《 房地产登记技术规程 》 之附录部分 培训课件

1. 《房地产登记技术规程》之附录部分培训课件

2. 第一部分 附录A 登记类型 • 第二部分 附录B 房地产登记申请材料要求 • 第三部分 附录C 主要登记类型申请材料清单 • 第四部分 附录D 登记业务表

3. 第一部分 附录A 登记类型 • 一级分类 • 二级分类 • 三级分类

4. 第二部分 附录B 房地产登记申请材料要求 本附录共18条，分别从申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。 • 【提示】对条文适用应注意区分的问题： • 1、本部分无强制性条文 • 2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。

5. B.0.1　申请材料纸张和尺寸应符合下列规定： • 1　申请材料应采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸介质； • 2　申请材料幅面尺寸宜为国际标准 297mm×210mm • 解析： • 本条以强制性标准术语“应”规范申请材料纸张要求，以引导性标准术语“宜”对申请材料的幅面尺寸进行了规定。 • 主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求。

6. B.0.2 填写申请材料宜使用黑色墨水或墨汁，不得使用修正液等进行修正。 • 本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登记的材料进行了规定，采用了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性 • 实践常见问题：涂改申请材料、使用复写纸、热敏纸等不利于保存的纸载体。

7. B.0.3 申请材料所使用文字应符合下列规定： • 1、申请材料应使用汉字文本。少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区域内通用文字； • 2、少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或者多民族共同居住地区使用，应同时附汉字文本； • 3、外文文本的申请材料应附经公证或认证的汉字译本 • 解析：本条中涉及的三个问题： • 1、中文与规范汉字在立法用语中的区分 • 2、少数民族语言文字的使用问题 • 3、外国语言文字的使用问题

8. B.0.4 申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定： • 1　申请材料中应使用申请人（代理人）的汉字姓名、名称或汉字译名。少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区域内通用文字； • 2　当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。 • 解析：本条涉及的问题有： ①姓名（名称）的使用 • 李卍儿申请房屋登记问题

10. ②少数民族语言姓名（名称）的使用 • ③外国语言姓名（名称）的使用 • ④曾用名 • ⑤省略名

11. B.0.5 申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。 • 解析： • 1、数字使用方式的规范对登记安全性和规范性具有保障作用。 • 2、实践案例： • 同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题。 • ★某房地产开发企业采用1-1-1号和一- 1-1号或者1-A-1号对相同房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监管困难。

12. B.0.6 当申请材料超过一页时，宜按1、2、3……顺序排序，并宜在每页的右下角标注页码。 • 解析：本条采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性

13. B.0.7　申请材料传递过程中，可将其合于左上角封牢。补充申请材料宜按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。B.0.7　申请材料传递过程中，可将其合于左上角封牢。补充申请材料宜按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。 • 解析：本条的规定引导性地对资料的传递安全性进行了规定

14. B.0.8 申请材料应提交原件，但下列形式的复制文本应视为规范、有效： • 1 不能留存原件的，申请人（代理人）应提交与原件一致的复制件并提供原件，由登记人员对原件和复制件进行比对，并加盖本件与原件内容核对一致的印章 • 2 不能提供原件比对的，申请人（代理人）应提供出具该材料的机构或法定存档机构确认、公证机构公证或认证复制件与原件一致的证明。 • 解析：

15. 本条中涉及的几个相关概念： • 1、原件与复制件的证明效力； • 几类实践中常见的概念： • 原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文书。 • 正本，是指照原本全文抄录或印制并与原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范围不同。原本一般保存在制作者手中或存档备查，正本则发送给行政相对人。

16. 副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知晓原本内容的有关单位或个人。副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知晓原本内容的有关单位或个人。 • 节录本，是指制作者以摘抄的方式，节录原本或正本文书内容的一部分而形成的文书。节录本只反映原本内容之一部分，就此而言，其作用与原本作用是有较大差异的。 • 译本，是指运用其他国家或民族的文字将原本或正本翻译而形成的文书。 • 复制件，是指运用影印技术，将原本、正本、副本、节录本、译本摄影或复印而形成的文书。

17. 2、当事人提供原件，却不能留存原件，如何证明登记机构履行了审慎、合理的审查责任；2、当事人提供原件，却不能留存原件，如何证明登记机构履行了审慎、合理的审查责任； 同时提交原件和复印件，由登记机构直接履行比对职责，留存复印件，但需要注意的是登记机构应通过签署比对一致的印章来表现审查责任实施的过程。

18. 3、如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一样的效力。3、如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一样的效力。 遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构为补充的证明规则。 实践中常见问题例如： ①街道办在结婚证上加盖印章证明原件与复印件一致。 ②申请人对自己持有的相关公文书加盖自己的印章进行证明。

19. ③登记时涉及的部分规划、土地等方面的行政许可文件，其已经依照法律规定存放在城建档案馆，申请人不可能提供原件进行比对，只能提供复制件。 • 可以确认的是存档机构 • ④申请登记时提供委托书原件与复印件一致的公证

