在逻辑关系规律 休闲养生设施 消费者需求＆ 购买驱动力 价值 销售或持有不动产 土地价值 消费者需求＆ 购买驱动力 休闲养生设施 价值 销售或持有 不动产 土地价值
本项目的开发目标和现实资源条件 决定了项目开发模式应以价值导向型为主导 目标及条件 关键举措 • 实现土地价值 最大化 • 开发完成时间无特定限制，按现行市场情况推售 • 启动资金充足 • 创建泰康养生（养老）产业的品牌价值 • 严格保护原生态环境 • 分期开发采取分阶段渐近式开发策略 • 启动期CCRC社区、主题酒店、休闲设施的成功开发 • 文化体验功能的后续良好维护经营 • 项目的市场实现为区域开发树立成功典范，并实现区域的滚动开发 价值导向型
项目的开发模式为：以现实资源为条件，以满足客户养生（养老）体验、健康休闲生活的为导向，使土地和不动产持续增值为目的。项目的开发模式为：以现实资源为条件，以满足客户养生（养老）体验、健康休闲生活的为导向，使土地和不动产持续增值为目的。 项目概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为： 土地（包括规划、管理、行销） 升值 改良 复合型社区 现实资源条件 不动产、体验设施 消费者的活动 需求 最常见的多元复合型社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比如以会所、高尔夫、SPA、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求
项目开发模式和地块规模资源等综合因素的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏项目开发模式和地块规模资源等综合因素的不同导向性，决定了本项目的开发次序与节奏 价值导向型 目标及条件 关键举措 • 土地价值收益“最大化” • 开发完成时间一般较长 • 启动资金有限，多数靠前期收益实现公建配套设施建设 • 项目开发是渐近式推进的 • 有次序开发地块 • 启动项目的市场实现为区域开发树立成功典范 典型案例：香港愉景湾 • 开发20几年，香港著名Resort高尚住区 • 土地收益资金部分留存，部分用于基础设施建设 • 后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力 • 经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求，土地收益最大化
【第三部分】“海棠湾国际养生社区”的商业模式【第三部分】“海棠湾国际养生社区”的商业模式
