房地產投資計畫

1. 房地產投資計畫 指導老師：楊雪蘭 老師 組別：第八組 組員：49670050 吳采寧 49670007 林貴惠 49670009 盧麗安 49670087 蔡青芸 49670109 吳凰瑛 49670115 楊洛薇 49690910 林宜慧

2. 前言 中國人有土斯有財的觀念，讓很多人日夜辛勤工作，寄望的夢想是擁有自己的房子，由於房地產的變現能力較差，加上交易金額大，一般人是很難累計買屋賣屋間的學問，所以投資房地產必須多方蒐集訊息，而且有中長期投資的心理準備。 報告人：盧麗安

3. 房地產介紹 • 根據民法的定義不動產指土地及其定著物，而俗稱之房地產就是不動產，而兩者的差別不動產的範圍較廣。 • 以投資或信託的角度來看，一般我們俗稱的房地產直覺是房子與土地，像預售屋，成屋，實品屋都是。但若以不動產投資的角度來看，他的範圍除了前面所說的一般房地產，還包括旅館，安養中心，渡假中心，休閒中心等。 報告人：盧麗安

4. 房地產特性 • 不可移動性 • 異質性 • 不可分割性 • 長久性 • 單價昂貴性 • 投資與消費雙重性 報告人：盧麗安

5. 投資房地產的優點 • 一種象徵，心理上的滿足 • 自我居住使用 • 房地產增值 • 保值以抵抗通貨膨脹 • 安全性高 • 槓桿作用 • 稅賦減免 • 自我控制權 • 分散風險 • 普遍熟悉的投資管道 • 個人偏好 報告人：盧麗安

6. 投資房地產的缺點 • 產權移轉、流通與變現力低 • 交易費用高 • 管理維護麻煩 • 房地產貶值 • 房地產價值缺乏標準 • 房地產法令手續繁雜 • 缺乏房地產資訊 • 投資金額較大 • 政府介入太多 • 房地產投資者的形象不佳不願涉入 報告人：盧麗安

7. 房地產地段選擇 地段 地段 房地產投資最重要，除了還是 好地段的主要構成條件： 報告人：盧麗安

8. 房地產地段選擇 有其增值潛力無限的區域： • 學校、政府機關、工商業機構或住宅等，分布較集中 • 市政府當局已完完成規劃，商圈正在逐漸形成 • 正在規畫或建設中的捷運路線 • 景觀良好 • 少數的重劃區 報告人：盧麗安

9. 房地產地段選擇 從商品價值來衡量，有幾種型態的房地產商品似值得投資： • 店面及可營業之地下室 • 附車位之公寓或大廈之頂樓 • 附車位地段好之小套房 • 郊區獨棟或別墅型住宅 報告人：盧麗安

10. 房地產投資方法 • 投資房地產必須先學會看房子 • 想學看屋，該如何開始？ 1.多聽、多看、多問 2.透過其他管道，蒐集相關訊息。 3.透過房屋仲介公司，與房仲人員交朋友。 報告人：盧麗安

11. 房地產投資方法 報告人：盧麗安

12. 房地產投資方法 1.從適合自己的標的開始 2. 瞭解自己想追求的目標 3.我的目標是要管理物業，還是要開發新物業？ 報告人：蔡青芸

13. 房地產投資方法 基本認識：房市如何操作 • 了解市場趨勢 • 房市看漲時，買進物件，好好整修一番，快快脫手獲利了結。 • 房市看跌時，找尋賤價求售的物件，通常是法拍屋，用低價買進，再以出租的收入來支應必要費用，等市場回溫再脫手。 報告人：蔡青芸

14. 房地產投資方法 • 房地產價格通常會在一個可預測的循環中擺盪，為以下兩種趨勢： • 所謂「多頭」是指房地產價格一直攀升，有時也稱為賣方市場，因為想買屋的人遠比賣屋的多，行情會一路攻頂然後開始下滑。 • 所謂「空頭」是指房地產價格一路下滑，也稱為買方市場，因為想賣的人比想買的多，行情會觸底後反彈。 報告人：蔡青芸

15. 房地產投資方法 • 了解市場循環 • 利率 • 通貨膨脹 • 投資資金的流向 • 培養足夠的眼界以創造價值 ─ 要在房地產業獲利，就必須創造價值，而不是 只靠交易。 報告人：蔡青芸

16. 房地產投資方法 • 投資法一：要清楚「所有權」是用來投資獲利，「使用權 」是用來滿足使用需求。 • 投資法二：要清楚只購買一幢房屋， 即能獲利的唯一機 會是以大換小。 • 投資法三：要清楚直接投資購買房屋， 即能獲利的風險 正不斷地增大。 • 投資法四：要清楚不要急著購買房屋，要積極參與房地產 投資機會。 報告人：蔡青芸

