Бизнес недвижимости

1. 3 Бизнес недвижимости Соловьев М.М., д.т.н., проф.

2. Учебный план курса «Бизнес недвижимости» • Недвижимость: определения, характеристики, классифи-кации; бизнес недвижимости и недвижимость в бизнесе • Правовая среда бизнеса: сделки с недвижимостью в закон. базе; гос. регулирование бизнеса недвижимости • Экономическая среда бизнеса недвижимости • Риск-доходность; деловая игра «Формирование портфеля недвижимости» Домашнее задание : характеристики и субъекты рынка недвижимости (по секторам рынка; рос. и заруб., межд.),

3. Тема 3: Экономическая среда бизнеса недвижимости Экономическая среда и др. пространства бизнеса недвижимости Рынок недвижимости: определение, сегментация, активности, статистики Основные активности: арендный бизнес, бизнес инвестиций в недвижимость, девелопмент Сопряженные рынки и субъекты рынка: бизнес услуг по управлению и консультированию, риэлторы, оценщики и др. Глобализация бизнеса и рынка недвижимости

4. Экономическая среда и другие пространства бизнеса недвижимости Другие пространства (правовое, градостроительное …) КОМПЛЕКСНЫЙ ХАРАКТЕР ЭкономическаяСРЕДЫ УПРАВЛЕНИЯ среда бизнеса Объекты бизнеса: объекты недвижимости и права на них Субъекты бизнеса

5. Рынок недвижимости - определение Рынок – некоторая структура, посредством которой продавец и покупатель устанавливают цену, по которой товар может быть обменен. Рынок недвижимости – это организованное пространство, где происходит (обеспечивается) свободный оборот объектов недвижимости и прав на них. Рынок недвижимости – многомерное пространство: информационное, территориальное, социально-экономическое, организационно-правовое и т.д.

6. Товар рынка недвижимости Рыночный товар – объекты недвижимости, разрешенные к обороту, и права на них. На рынке недвижимости собственник реализует свое правомочие свободного отчуждения, распоряжения правовой судьбой принадлежащего ему объекта недвижимости. Оборот прав на недвижимое имущество включает право собственника передавать имущество во временное возмездное пользование, закладывать и т.д., оставаясь его собственником. Это является правовой базой рынков аренды недвижимости, ипотеки и др.

7. Характеристики рынка недвижимости • Общие характеристики с другими рынками: • спрос-предложение, • факторы влияния, • динамика показателей – «волны» рыночных циклов • Особенности: • привязка к конкретному местоположению, • низкая динамика характеристик рынка, • сложность и длительность процедур, • требование гос. регистрации прав и сделок, • социальные противоречия в системе «спрос-предложение», между ценами и доходами покупателей, • сдвиги по фазе рыночных циклов недвижимости и др. активов, и др.

8. Аренда Покупка В зависимости от площади Экономические характеристики (примеры):спрос В зависимости от бюджета

11. Residential market price factors Classes (Elite/Business/Economy) Location & environment (macro, micro, infrastructure) Payable demand Prime cost of building & supply Economy state Season waves Oil prices Legislative alters International professional standards Facilities & Management

12. Price distribution: zoning

13. Price distribution: radial

14. Волны на рынках недвижимости и «классические» рыночные циклы

15. Сегментация рынков недвижимости • Первичный и вторичный рынки (жилой) недвижимости • Сегментация по видам объектов недвижимости • Сегментация по типам активностей • Сегментация по странам, регионам, локальным территориям.

