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非常打房之投資策略 先探雜誌不動產講座 田大權 20121024. 傳說中的「交易實價資訊」 國王的新衣！？. 如何查詢？. 【 建物型態 】 公寓 (5 樓含以下無電梯 ) 、透天厝、店面 ( 店鋪 ) 、辦公商業大樓、住宅大樓 (11 層含以上有電梯 ) 、華廈 (10 層含以下有電梯 ) 、套房 (1 房 (1 廳 )1 衛 ) 、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他，共 13 類. 基本資料. 交易明細. 地圖. 開價嚇死人，成交笑死人？. 學問應該在「市場開價」吧！ 這些「高估」的數字是怎麼來的？ 如果信義計畫區內的豪宅，只有兩成的殺價空間 …
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非常打房之投資策略先探雜誌不動產講座田大權20121024非常打房之投資策略先探雜誌不動產講座田大權20121024
如何查詢？ 【建物型態】 公寓(5樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓(11層含以上有電梯)、華廈(10層含以下有電梯)、套房(1房(1廳)1衛)、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他，共13類
開價嚇死人，成交笑死人？ 學問應該在「市場開價」吧！ 這些「高估」的數字是怎麼來的？ 如果信義計畫區內的豪宅，只有兩成的殺價空間… 如果台中七期重劃區只有7%的殺價空間… 如果高雄最厲害的地方一坪只差5萬… 房地產市場的現況，真的有想像的這麼爛嗎？
難道除了價格，其他的都不重要？ 還有哪些重點看不到？ 【特殊屋況】 特殊狀況：凶宅、違建、夾層、頂樓加蓋… 特殊條件：裝潢、景觀、學區、座向… 特殊規劃：制震、石材、公設項目… 【藏在數字背後的盲點】 單、雙號，差很大！？ 建商品牌、施工品質不重要！？ 灌了車位，單價準嗎？ 這些資訊，哪個不比價格更重要？！
難道這也有陰謀論？ 1.資訊為什麼這麼少？ 台北市1-8月，成交總件數一共26,081筆 才公佈了1,344筆？其他的94.85%哪裡去了？ 新北市更扯，1-8月成交總件數44,448筆 卻只公佈了593筆，其他的98.66%哪裡去了？ 2.篩選與公佈的標準是什麼？ 所謂「顯著異於市場交易價格」… 誰來判定所謂的「顯著異於」？誰來決定「公佈」與否？ 有沒有監督這個機制的機制？ 3.這個數字有沒有內含「交易成本」？ 房仲服務費、契稅、土增稅…這些成本算誰的？
見光死？見光搶？ 曝光之後… 如果是「沒有想像的那麼高」… 大安區、信義區居然還有4字頭的房子 如果是「沒有想像的那麼低」… 新北市泰山超過29萬、基隆中正區超過23萬 到底是該等？還是該搶？
全新的功課開始了… • 區域行情、平均價格…從此走入歷史！ 每一間房子，都是「個案」！ 「區域」，不再是唯一指標！ • 回歸產品基本面 該漲的一樣會漲！靠景氣漲起來的，將打回原形！ 正品與A貨的價差會拉的更開 • 新的價差邏輯將重新建立 中古屋、新成屋、預售屋 「合理價差」的認知將重新建構 • 多空論戰干擾因素逐漸消除 房市將在半年內回復正常，現在，就是最佳進場時機！
最爛的景氣，創造了最貴的豪宅豪宅，都是「生於憂患」…？最爛的景氣，創造了最貴的豪宅豪宅，都是「生於憂患」…？
