江苏青商总部基地 营销推广细案

1. 江苏青商总部基地 营销推广细案 地势坤谨呈 2014.3

2. 1 2 3 4 5 6 写字楼市场及竞品分析 项目本体认知及SWOT分析 产品提升建议 项目定位及客群定位 营销策略 推售策略及阶段营销 目 录

3. 一、写字楼市场及竞品分析

4. 写字楼现状

5. 南京写字楼整体表现 • 近三年的写字楼成交量呈现逐年增长的态势 • 供需板块以江宁和河西为主，河西供需正逐步加大 • 写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降 • 独栋纯写字楼减少，产品形势变化为综合体内小面积商务办公产品 • 受投资需求因素影响，供应主力户型是中小户型 • 受宏观调控的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将更为明显

6. 需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势 • 南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以上。 • 2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（不含高淳、溧水）。 • 近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。

7. 供应分析：供应体量继续维持增长走势 统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长迅速。从今年二季度开始，写字楼销售呈现出低位回升的趋势。5-6月份上市量为4.66万平方米，环比大幅增长30%，同比增长了4.5倍。三季度，全市写字楼共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。

8. 供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大 至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。 2013年江宁板块以37%的比例成为全市写字楼的绝对成交主力。 2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。 数据截止至2013年12月26日 数据截止至2013年12月26日

9. 租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降 • 南京写字楼市场2013年整体供不应求，空置率急速下降，租金不断走高。 • 根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了2.1万平方米，同比去年二季度增长了1.8万平方米，写字楼空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，处在历年以来的历史最低位。 • 与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在6%~6.5%的水平。 • 南京市甲级写字楼的租金达到3.90元/平米/天，环比微升0.58%； • 在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。

10. 未来 发展

11. 新街口区域 南京写字楼未来发展趋势 随着南京城市框架的拉伸，城市逐渐向外发展，传统非核心商务区涌现出大量单体写字楼、超高层以及综合体办公楼物业。南京写字楼商务市场也因此构建出新的格局，未来河西商务区、城南高铁南站将成为南京办公市场新的增长极。 河西 区域 南站 区域 写字楼发展 单核心 多核心

12. 江宁 上市11个 南京写字楼未来发展趋势 江北 上市9个 河西 上市17个 与以往的写字楼产品不同，目前面市的写字楼产品，几乎很难见到单幢的“纯写”，多数依托着大型城市综合体，在面积空间的分割上也越来越灵活，为了拉动销售，产品呈现“大综合体、小面积”的特征。 综合体 总量50个 写字楼发展 大综合体 小面积

13. 南京写字楼未来发展趋势 写字楼市场持续升温，一方面是由于7月30日的国务院会议未提及房地产调控，这给予了房地产市场一个喘息之机，另外是因为住宅市场不断受到打压，使得大量住宅市场的投资资本流入到办公产品市场。 政策影响 住宅市场投资 写字楼投资 • 2013年2月20日新国五条的落地，其中颇具力度的征税、增供给、强制限购限贷等内容，使得一些客户从二手房市场转向新房市场，也大幅挤压了一些投机、投资需求的获利空间。 • 2013年7月30日中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议未提房地产调控。这或许是高层对房地产业的新态度，也被市场普遍解读为房地产业的利好。加上如今中央政治局的“平稳健康发展”房地产政策，无疑对商业地产的发展是一大利好。

14. 写字楼整体市场总结 总结 受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。 为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少 随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。

15. 竞品分析

16. 河西写字楼市场

17. 在建 23 24 未开工 河西写字楼市场分布情况 25 梦都大街 22 河 西 CBD 北 延 段 一期 2号线 21 奥体中心 M 5 4 6 3 7 奥体大街 2 华泰证券 20 8 1 19 完工 江东中路 庐山路 华新丽华 中央公园 河西大街 1号线 M

18. 中央公园 18 1号线 M 河西大街 9 27 河 西 CBD 南 延 段 二期 17 10 16 11 南京国际博览中心 15 26 28 12 14 13 29 30 江东中路 完工 江山大道 31 在建 2号线 河西写字楼市场分布情况 河西CBD二期项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。