20. B.0.9 申请房地产登记应提交合法、有效的申请材料。申请材料中需填写身份证明内容的，应注明证件名称，填写证件号码。 • 解析： • 本条是申请材料的核心所在：合法、有效 • 其中主要注意三个方面的问题 • 1、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的构成要素

21. 2、关于登记申请材料合法性的把握 • 合法性的把握可以归纳以下两点： • 1、物权变动原因证明材料的制作主体合法； • 2、物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突

22. 3、关于登记申请材料有效性的把握要点 （1）关于申请主体身份证明材料的有效性判断 ： 第一：关于自然人的身份证明有效性判断 • ①身份证明材料严重破损影响对信息的认知 • ②2013年1月1日起一代身份证停止使用 • ③港澳居民通行证末尾年检升位 • ④台湾同胞通行证采用一证一号

23. 2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证。2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证。 • ①关于营业执照的法定内容不全的处理 • ②关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效性问题 • ③未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题 • ④营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题

24. 3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断 • 首先，关于作为房地产登记申请材料的法院法律文书。该类文书应当遵循诉讼法关于法律文书的规定，应证明其属于已经发生终局性效力的法律文书。 • 其次，关于作为房地产登记申请材料的公证书。 • 对公证书有效性的判断主要集中在是否为具有公证合法职能的公证机构出具上，而不对其内容进行实体上的审查。

25. B.0.10 申请人（代理人）的身份证明材料应符合下列规定： • 1 境内自然人应提交居民身份证，未成年人可提交户口簿； • 解析： • ①居民身份证领取范围： • 居住在中华人民共和国境内的年满十六周岁的中国公民，应当依照本法的规定申请领取居民身份证；未满十六周岁的中国公民，可以依照《居民身份证法》的规定申请领取居民身份证

26. 几个居民身份证的实践问题： • ①关于申请人和其身份证照片不符的处理 • ②关于居民身份证有效期已过的身份证有效性问题 • ③关于外观破损，内容不可辨认的身份证有效性问题 • ④关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题 • ⑤关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否代替身份证使用问题 • ⑥关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题 • ⑦关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题

27. 2 军人应提交居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件； • 2004年1月1日实施的《中华人民共和国居民身份证法》将现役军人、武装警察、服刑人员、劳教人员纳入了发证范围。 • 对军人证明身份的材料以2004年1月1日作为分界点，在此时间之前，其身份证明材料不涵括居民身份证，在此之后则包括了居民身份证或军队出具的其他身份证明材料。实践中应优先要求其提供居民身份证申请登记。

28. 3 中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证； • 《中国公民因私事往来香港地区或者澳门地区的暂行管理办法》第十四条规定，“港澳同胞来内地，须申请领取港澳同胞回乡证。港澳回乡证由广东省公安厅签发。”1999年1月15日启动了香港来往内地通行证新编码规则。

29. 港澳居民来往内地通行证于1999年1月15日启用。通行证为卡式证件，通行证有效期分为3年和10年两种，持证人年满18周岁的为10年有效，未满18周岁的为3年有效。港澳居民来往内地通行证于1999年1月15日启用。通行证为卡式证件，通行证有效期分为3年和10年两种，持证人年满18周岁的为10年有效，未满18周岁的为3年有效。 • 1、通行证号码组成规则 • 通行证证件号码共11位。第1位为字母，“H”字头签发给香港居民，“M”字头签发给澳门居民；第2位至第11位为数字，前8位数字为通行证持有人的终身号，后2位数字表示换证次数，首次发证为00，此后依次递增。

30. 2、通行证号码变化规则 • 由于通行证遗失、损坏或者有效期到期等原因，港澳居民需换发通行证。港澳居民换发通行证后，新通行证和原通行证号码相比，证件号码第1位至第9位相同，代表换证次数的第10位和第11位数字会发生变化。首次换证，第10位至第11位数字变为01；再次换证，由01变为02，依此类推。新旧通行证号码前9位相同，表明为签发给同一持证人。

31. 样本：

32. 4 中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证； 《中国公民往来台湾地区管理办法》第十三条规定，我国台湾同胞来往内地应经相关机关办理旅行证件。1992年5月启用的台湾居民来往大陆通行证（以下简称台胞证）是台湾居民来往大陆和在大陆居留、旅行的重要身份证件。台胞证号码由证件持有人终身号、签发次数、签发机关代码3部分组成，证件号码前8位阿拉伯数字为证件持有人终身号，后2位为签发证件的次数，括号内的英文字母或阿拉伯数字为签发机关代码；自2006年6月起，福建、江苏和上海省、市公安机关签发的5年有效台胞证，取消了签发机关代码；自2008年9月25日起，台胞证号码实行“一人一号、终身不变”。

33. 样本：

34. 5 华侨应提交中华人民共和国护照； • 6 外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照；

35. 7 境内企业法人应提交企业法人营业执照； • ①关于组织机构代码证和企业营业执照之间的关系 • 《营业执照》作为其以该类主体从事生产、经营活动的主体身份证明。组织机构代码是指根据代码编制规则编制，赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的识别标识码，而组织机构代码证就是组织机构代码识别标识的载体和法定凭证。 • 组织机构代码证是作为公司存在的一个身份证，但该身份证对公司本身而言不产生实质性影响，只是法律要求公司必须获取该身份证；而企业法人营业执照是证明公司是否成立、能否从事民事活动、承担法律责任的直接凭证。