投資興建：達欣工程基地面積：1,100坪＊總面積8,000坪文華東方酒店：4,300坪捐地公園：2,600坪建築結構：SRC(鋼骨鋼筋混凝土)完工日期：2012/10樓層規劃：14F/B4坪數規劃：265~530坪 公設比：33%規劃戶數：26戶一層2戶3部電梯＊24人用大型電梯＊樓層高度：3.6m＊玻璃厚度：2.6cm＊室內41m無柱空間＊Mandarin Oriental(文華東方酒店)提供居家服務 傳說中的台灣第一豪宅
高樓層傢俱配置參考圖 176.8坪
28樓(樓中樓下層) 29樓(樓中樓上層) 傳說中的頂樓樓中樓 350坪，10個億！
位置：台北市大安區信義路三段基地面積：906坪樓層：29F／B5坪數：92、108、172坪＊10樓以下三併11~29樓一層一戶戶數：57戶結構：SRC+制震高度：3.5米位置：台北市大安區信義路三段基地面積：906坪樓層：29F／B5坪數：92、108、172坪＊10樓以下三併11~29樓一層一戶戶數：57戶結構：SRC+制震高度：3.5米
台灣人到底該住什麼樣的房子？ 台北市豪宅認定標準 如果是這樣呢… 連棟建築、外觀普通 荒郊野外、景觀雜亂 出入複雜、車位不夠 保全怠惰、管理鬆散 這才是老百姓該住的房子 永遠沒有都更機會 而且絕對不准…漲價！ 才符合居住正義？ 獨棟建築、外觀豪華 地段絕佳、景觀甚好 每層戶少、戶戶車位 保全嚴密、管理周全 蓋這種房子的，都是奸商 住這種房子的，都是富豪 不給貸款、課重稅… 才符合居住正義？
北市豪宅稅 挹注市庫3億 【20120628 經濟日報】 房屋稅收統計陸續出爐，台北市稅捐處昨（27）日表示，今（101）年首次開徵的高級住宅加價課徵房屋稅（俗稱豪宅稅），為台北市庫挹注近3億元稅收，徵起率達96%；北市房屋稅收金額也居五都之冠。 今年5月開徵100年7月1日至今年6月30日的房屋稅，分析五都房屋稅收，新北市截至6月21日為止，稅收93.4億元，比去年同期增加7.6億元，主因地段率的調升。台中市、台南市和高雄市也因升格帶動，房屋稅課徵金額分別比去年成長2.91%、0.91%和1%。 台北市政府財政局長邱大展說，台灣的房屋稅是全世界最低，沒有反應實際房價，為實現居住正義，將繼續檢討現行稅率標準，未來將朝調高稅率方向規劃。 北市符合課徵豪宅稅標準戶數約2,885戶，不服核定被課豪宅稅的戶數有20戶，向稅捐處申請復查，申請住戶以豪宅數最多的信義區為主。 房屋稅收的徵起率達98%，實徵稅額達115億餘元，較去年增加7億多元，主因部分房屋原適用街路等級調整率（簡稱路段率）調高。北市今年房屋稅與豪宅稅共較去年增加9億餘元稅收。 新北市稅捐處副處長黃育民表示，房屋稅收至6月21日止已達93.4億元，比去年同期增7.6億元。超徵原因包括地段率調升、去年中到今年設籍新北市的人口增多。台中市房屋稅課徵金額為74.55億餘元，較去年同期成長2.91%。台南市今年房屋稅課徵金額為46.74億元，較去年增加0.19%。高雄市稅捐處則表示，累計至6月26日止，課徵金額75.35億元，比去年同期增加1%。 3億VS2885戶，平均每戶多交10.39萬！這就是居住正義？？
現在的房市氣氛… 因為年輕人薪資沒漲，所以房價也不該漲！ 房價一定要等到年輕人發了大財之後才可以漲？ 因為年輕人買不起房子，所以富人也不准買豪宅！ 政府與建商只允許蓋國宅！根本就不該有豪宅這種東西！ 因為年輕人買不起大安區，所以富人也不准買大安區！ 年輕人第一間房子，一定要買在大安區才符合公平正義？ 因為年輕人買大安區要不吃不喝，所以大安區居民不准吃飯！ 原來住大安區的居民，幾十年來都不吃飯的…？ 大家一起罵… 看看能不能把有錢人罵窮，把窮人罵成有錢人
