الإطار القانوني للبناء والتطوير العقاري

1. الإطار القانوني للبناء والتطوير العقاري 8 تموز 2008

2. البيئة القانونية الناظمة للتطوير العقاري وتطورها

3. تطور البيئة القانونية الناظمة للتطوير العقاري 1960 - 1970 • رؤية ذات أبعاد اجتماعية فقط لدور الدولة في هذا القطاع • تأمين المساكن المناسبة لشريحة محدودي الدخل بأقل كلفة ممكنة • المؤسسة العامة للإسكان 1970 - 1990 • بقاء الدور الاجتماعي للدولة • إدخال مشاريع التطوير العقاري ضمن مشاريع الاستثمار (المرسوم 348 لتشجيع استثمار رؤوس أموال المغتربين ورعايا الدول العربية) • قرار المجلس الأعلى للسياحة رقم 198 لعام 1987 • تغير قوانين الاستملاك • جمود القطاع العقاري فشهد ارتفاعاً شديداً بأسعاره أعقبتها فترات ركود تجمدت بها الأسعار مع المحافظة على مستواها 2000 - 2005 • حاولت الحكومة رسم رؤية متطورة لدور جديد من خلال فهم صحيح لترابط وتكامل الدورين الاقتصادي والاجتماعي • لم يترافق مع تأمين الأطر القانونية اللازمة لمساهمة القطاع الخاص المنظم (مستثمرين عقاريين وشركات استثمار عقاري)

4. أحدث التشريعات • قانون إحداث الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري تاريخ 30/6/2008: • كهيئة عامة ذات طابع إداري تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والإداري وترتبط بوزير الإسكان والتعمير • تقدم الاقتراحات لمجلس الوزراء حول المشاريع بهدف قوننتها ومنح الموافقات اللازمة للمشاريع المشملة • يجب على المطور العقاري مسك سجلات لكل العمليات التي تجري وفي حال فشل المشروع لا يمكنه تحويل أي مبلغ إلى الخارج إذا لم يسدد كل الالتزامات المترتبة عليه ولكن يسمح بتحويل الأرباح عبر الأقنية المصرفية وفق القوانين السائدة في سورية • مسودة قانون الاستثمار العقاري • قانون الحقوق العينية العقارية لغير السوريينرقم 11 للعام 2008

5. الأسس العامة للتخطيط العمراني والتطوير العقاري

6. الأسس العامة للتخطيط العمراني والتطوير العقاري المرسوم التشريعي رقم 5 لعام 1982 المعدّل بالقانون رقم 41 لعام2002 أسس التخطيط العمراني والتطوير العقاري قانونتقسيم وتنظيم وعمران المدنرقم 9 لعام 1974 المعدل بالقانون 46 لعام2004 قانون إعمار إعمار الأراضي المعدة للبناء رقم 14 لعام 1974المعدلبالقانون رقم /59/لعام 1979

7. المرسوم التشريعي رقم /5/ لعام /1982/ يهدف المرسوم التشريعي رقم 5 لعام 1982 الى وضع الأسس العلمية والفنية والهندسية لتنظيم المناطق والأراضي التي لم يجر تخطيطها بعد ويحدد سلسلة اجراءات تتمثل في مجموع الوثائق والمخططات اللازمة التي يتوجب على المطور العقاري تقديمها للجنة الإقليمية المعنية

8. قانونتقسيم وتنظيم وعمران المدن • انفاذا للمخططات التنظيمية الصادرة بموجب المرسوم 5 لعام 1982 على مالك العقار أن يقتطع مجاناً من كل ارض يراد تقسيمها ثلث مساحتها للطرق والساحات والحدائق والمشيدات العامة، حتى ولو كان المخطط العام والمخطط التفصيلي يقتضيان مساحة أقل من ذلك. • وإذا كانت الأرض المراد تقسيمها يحدها طريق عام تحسب مساحة هذا الطريق أو الطرق ويحسم نصف هذه المساحة من مساحة الثلث المجانية.

9. قانون إعمار الأراضي المعدة للبناء رقم 14 لعام 1974 • يقصد بالأرض المعدة للبناء بهذا القانون كل ارض معدة للبناء أو ما هو في حكمها غير جارية بملكية الجهات العامة أو جهات القطاع العام تقع ضمن حدود العمران في الجهات الإدارية • يجوز للأشخاص المرخص لهم بالبناء وفق أحكام هذا القانون التعاقد على تمليك الأقسام قبل المباشرة بإشادة البناء فعلاً أو قبل إنجازه • وعليهم في هذه الحالة أن يسلموا الأقسام المتعاقد عليها للمشترين جاهزة للسكن أو للاستعمال فيما أعدت له وفقاً لشروط العقد وأن يقوموا قبل نهاية المدة المحددة لأول موعد لتسليم أي من تلك الأقسام بتأمين جميع المرافق المشتركة بين الطوابق بصورة كاملة بما في ذلك إكمال الواجهة الخارجية الموحدة للبناء وفق شروط الترخيص • يفتح سجل مؤقت لدى الجهة الإدارية ولا يعتد بأي بيع يجري خارج السجلالمؤقت ويعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً • يعتبر كل بيع للعقار المرخص أو لأحد أقسامه عن غير طريق السجل احتيالا يعاقب عليه البائع أصيلاً أو وكيلاً بالعقوبة المنصوص عليها في المادة /641/ من قانون العقوبات

