房地产投资分析

1. 房地产投资分析 虞晓芬 博士生导师 教授 浙江工业大学房地产研究所 所长 2009年7月

2. 投资分析既为企业战略服务,又为项目具体决策提供科学依据.投资分析既为企业战略服务,又为项目具体决策提供科学依据. • 时机决策：既与宏观层面有关，又与城市 层面有关； • 区位决策：城市的选择、板块的选择、地 块的选择； • 产品决策：类型、档次、建筑风格、户型、 目标客户的选择。

3. “微笑曲线”是我国台湾宏基公司董事长施振荣先生最早提出的，用来描述生产个人电脑的各个工序的附加价值特征.在整个个人电脑的产业链里，上游的CPU、操作系统和下游的售后服务等工序具有较高的附加价值，而处在中游的组装生产等工序则利润空间最小.

4. 80-90年代 物业服务与管理 投资决策 产品研发与设计 施工管理 销售

5. 宏观环境研究 • 城市现状与投资潜力分析 • 项目分析

6. 第一部分当前房地产市场特点与宏观形势的基本分析对整个国家或地区房地产市场产生根本性、全盘性影响的因素分析与判断第一部分当前房地产市场特点与宏观形势的基本分析对整个国家或地区房地产市场产生根本性、全盘性影响的因素分析与判断

7. 一个企业如果不研究宏观问题，一定是短命的企业。一个企业如果不研究宏观问题，一定是短命的企业。 • 案例：铁本事件。 • 中国房地产企业昙花一现的简直是数不胜数，大量企业都不关心宏观经济对行业的影响，埋头挣钱。最后的结果都是像赌博一样，今天可能赌赢了，明天可能赌输了，最后连生存的余地都没有。 • 中国的企业家首先要成为政治家。

8. 房地产业 • 宏观经济状况 • 政府态度 • 政策环境：金融政策 税收政策 土地政策 住房政策 房地产业

9. 一、当前的房地产市场特点 1、商品房市场:量跌价升 2、土地市场再现疯狂

10. 浙江省 • 上半年，全省商品房销售面积2173万平方米，同比增长51.7%，增幅分别比1－2月、一季度、1-4月和1－5月提高41.3、37.9、30.5和14.4个百分点。其中，住宅销售面积增长56.0%。

11. 杭州商品房成交量

12. 杭州二手房成交

15. 杭州二手房成交均价

16. 土地市场从冰点到沸点 • 杭州：4月30日, 南山路勾山里地块，为公共设施用地，对面为柳浪闻莺，为一线临湖的绝版地块。占地12281平方米（18.4亩），容积率1.23，可建建筑面积15124平方米，起始总价3.088亿、折合楼面地价20417元/平方米，4家参与竞拍，经过46轮报价，以起拍价的2.3倍——7亿元成交，成交楼面地价46284元/平方米、单价3800万/亩.

17. 7月23日下午

18. 18号地块，经过24轮竞拍，由义乌中国小商品城开发有限公司以189000万元摘得，溢价率高达106.4%，楼面地价为20650元/方。18号地块，经过24轮竞拍，由义乌中国小商品城开发有限公司以189000万元摘得，溢价率高达106.4%，楼面地价为20650元/方。

19. 19号\20号地块，被浙江德信置业夺走，19号地溢价率为60.4%，楼面地价7623元/方。 20号地,楼面地价7418元/方.

21. 8月18日

23. 9月8日下午 36-39号地块出让情况

25. 9月10日 40-44号地块出让情况

26. 影响这次成交量放大的直接原因: 经济危机救了房地产业. • 政策: 1、9月16日，央行6年来首次下调贷款基准利率。紧缩性政策释放出“松动”的信号。与此同时，各地方政府纷纷搬出引人注目的救市政策。 2、10月22日：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 3、中国人民银行宣布自10月27日起，个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％

27. 12月17日，国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。放宽二套房贷限制政策；取消城市房地产税；购房超两年转让免营业税。12月17日，国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。放宽二套房贷限制政策；取消城市房地产税；购房超两年转让免营业税。 • 今年5月底，将房地产投资门槛大大降低：普通商品房项目自有资金比例从35%降低为20%。

