토 지 공 법

토 지 공 법 정우형 교수

강의개요 1교시: 강의계획, 교재 등 소개 2교시: 부동산의 개념 및 특수성 3교시: 부동산법의 의의 및 필요성

1교시: 강의계획, 교재 등 소개

교과목 소개 ◈ 토지공법은 무엇인가? • •토지에 관하여 공법적 규율을 가하는 법규의 총체 • •공법적 규율(소유, 이용, 개발, 보존, 거래)

교과목 소개 ◈ 토지공법을 왜 해야하는가? •전문가로서의 소양 •국가시험 준비 •살고싶은 도시와 집 •가치관의 정립(갈등 ⇒ 상생) - 공익과 사익 - 개발과 보전 - 개발과 환경 - 규제와 규제완화

가치관의 정립(개발과 보존 or 환경) “환경은 조상에게서 물려받은 것이 아니라, 우리 자손들에게서 빌려온 것이다” -독일 속담-

교과목 소개 ◈ 토지공법의 이해 •?(question) ⇒ !(exclamation) ⇒ ? ⇒ ! ⇒ ? ⇒ !

수업목표 ◈토지에 대한 규제를 중심으로 용도지역, 토지이용계획, 토지이용제한, 수용, 보상등에 관계된 각종 토지공법의 주요내용을 학습 ◈ 토지행정 및 토지관리전문지식을 연계․심화 ◈ 실생활에서의 토지공법관계의 응용

수업교재 및 참고자료 ◈ 교재 •정우형, 부동산공법의 이해, 2010.  •정우형(외), 토지법, 2004. ◈ 부교재 •국토해양부, 국토의 계획 및 이용에 관한 연차보고서, 2010. ◈ 강의내용 관련 사이트 • www.moleg.go.kr • www.mltm.go.kr • http://cyber.mjc.ac.kr(E-Class강의)

www.moleg.go.kr

www.mltm.go.kr

www.onnara.go.kr

http://luris.mltm.go.kr

http://www.realtyprice.or.kr

과제 및 성적평가방법 ◈ 과제 •주요 토지공법 제정목적 및 주요 내용 쓰기 ◈ 성적평가방법 •시험 60%(중간 30% + 기말 30%) •과제물 20% •수업참여도 20%

2교시: 부동산의 개념 및 특수성

2010년 한국 전체 재산(정부+기업+가계)7385조 1000억 원(12월 28일 통계청 ‘국가자산 잠정치’ 자료) • 토지자산(3464조6000억 원·46.9%) • 수도권(3분의 2), 나머지 지역 3분의 1 분포 • 서울 1100조 원(31.7%), 경기 980조 원(28.3%), 인천 207조 원(6.0%)으로 전체 토지자산의 66% 차지 • 건물 기계 유형고정자산(3162조7000억 원·42.8%) • 원재료 등 재고자산(450조7000억 원·6.1%) • 자동차 같은 내구소비재(191조2000억 원·2.6%) • 광물 등 지하자산(47조8000억 원·0.6%) • 소프트웨어 등 무형고정자산(43조4000억 원·0.6%) 2010. 12. 29 동아일보

2010년 1700만가구의 평균 자산 2억7268만 원 중에서 부동산 비중이 75.8%(전체 총자산 4636조 원 가운데 부동산 자산이 3513조 원)(2010.12.30 동아일보) • 2010년 10월 말 현재 주택담보대출 잔액 350조495억 원(2010년 6월 말 개인금융부채 878조원 ) • 우리나라 가구당 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 세계 최고 수준/금융자산 비중이 65%인 미국에 비해 우리는 부동산을 너무 많이 보유하고 있음 • 한국의 가구소득대비 주택가격(PIR, Price to Income Ratio)은 2008년말 6.26 (하우스푸어, 105면) • 미국(3.55), 일본(3.72)에 비해 두 배 가까이 높음 • 2000년대 부동산 투기의 주대상이었던 아파트 가격을 기준으로 하면 미국, 일본의 세 배인 10배에 가까움(한국의 아파트 가격은 평균적으로 1년 가구소득이 열 배가 넘음

1. 부동산의 개념 • 부동산 • 부동산은 토지 또는 건물과 같이 위치가 고정되어 있고, 이동이 거의 불가능하거나 용이하지 않은 물건을 말한다. • 우리나라에서는 광무 2년(1898년) ‘전당포규칙’에서 처음 사용 • 민법에서도 제99조에서 물건을 부동산과 동산으로 나누고, 토지 및 그 정착물을 부동산으로 규정하고 있음