10. ترخيص مشاريع التطوير العقاري في سورية

11. قوانين وقرارات الاستثمار قانون الاستثمار العقاري القوانين النافذة المجتمعات العمرانية قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 16/م.و/ لعام 2007 قانونتقسيم وتنظيم وعمران المدنرقم /9/ لعام /1974/ المعدل بالقانون 46 لعام /2004/ قرار المجلس الأعلى للسياحة رقم 198 لعام 1987 • المرسوم التشريعي رقم 5 لعام 1982 • قانونتقسيم وتنظيم وعمران المدن • قانون اعمار الأراضي المعدة للبناء • قانون تنظيم بيع الأراضي مشروع قانون الاستثمار العقاري؟؟؟؟؟؟ قانون تشجيع الاستثمار رقم 10/1991 وتعديلاته الملغي بالمرسوم رقم 8 لعام 2007 قانون اعمار الأراضي المعدة للبناء رقم/14/تاريخ 23/3/1974 المعدل بالقانون رقم /59/ تاريخ 22/7/1979

12. قرار المجلس الأعلى للسياحة رقم 198 لعام 1987 • يسمح بإقامة مجمع سياحي ذو صفة استثمارية خارج المخططات التنظيمية العامة وعلى الأراضي التي لا تقل مساحتها الإجمالية عن ثلاثين ألف متر مربع وتتالف من عقار واحد أو مجموعة عقارات متلاصقة باستثناء ما يقع منها على الساحل فيكتفى بمساحة إجمالية قدرها خسة عشر ألف متر مربع ويتم ذلك بموافقة الوزارة. • يستفيد المشروع المرخص وفق هذا القرار من الإعفاءات والتسهيلات المبينة في القرار رقم 186 لعام 1985.

13. قانون تشجيع الاستثمار رقم 10/1991 وتعديلاته الملغي بالمرسوم رقم 8 لعام 2007 القانون 10 لعام 1991 وتعديلاته: • تطبق أحكام القانون على مشاريع التنمية الاقتصادية والاجتماعية التي  يوافق عليها المجلس في المجالات التالية: المشاريع الزراعية بشقيها النباتي والحيواني بما في ذلك مشاريع  تصنيع سائر المنتجات الزراعية، المشاريع الصناعية المتاحة للقطاعين الخاص والمشترك، مشاريع النقلوالمشاريع التي يقرر المجلس الموافقة على شمولها بأحكام هذا  القانون. المرسوم 8 لعام2007: • تتمتع المشاريع التالية بالإعفاءات المنصوص علبها في قانون ضريبة الدخل النافذ وتعديلاته وكافة المزايا والضمانات المنصوص عليها في هذا المرسوم التشريعي: المشاريع الزراعية ومشاريع استصلاح الأراضي، المشاريع الصناعية، مشاريع النقل، مشاريع الاتصالات والتقانة، المشاريع البيئية، مشاريع الخدمات، مشاريع الكهرباء والنفط والثروة المعدنية، أي مشاريع أخرى يقرر المجلس الأعلى تشميلها بأحكام هذا المرسوم التشريعي بناء على اقتراح مجلس الإدارة.

14. قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 16/م.و/ لعام 2007والقوانين ذات الصلة

15. مشروع قانون الاستثمار العقاري • بحث مجلس الوزراء في عام 2007 مشروع قانون التطوير والاستثمار العقاري الذي يتيح إنشاء شركات مساهمة عقارية تتمتع بالإعفاءات التي تضمنها قانون الاستثمار رقم 8 لعام 2007 • وهدف القانون لتشجيع الاستثمار في هذا المجال وجذب الاستثمارات العربية والأجنبية للمشاركة في عملية التطوير العقاري. • لم يصدر القانون حتى تاريخه ونتوقع أن يقع ضمن مهام هيئة الاستثمار والتطوير العقاري

16. التطوير العقاري في سورية والخطة الخمسية العاشرة

17. التطوير العقاري ضمن الخطة الخمسية العاشرة في سورية • لحظت الخطة الخمسية العاشرة الأسس التي يجب أن تسنتد اليها الدولة لتزليل المعوقات التي تواجه قطاع في الاستثمار والتطوير العقاري من خلال إصلاح البيئة التشريعية والسياسات الخاصة بالعقارات من خلال إعادة النظر في القوانين والعمل على تجانسها وانسجامها مع القوانين الأخرى: • التمويل والرهن العقاري • التخطيط الإقليمي والضواحي والمجتمعات العمرانية • قانون الجمعيات التعاونية السكنية • قانون الإصلاح الزراعي، • قانون الاستملاك، • قوانين الإيجار، • قوانين التمويل، • تشريعات تملك العرب والأجانب

18. التوجهات المستقبلية

19. التوجهات المستقبلية • اعتماد المنهجيات العلمية في دراسة وتحديد الاحتياجات الاسكانية • تشجيع صيغة الحيازة بالإيجار leasing والسعي لوضع المساكن الشاغرة بالاستثمار • تطوير بيئة قانونية ومالية وإدارية تتيح للقطاع الخاص والعام المساهمة بفعالية بنشاط التطوير العقاري، وإلغاء المعوقات المتمثلة بالبيروقراطية وطول أمد الحصول على التراخيص • تحديد آلية التكليف الضريبي والشرائح الضريبية المفروضة على المطور العقاري وعلى تجار العقارات. • تسهيل اجراءات توصيف استخدام العقارات وخصوصاً لجهة الاستعمال السكني أو التجاري أو السياحي تبعاً لطبيعة الأرض والمخطط التنظيمي • التركيز على الحلول الوقائية التي تعالج أسباب السكن العشوائيوتنفيذ حلول علاجية مناسبة لمناطق السكن العشوائي القائمة • تطوير قوانين الاستملاك وإعطائها ما يلزم من المرونة والفاعليةوالضمانة الكافية لمالكي الأراضي وخصوصاً التعويض العادل • تطوير وتفعيل آليات إنجاز المخططات التنظيمية ، وتهيئة الأراضي المعدة للبناء

20. شكراً