19. 河西10-13年商业办公地块成交情况

20. 河西10-13年商业办公地块成交情况

21. 河西写字楼销售情况 （数据来源于南京市网上房地产，统计时间截止至2013.12.26）

22. 海峡云谷

23. 海峡云谷 • 开发商信息: • 南京海峡城开发建设有限公司成立于2011年3月，是海峡建设投资(控股)有限公司的全资子公司。世茂集团、台湾远雄企业团、东元集团和香港恒基兆业等两岸三地多家知名企业携手合作，共同成立海峡建设投资(控股)有限公司(“海峡建设”)，拟筹资100亿美元，专项用于两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。 • 区位与交通： • 项目紧邻秦淮河和长江，由扬子江大道南延段、新河路、淮河路围合而成，距离2014年青奥会主场馆仅10分钟车程，项目规划总占地总面积约323万平方米，规划总建筑面积达600万平方米；一期用地占地面积约34.1万平米，规划建筑面积约94万平方米。 • 目前周边没有地铁和公交线路，规划的地铁12号线（又名宁和城际一期）运河路临近本项目，地铁开通时间未定。

24. 海峡云谷 • 劣势： • 地处偏远，地面公交交通不够便利。 • 周边商务生活配套设施不够健全。 • 销售动态：目前在售A2号写字楼房源，均价15000元/㎡起。在售商铺，均价23000元/平方米起。 • 优惠内容： • 写字楼：70平米以下1万抵3万，70平米以上1万抵5万； • A2裙楼商铺：220平米以下5万抵15万，220平米以上5万抵20万。

25. 新地中心二期 25

26. 新地中心二期 • 区位与交通： • “新地中心”位于庐山路与楠溪江东街的交界路口，周边文体区、会展区、商贸区、科技园区簇拥而建，区域资源丰富，奥林匹克中心、南京国际博览中心、河西中央公园营造浓烈的高端区域特性。项目周边大型高端社区较多，将打造新的核心商业中心，未来人流量较大。周边小区包括：朗诗国际街区、嘉业国际城、仁恒江湾城等。与10万平的河西中央公园只有一街之隔，出大楼步行5分钟可到地铁1、2号线地铁交汇点元通站。周边公交线路有85、133、57、92、186、306路公交车。 • 销售动态：一期10万平方米写字楼；二期18万平方米，其中地下三层5万平米是车库和设备用房，地上五层6.5万平方米是商业，地上六至二十五层是写字楼共计6.5万平方米，目前二期在售写字楼面积170-350平方米，均价25000元/平方米。预计交付时间2014年。已销售了30%左右。 • 优惠内容： 全款97折，按揭99折

27. 苏宁慧谷

28. 苏宁慧谷 • 开发商信息: • 苏宁置业是苏宁旗下大型房地产开发集团，专注于高端综合地产的开发建设，开发范围涉及商业地产、住宅地产、科技地产、旅游地产及物流工业地产五大领域。目前全国共60多个项目，开发面积近千万平米。其中以紫金东郡为代表的住宅地产成为花园洋房的精品杰作，以钟山国际高尔夫别墅为代表的旅游地产成为中国高端别墅典范，以及以苏宁睿城、苏宁徐庄总部基地为代表的科技地产成为集团智慧的结晶。此外，物流工业地产方面，系列第二代、第三代现代化物流基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、无锡、徐州、成都等数十个城市全面铺开。 • 区位与交通： • 紧邻江东门轨道交通枢纽, 建设中的地铁二号线及规划中的六号线将在此通过；汉中门大街、水西门大街、集庆门大街三条重要的城市主干道贯穿其中。其他：68、67、80、83、103、81路福园站 ，37、56、129路万达广场西站。

29. 苏宁慧谷 • 优势： • 地处次河西城市中心，交通便利。 • 依托于苏宁睿城这一南京前所未有的“超级城市综合体”，苏宁广场高端商业、苏宁慧谷顶级办公以及苏宁睿城住宅，形成一个集工作、居住、购物、休闲娱乐为一体的“城市有机生活圈”。苏宁电器、金盛国际家具、华润苏果、万达商圈、学校、医院、银行等商业、商务、生活配套成熟。 • 销售动态：开盘推出556套5.8米双层挑高LOFT，产权50年，主力面积55-1008平方米左右。均价22000元/㎡。开盘当天销售470套。 • 优惠内容：VIP客户认购70平米以上房源可直接减免12000元，70平米以下可减免6000元。 商铺10天内付清全款可享95折，10内付清7成首付可享98折；