2. 부동산의 특수성 • 부동산의 일반적 성질 • 자연성, 공간성, 환경성, 위치성, 자산성 등 • 近, 快, 大, 新, 價, 校 • 부동산의 특수한 성질 • 토지의 특수성: 부증성, 고정성, 비대체성, 항구성(영속성), 생산성 • 건물의 특수성: 인위성, 생산가능성, 이동가능성, 비영속성, 종속성

3교시: 부동산법의 의의 및 필요성

1. 소유권의 내용 • 헌법 제23조 ① 전단「모든 국민의 재산권은 보장된다」 (재산권보장 법률주의) • 재산권: 태어날 때부터 향유하고 이를 자유로이 사용․처분할 수 있는 근대적 재산권관념에 바탕을 둔 경제적 권리로서 보장하고자 하는 이념을 표현 • 민법 제211조 「소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용․수익․처분할 수 있다」

2. 소유권의 제한 • 근대적 소유권의 절대성 • 봉건적 토지소유제도를 해체하여 근대적 토지소유권을 제도화하는데 큰 역할을 한 것은 1789년 프랑스 대혁명이었음 • 소유권의 사회성ㆍ공공성 • 소유권의 사회성․공공성이 인정되게 되어, 소유권은 이 범위안에서 일정한 제약을 받게 되었음 • 현대에 와서 산업화, 도시화와 함께 토지의 유한성에 대한 자각이 있고부터는 사익을 보장하면서, 한편으론 공익적 측면에서 규제 내지 의무부과를 시작

2. 소유권의 제한 • 사회국가의 이념을 실현하기 위한 현대적 재산권의 이념 • 헌법 제23조 ①, ② 「모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다. 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다」(재산권보장과 함께 그 한계 및 제한을 규정) • 민법 제2조 「권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 권리는 남용하지 못한다」, 제211조 「법률의 범위내에서 그 소유물을 사용․수익․처분할 권리가 있다」( 토지소유권의 사회적 구속성)

2. 소유권의 제한 • 소유권제한의 정당성 근거의 변화 • 토지소유권은 사회성․공공성의 특성으로 말미암아 내재적인 한계가 보다 강력히 요청되고 있음 • 헌법 제23조 ③ 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다. • 헌법 제37조 ② 국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.

2. 소유권의 제한 • 소유권제한의 정당성 사유 • 현행 헌법은 재산권제한의 정당성사유로서 공공필요, 법률의 형식 그리고 보상을 규정하고 있음 • 공공필요: 공공이익을 위한 공익사업을 실현시키거나 국가안전보장․질서유지 등의 공익목적을 달성하기 위해 재산권에 대한 수용․사용․제한이 불가피한 경우를 말함 • 법률의 규정: 헌법은 재산권의 제한을 법률유보로 하고 있기 때문에 재산권을 제한하기 위해서는 법률에 근거를 두어야 함

3. 소유권 제한의 한계 • 재산권의 보장과 본질적 내용 • 소유권을 제한한다고 하더라도 재산권보장의 핵심인 본질적인 부분을 침해할 수 없음 • 헌법 제37조 ① 국민의 자유와 권리는 헌법에 열거되지 아니한 이유로 경시되지 아니한다. ② 국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.

3. 소유권 제한의 한계 • 헌법재판소 판례 ※ 장기미집행도시계획시설 및 매수청구권(헌법재판소 전원재판부 1999. 10. 21. 선고 97헌바26). ※ 개발제한구역 헌법재판소는 ‘… 재산권의 본질적 내용인 사용․수익권과 처분권을 부인하여서는 안된다’(헌법재판소 전원재판부 1998. 12. 24. 선고 88헌마214, 90헌바16, 97헌바78(병합). ※ 토지거래허가제 헌법재판소는 ‘…입법부라 할지라도 …사유재산권의 본질적인 내용을 침해할 수 없음은 물론이다. 토지재산권의 본질적인 내용이라는 것은 토지재산권의 핵이 되는 실질적 내지 근본요소를 뜻하며, …사유재산권이 유명무실해지고 사유재산제도가 형해화되어 헌법이 재산권을 보장하는 궁극적인 목적을 달성할 수 없게 되는 지경에 이르는 경우라고 할 것이다’(헌법재판소 전원재판부 1989. 12. 22. 선고 88헌가13).

4. 부동산법의 의의와 구성체계 • 부동산법의 의의와 필요성 • 부동산법(real estate law)이란 부동산에 관한 법적 체계의 총칭으로 부동산에 관련된 법을 통틀어 이것을 다루는 학문적 영역 또는 그 자체를 말한다. • 1970년대 이후 산업화․도시화 시대의 도래와 함께 토지수급의 불균형이 심화 • 계층간 분배구조를 둘러싼 갈등 증폭

4. 부동산법의 의의와 구성체계 • 부동산법의 구성체계

토지공법의 구성체계

토 지 공 법

토 지 공 법

Presentation Transcript