Практические аспекты управления рентными закрытыми паевыми фондами недвижимости

1. Практические аспекты управления рентными закрытыми паевыми фондами недвижимости Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

2. Рентные ЗПИФН Цель создания : Эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их аренду. Инвесторы : Неограниченный круг инвесторов Для ограниченного числа инвесторов связанных между собой проектом (идеей, недвижимостью) Собственники недвижимости (для оптимизации бизнес процессов) Период действия фонда Краткосрочный проект Долгосрочный проект Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

3. Преимущества ЗПИФ недвижимости • Многоуровневая защита прав инвесторов • Получение гарантированного дохода от рентных платежей • Оптимизация финансовых результатов от владения и использования объектов недвижимости за счет налоговых преимуществ фонда и возможности реинвестирования прибыли • Повышение эффективности эксплуатации объектов недвижимости , концентрация средств для приобретения новых объектов • Возможность привлечения дополнительных средств для развития бизнеса через дополнительное привлечение средств в ЗПИФН. • Прозрачность работы фонда • Снижение рисков инвестирования на рынке недвижимости • Удобный инструмент для инвестирования Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

4. Удобный инструмент для инвестирования • Инвестиционный пай, как ценная бумага, прозрачный и надежный финансовый инструмент • Инвестиционные паи могут свободно обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке • Возможность выйти из проекта путем продажи паев • Возможность перераспределения собственности через продажу паев • Возможность получения кредита под залог инвестиционных паев Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

5. Создание паевого инвестиционного фонда 1 ЭТАП. 1 – 2 месяца • Подготовка Управляющей компанией Правил Фонда. • Заключение договоров со Специализированным депозитарием, Регистратором, Аудитором и Оценщиком фонда. 2 ЭТАП. 1 месяц • Регистрация Правил Фонда в ФСФР. 3 ЭТАП. Не более 3 месяцев • Формирование Фонда: • Принятие Управляющей компанией от юридических и физических лицзаявок на приобретение инвестиционных паев фонда. • Внесение денежных средств или иного имущества в оплату за приобретаемые инвестиционные паи фонда. Для внесения недвижимого имущества в оплату паев необходимо: • Произвести оценку имущества у Оценщика фонда; • Зарегистрировать сделку по передаче имущества в состав фонда в Органе по регистрации сделок с недвижимым имуществом. Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

6. Правила фонда • Инвестиционная декларация • Объекты инвестирования. Их состав и описание • Структура активов фонда ( для обеспечения сохранности имущества сделать ограничение по оценочной стоимости объектов недвижимости в течение календарного года) • Доход по инвестиционному паю • Порядок передачи имущества в фонд (недвижимое имущество передается в фонд только при формировании фонда) • Вознаграждение УК • Расходы возмещаемые за счет фонда Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

7. Затраты на функционирование закрытого паевого инвестиционного фонда Общая сумма вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, оценщику и аудитору, выплачиваемого за счет имущества паевого фонда, не должна превышать 10 % среднегодовой стоимости чистых активов (СЧА) паевого инвестиционного фонда. Размеры вознаграждения: Управляющей компании – 0.2– 3,0 % СЧА; Спец. Депозитария и Регистратора - 0,05 - 1,0 %СЧА; Оценщика - 0,01- 0,25 % СЧА; Аудитора - 0,01- 0,25 % СЧА. По расходам возмещаемых за счет ЗПИФН законодательных ограничений нет Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

8. Договор аренды Условия и порядок платежей: Арендная плата( возможность изменений 1 раз в год) (без НДС) Коммунальные и другие платежи: Отопление, водоснабжение, электроэнергия, плата за пользование земельным участком, плата за обслуживание инженерно-технических коммуникаций, теплового, вентиляционного, пожарного, охранного оборудования, каналы связи и т.д. Гарантийная денежная сумма Страхование объектов недвижимости Перепланировки, ремонт, внутренняя отделка Ответственность сторон. Срок действия договора. Расторжение договора. Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

9. Необходимые договоры по содержанию и обслуживанию зданий Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

10. Налоговые преимущества • Прирост стоимости имущества фонда не облагается налогом на прибыль (реинвестирование дохода) • Инвестор уплачивает налог только: • с дохода, полученного при погашении или продаже инвестиционных паев; • при получении промежуточного дохода от доверительного управления фондом Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

11. Налог на имущество Налог на имущество, переданное в доверительное управление регулируется статьей 378 НК РФ. Согласно действующей в 2007 году редакции статьи 378 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления. Федеральным законом РФ от 04.07.2007г. №216-ФЗ в Налоговый Кодекс РФ внесены изменения которые вступят в силу 01.01.2008г.: Статья 374 «движимое и недвижимое имущество(включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378 НК РФ» Статья 378 НК РФ « имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению (за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) у учредителя доверительного управления». Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