金管會出招 土建融利率3%起跳 【2012-09-11 中國時報】 為避免金融業資金過於集中不動產，央行、金管會不斷祭出管控措施，據了解，金管會8月底再度邀請不動產放款額度較高的行庫「耳提面命」。土銀已宣布調升新承做的土地與建築融資貸款利率，最高達3％，兆豐銀也通令各分行，新承做的土建融資利率將一律3％起跳。 「銀行現在不是雨天收傘，是聽到氣象預報就收傘了！」行庫主管說，因為央行、金管會擔心房市泡沫、風險集中，銀行對土建融也只能拉高利率緊縮額度，銀行放款部門恐將會持續「淡」到年底。 土地與建築融資是不動產放款源頭，金管會要求，前十大銀行土建融不得超過總放款的10％，其他銀行為15％，並要求超限銀行年底前改善，否則就要增加提存至1％。一旦提存增加，將大幅影響各行庫獲利表現。 不動產龍頭行庫土銀高層表示，分行沒有承作土建融案件權限，一律經總行通過後才可受理，目前利率已由2.5％，拉高至最高3％。土銀高層強調，土建融利率逐步提高已是趨勢，土銀採漸進式方式調整，幅度並不高，讓客戶明瞭未來趨勢、逐步適應。 兆豐銀內部也通令，土建融利率一律3％起跳。兆豐銀主管表示，現在「額度」很珍貴，不動產放款利率將愈來愈高。合庫高層則表示，目前也配合政策，逐步調整放款結構，「畢竟放款都集中在不動產也不好」。 不願具名的行庫主管表示，相較於企業貸款，土建融放款利差高且成數低，等於是十足擔保，幾乎無風險、無逾放，因此銀行土建融放款偏高。 乾脆要求建商全部現金買地、現金興建、消費者現金買房算了
被批打房不力 央行太沉重 【2012/09/20 聯合晚報】 中央銀行「打房」動作頻頻，但國內房地產價格卻是愈打愈高，央行屢遭外界批評。不過，從央行職掌來看，央行能管的頂多只能針對銀行的授信風險、利率、貸款成數等進行管控，其他太多土地面、市場交易制度面的控管並非央行管得到，單面批評央行失責似乎太過沈重。 常見部分建商、房仲公司為了力撐房價，採取「交叉買屋、過戶」墊高單一戶的價位，以偏蓋全誤導社會對房價的印象。 舉例來說，汐止某社區內一坪10餘萬元的中古屋等待賣屋賣了大半年賣不出去。但附近有買家一口氣買下三棟別墅改建為八樓電梯住宅後，即喊出每坪45萬元行情。實際上買主即是所有人，行情任由擁有土地房屋者，與地主自行交易的「參考價」刻意炒作墊高。但實際上附近成交價根本看不到這種價位，這樣的「人為炒作」卻始終見不到主管機構的查核、管控。 日前興富發旗下齊裕榮造以每坪230.7萬元天價買下高雄美術館特區2470坪土地，京城建設在出售土地後再次高價標下另一土地，其間雖有業者土地地理位置或作帳等需求的買賣考量，但當一塊土地以高於市場行情價的「偏高」行情成交後，主管機關沒人關切、任由市場以「市場自由機制」的放縱行為來看，台灣房價飆漲，根本就已「隨心所欲」到誰都管不著。 央行總裁彭淮南也曾建議將「房價」納入「物價」管控，不外是希望將房價「透明化」列入重要物價管理，比照早年物價督導會報的查價精神，一旦有人趁機炒作房價，等同於早年物資短缺時期，任意哄抬油、米價格者，一律重罰。 而物價督導會報就要進行實地調查了解，否則就算央行利率拉得再高，天價房價還是隨處可見，惟有將房價視同物價等同視之，徹底查辦，才可杜絕炒樓歪風。 房價視同物價？以後颱風天菜價高漲…賣菜的全部判刑！