30. 金润国际广场

31. 金润国际广场 • 区位与交通： • 项目位于CBD核心地带，建邺楠溪江东街以南，恒山路以东，黄山路以西。周边配套齐全，生活便利，大型企业总部环绕。500米范围内: 河西中央公园、家乐福超市、拉德芳斯购物风情街、嘉业国际购物中心。1公里范围内:奥体中心、南京国际博览中心、中央商场、好邻居菜场 • 地铁1、2号线元通站、1号线明基医院中胜站可以到达；公交：306、57、186路至楠溪江东路站 • 交通便利，商业、商务、生活配套成熟。

32. 金润国际广场 • 优势： • 地处次河西城市中心，交通便利。3条公交线路、地铁一、二号线均可到达； • 大型企业总部环绕。500米范围内: 河西中央公园、家乐福超市、拉德芳斯购物风情街、嘉业国际购物中心。1公里范围内:奥体中心、南京国际博览中心、中央商场、好邻居菜场，商业、商务、生活配套成熟。 • 自建约6万方的购物公园，还有国际知名的真冰溜冰场，更签约了韩国最大的上市影院公司CGV，引进奥体板块唯一2000平IMAX放映厅。国际大牌名品店，各色国际美食、健身中心、超市等应有尽有。 • 销售动态：地上三层商业裙房、商业裙房上有两栋19层的办公及酒店式公寓。办公只售不租，面积43-115平方米不等，均价24000元/平方米，目前可售还剩15套房源，加上未开盘的，有250套房源可售。 • 优惠内容：全款98折，按揭99折

33. 南京汇金中心

34. 南京汇金中心 • 区位与项目情况： • 南京汇金中心位于青奥城旁，“CBD中轴”江东南路与“青奥中轴”江山大街交汇处，是目前河西CBD最大的一块商业用地，未来将成就体量逾110万方的超级城市综合体。 • 销售动态：尚未开盘，预计年后开盘。

35. 科研写字楼市场

36. 南京软件谷 中国（南京）软件谷整体属于雨花台区范围，规划总面积73平方公里，是距离市中心最近、集聚程度最高、发展空间最大、综合成本最优的软件产业基地。这里是中国最大的通信软件产业研发基地，综合实力已跻身全国同类软件园区前三强，成为全国首批、江苏唯一的国家新型工业化（软件和信息服务业）示范基地、全国首批10家国家战略性新兴产业知识产权集群管理试点产业集聚区之一。

37. 江宁总部基地 江宁总部基地隶属百家湖片区，园区定位为一个高品质、生态化、世界级的科研、办公基地。外属配套主要依托百家湖凤凰港周边成熟商业、休闲、娱乐配套，同时内部配有休闲、娱乐设施。

38. 工大产业园 南京工大科技产业园是南京工业大学与南京市浦口区人民政府共同建设的大学科技园运营平台，是南京工业大学国家大学科技园“一园三区”的战略组成部分，是教育部“2011计划”先进生物与化学制造协同创新中心的产业培育平台，与新模范马路的“研发创新区”以及学校“三创载体”平台互利互动，有机整合，以强大的合力促进共同发展。

39. 白下高新技术产业园 南京白下高新技术产业园区位于南京市东部风景秀丽的紫金山脚下，毗邻南京理工大学。园区自2001年成立以来，先后被批准为国家大学科技园、国家专利产业化试点基地、省级开发区、南京军民两用科技示范园、硅谷（南京）创新创业基地、江苏省军民融合科技创新示范园，成为南京科技创新的“硅谷”。2011年9月10日，以园区为依托整体改造的紫金（白下）科技创业特别社区市委杨卫泽书记亲自揭牌，成为全市第一家启动建设的科技创业特区。