12. НДС • Порядок исчисления НДС • Управляющая компания производит исчисление НДС отдельно: • - по операциям ПИФ • - по собственным операциям • В рамках договора ДУ имуществом ПИФ УК может осуществлять операции: • 1) облагаемые НДС ( операции ЗПИФН), в т.ч.: • – реализация объектов недвижимости • – реализация услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества • 2) не облагаемые НДС: • - реализации ценных бумаг (подпункт 12 пункта 2 статьи 149 НК РФ). • Налогоплательщиками, осуществляемыми операции как облагаемые НДС, так и не облагаемые НДС (освобожденные от налогообложения) сумы НДС, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), учитываются в соответствии с требованиями по раздельному учету, установленными пунктом 4 статьи 170 НК РФ: • Суммы НДС, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг): • 1) учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), используемым для осуществления операций, не облагаемых НДС; • 2) принимаются к вычету - по товарам (работам, услугам), используемым для осуществления операций, облагаемых НДС; • 3) принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг). • Пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), в общей стоимости товаров (работ, услуг), отгруженных за налоговый период. Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

13. НДС Уплата НДС в бюджет Исчисление НДС и уплата его в бюджет производятся УК в общеустановленном порядке за счет имущества, составляющего ПИФ (пункт 2 статьи 1020 ГК РФ, Письмо Управления Министерства РФ по налогам и сборам по г. Москве от 28.05.2004г. №24-11/35905). Суммы НДС перечисляются УК: - по операциям ПИФ (т.е. в соответствии с договором доверительного управления имуществом) - с банковского (расчетного) счета ПИФ, - по собственным операциям УК (т.е. по операциям при осуществлении иной деятельности, чем в соответствии с договором доверительного управления имуществом) - с банковского (расчетного) счета УК. Суммы НДС уплачиваются по месту учета УК в налоговых органах (пункт 2 статьи 174 НК РФ). Уплата НДС и предоставление налоговых деклараций по НДС, содержащих сводные данные по операциям ПИФ и собственным операциям производятся за истекший налоговый период не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 1 статьи 174 НК РФ). УК при подаче налоговых деклараций по НДС предоставляет в налоговые органы: - сопроводительное письмо, - налоговые декларации (пояснения в форме налоговых деклараций), содержащие отдельные данные по расчету сумм НДС по операциям ПИФ и операциям УК. Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

14. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) • УК является налоговым агентом по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджет НДФЛ по операциям с инвестиционными паями ПИФ (пункт 1 статьи 24 НК РФ, пункт 1 статьи 226 НК РФ). • Налоговые ставки • 13 %, в отношении доходов физических лиц резидентов(пункт 1статьи 224 НК РФ); • 30 % в отношении доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ ( пункт 3 статьи 224 НК РФ). • С 1 января 2007 г. резидентами признаются физические лица, находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (то есть в расчет принимаются месяцы проживания, предшествующие текущему календарному году) (пункт 2 статьи 207 НК РФ). Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

15. Налог на прибыль организаций 24 % для организаций резидентов РФ (УК не является налоговым агентом). 24% для иностранных организаций, осуществляющих свою деятельность в РФ через постоянные представительства (УК не является налоговым агентом). 20% для иностранных организаций, не осуществляющих свою деятельность в РФ через постоянные представительства, но получающих доходы от источников в РФ (УК является налоговым агентом). УК не исчисляет и не удерживает суммы налога с доходов, выплачиваемых иностранным организациям, не осуществляющих свою деятельность в РФ через постоянные представительства, в случае если : - выплаты доходов, которые в соответствии с международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы не облагаются налогом в РФ, - при условии предоставления Управляющей компании до даты выплаты дохода подтверждения, заверенного компетентным органом соответствующего иностранного государства (с обязательным переводом на русском языке), того, что иностранная организация имеет постоянное местонахождение в государстве, с которым РФ заключен международный договор . Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

16. Кредитование под залог паев Кредитование через сделку РЕПО Срок между датами исполнения первой и второй частей РЕПО, установленный договором, не должен превышать один год. При заключении договора и определении % по РЕПО учитывается доход по инвестиционным паям. Наиболее благоприятные условия для кредитора: Сделка по РЕПО совершается с более , чем 75 % паями (контроль над имуществом фонда- Правилами фонда) или менее чем 25% паями( возможность предъявить паи к погашению) Требования о погашении инвестиционных паев могут подаваться лицами, включенными в список лиц, имеющих право на участие в Общем собрании, и голосовавшими против принятия соответствующего решения или не принимавшими участия в голосовании по этому вопросу Сумма денежной компенсации, подлежащей выплате в случае погашения инвестиционных паев, определяется на основе расчетной стоимости инвестиционного пая на день, следующий за днем окончания срока приема заявок на приобретение инвестиционных паев. Выплата денежной компенсации осуществляется в течение одного месяца со дня окончания срока приема заявок на погашение инвестиционных паев. Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»

17. Москва, Малый каретный переулок, дом 7, строение 1 Телефон: (495) 699 – 8241; E – mail:fond@olma.ru Сайт:www.olma-f.ru Генеральный директор - Машкова Елена Анатольевна Управляющая компания «ОЛМА – ФИНАНС»