16. Первичный рынок – новое строительство Ввод в действие жилых домов в Санкт-Петербурге [тыс. кв. метров] Максимов С.Н. «Экономика недвижимости»

17. Динамика цен первичного рынка недвижимости (см.: Максимов С.Н. «Экономика недвижимости») [тыс. руб. / кв.м] Динамика цен вторичного рынка недвижимости

18. Первичный рынок (офисный) в общем предложении

19. Объектная сегментация рынка недвижимости Жилая Нежилая Residential Commercial Квартиры Офисы Office Коттеджи ТорговыеShops Дачии ПроизводственныеIndustrial земельные участки (складские) + Последующие внутриобъектные классификации

20. Residential market price factors Classes (Elite/Business/Economy) Location & environment (macro, micro, infrastructure) Payable demand Prime cost of building & supply Economy state Season waves Oil prices Legislative alters International professional standards Facilities & Management

21. Price distribution: zoning

22. Price distribution: radial

23. Основные виды активностейна рынках недвижимости • Арендный бизнес. • Бизнес девелопмента –развитие недвижимости (Development). • Инвестиции в недвижимость.

24. Взаимосвязи активностей в бизнесе недвижимости АРЕНДА ИНВЕСТИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТ

25. (*) Виды активностей и характерная информация Виды активностей Показатели 1. Аренда предложения по аренде, недвижимости спрос, ставки аренды, продолжительности, количество действующих договоров аренды.

26. (**) Виды активностей и характерная информация Виды активностей Показатели 2. Инвестиции коэффициент в недвижимость капитализации (yield), капитализированная стоимость, ставки аренды, число и цены сделок купли-продажи, ипотека (предложения, ссуды)

27. (***) Виды активностей и характерная информация Виды активностей Показатели 3. Развитие стоимость земли; недвижимости число выданных плановых (Development) разрешений, начал и окончаний строительства; загрузка проектировщиков; объемы подрядных работ; финансирование развития.

28. Арендный бизнес Предмет бизнеса - получение устойчивых доходов от сдачи объектов недвижимости в аренду на разных условиях: • долгосрочная аренда - механизм обеспечения устойчивых доходов, • лизинг / финансовая аренда (с правом выкупа) как вид инвестиционной деятельности, • концессии (собственник, кроме извлечения доходов за предоставление исключительных прав, получает результаты и после срока концессионного соглашения, e.g. за счет произведенных пользователем улучшений).

29. Проблемы и задачи арендного бизнеса • Мониторинг и интегральная оценка доходных потоков для объектов с многими арендаторами. • Разделение рисков управления и учет затрат на улучшения • Арендный бизнес с ограниченным периодом (приобретение – арендный бизнес – продажа). • Аренда и субаренда: рыночные ставки и разделение рисков; капитализация при аренде и субаренде. • Альтернатива сдаче в аренду – доверительное управление с передачей рисков и части результатов.

30. Аренда (модель оценки доходов) Виды доходов: (1) Доходы от аренды (2) Реверсия «RC» (1)+(2) (дисконтируемые к текущему времени) (оценка стоимости к концу срока аренды) Годы t=0 t=1 t=2 … t … t=T k1,C1 k2,C2 ktCt kT,CT С1 * (1/(1+k1) С2 * (1/(1+k1)(1+k2)) … … Ct * П(t)[(1/(1+kt)] … … CT * П(T) RC * П(T) П(T) = (1/(1+k1)) * (1/(1+k2)) *… (1/(1+kt)) …* (1/(1+kT)). П – знак произведения П(t) – обозначение для произведения t сомножителей (1/(1+kt), П(T) – обозначение для произведения Т сомножителей (1/(1+kt), где t=[1,T]

31. Арендный бизнес - ЗАДАЧА Предприниматель приобрел офисное здание за $1млн. для арендного бизнеса, имея в виду, что ожидаемый ежегодный чистый арендный доход (т.е. с учетом всех операционных и прочих расходов, степени заполняемости и т.д.) стабильно будет составлять $180 000. Арендные платежи производятся в конце года. • Оцените финансовый результат предпринимателя при продаже объекта после 2-х лет за те же $1млн. • Как изменится результат при арендных платежах в начале года. Показатель дисконтирования принять равным 20%.