28. 金融对房地产过度支持： • 上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。由此，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

29. 通胀预期： 1、一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额。 2、二季度人民币新增贷款达2.79万亿元。 今年上半年新增人民币贷款已近7.4万亿元。

30. 二、在比较长的时间里，中国大城市的房地产是很好的投资品。二、在比较长的时间里，中国大城市的房地产是很好的投资品。 • 2005年的“国八条”，市场调整了5个月； • 2006年的“国六条”，市场调整了3个月； • 本次：市场调整了8个月； 特点：调整时间短，反弹力度大。

31. 六城区新建住宅成交套数

32. 1、生产与货币双过剩 • 中国目前存在着巨大的生产过剩，物质产品过剩通过出口所形成的贸易顺差转变为货币领域的流动性过剩。 • 生产过剩导致大量的资金从实体领域转移到资产领域。 • 生产与货币双过剩，必然导致资产领域日趋严重的供求不平衡，进而导致资产价格的长期上涨趋势。

33. 2000-2008年人民币存贷款余额 (亿元)

34. 2、 住房基础差、市场需求大 1、城市化带来大量新增人口； 1996年-2018年中国的城市化率从36%增长到70%。 城市化：资本、人口向城市集中，公共财政资源向 城市集中。 2、原有住房不适应现代需求带来的大量改善性 需求； 3、几次出生高峰期人口进入购房\换房期。 人口对消费起着主导与决定作用。

35. 建国以来，我国大致经历了三次人口出生高峰：建国以来，我国大致经历了三次人口出生高峰： • 第一次1950至1957年之间。约有94%的妇女生育3个孩子，近半数的妇女生育6个孩子。平均每年出生的人数均为2088.5万人 。 • 第二次出生高峰发生在1962年至1971年期间，而且持续时间长达10年。平均每年的出生人数高达2795.2万人，比第一次出生高峰时期的平均数高出了700多万。 • 第三次出生高峰则发生在1981至1990年间。

36. 浙江省内普通高校毕业生人数、留杭人数

37. 杭州市常住人口年龄结构 杭州六城区户籍人口年龄构成

38. 杭州六城区住房供给量与居民结婚、离婚数

39. 3、供给面 政府对土地市场的高度垄断； 宏观调控土地购置减少,短期和中期未来住宅供应短缺. 成本推动 （拆迁成本、建安成本、税费）； 大规模城市基础设施建设(广东08-15年启动新十项工程,总投资2.3万亿元) 房产品自身的品质在大幅度提高；

40. 4、购买力层面2000-2006年杭州市居民不同收入阶层家庭人均可支配收入（元）4、购买力层面2000-2006年杭州市居民不同收入阶层家庭人均可支配收入（元）

41. 5、国外与境外的经验 美国的经验： 在高速城市化阶段，地价和房价都以很 高的速度在增长。以芝加哥为例，在1830 -1894年间，人口增加了334倍，地价增加 了832倍 。1920年美国城市化率52%。 以1963年为起点，2008年为终点，美国累计CPI上涨了 603.65%，房价累计上涨1029.32%，道琼斯指数则上涨了 1050.34% .

42. 在高度城市化后房价仍在小幅盘升1940为57% 1970为74%

43. 美国新建住宅的销售价格中数

44. 美国存量住宅销售价格中数

45. 英国哈利法克斯银行(Halifax)06年10月发表的报告，英国房价近年增长迅速，目前的平均房价已近三倍于十年前的房价，从当年的六点二万英镑增至今天的十七点九万英镑。 • 英国的平均房价一九九六年二月份以来增长了百分之一百八十七，而大伦敦地区的平均房价则增长了百分之二百四十。英国西南部康沃尔郡的增长率则达到百分之二百七十四。

50. 三、如何去判断房地产市场周期？ • 总体上升，但不意味着不进行阶段性调整。 • 任何市场都是有周期性的。 • 掌握房地产市场周期性运动规律。