璜塘苏南国际 ---- 业态定位和招商方案

1. 璜塘苏南国际 ----业态定位和招商方案 1

2. 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 招商营销策略 2

3. 问题界定 项目基本介绍 • 限定条件：地块为商业用地 • 项目基本介绍： • 项目位于锡澄高速东侧，距离璜塘镇区约1公里距离，且有厂区隔离，周边商业氛围稀薄，人气较弱。 • 项目一期2栋独栋建筑，商场式建筑形态，体量较大。 3

4. 问题界定 报告目的 • 在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将： • 对江阴、璜塘镇及周边商业进行商业环境分析； • 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位； • 通过项目定位设定行之有效的营销策略，含可行性招商、销售策略； • 综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。 4

5. 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 招商营销策略 5

6. 城市背景 地理位置 江阴，位于长江三角洲中部，北靠长江，南接无锡，西连常州、南京，东邻苏州、上海，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。 全市总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里。 第六次人口普查数据，江阴常驻人口159.48万人，年平均增长率1.76%。 距离各城市直线距离： 距上海133公里；距南京145公里；距杭州185公里；距南通56公里；距苏州70公里。 6

7. 城市背景 交通优势 江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市 从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里，以江阴为圆心、半径160公里范围内辐射南京、上海共有六个飞机场 江阴长江大桥，新长铁路、沪宁高速公路、锡澄高速公路穿越境内，境内的锡澄运河沟通长江、太湖，江阴港直通海外 7

8. 城市背景 主要经济指标 江阴市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业，总体看，江阴的第三产业发展较为缓慢，与发达城市（北京、上海、广州等）的70%比重相比相差较远。 8

9. 城市背景 主要经济指标 江阴连续8年位列全国百强县首位，遥遥领先其他县级市，甚至于地级市泰州市相比都比较接近。 9

10. 城市背景 主要经济指标 2006-2010年，江阴GDP经济总量呈平稳增长态势，年平均增长率保持在10%以上，均高出同年全国平均增长水平。 10

11. 城市背景 主要经济指标 江阴市消费市场稳步增长。2010年全市实现社会消费品零售总额381.38亿元，比上年增长18.6%，其中，批发零售贸易业357.82亿元，增长18.6%；住宿餐饮业23.56亿元，增长17.9%。 2006-2010年，江阴市人均GDP呈平稳增长态势，增长速度较快，2010年已达到166010元，在全国居于领先地位。 11

12. 城市背景 主要经济指标 江阴市财政实力进一步增强，全年财政收入382.02亿元，比上年增长40.8%，其中一般预算收入130.72亿元，增长18.0%，财政收入占地区生产总值的比重为19.09%，比上年提高3.26个百分点。在全国县城经济基本竞争力排名中再次名列第一，实现了“八连冠”。 江阴市固定资产投资规模不断扩大。全年完成全社会固定资产投资额626.52亿元，比上年增长25.1%，其中城镇投资283.36亿元。固定资产投资增长会促进城市的建设和发展。 12

13. 城市背景 主要经济指标 人均住房面积是未来城市发展，居民居住刚性需求的重要指标，具有重要参考意义。2008-2010年，江阴市的城镇居民人均面积不增反降，说明江阴市城镇居民的住宅消费需求未能得到有效满足。 城镇居民人均可支配收入30184元，增长11.3%；农民人均纯收入14898元，增长13.1%，连续十一年名列全省县级市第一。 13

14. 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 招商营销策略 14

15. 区域规划 整体规划 南向发展是江阴城市化的新方向，也是江阴楼市热点的新方向。江阴城市发展是一个单核扩张形式，澄江镇作为江阴原有的核心已经趋于饱和，向外扩张已成为必然趋势 规划范围：江阴行政区域988平方公里：“一城四区”的城市布局形态 澄江、夏港、南阳、云亭组合为中心城区，为中心城区，为城市综合发展板块； 周庄、华士、新桥组合成为一个成长片区，为澄东片区，为工业板块； 申港、利港、璜土组合为一个城镇片区。为澄西片区，沿江港口经济板块； 青阳、月城、霞客组合成一个城镇片区，为澄南片区，生态旅游农业观光板块； 祝桥、长泾、顾山组合为一个城镇片区，为澄东南片区，特色产业板块； 15