40. 市场展望：未来写字楼市场利好明显 • 新国五条使住宅市场不断受到打压，使得大量住宅市场的投资资本流入到办公产品市场； • 新江东中央活动区和建邺区“五大中心”的建设初具规模，河西逐渐发展成为城市新核心； • 南京写字楼商务市场发展呈现新格局：河西、城南高铁南站、新街口成鼎足之势； • 近三年的写字楼成交数据显示，办公房源成交量呈现逐年增长的态势； • 河西写字楼项目多数依托着大型城市综合体，面积分割灵活，呈现“大综合体、小面积”的特征； • 科技产业园遍地开花，租金1.5-2元/㎡/天； • 投资性需求主要集中在中小面积非限购产品，而大型公司主要需求是高端写字楼。

41. 二、项目本体认知及SWOT分析

42. 区域环境

43. 桥林 淳溪 永阳 禄口 龙潭 汤山 滨江 板桥 江北副城——南京跨江发展战略核心 仙林副城 《南京市城市总体规划（2007-2030）》将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。 2006年市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。 江北副城 仙林 浦口 主城 主城 东山 东山副城 43/100

44. 浦口新城 浦口新城——南京“十二五”重点建设功能板块 浦口新城——珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。 规划定位：现代化滨江新城。 规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。 44/100

45. 核心片区 珍珠泉片区 城南河片区 城南片区 浦口中心组团 高新组团 复合功能轴 江浦组团 浦口中心 三桥组团 大厂组团 雄州组团 长芦组团 雄州中心 浦珠路沿线片区——浦口新城和江北副城的核心区 绿水湾湿地公园 六合片区 • 江北副城规划——“两心、两片、一轴、八廊、七组团”。 • 浦口新城规划——一心、一带、五廊、四个特色片区。 浦口片区 滨江公共活动带 45/100

46. 6 15 12 8 16 14 13 10 3 2 1 4 11 交通规划——远景规划16条跨江通道 9 7 5 46/100

47. 2030年南京地铁远景规划简图 交通规划——2012年5条过江轨道开建 2012年南京有6条地铁线同时建设，其中达江北的轨道5条，即江北远期规划6条轨道中的5条开建。 地铁3号线 开工及建成通车时间：2010年12月——2014年6月 区间：浦口高新区—主城—江宁区百家湖、九龙湖 地铁10（1号线西延线） 开工及建成通车时间：2010年12月——2014年 区间：城南雨花台-—河西奥体—浦口珠江镇 宁天城际一期（原11号线） 开工及建成通车时间：2012年上半年——2014年 区间：六合金牛湖—浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。 宁和城际一期（原12号线） 开工及建成通车时间：2012年——2015年 区间：南京南站—浦口桥林黄里 地铁4号线 （一期） 开工及建成通车时间：2011年4月——2015年 区间：浦口珍珠泉站—徐庄软件园—灵山—青龙—仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。 47/100

48. 园区定位

49. 政策背景——南京软件“一体两翼”发展定位 2011年8月，市委、市政府出台《高标准建设中国软件名城的意见》，以中国（南京）软件谷为核心、以南京软件园和江苏软件园为两翼的软件产业“一谷两园”空间布局正式打开。 其中，作为“特色北翼”的南京软件园，原本位于南京高新区内。为适应软件产业更高标准发展的现实要求，在市委、市政府的大力支持下，浦口区、高新区决定在生态优美的长江之滨打造南京软件园新区，即南京软件园（西区）。

50. 政策支持——321计划+“1+8”政府配套 南京市政府给予落户“一谷两园”区域的软件企业“前所未有“的支持： （1）、土地封闭运作，土地出让金科研类参照工业用地价格且市、区二级留成合返；企业十二五所纳几乎所有税收市、区留成部分全返；设立不低于1.5亿软件产业专项引导资金等 （2）、“321计划”： 对入选重点扶持项目，给予200万元创业启动资金等 （3）、“1+8”政策配套：首发上市企业给予总额为200万元中介费用补贴；新引进的世界500强企业研发机构，独立的一次性给予500万元奖励，非独立的奖励200万。中国500强企业研发机构，独立的根据其投资额分阶段给予500万奖励，非独立的一次性奖励100万。