36. 8 境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书或社会团体法人登记证书； • ①机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记 • ②事业单位则必须持《事业单位法人证书》作为要件 • ③军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内

37. 9 境外企业法人应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明； • 解析： • ①境外与国外概念的区分 • ②境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记

38. 10 境内经营性其他组织应提交营业执照； • 11 境内非经营性其他组织应提交组织机构代码证 • 12 境外其他组织应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明； • 解析： • ①关于其他组织 • ②境外其他组织的房地产登记问题 • ③关于实践中的几类特殊主体的房地产登记问题

39. 其他组织： • 主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。 • 1 依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业； • 2 依法登记领取营业执照的联营企业； • 3 依法登记领取营业执照的中外合作经营企业； • 4 经民政部门核准登记的社会团体； • 5 经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业； • 6 法人依法设立并领取营业执照的分支机构； • 7 中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构； • 8 中国人民保险公司设在各地的分支机构等

40. 几类特殊主体的房地产登记问题： • 其一、破产中的破产管理人 • 自2007年6月1日实施《企业破产法》后，我国立法将原《企业破产法（试行）》中使用的清算组概念放弃，而选择了破产管理人的概念。 • 破产管理人，是指破产案件受理后依法成立的，在法院的指导和监督之下全面接管债务人企业并负责债务人财产的保管、清理、估价、处理和分配等事务的专门机构。 • 其二、工会法人 • 其三、村民委员会和居民委员会

41. 13 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。

42. B.0.11 房地产登记后，房地产权利人的身份证明类型、证件号码等内容发生变更，当其申请办理已登记房地产的新登记事项时，提供证明申请主体与登记资料中留存或记载的主体为同一人的材料，应符合下列规定： • 1 境内自然人应提交其户籍所在地公安机关出具的身份变更证明材料； • 2 军人退役或转业，房地产以原军官证等身份证件登记的，宜提交原军人身份证件核发部门、现户籍所在地公安机关或民政部门出具的身份变更证明材料；

43. 3 境内自然人取得境外居民身份或境外自然人取得境内居民身份，应提交经公证或认证的身份变更证明材料； • 4 境外自然人应提交经认证的身份变更证明材料 • 5 境内法人、其他组织应提交其主体登记机构出具的相应身份变更证明材料； • 6 境外法人、其他组织应提交其批准和注册机构出具的身份变更证明材料。 • 解析： • 本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的处理方法。 • 注意：主体同一性证明不能等同变更登记情形。

44. B.0.12 申请登记的房地产，房地产登记机构已有其测绘成果的，申请人（代理人）可不再提供；无其测绘成果的，申请人（代理人）提交的测绘成果应符合登记的要求。 • 解析： • 几个实践中的问题： • ①在各环节重复要求出具房产测绘成果 • ②各历史发展环节中不同标准下测绘成果的适用

45. B.0.13 共有的房地产，申请人（代理人）应在申请书中注明或单独提交书面材料说明共有性质。按份共有房地产的，应明确相应具体份额。共有份额宜采取分数或百分数表示。 • 解析：本条规范了共同共有与按份共有在登记实践中的处理方式。 • ①两者的区分 • 二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系的存续期间不同。 • ②具体的处理方式 • 共有性质表述；份额表述。

46. B.0.14 建筑物涉及区分所有情形，申请材料应符合下列规定： • １ 申请人（代理人）应在申请房屋所有权初始登记时提交说明建筑物区分所有情况的书面材料； • ２ 建筑物区分所有情况的材料应包括标示专有、共有及公用具体位置的情况说明书； • ３ 建筑物区分所有情况的材料应由规划部门确认或由建筑物区分所有权人书面约定。

47. 解析： • 实践中常见的问题： • 1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态，例如室内游泳池，又如室内消防栓属于公共设施，但却不能满足房屋登记的要求，其不属于一种房屋建筑。 • 2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。例如小区架空层。

48. 3、立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有权登记时应对共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，实践中非房地产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务？

49. B.0.15 用于申请房地产登记的人民法院、仲裁委员会法律文书应为已生效法律文书。已生效的一审人民法院法律文书，除民事调解书、不予受理民事裁定书、驳回起诉民事裁定书和管辖权异议民事裁定书外，尚应提交一审人民法院出具的法律文书生效确认证明材料或协助执行通知书。 • 解析：应注意的实践问题： • ①【不制作调解书】下列案件调解达成协议，人民法院可以不制作调解书：（一）调解和好的离婚案件；（二）调解维持收养关系的案件；（三）能够即时履行的案件；（四）其他不需要制作调解书的案件。

50. ②法院制作并送达了民事调解书，该类文书一经双方签收即生效。②法院制作并送达了民事调解书，该类文书一经双方签收即生效。 • ③部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不准确或缺失，民事调解笔录对民事调解书的补证 • ④记入民事调解笔录，且经双方当事人、审判人员、书记员签名或者盖章，但依法未制作民事调解书的民事调解协议。