16. 区域规划 璜塘区域规划 徐霞客镇是明代杰出地理学家、旅游家徐霞客的故乡，位于江阴市南部，东与祝塘、周庄两镇为邻，南与无锡市惠山区堰桥镇隔河相望，西与青阳、月城两镇接壤，北连南闸、云亭两镇。 该镇总面积110平方公里，耕地面积3774.47公顷，下辖21个行政村（其中村、社区合一的有4个）、963个村民小组 2008年末，镇区人口10.8万人，常住人口2.5万人左右 16

17. 区域规划 璜塘区域规划 徐霞客镇中心范围区由璜东路、外环北路、白屈港河、顾同公路围和而成，用地约203公顷 为徐霞客镇行政、商业、居住、休闲为一体的新镇区，紧邻长山大道，距锡澄高速公路道口仅1.5公里。 徐霞客镇规划了４平方公里徐霞客旅游区，计划建设中国旅游博览园、霞客生态园等旅游项目，该园预计投资3亿元，内设主题公园、水上碑林等景点。目前，该镇已投资1200万元进行旅游规划区基础设施建设，并对旅游开发项目进行招商，霞客生态园等一批项目已经开工建设，预计2013年完工。 与当地居民交流过程中发现： 大家对于徐霞客镇的认同度一般，认为镇区对外名气是有很大的提高，但对自己的日常生活、工作并无影响。 17

18. 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 招商营销策略 18

19. 璜塘商业环境 主要商业街业态比例 19

20. 璜塘商业环境 业态及租金情况 • 商铺均为一层商铺，商铺面积集中在80-120平米; • 租金水平最高的为环镇东路商铺，其次是环镇北路商铺; • 除镇区步行街外，商铺空置率较低，环镇北路段使用率达到98%。 20

21. 青阳商业环境 主要商业街业态比例 21

22. 青阳商业环境 业态及租金情况 22

23. 长寿商业环境 主要商业街业态比例 23

24. 峭歧商业环境 主要商业街业态比例 24

25. 峭歧商业环境 业态及租金情况 25

26. 马镇商业环境 主要商业街 26

27. 马镇商业环境 主要商业街 27

28. 马镇商业环境 业态及租金情况 28

29. 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 招商营销策略 29

30. 沿江高速 云顾线 锡澄高速 外环北路 往无锡 地块素质评述 项目位置 • 本案位于锡澄高速东侧，道路向北距江阴市中心约15公里，向南距无锡市中心约20公里。 • 项目北侧为外环北路双向四车道车流量较大，东西连接锡澄高速与沿江高速。 • 东侧环西路，向北可通往工业区，向南可通往霞客镇区。 项 目 位 置 图 项目位于镇区中心区域以外，距离镇区中心约1公里距离，区域位置较弱 30

31. 一期 地块素质评述 用地条件 项目已基本实现封顶，已逾4月28日实现首次开盘销售。 31

32. 地块素质评述 向外可视性分析 X 2 0 5 • 项目紧临十字路口； • 东面为化工厂厂房； • 西面为锡澄高速公路，可直视本案 • 南面与北面均为村落民房； • 周边物业均未对项目有遮挡及阻隔效果； 峭 璜 路 环 北 路 项目位于十字路口，周边无高大障碍物阻隔，商业昭示性与通达性较强，且沿锡澄高速昭示性最强 。 项目可视性分析图 32