彭淮南：穩房市像抓藥 不能單一味 【20120927 經濟日報】 中央銀行總裁彭淮南昨（26）日表示，建全房市需各項政策搭配，就像「抓中藥一樣，不能只有甘草（指貨幣政策）一味，要有很多味搭配，才能見效。」 他也直言，央行的房市措施效果為「緩進」，現在還沒達到心目中的目標。顯示央行房市管制，還不到鬆綁時候，不排除祭出新管制措施。 財經官員分析，央行弦外之音，是希望其他部會有志一同，讓房市藥方發揮藥效；若炒房風氣愈演愈烈，必須找出炒作根源「對症下藥」，像是擴大房市管制範圍、調降投資客貸款成數，都是政策選項。 央行上周四召開理監事會議，外界一度傳言，央行可能將房地產「特定地區」管制範圍，從台北市、新北市擴大至中南部。不過，彭淮南表示，央行從數據中觀察到，政府一系列房市措施已見效，房市交易量下滑，暫時還不用出新招。 銀行主管分析，若房價再度異常上漲，不排除央行將擴大房市管制範圍，或調降土建融成數，從供給面切入，抑制建商炒房價。 彭淮南指出，房市管制效果，數字會說話，99年6月到今年8月，銀行房貸餘額成長趨緩，占總放款比重，從27.6%降至26.71%；特定地區新承做房貸，占全體新承做房貸的比重，99年6月高達64.37%，今年8月降至52.53%，集中度亦有改善。 房市交易降溫，央行對房市的關切「化明為暗」，督促銀行不得以低利率競爭房貸。 中藥？也有一味叫砒霜…
投資大陸不動產 壽險業盼鬆綁 【2012-09-12 工商時報】 國泰人壽在大陸設合資子公司快8年，終於要買到大陸自用不動產，其他壽險業者則是盼金管會能開放投資大陸不動產，增加資金去化管道，壽險業者分析，同樣的A級辦公大樓，大陸許多大城市價格仍低，還具有極大的投資機會。 金管會在2007年底開放保險業投資國外不動產，以保險業淨值10％為限，目前約新台幣400多億元，2010年底再開放投資大陸不動產，但大陸部分以自用為主，初期就要用到50％，且必須承諾逐年達到100％自用的目標，大陸不動產投資額度併入整體海外不動產的10％淨值。 保險業者日前與保險局開會時指出，政府不樂見壽險資金大買國內素地、高價買商辦，就應考慮開放國外不動產投資機會，如提高投資額度、允許設立海外特殊目的公司（SPV），否則開放投資海外不動產至今近5年，仍沒有任何一件海外不動產投資案。 保險局當時承諾，就成立SPV投資海外不動產、SPV資本額免從自有資本中扣除等，可再研議，但對投資大陸不動產部分，則表示要從長計議。 國內壽險業如國泰人壽、新光人壽、台灣人壽都有大陸合資子公司，國泰人壽與國泰世紀產有合資的上海國泰產險，富邦人壽與富邦產險有合資的大陸富邦產險。 另富邦人壽與南京紫金控股合資的富邦紫金人壽，也可望在今年取得籌設許可，另中國人壽有參股大陸建信人壽19.99％，南山人壽則申請要設立大陸辦事處。 壽險業在大陸發展，初期會在各個省分布點，業者表示，公司不可能買一棟大樓全部自用，若能開放投資用不動產，雖然大陸商辦只有50年的使用權，但現在許多國家也都是使用權的趨勢，仍是有一定的投資空間。 台灣不准買，大陸不准去，滿手現金！等死吧！
雙北500坪內國有地 擬有條件解禁 【2012年8月22日 中廣】 財政部國有財產局針對雙北市500坪以下國有土地禁止標售政策進行檢討，國有財產局在蒐集各公會團體意見後，傾向「有條件解禁」，抵稅地、畸零地、地形奇怪等國有地可出售，將在月底前提報財政部核定。 台北市、新北市500坪以下國有土地停止標售政策至今已兩年多，在行政院指示下，國有財產局進行政策檢討，各公會團體意見已蒐集完成，除了全國建築師公會以維持公益性反對解禁外，建商公會全聯會、仲介公會都贊成鬆綁，全國工業總會、中小企業協會、地政士全國聯誼會等沒意見。 國有財產局長周後傑表示，如果社會對於出售500坪以下國有地仍持有疑慮，也可維持禁售範圍，但與帶動房價上漲較無關聯的抵稅地或連國產局都難以開發的畸零地、地形奇怪的國有地應考慮解禁。『抵稅地本來就是因民眾欠稅拿土地抵綟，應馬上變現繳庫銷帳，像這些我們都認為是不是可考慮再怎麼禁，這部份應該可以解吧。』 國產局將彙整公會團體、學者專家及禁售前後的房市趨勢等調查數據及分析報告，8月底前提報財政部裁定。