32. Арендный бизнес • Уровень развития арендных отношений отражает общий уровень социально-экономического развития страны/региона • Международные статистики аренды недвижимости в параметрах RENT-YIELD отражают инвестиционную привлекательность и риски бизнеса • % занятости офисов отражает состояние экономики (и потребности в инвестициях)

33. «EuroProperty» Data

34. Бизнес девелопмента • Бизнес девелопмента – получение устойчивых доходов по результатам развития объектов недвижимости • Развитие недвижимости / девелопмент - проведение работ или иных материальных изменений на объекте недвижимости, приводящих к его качественным улучшениям – увеличению стоимости. • Развитие недвижимости: • проведение работ (новое строительство, расширение, модернизация) • изменение направления использования (из жилого в нежилое и наоборот, конверсия индустриального объекта в выставочный или офисный центр)

35. START: cleared town site, waste ground, uncompleted or reconstructed real estate, etc. - for development

36. Развитие недвижи-мости / земельного участка - создание и коммерческая реали-зация нового объекта

37. FINISH Industrial & Office Office Centre The objects are for sale

38. Девелопмент и инвестиционный проект • Принципиальным в бизнесе девелопмента является продажа объекта недвижимости сразу же после завершения работ по его созданию, улучшению. То есть, компенсация затратна проект развития производится за счет продажи объекта. • Инвестиционный проект выполняют, исходя из долгосрочной перспективы компенсации затрат за счет доходов от эксплуатации созданного объекта.

39. Бизнес девелопмента и инвестирование • При реализации результатов развития недвижимости взаимодействуют два типа предпринимателей: девелопер и инвестор. • Инвестор приобретает результаты развития – объекты недвижимости для последующего извлечения устойчивых доходов от их использования (например, посредством сдачи в аренду)

40. «EuroProperty» Data

41. Пример UK: крупнейшие инвесторы в недвижимость (90-е годы)

42. Активности на смежных рынках – профессиональные участники рынка • Рынок управленческих услуг: управление недвижимым имуществом, в т.ч. по схемам аутсорсинга, доверительного управления. • Оценочная деятельность: оценка недвижимости, бизнеса. • Консалтинговая деятельность. • Риэлторская деятельность. • Рынок строительных работ и услуг. Комбинирование направлений деятельности

43. American Appraisal (AAR), Inc. • Подготовил • студент • группы 623 • Егор Макарин • 2007/2008 Образована в 1896 году. Одна из крупнейших в мире «full service» независимая оценочная компания.

44. American Appraisal (AAR), Inc. Основные виды деятельности * • Оценка • при банкротстве • при разрешении споров • для финансовой отчётности • страховая оценка • оценка нематериальных активов • оценка оборудования • оценка объектов недвижимости • оценка для вопросов налогообложения

45. American Appraisal (AAR), Inc. • Основные виды деятельности ** (продолжение) • 2. Консультация транзакций • слияния и поглощения • приватизация и др. • 3. Консультация в сфере недвижимости • 4. Финансовые отчеты • 5. Управление основными фондами

46. American Appraisal (AAR), Inc. География • Более 50 офисов в 45 странах мира

47. Глобализация • Глобализация социально-экономических, экологических, демографических и др. проблем и процессов. • Глобализация потоков ресурсов: финансовых, трудовых, информационных. • Глобализация инфраструктурных систем (транспорт, связь, энергетика).

48. Процессы глобализации:альтернативы экономического развития Альтернатива развития (информационный век): крупные корпорации / сетевые организации • Транснациональные корпорации (в секторах производства и услуг). • Сетевые структуры и сетевой бизнес (интернет-бизнес, базы данных и знаний). Крупные корпорации необходимы и останутся для масштабных отраслей реального сектора экономики, инфраструктурных отраслей. Транснациональные корпорации – один из стимулов развития глобального бизнеса недвижимости

49. «EuroProperty» Data

50. Процессы глобализациии экономическая среда для бизнеса недвижимости (офисы банки торговля … ) • Масштабная интеграция социально-экономического и политического пространства: • Европейский Союз, • АСЕАН, • ЕВРАЗЭС, • др. сообщества.