33. 小结（SWOT分析） 优势S 劣势W 机会O 威胁T • 距离镇区约1公里距离，且有厂房阻隔，镇区居民消费习惯不在此处。 • 若为化工专业市场，与周边城市相比较，缺乏规模优势，且配套设施，如电子商务平台、物流系统、期货交易平台； • 政府对项目的大力扶持； • 随着经济发展，镇区商业环境面临升级换代，向集约化。规模化发展； • 位于高速路璜塘出口处，交通便利，昭示性强； • 若为专业市场则有周边产业支撑基础； • 6万方商业体量，若为新城区购物中心则具有体量规模优势。 • 苏南其他市场对本项目带来的竞争威胁； • 镇区居民消费习惯需加以引导。 33

34. 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 招商营销策略 34

35. 总体定位 战略定位 领导者 挑战者 • 改变游戏规则 • 突出新的评估标准 • 强调产品的特色和价值 • 市场领跑者 • 游戏规则的建立者 • 区域影响者 跟随者 • 搭便车、借势 • 以小博大，杀伤战术 • 价格战的制造者 补缺者 • 目标明确，挖掘客户 • 瞄准市场缝隙 • 创新产品和需求点 1. 项目依托镇区开发商建设，引领镇区商业升级换代； 2. 整个镇区无档次适中的较大规模综合商业街区； 本项目将以 霞客镇综合商业街区的市场领导者角色出现； 35

36. 形象定位 助推霞客腾飞，引领商业崛起 ——雄踞霞客新商业核心位置，肩负霞客商业升级换代使命 核心价值 战略高度 项目主旨： 多年来璜塘商业面积基本处于涣散的状态，商业物业通常以街铺的形式存在且较为分散，可谓“满天星斗，无一轮明月”，本项目就是要缔造属于霞客的一轮商业物业明月。 36

37. 超市、传统零售、餐饮 装饰、娱乐 其他 业态定位 服务客群 核心客户 璜塘镇区区域居民 60%-80% 客群：本镇居住居民及周边企事业职工 补充客户 周边镇区居民 10%-20% 客群:周边乡镇企业； 机会客户 江阴、无锡 5%-10% 客群：过路客； 37

38. 业态定位 业态总体定位： 一期A区：商业综合体，集零售、餐饮、娱乐、酒店为一体； 一期B区：化工专业市场，集批发零售、电子商务等为一体。 38

39. 星级酒店 A区四层 A4F 休闲娱乐 A区三层 A3F A区二层 A2F 大型餐饮 大型超市 A区一层 A1F 大型餐饮 大型超市 业态定位 星级酒店： 如：戴维斯 休闲娱乐：KTV、足浴、洗浴等 如：富侨、魔指 1-2层为大型超市和大型餐饮 如：麦德龙 项目离镇区中心有一定距离，需营造目的性消费商业业态及百姓消费习惯 39

40. 价格定位 租金价格测算 40

41. 价格定位 租金价格测算 41

42. 市场比较法 市场比较租金： 1楼租金：1.6元/平米/天 2楼租金：0.8元/平方米/天 3楼以上租金：0.4元/平方米/天 42

43. 问题界定 江阴宏观经济 江阴区域规划 璜塘周边镇区商业环境 项目价值分析 项目定位 商家访谈 招商营销策略 43

44. 商家访谈目的和方式 商家访谈目的： • 了解商家基本拓展区域需求； • 了解商家拓展物业需求指标； • 了解商家对项目所在区域的认可度，并是否会考虑入驻； • 了解商家的对物业租赁和购买需求。 商家访谈方式： • 电话拜访：针对以往具有一定合作关系的商户，进行电话沟通和资料发送； • 访得商家对本项目的初步意见； • 直接拜访：针对本区域连锁品牌和加盟品牌，进行一对一拜访式访谈。 44

45. 商家访谈内容 45

46. 商家访谈内容 46

47. 商家访谈内容 47

48. 商家访谈内容 48

49. 商家访谈内容 49

50. 商家访谈内容 50