17. 房地產的投資原則 優 地段 優 劣 劣 房子 報告人：蔡青芸

18. 房價 報告人：蔡青芸

19. 房價 報告人：蔡青芸

20. 房地產投資地段-台南 • 具有濃厚人文氣息的台南市，近年來新推案量大，也推升房價走高。 • 成大後甲商圈文化學術氣息濃厚，生活機能也相當完整。 • 文化崇明商圈則鄰近醫療與藝文資源，加上又有車站、機場等，是台南市東區新興發展區。 • 安平區則為台南市行政中心所在，有許多歷史文化景點，兼具居住環境的深度與品質。 報告人：蔡青芸

21. 安平區五期與東區並列南市最抗跌區域 • 五期重劃區在安平區運河以南地區，為新市政中心所在地，是台南市最大的重劃區，因市政府、市議會、地方法院的進駐，帶動商圈及重劃區崛起，並吸引南科人士遷居來此，未來發展佳，與東區並列台南市最抗跌的區域。 報告人：蔡青芸

22. 安平五期重劃區

23. 縣市合併 炒熱大橋生活商圈 • 永康市與南市東區比鄰，鄰永康交流道，區內擁有多所知名大學院校，台南女子大學、崑山科技大學及南台科技大學，近年來發展迅速，於縣市合併升格後，勢必直接受惠。 報告人：蔡青芸

24. 不動產證券化 不動產證券化結合「不動產」與「證券化」的概念，以建築物本身的現有價值及不動產物業未來收益（租金）做為投資標的，透過發行受益憑證的方式，將其價值權益化細分為小單位的有價證券，讓一般投資人也能參與不動產投資。 報告人：楊洛薇

25. 不動產證券化之特性 報告人：楊洛薇

26. 不動產證劵化種類 • 不動產投資信託受益證劵(REITs)： 性質上類似股票，可在集中交易市場買賣，無固定報酬率，依條例規定應於每年分配收益。 • 不動產資產信託受益證劵(REATs)： 性質上則類似債劵，商品有一定存續期間報酬以票面利率來計算，每半年付息一次，通常於OTC掛牌交易。 報告人：楊洛薇

27. 不動產證券化制度區分 報告人：楊洛薇

28. 不動產證券化的分類 根據REITs的投資類型不同，可以將它分為三大類： 報告人：楊洛薇

29. 不動產證券化的分類比較 報告人：楊洛薇

30. REITs與股票市場的比較 報告人：楊洛薇

31. REITs與股票市場的比較 報告人：楊洛薇

32. 國內不動產證券化REITs

33. 國內不動產證券化REITs 報告人：楊洛薇

34. 富邦二號REITs不動產投資信託 • 淨收益百分之百回饋 每年配發兩次 • 信用評等優良 投資風險低 • 專業管理團隊 報酬率具成長潛能

35. 富邦二號REITs不動產投資信託

36. 結論 投資房地產不是看房子的價格，而是要看它的價值。一般人都擔心，工作收入可能不夠支付房貸，買房子風險太大，但只要管理好風險，小心規劃修正投資組合，以時間換取獲利空間，選擇優質房地產，則有獲利的機會。 「投資不要怕風險，但要學會管理風險。」 報告人：楊洛薇

37. The End

38. 參考資料 • 不動產投資 • 房地產理論與實務 • 顏炳立教你買屋致富 • 這樣買法拍屋一定賺 • REITs不動產投資信託 • http://money.udn.com/house/article_ord.jsp?f_ORDER_BY=Dudn房市情報 • http://www.moneydj.com/y/yb/YP302000.djhtm?a=ET008001基智網 • http://www.ippi.org.tw/ • http://www.j2h.tw/bbs/bbs41/index-0-1.html • http://houseok.tmok.net/Free.aspx?NO=459 • http://houseok.tmok.net/Free.aspx?NO=455

39. 參考資料 • http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=467&t=1472509&p=2 • http://houseok.tmok.net/DetailInfo_BuildID_128137400903041520.aspx • http://www.pacific.tw/News/News_newsDetail.asp?ID=1070 • https://www.yungching.com.tw/CA/CA03.asp?CategoryID=%7B406E364E%2DA7C4%2D4C14%2DA30A%2D2DCA78DDD411%7D • http://www.realestate.com.tw/duckhouse/course%20record/97-1%20Real%20Estate%20Investment/05/05.pp-4-1.pdf • http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E6%8A%95%E8%B5%84%E4%BF%A1%E6%89%98%E5%9F%BA%E9%87%91 • http://musclenet.dyndns.tv/simple/?t8270.html • http://www.j2h.tw/bbs/bbs41/68.html