雙北國有地 維持禁售 【2012-09-28 工商時報】 財政部有意鬆綁雙北市5百坪以下國有地禁售政策，引發爭議後，財長張盛和昨（27）日表示，國有地標售價格透明並具指標性，為免引起民間哄抬價格、炒作房地產之虞，已向行政院建議不解禁。 財政部昨舉行主管法規合理化記者會，由財政部長張盛和親自主持。有關雙北市國有地解禁與否，仍懸而未決，張盛和昨天首度明確回應媒體，財政部決定暫緩。 由於雙北市精華區小面積國有地標售案屢創區域新高，被外界批評有助長房市炒作風氣之嫌，因此2年前行政院祭出台北市與新北市國有地一律禁售的禁令。財政部日前檢討國有地禁售政策，有意解禁，引發外界不少批評，國產局並評估禁售與房價飆漲的關聯性。 張盛和表示，依據國產局的評估報告，雙北市國有地若有條件解禁，將釋出畸零地及偏遠地區土地標售，預估標售金額1年約40至80億元，視國產局標售速度而定，對財政收益的幫助不大。 他指出，國有地若有條件解禁，為避免影響房市交易價格，精華地段、地形方正的土地將限制出售，若僅出售畸零地、夾雜在私有土地中的國有地，以及偏遠地區土地，1年收益約39億元。 其次，國有地標售過程公開，釋出標的之底價、得標價格透明化，一旦解禁，若有搶標情況，周邊民間土地價格也將水漲船高，而有炒作哄抬之虞。張盛和說，目前利率偏低，民間資金仍充裕，對房地產交易價格仍有預期，加上投資性需求依舊十分強勁，因此，財政部最後建議不解禁。財政部依據上述理由，向行政院提出不解禁的唯一建議，全案仍待行政院拍板。 對財政助益不大？原來…真是敗家子賣祖產？
財長：評估奢侈稅退場 有3前提 【2012-10-09 聯合報】 奢侈稅明年六月滿兩周年，何時可退場？財政部長張盛和昨天表示，「奢侈稅滿兩年可以重新檢討」，但強調奢侈稅退場至少要達到三大條件，包括房市沒有不當投機、公告現值接近市價，以及解決一年內買賣不動產課不到土增稅的「空窗期」問題。 張盛和承諾，不管會不會退場，明年六月實施滿二年時，將檢討奢侈稅（特種貨物及勞務稅）的成效。 立法院財政委員會昨天邀請財政部專案報告奢侈稅成效。朝野立委輪番要求奢侈稅退場，民進黨立委許添財、吳秉叡說，「不能因為抓一隻老鼠，燒掉一棟房子」；但國民黨立委賴士葆、費鴻泰則反對奢侈稅退場，賴士葆並提案建議調降自用住宅稅率，擴大非自用住宅的稅率。 張盛和說，奢侈稅已抑制投機行為，「首購族」和「換屋族」也增加。依內政部新資料，去年第一季首購比例從52%，升到今年同期的58.8%；換屋自住也從去年第一季的27.1%，升到今年同期的27.9%。 張盛和表示，自用住宅的房屋稅率百分之一點二、地價稅率千分之二（非自用住宅千分之十）、土增稅率百分之十，自用住宅稅率已非常優惠。 國民黨立委曾巨威說，奢侈稅退場的原則，必須改成「所得課稅」，在憲法架構下努力突破現狀。 張盛和說，「你的建議比較理想，可以支持，但時機有所不宜」；現在公告現值一年一次，土地一年內買賣不課徵增值稅，「這個洞要堵住」。 張盛和說，奢侈稅自去年六月實施以來，到今年九月底為止，總計稅收53億餘元，其中來自房地產的奢侈稅收比重高達六成七。 他說，台北市房價這段期間跌了百分之四，達到政策目的；如果沒有奢侈稅，房產一日三市、許多青年會更徬徨。 DPP贊成退場，KMT反對退場？這立場有點意思… 53億的67%，才收到35億，原本目標是129億！達成率27.5%...
財長︰不動產持有稅 不宜實價課稅 實價登錄資料 不會用來查稅 【2012-10-19自由時報】 實價登錄上路後，民眾深切關心房價問題，也關心接下來是否會實價課稅。財政部長張盛和昨表示，不動產「長期持有」的稅負，像是房屋稅、地價稅等，均不宜實價課稅，但交易稅就應該如此。 張盛和舉例，如果一棟房屋的土地價值一百萬元、持有五十年，採實價課稅的話，即使地價稅最低稅率千分之十計算，五十年就課掉價格一半的稅金，一下子就變成政府的了，相當不合理。 至於不動產交易稅，張盛和認為，目前的土地公告現值大概是實價的八成，已相當接近實價，只是社會大眾多認為交易應實價課稅。 國民黨立委盧秀燕擔心，實價登錄是否成為財政部的查稅依據，把這幾年交易全部調出來，來個全國大追稅？ 對此，張盛和回答「不會」，強調實價登錄資訊只是參考，且實價登錄不是顯示個案房價，即使某一區段的價格很高，不代表那一帶的每戶價格都一樣高，查稅是要查個案的，最終還是要看交易合約。 請財政部國稅局保證，不會跟內政部地政司索取個人資料！
三大前提 房市沒有不當投機 何謂不當？誰來決定「當」或「不當」？ 公告現值接近市價 不會以「實價」課徵持有稅(地價稅、房屋稅) 公告地價三年一調的規則，永遠不會改變？ 那公告現值又是在調什麼？ 解決一年內買賣不動產課不到土增稅的「空窗期」 土增稅依據公告現值徵收 而土地公告現值已由各縣市政府改為「季調」了 到底是在騙誰啊？
腰斬 北市都更量剩55件文林苑效應 僅信義區熱度增 【2012-10-01 蘋果日報】 都更不只整合困難，相關程序也耗時，光走完劃定更新單元、事業概要等程序至少5年，加上「文林苑」、永春警察宿舍都更爭議影響，使熱度退燒。據北市都更處「自行劃定更新單元」核准數量，今年至9月底，僅55件「自行劃定更新單元」通過，和去年全年99件相比，少近一半。 今年各行政區通過「自行劃定更新單元」數量，前3名為信義區13件、士林區10件、中山區8件；僅信義區比去年增加6件。 以往屬都更熱區的大安區、中山區反而數量下跌，中山區更從去年23件下滑到今年僅剩8件。 財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，都更光走劃定更新單元、事業概要、事業計劃、權利變換等程序就要5年，加上修法等影響，使都更變冷，但是「有需要的人還是會都更，冷卻的其實是想買老公寓投資的投資客。」 整體來看，北市的自行劃定更新單元數量減少，丁致成認為，應和北市《都更自治條例》修法有關，他指出，原自行劃定更新單元核准要送都市設計審議會，現改都更處自行審核，但缺乏配套措施，讓去年11月後送件的案件卡住。北市都更處處長林崇傑則說，都更送件數和以前無太大差異，主因承辦人員光檢查文件是否正確，就花費多時。 至於信義區自行劃定更新單元數量多，丁致成分析，可能因為信義計劃區房價仍高，周圍老公寓都更後還有增值空間，今年才有較多案送件。 而據都更處公告，信義區「自行劃定更新單元」多集中在永吉路附近。住商不動產台北忠孝店店東邱祈榮表示，永吉路老公寓3年前都更未熱時，每坪約40萬元，曾漲到70萬元，現約60萬元，就算都更難推動，屋主仍不願降價。 林崇傑說，為加速審核速度，都更處今成立「都市更新協檢服務櫃台」，會在送件1小時內檢查是否有漏件，一個禮拜內核對資料是否正確，最後再由都更處進行實質審查，預計每件都更案可縮短2~3個月的時間；為促進自辦都更，也預計在10月中成立「都市更新推動中心」協助民眾自辦都更。 都市更新？別鬧了吧…
住宅政策＝打房政策！？ 居住正義之【四不一沒有】 不准投資 不准漲價 不要換屋 不能都更 最好，台灣沒有富人… 【三大目標】 一人只要有一間房、最好別漲價、盡量別換屋！
